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目前房地产市场呈现出四个异常情况：
1、尽管成交量上升，但房价并未随之上涨。
2、房贷利率正悄然增加。
3、二、三、四线城市全面放宽了购房限制。
4、租金与房价之间的关联已经完全断裂。
首先，最令人费解的是，尽管房价未涨，市场上仍有声音呼吁抄底房地产市场。
传统的房地产销售旺季“金九银十”已经演变为“金九金十”，成交量显著增加。
据克而瑞的数据显示，百强房地产企业在10月份的销售和运营金额达到了4354.9亿元，环比增长了73%。
其他机构的数据也显示，10月份百强房地产企业的销售额同比增长了10.53%。
这是百强房地产企业在连续19个月同比下降后，单月销售额首次出现正增长。
（数据来源：克而瑞）
显然，从成本角度分析，持续的降价似乎无法避免。
在过去的10个月中，百强房地产企业的销售总额达到了30693.1亿元，与去年同期相比下降了32.7%。
从开发商的角度观察，1到10月期间，销售额超过千亿元的房地产企业有7家，而销售额达到百亿的有64家。
一线城市的复苏最为显著，但可惜的是，成交量虽有增加，价格却未见提升。
或者说，通过降价来换取成交量依旧是市场的主导策略。
楼市正在经历反弹，而非彻底的反转。
尽管政策的支持使得成交量和看房热情有所回升，但成交价格依旧停滞不前。
根据上海链家研究院的监控数据，10月份上海全市二手房成交量达到2.2万套，环比增长63%，同比增长68%。
10月份二手房成交金额达到717亿元，环比增长57%，同比增长65%。平均每套成交价格为325万元，环比下降4%，同比下降2%。
从城市内部板块来看，市场分化极为明显。
二手房市场最能体现买家与卖家之间的博弈。
中介门店的咨询量和带看量都有显著的上升。
遗憾的是，9月底之后，由政策推动的这一轮成交主要集中在郊区的刚需楼盘。
特别是松江新城、奉贤新城、嘉定新城的成交量位居前三。
如果一个板块内有多个开发商，一旦其中一家开始价格战，整个板块的房价都可能受到影响。
拿地成本难以降低，价格战的最终结果往往是无人胜出。
此外，房贷利率的持续下调也开始出现稳定迹象。
据《广州日报》报道，11月6日有市民透露，中介通知11月7日起，广州将执行3.0%的房贷利率下限。
（来源：财联社）
在11月7日，广州多家银行确认了房贷利率将提升至3%的消息。作为四大一线城市中率先全面取消限购的城市，广州的首套房贷利率已接近公积金贷款利率。
公积金主要用于购房、建房、房屋大修、偿还贷款本息以及租房等用途。尽管如此，使用公积金购房或租房仍受到额度和提取频率等限制。首套房贷利率与公积金利率的倒挂现象，与公积金制度的初衷相悖。目前，除了上海、北京、深圳和海南部分地区，全国大多数二三线城市已经放宽了限购、限贷、限售和限价政策。
令人意外的是，中国人对房价的狂热购买热情似乎有所减退。
二三线城市纷纷加大补贴力度，推出税费减免政策，民众持币观望，心态平静。大连、张家口、盐城等地通过发放购房补贴、举办促销活动等手段，刺激购房需求，支持居民的刚性和改善性住房需求，助力房地产市场稳定回升。
所谓的限购、限贷、限售、限价政策，原本是政府在楼市过热时采取的降温措施。但当前楼市已不再需要这些调控手段。观察房价和成交量之外，租金也是一个重要指标。中指院数据显示，2024年9月，50个重点城市的租金房价比均值为2.12%，其中24个城市低于2.0%。厦门的租金房价比为1.0%，是50城中最低的。深圳、北京、南京等核心城市房价较高，租金房价比在1.5%-1.6%之间。
在房价上涨周期，人们更关注房价涨幅而非租金回报率。而在房价下跌周期，租金回报率成为重要参考。金融时报在2024年7月13日的一篇文章中指出，即便房地产市场低迷，房屋的合理价值底线也会反映在房租上；若房价跌破底线，其配置价值将提升，市场将自我调整回归。在楼市低迷时期，租金与房价的脱钩现象更突显了市中心老旧房屋的价值。
诸葛找房的统计数据表明，上海的总体租金回报率长期维持在2%以下。
（来源：贝壳找房）
截至2024年11月初，根据贝壳找房的最新数据，位于上海黄浦区南京东路的中福城，一套80平米的一室两厅整租价格为每月10800元，年租金总计为12万9600元。
在同一小区内，一套81.41平米的两室两厅在2024年8月的成交价为955万，据此计算得出该房源的租金回报率大约是1.357%。
有趣的是，上海市中心主城区的老破小房屋，目前反而能提供更高的回报率。
租金的高低已不再与房价直接相关，而是更多地与居民的收入水平挂钩。
刚刚发布的2024年胡润百富榜显示，房地产领域的富豪数量和财富规模均出现了显著的缩减。
这或许是房地产富豪们最为焦虑的一年。
在榜单上，房地产行业富豪的占比已经降至9%。
据历史数据显示，20年前房地产行业的富豪在胡润百富榜上的占比曾高达50%。
（来源：胡润百富）
十年前，该比例是20%，五年前降至15%，而到了2022年，房地产行业的下滑趋势仍在持续，上榜人数所占比例缩减至10%。
尽管如此，李嘉诚的财富价值仍在增长，其家族凭借2000亿的资产稳居首富宝座。
然而，万达的王健林、龙湖的吴亚军、卓越的李华、新湖的黄伟以及苏宁环球的张桂平，都未能幸免，纷纷从榜单上跌落。
颇具讽刺意味的是，一向声称不赚最后一个铜板的李嘉诚，最近又开始大规模抛售资产。
李嘉诚旗下的公司，在北京朝阳区东四环的御翠园项目，新近开盘便以76折的大幅度优惠出售房源。
这些特价房的售价仅为每平米7.6万元，甚至低于周边的二手房价格。
（来源：御翠园公众号）
胡润，作为榜单的创始人，也表示：
自十年前起，房地产行业的上榜人数比例已减少超过一半，而今年更是不足10%，前首富万达的王健林的财富也比十年前减少了80%。
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