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2023年9月1日，上海实施了认房不认贷政策，该政策正式生效。
迄今为止，上海已经经历了一年的楼市救市过程。
观察二手房交易数据，成交量已从最低点回升。
然而，市场情绪与信心尚未出现明显转变。527新政实施后，成交量逐渐下降，政策影响力亦随之减弱。目前，上海购房门槛已多次降低，但潜在买家仍在持续观望。具备购房资格与实际购房意愿之间存在显著差异。实际上，上海目前正面临消费低迷、活力不足以及市场止跌不明显等多重挑战。在当前大变革的时代背景下，城市间的竞争日益加剧，流失的资源可能成为竞争对手的增长动力。从房地产市场的视角来看，诸多政策已成为限制自身发展的束缚，既不符合市场现状，也无法满足突破困境的需求。这五个方面的问题应当逐步退出历史的舞台。
01
在探讨房地产市场的实际波动时
我们今天不打算深入讨论是否应取消或如何取消限购政策。
放宽或取消限购已成为大势所趋，预计最终将实现完全的市场自由化。从房地产市场的涨跌趋势来看，有一项税收政策亟需调整，即“增值税”。
增值税定义为基于商品或服务在流转过程中产生的增值额征收的流转税。理论上，只有在商品或服务增值时才应征税，若无增值则不征税。在房地产市场大幅上涨时，通过增值税来调节投资和投机行为是有其必要性的。然而，在市场下跌期间，若房屋价值下跌，卖方仍需为增值部分缴纳增值税，这似乎并不合理。在过去五六年中，实际上有相当数量的购房者发现他们的房产并未升值。甚至有人的房产价值大幅下降。以一套位于市区的老式小户型房产为例，2021年购入时价值400万元，而当前的售价仅为300万元，亏损达100万元。由于未满五年，卖方还需按照300万元的全额缴纳增值税，大约为14.3万元。对于普通家庭而言，这相当于一年的工资收入。因此，在房产价值下跌的情况下，对亏损的卖房者免征增值税显得尤为必要。
02
从激励改善的角度来看
去年，上海市出台了关于置换退相应所得税的政策。
实际上，对于那些拥有满五唯一的房产的业主，原本就享有免征所得税的优惠。
然而，对于那些房产未满五年的业主以及拥有多套房产并希望出售多套以置换一套的业主，并未从该政策中获得实质性的好处。
因此，有理由认为该政策亟需进行相应的调整。
是否可以考虑对置换客户的交易环节所涉及的税费进行全额返还或减免。
今年，上海市的房地产交易结构确实经历了显著的变化。
据克而瑞的数据分析显示，上海市出售房产的客户中有47%是出于置换需求。
这意味着，置换需求已经成为上海市二手房市场中最为关键的交易驱动力。
自去年起，全国及上海市房地产市场均强调了对改善性住房需求的鼓励和支持。税收减免措施作为实质性的优惠，对市场产生了积极影响。具体而言，若以较低的标准计算，契税为1%，所得税为1%，增值税及附加税为5.3%，综合计算，税费成本至少为7.3%。目前，上海市的议价空间大约为7%。这一政策对卖家而言意味着实际到手金额的增加，同时也为买卖双方提供了更大的谈判灵活性。在交易过程中，双方往往围绕1个百分点或数万元进行激烈的协商。因此，任何鼓励措施都必须落实到具体的财政支持上，而不仅仅是口头上的承诺。
03
从降低购房成本的角度来看
普通市民所能获得的公积金贷款额度仍然显得不足。今年上海调整后的公积金贷款最高限额可达192万元。然而，附加的条件繁多，使得实际获得贷款的难度颇高！
首先，必须强调的是补充公积金的重要性。在体制外，能够提供补充公积金的单位极为罕见，导致大部分在上海工作的人员无法享有这一福利。对于多子女家庭的需求，目前更是难以满足，即便是一胎的出生率也已显著下降。因此，单身人士通常只能获得65万元的购房额度，而夫妻双方则可达到130万元。目前，单身人士虽被允许购买市区的二手房，但贷款支持的力度显得微不足道。今年，上海市区约200万元的老式小户型房屋成交量激增，许多年轻人纷纷购入。除了租金回报率较高之外，公积金能够抵扣相当一部分月供是吸引他们的关键因素。提高普通人的公积金贷款额度，才是具有普遍惠及性质的政策。当人们计算后发现额外负担较少时，低总价的房源自然更受欢迎。楼市置换的活跃程度越高，积累的向上置换能力也就越强。在楼市低迷时期，政策更应广泛普及，让更多人能够利用政策，从而激发潜在买家的购买意愿。
04
从推动消费增长的视角审视
今年主要城市的消费表现确实不尽如人意。住房消费作为市场下行趋势中最早显现疲软的领域，目前日常消费等其他方面亦未见好转。要增加消费支出，主要途径不外乎增加收入和减少开支。尽管增加收入在某些行业尚存机遇，但整体而言，难度较大，因此，减少开支成为关键。降低现有房贷利率，能够为众多家庭释放出数千至数万不等的可支配收入。据相关机构统计，全国存量房贷规模约达38万亿，若能实现80个基点的利率下调，预计一年可减少利息支出约3000亿。此举对基础消费的提振作用将十分显著。虽然最终的政策尚未明确，但降低利率的趋势似乎已成定局。若上海能在政策出台前采取措施，率先吸引存量房贷客户，将能把握住市场先机。此举无疑有助于赢得客户的好感和信任。随着多次降息及各地取消房贷利率下限，新增和存量贷款之间的利率差异已形成巨大差距。原本处于不利地位的存量客户，其心态已从最初的不满转变为感到被市场“割韭菜”。这种心理上的巨大落差，对住房消费及其他各类消费均构成负面影响。实际上，提前还贷所获得的“4个百分点的收益”已超越了各大银行所提供的各种理财产品的收益。
05
在增强城市活力的视角下
近年来长三角地区的城市在吸引人才方面表现出了激烈的竞争态势。特别是，除了上海之外的地区已经普遍放宽了户籍迁移的限制，这一点已经变得十分明显。上海因此不得不提高警觉。
一个城市的持续活力并非源自于既有的利益群体，而是依赖于不断注入的新鲜力量，并且确保这些力量能够从中获得利益。促使年轻一代选择在一个城市扎根，主要取决于他们能否在经济上获得成功或者在社会上感受到归属感。户籍政策的放宽是决定他们能否留下来并产生归属感的关键因素。因此，上海应当进一步大幅度降低户籍迁移的门槛。近期，有关临港地区为特定领域人才提供额外购房资格的消息，也体现了这一趋势。
通常情况下，人们是因为决定定居才考虑购房，而非购房之后才决定留下。许多投资者和投机者购买房产，并非出于真正想要为上海做出贡献的意愿，而是仅仅希望从中获取利益。
房地产市场问题的解决，依赖于短期与长期策略的有机结合。房地产相关政策对市场的直接影响，充当了短期及中期的稳定因素。而经济则是推动房地产市场长期发展的根本动力。无论是房地产市场还是经济发展，均需投入全部努力。
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