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上海老破小，作为一个长期以来备受争议的资产类别，其投资价值与实际使用价值的权衡一直是市场关注的焦点。近期，二手老旧小型住宅再度逐渐获得市场关注。
一方面，这类住宅在二手市场中历来占据“核心支撑”的重要地位。
另一方面，老旧小型住宅的租售比呈现上升趋势，且总体下跌态势有所放缓。
因此，部分具有高风险偏好的购房者开始倾向于具有一定投资潜力的老旧小型住宅。
实际上，老旧小型住宅的基本面始终存在，只是以往因市场焦点多集中在新房和次新房，导致这一细分市场被相对忽视。
因此，老旧小户型的房产市场究竟呈现何种态势？
对于购房者而言，这究竟是一个前所未有的良机，还是一个被绚烂泡沫所遮蔽的潜在风险？
01
陈旧狭小的固有价值
基准就是城区的资源
老破小历来不被视为一个理想的资产投资对象。
然而，从实际使用的角度出发，当前的老破小已处于一个相对合理的价格范畴。
毕竟，在各行各业中流传着一句广为人知的戏言：没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。
据相关数据统计，当前老破小的价格水平已大致回归到2017年左右的状态，基本处于上一轮价格上涨前夕的阶段。
除极少数市中心的黄金地段外，以300多万的预算即可购置一套50多平方米的老破小房产。若选择新房，该预算则仅能考虑极少数位于城市边缘地带的房源。
然而，两者所享有的资源密集程度存在着显著的差异。前者在下班之余，能够悠然自得地骑行至滨江地带，享受晚风的轻拂，领略城市的繁华与喧嚣，随后轻松搭乘数站地铁返回家中；相比之下，后者则需先乘坐地铁，尔后再以单车接驳，归家途中仅能目睹空旷无垠的场地。
若涉及子女教育问题，学区因素亦需纳入考量。市区内的老牌教育资源，历经时间的洗礼与验证，其质量有目共睹；而远郊区域的新建住宅，要么匮乏优质教育资源，要么则需面对新建学校所带来的不确定性。
市区所汇聚的优质资源，正是老旧小户型房产真正的价值所在。
上海某老破小实景图 图源网络
02
倘若企图此项投资
建议慎重考虑
然而，若重视资产的保值性，并期望其具备升值潜力，那么建议对此进行深思熟虑。
确实，在互联网上存在不少案例，一些人通过低价购入资产后进行出租，再寻找合适时机高价出售，从而实现了数十万元的收益。
然而，这一过程极为考验购房者的选房技巧、协商能力和面对市场波动时的耐力。
同时，也包含一定的运气因素，即需祈愿在出售房产期间，无邻近业主发起价格战。
坦白而言，此类成功经验的可复制性，相较于在A股市场实现稳定收益更为困难。
对于广大购房者群体而言，更具参考价值的是一些群体性的统计数据。
值得注意的是，当前老旧小户型的跌幅正趋于收窄；然而，全市房价整体依旧处于胶着状态。
部分房东试图借此机会提价，但购房者的决策同样果断。今年整体楼市能否打破以降价换取销量的困境，目前仍难以确定。
若购房者尚背负贷款，房产未能升值则等同于遭受经济损失。
图源小红书
另一部分购房者倾向于购置老旧且面积较小的住宅用于出租以获取收益。
据CRIC的测算结果显示，大部分此类老旧住宅板块的年化收益率超过2%，从理论层面而言，其收益超过了常规理财产品。
此类决策实则蕴含着诸多风险。
其一为“房屋养老”问题。此类老旧房源原本缺乏专项维修基金，而老旧且面积较小的房屋更是维修工作的重点。未来若需补缴房屋维修资金，无疑将构成一笔较大的经济负担。
其二涉及“房产税”因素。若房产税得以切实实施，那么在扣除相应税费后，老旧小户型的租金收益能否保持较高水平，仍需审慎评估。
其三关乎“出租风险”。当前租赁市场尚未完全回暖，在保障性租赁住房、长租公寓等新型租赁模式不断推进的背景下，能否有效吸引足够租户、缩短房屋空置时间，尚存不确定性。
其四则是“本金亏损”问题。房地产市场尚未实现稳定，老旧小户型房屋难以获得溢价出售。一旦市场再次进入调整期，租金收益甚至可能无法弥补本金的损失。
03
选购老旧小户型房屋
应如何抉择
首先，在地理位置方面，建议优先考虑城市更新的核心区域，例如一江一河区域便是明智之选。若未来一段时间内，拆迁或原拆原建等利好政策惠及该区域，无疑将带来极大的机遇。即便不考虑这些政策因素，该区域未来也将吸引更多的商业与办公资源入驻，无论是自住还是出租，都将具备显著优势。
其次，可以前往各大房产中介门店进行咨询，重点关注两方面信息：一是该小区在2017年之前的价格水平，二是当前市场的流动性状况。若能找到价格低于2017年的房源，且在排除房屋存在明显瑕疵的前提下，那么很可能就是一次难得的“捡漏”机会。而市场流动性良好，则意味着在未来若需进一步改善住房条件时，现有房源能够较为顺利地出售，避免造成不必要的负担。
若以上条件均难以满足，那么应尽量选择那些已经进行过美丽家园改造的老旧小区。这些小区通常已安装电梯，并对外立面进行了修缮，居住体验更为优越。未来若进入二手房市场，也将具备更大的流通空间。
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