越秀观樾位于广州天河区悦景路以北、帝景山庄以西。属于黄村板块，也可以归属于牛奶厂板块，是越秀地产打造一个高端住宅项目。
越秀观樾3月首开成交15亿，其实在当时冷淡的市场来说更为难得，接下来，就是五一热销约5亿、端午热销约3.6亿、7月加推1栋当天去化超5成……几乎是霸榜广州豪宅热销战绩，据克而瑞数据统计，项目拿过天河区1000-1600万总价段的"三冠王"(套数、面积、金额成交)，挤进天河“高端局”顶端。
其实从学铁商三个方面来说，观樾只占了“学”方面的优势，至于其他方面就比较一般般了，但他为什么能卖的这么好呢？接下来我们一起客观来分析下天河黄村一手新房越秀观樾怎么样，希望给大家买房提供一些参考。
图片说明：越秀观樾所处区位示意图
项目的地理位置优越，距离珠江新城也不远，距离天河智慧城2公里，金融城5公里，周边的企业领导购买力还是非常不错的。说实在的，这里的交通目前不算方便，交房后应该会好很多。天河黄村一手新房越秀观樾距离地铁21号线大观南路站约2.1公里，依赖地铁出行的话只能依赖其它交通工具接驳。
自驾会比地铁更方便，主要通过悦景路出行，悦景路东接珠吉路、西连奥体路，从珠吉路和奥体路可以连接广园快速、大观南路等主干道。这里去珠城、金融城和智慧城会比较方便，琶洲稍微远一点。
而悦景路目前从双向二车道拓宽到四车道并下沉3.4米，远离居民区、加强降噪效果。然后强化两侧绿化带及人行道，预计25年底升级完成。按照观樾早交房那一批(2026年4月30日)来看，到时悦景路也可以完善使用了，改善这里拥堵问题。
至于学校方面，项目配套15班幼儿园和24班小学，观樾已官宣24班小学引进广州天河外国语教育集团合作办学。天河外国语学校办学10余年，办学成绩也十分客观，2016年中考平均分740.5分、2017年中考平均分729.8分。
除此之外，学校的师资力量雄厚，高级教师和研究生学历占比高达66.9%，其中英语教师的水平更是达到专业八级，非英语科目的教师也能达到六级水平。而且周边的小区基本上都是纯粹的高端改善人群，教育其实是不怎么担心的。
生活配套上，自身也是规划有的，不过目前还在兑现阶段，还是要依靠周边的目前现有的商业——优托邦、天河城百货和广百广场等周边大型商场，这些商场可以满足日常的消费需求。
三期地块也已经确认是越秀和国贸合作开发叠墅，所以在二期地块在商业规划上，以新加坡圣淘滨湖商业体为对标，沿湖打造约1万平的商业体。商业暂规划有精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等业态。而且还打造一个约2000方的湖岸会所，有四标准泳道的恒温泳池等。
图片说明：越秀观樾小区实景图
天河黄村一手新房越秀观樾全盘25栋小高层(17层以下)正南正北布局，东西三湖连通，全盘两梯两户设计，楼间距宽可达60米，户户通透明亮。
项目还遵循自然山势，整体设计抬高约5-10米，给业主更优的景观体验，还保证了豪宅的私密感。目前在售140-250平四房户型，据销售反馈单价约7.2万起。户型图如下：
140㎡户型：四房三卫设计，部分房源可享湖景。采用双套房设计，南向开间采光充足。次卧间可灵活打通，做成三个套房。独梯入户，确保了住户的私密性。
190㎡户型：四房三卫设计，四开间朝南，拥有长达9.4米的观景阳台。主卧面积超过43㎡，配备270度环幕飘窗，居住舒适度高，视野开阔。
250㎡户型：单侧布局设计，保证了居住隐私、空间感和舒适度。独立电梯直接入户，四个房间均为套房设计。方形客厅超过百平方米，主卧套房面积达到45㎡，整体空间十分宽敞。
总的来说，越秀观樾总体的优缺点都比较明显。优点就是：区位好、高新产业聚集。居住舒适度较高，户型实用率较高，使用率可达120%。居住的生态环境好，自身建有日、月双湖，部分户型还可以看见湖景。教育已经引入天河外国语教育集团办学，学校还不错。
不足就是：交通目前还不方便。自驾出行道路目前比较窄，目前已经在施工加宽悦景路了，预计的交楼时间比预计完成施工时间晚一些；周边没有地铁。如果想买的朋友要看看这个楼盘的优势能够满足自身的核心需求、且缺点在可接受范围内，那这个项目可以考虑。
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