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2024年10月18日，上海市东安一、二村片区旧城区改建项目，作为该市历史上单次征收面积最大的项目，正式启动了集中搬迁程序。
该旧区改造项目于10月14日正式启动签约流程，在短短五天内，便成功达到了99.95%的高比例生效。具体而言，以99.95%的签约比例计算，6057份产权证明中仅有3份尚未完成签约，这一数据极为显著。
继东安一村、二村之后，下一个有望在上海引发广泛关注的拆迁区域又将出现在何方？
01
上海另一项重大拆迁改造规划
10月23日，徐汇区张家弄片区旧城改建项目正式公示了其房屋征收与补偿方案。
张家弄片区的征收具体范围明确为：东界至陕西南路，南达复兴中路，西邻襄阳南路，北接东方巴黎霞飞苑及南昌路，且紧邻上海市知名的上海环贸iapm购物中心。
该地理位置优越，出行便利，从地铁1号线、10号线及12号线的陕西南路站7号出口出站后步行短暂距离即可抵达张家弄。
外部观察，该区域充分展现了老上海里弄的传统风貌，以一道铁闸门作为区域界限，未设置专门的安保措施及门禁系统，甚至存在理发店直接开设于区域大门内部的独特景象。
对于张家弄的业主而言，拆迁是一项备受期盼的事项。小区内部悬挂了多条旨在“积极推动签约进程、完成拆迁工作”的横幅。
张家弄实拍图
02
拆迁补偿的具体数额是多少？
张家弄坐落于衡复历史文化风貌区内，乃上海中心城区规模最为宏大的风貌保护区，展现出鲜明的时代特色与地域风貌，汇聚了多国领事馆及文化名人如丰子恺、张爱玲等之故居。因此，其拆迁工作对于上海拆迁市场而言，具有举足轻重的意义。
针对张家弄拆迁补偿标准的问题，社会各界广泛关注。
首要的是，张家弄地处徐汇区的核心地带。
在“1公里生活圈”范围内，设有三条轨道交通线路，具体包括地铁1号线、地铁10号线以及地铁12号线。
陕西南路地铁站
三大商业建筑群（环贸广场、淮海百盛、巴黎春天）
环贸ipm
多所知名学校，包括徐汇第一中心小学、上海位育初级中学以及上海市第二中学等。
徐汇区第一中心小学
卢湾二中心小学
两家三级甲等医院（复旦大学附属眼耳鼻喉科医院、上海交通大学医学院附属瑞金医院）
瑞金医院
该烫金地段致使位于张家弄附近的东方巴黎二手住宅的挂牌价格攀升至超过18万元人民币每平方米，值得注意的是，该小区房龄已超过25年。
其次，张家弄并非首个面临拆迁的衡复历史文化风貌区小区。
2024年年初，上海长乐路695弄因拆迁被暂停，应被视为上海首个启动拆迁程序的衡复历史文化风貌区小区。
据相关消息，长乐路695弄6号及7号征收项目的每平方米评估均价已达到85168元人民币。需明确的是，此评估价格仅为基准值，若计入各类奖励费用，预计实际到手均价将高达20万元人民币/平方米。
关于张家弄的征收项目，目前尚未公布具体的评估价格。然而，鉴于其优越的地理位置以及长乐路695弄征收项目的先例，未来张家弄的补偿价格极有可能超过20万元人民币/平方米，有望成为上海市第二个补偿单价突破20万元的拆迁项目。
但值得注意的是，这一高额补偿的实现，需以张家弄征收项目的顺利推进为前提，避免重蹈长乐路695弄项目因故未能完成的覆辙。
03
未来会是海派大型综合体？
衡复历史风貌保护区系上海中心城区内规模最大的成片保护区域，总面积达4.4平方公里，占风貌区全域总面积的57%。该区域内，存在约2.2万户不成套住宅，其中40%的住宅集中分布于张家弄片区所属的“衡东十二坊”。
去年，徐汇区已针对包括张家弄在内的衡东十二坊展开了深入的调研与分析。
针对兴顺里街区，已专门制定了更新方案设计，并明确要求中标单位需提交至少两个比选方案以供选择。
徐汇区计划将衡东十二坊打造成为一处融合海派历史风貌、高品质居住体验、多元化配套服务以及特色文化旅游功能的综合性海派生活区域。
通过产权整合与原地改造等手段，对街区实施精细化设计策略，旨在构建衡东十二坊全面覆盖的十五分钟社区生活圈，以提升居民的生活品质。在此过程中，将严格保护衡复地区的历史风貌资源，并在此基础上妥善保留其独特的“烟火气息”。
张家弄项目是徐汇区旧城改造工作的核心环节，同时也是上海市旧城改造任务中的关键要点。
若该项目能够圆满完成拆迁工作，它将开创上海衡复历史风貌保护区内小区拆迁的先河，并成为首个实现拆迁及补偿单价超过20万元的小区。
届时，将有一大批新晋的千万资产拥有者涌入房地产市场。
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