不管哪个地方房价上涨，本质上，还是取决于，这个地方的房子，是哪些人接盘的。
或者是，这个地方的房子，到底是有多少，金融价值。
房子价值的本质，有2个组成部分。
一是金融属性。
二是居住属性。
金融属性，就是代表这个房子，到底可以承受多大的杠杆，或者说，金融溢价。
居住属性，就是代表买这个房子的人，到底能支付多大的价格。
好房子，涨幅比那些普通房强的地方。
区别在于，好房子里面，夹杂着的金融属性，要比普通房子，更多。
就以北京的房子为例。
首先，从收入角度来看。
北京1500万以上房子的购买力，他们里面，纯靠工资收入的，非常少，他们大部分，都是有着自己的金融手段，除了工资以外，应该还是有其他的收入。
那么对于他们来说，假设经济好起来了，GDP增加10%，那么大家在工资层面上，一般不会超过这个GDP的增速，而那些人有金融手段，加了金融手段以后，他们的实际收入，是会超过这个平均值。
这些人，就是1+1大于2的收入。
再看北京那些买600万以下房子的人，基本上除了死工资以外，其他的就没什么收入了，光靠工资收入，涨幅很慢，能跟上大盘，就不错了。
所以他们的实际收入，反而有可能是1+1小于2.
购买群体的收入增速不一样，也就导致了，双方对房价的承受能力不一样。
第二，从金融属性上来看。
北京那些1500万以上的改善房，是得到了大家的认可，银行那边也认可这个的价值，那这就意味着，这个房子的金融属性，会更强，就算用我们普通人的手段来说，大佬操作彭叔不知道了。就我们普通人来说。
彭叔一个同学，在北京的那个中海枫丹公馆有套大三室，他们家当时买这套房子，就是一毛钱都没出，当时这个房子是2000来万，他们家本来就是开厂子的，他爸没有购房资格，他有买房资格，就用他的名字，把这房子全款买了，买下来以后，用这个房子，去DY了，然后套出来了2000多万，比他的买房款还要多，利息也非常低，他们家征信也比较好。如果没有这个房子，他们根本贷不出来那么多钱。
那么对于他们来说，这个房子，就是他们获得信贷的一种手段，也就是这个房子的金融属性。
如果说，用我们榆林的房子去DY，你拿不到那么多钱的，就算你找关系，一般评估价也只有7成，找不到关系的，评估价才只有5到6成。
这个，就是差别。
对于我们来说，房子买来就是住，但是对于那些搞投资的，做生意的，房子是资金周转的一个重要手段，他们不和银行借钱，民间1分利，这里面的差距就很大了，你做生意一年才能挣多少钱。
所以每次只要真的有大行情，优质房的涨幅，肯定是跑赢了刚需房，而当行情不好的时候，有可能品质房还能继续上涨，因为对于品质房来说，它房价不能大跌，因为大跌以后，银行的评估价就下来了，你那个贷款，就有问题了。
像是我们二线城市的改善房，也是这个逻辑。
真正能把改善房房价炒起来的，不是我们这些为了住而买房的人，大部分都是那些做生意的， 或者是炒家，你如果只看工资的话，全国哪个大城市的改善房都有点高了，但是你如果看这些改善房的时候，你再把这个金融杠杆一算，其实对人家用金融杠杆的人来说，也不算太高。
不过如果遇到那种特别差的行情的时候，该跌也是会跌的。
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年轻人可以看看，这是彭叔写的，放在其他地方都是收费，现在白送给你，希望你不要颓废。
彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
