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首先先说观点：我不仅不推荐，而且明确地反对大家购买公寓类的产品。
特别是对于拥有上海房票的人，宁愿建议他们去购买远郊的房产，也会劝阻大家，不要去购买公寓类产品。
然而，如果不愿意在上海继续漂泊，想要安定下来，拥有一个家。
我只能说，或许，公寓loft会是一个选择。
01
公寓的起源
首先，让我们探讨一下公寓的起源，为何会出现公寓这种独特的产物，而不是全部设计成住宅呢？毕竟，开发商建造住宅似乎更有利可图。
其实不然，建造房屋并非随心所欲，住宅的建设必须遵循既定的土地使用规则。
在市场上的大多数建筑产品，基本上可以归类为以下三种类型：
政府确定了城市的总体规划，这表明对于一个区域内的房屋数量、类型以及建设完成的时间，政府都将发挥关键作用。在区域开发过程中，政府会事先规划好各类产品的比例。
规划中包括商务区的办公用地、商业中心的商业用地以及居住区的住宅用地。
因此，根据规划的要求，商住两用的公寓便应运而生。
02
商用住宅的不足
首先，土地使用权期限较短，仅50年，相较于住宅类的70年少了20年。
这里的产权指的是土地的使用期限，而建筑物本身的产权则是无限期的。
通常情况下，住宅的产权期限为70年，而商业用途的产权则为50年，商业办公用途的产权则为40年。
土地使用权的计算是从取得土地使用权的时间开始的，因此，一些市内的住宅项目在交付时可能只有40至50年的产权。
依据物权法规定，土地使用权期满后应自动续期，但需缴纳一定的土地出让金。
至于土地出让金的具体数额，目前尚无统一的政策标准。
然而，这并非大碍，因为公寓持有时间大约为五年，届时即可出售。
公寓不具备落户功能，也无学区，若考虑子女教育，建议避免购买。
其次，公寓的水电费用高于普通住宅，且通常不提供燃气。居民用水大约3元/吨，用电约0.4至0.5元/度；商业用水约7元/吨，用电约1.1至1.2元/度。实际上，费用差异并不显著，因为公寓的使用量较小，使用电磁炉烹饪即可。
再者，出售公寓时税费较高。在正常交易中，税费通常占交易额的40%-50%。公寓出售时，主要额外成本是土地增值税，税率如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额的50%，未超过100%，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额的100%，未超过200%，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额的200%，税率为60%。
因此，若要购买，建议选择商住一手新房，因为二手公寓的税费非常高。出售时，不宜持有时间过长，以免增值过多导致税费难以平衡。
例如，购入价100万，10年后卖出200万，税费难以平衡。而购入价100万，5年后卖出150万，价格则较易平衡。
最后，公寓无法使用公积金贷款，只能选择商业贷款，且利率较高。通常住宅首套房首付比例为30%（上海为35%），而公寓首付比例为50%，利率大约是住宅的110%。此外，公寓贷款期限仅为10年，导致月供压力较大。
03
优势和购买逻辑
1. 价格合理，选择多样，与住宅相比，几乎相当于半价销售；从增值角度考虑，公寓的增值潜力不及普通住宅，但投资风险较低，能节省大量租金。上海的公寓价格仅为同区域住宅的40%-50%，增值潜力较大。然而，增值的期望值也不应过高，增值幅度有限。
2. 不受购房和贷款限制，公寓为在城市中安家提供了机会，尽管空间不大，但拥有一个温馨的小家也是令人向往的。此外，这部分购房者往往不考虑结婚生子，对学区房的需求不大。
3. 不占用购房资格，但需要注意，若使用商业贷款购买公寓，将来购买住宅时，商业贷款记录将影响首套房的贷款利率。如果之前已有贷款记录，则商业贷款的影响不大。
4. 公寓通常位于优越地段，商业和住宅区域多靠近地铁或交通主干道。得益于政府产业扶持政策，办公区域通常交通便利，商业和住宅区域多靠近地铁或交通主干道。对于急需购房自住的上班族来说，选择价格合理且位置优越的商住产品能最大化效益。
5. 记得选择Loft产品，空间利用率更高。许多公寓采用Loft设计，尽管层高限制了居住体验，但确实增加了空间使用效率，比传统住宅的利用率高很多。同样面积的45平米住宅可能仅能设计为一个开间，而Loft设计可以做成两室，这对于预算有限的刚需购房者来说非常有吸引力。
6.租金回报率高
若购置的公寓并非用于自住，而是用于出租，那么位于优越位置的公寓，其租金回报率可高达4%-8%，相比之下，普通住宅的回报率仅为1.2%-1.5%。
显然，在租金收益方面，普通住宅的表现并不理想。
04
哪些人群适合购置公寓式住宅呢？
1. 注重现金流动，投资成本低
租金回报相较于住宅而言，确实相当可观。
2. 计划设立工作室的买家
办公用途的公寓，一般允许注册企业。
若打算自主创业或设立工作室，购置一套公寓是个不错的选择，因为使用他人的地址注册公司，每月也需支付不菲的租金。
3. 临时居住，购房资格尚未获得，受限购影响的
4. 渴望在上海拥有房产的
公寓至少属于自己，无需支付房东租金，也不必为房东偿还贷款；一旦购房资格解决，可将公寓出售，转而购买住宅。
上海，作为全国限购最为严格的城市，若缺乏购房资格，又不愿频繁地搬家租房，同时还要带着宠物，或许可以考虑这个选择。
说了这么多，是否适合购买，还是要根据自己的实际情况来决定。无论他人如何分析，最终还是自己居住。
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