过去的一周，学区房市场整体仍然维持“价稳量升”的成交态势，热点学区板块的周成量达到170套左右，相比上周小幅增长10%，和去年同期相比，增幅在40%以上。交易量的放大，带来市场热度的分化，及议价博弈的加剧。
从各板块来看，初中市场的成交热度最高，客户咨询量、带看量、成交量都突破新高度；一二线双学区板块维持平稳上升，热度仅次于初中板块，交易量基本和3月份的高峰持平；小学板块成交虽然有提升，但幅度不大，和年内的成交高峰3月相比仍存在一定差距。
价格方面，市场整体报价理性，成交价格也基本稳定，但在热点板块主力户型的成交当中，买卖双方在议价上的博弈仍在加剧，卖方对于售房的底价开始坚守，而购房客户往往通过往期成交给卖方出参考价格，这就造成买卖双方在谈判时出现分歧，签约难度提升。
名小市场的成交仍是“以价换量”为主，成交房源中150-200万的两室房源占比还在提升，而初中板块超低价的落户单室门槛价格继续提升，常规户型的价格是稳定的，像大户型、高总价的房源，议价空间基本还维持在8、9月份时的行情。市场在议价层面也出现了分化加剧的情况。
最后，从市场成交和价格反馈综合来看，对于购房人而言，可以根据自己的实际需求来决策购房节奏。比如小学需求，就建议多比较挑选中意的房源，耐心和业主沟通价格，择机进行选择。但如果是初中需求，特别是低总价需求，如果有预算范围内的房源，在多看并对比后，建议果断入手。
在一线名校中，拉小、力小的周成交分别是6套、8套，成交量相比上周小幅上升。从成交户型上看，拉小二十九中两室房源成交4套，成交总价在300-400万之间；三室成交2套，成交价在400-550万之间，低总价两室房源仍然占据主力成交户型。力小二十九中单室成交1套，总价已达300万出头；两室房源成交4套，总价350-420万之间；三室房源成交3套，成交总价400-550万之间。
琅小二十九中成交5套房源，相比上周稍有下降，其中单室成交1套，成交总价220万；两室房源成交3套，成交总价250-320万之间；三室房源成交1套，总价360万。芳草园小学成交3套，其中两室房源2套，总价260-310万；三房成交1套，总价300万不到。
从一线名校市场成交来看，交易量和上周相比基本稳定，有升有涨，但随着高性价比房源的快速消化，市场成交节奏有所减缓，预计在12月份市场交易量将会迎来一个短期的下行波动。
二线双学区市场当中，双汇文、银城汇文的周成交量分别是8套、10套，和上周相比交易量继续小幅走低，主力房源的持续消化及高性价比房源的减少，是影响成交量的主要原因。根据成交户型统计，双汇文两室房源成交5套，成交总价320-420万之间；三室房源成交2套，成交总价450-600万，三室及以上房源成交1套，总价650万。银城汇文单室成交2套，成交总价230-260万，单室门槛价格有了较明显的提升；两室房源成交5套，总价280-400万之间；三房成交3套，总价450-650万之间。
游小钟英、长小九初的周成交还是维持在2套、3套，跟上周持平。成交房源仍以低总价两房为主，成交总价长小九初都是200万以内的两房，游小钟英是250-300万之间的两房。从二线双学区市场成交来看，市场成交量基本稳定，但也出现了高性价比房源及主力户型的持续成交后，买卖双方议价博弈加剧的情况，对成交量也带来一定影响和波动。
名小市场的交易量保持着小幅上升，南师附小、银城小学等小学学区板块的周成交都在10-15套之间，成交的主力户型以160-200万之间的低总价两室房源为主。目前小学市场房源供应充裕，高性价比房源也比较多，议价空间基本能够保持，且购房客户选择面较大。
初中市场的热度一直在持续升温，树人、二十九中、科利华、钟英的周成交量，已经连续好几周都维持在高位，相比上周交易量仍保持小幅上升，需求在持续释放当中，交易量也在高位中保持持续上升的态势。从成交户型来看，树人片区周成交接近40套，11月的成交量截止到24日已经达到130套，极有可能突破150套，如果突破150套，将会成为五年以来月度的新高。
从成交户型上看，树人的两室房源成交占比在6成左右，成交总价在280-450万之间；三室占比在3成左右，成交总价450-600万之间；单室房源的占比不到10%，市场成交仍以能够满足实际居住的两房、三室为主。二十九中板块的周成交量也超过20套，而且这是单二十九中的，如果加上双学区市场，周成交量就在35套左右。低总价两室房源是二十九初成交占比的绝对主力，接近7成，总价在230-300万之间；三室成交占比在20%以上，成交总价在350万左右；其余的是单室房源，成交总价在200万左右。
科利华、钟英等区域头部初中的周成交量也达到15-20套，成交房源也以低总价单室和两房为主，单室成交价在180万左右，两室的成交总价在200-250万之间。
初中市场的成交爆发从10月份到现在已经维持了近两个月，高性价比房源的成交非常迅速，市场当中主力需求的户型已经出现一定匮乏态势，在政策持续刺激及旺季市场的叠加之下，预计议价空间将迎来更深度的博弈。建议如果是2026年需求的初中购房客户，若有心仪房源可以果断入手。
最近关于房地产市场的利好政策还比较多，有些利好政策可能大家会觉得影响度不那么大，但耐不住持续。比如，昨天大家突然间会发现朋友圈、媒体上刷屏的有关南京限售政策的改变。第一就是买一套新建商品房可以解除一套房的限售；第二如果二胎家庭，当然要求是至少有一个未成年人的二胎家庭也可以解除限售；第三是如果家中确实遇到困难，比方患有重大疾病的这种情况，也可以给予相应解绑。
之前的限售，就是新房自签订购房合同起满3年才可以上市交易，而二手住宅是办好不动产权证满3年可以上市交易，也就是南京有三年限售的要求，通过这一次政策的落地，限售迎来了“有条件的放松”。
这对市场大致会带来两个方面的影响：
第一个是短期影响。因为短期内限售的解除，的确会有一些二手房源入市，给房源供应量带来提升，但因为是有条件的放松，所以占比会比较小，影响也相对小一点。
第二就是稍微长期一点的影响。就是比如业主买了房，万一买错可以及时、快速的进行纠正，有利于房地产的流通性。从这个政策的角度上看，短期会有一些供应量增加的利空影响，但从长期来看，它提升了房地产交易的流动性，所以是利好影响。
除了南京，近期还有多个城市都传出了限售取消的消息，而且很多城市已经开始执行，比如长沙是在11月14日取消限售，东莞也是在10月份就取消限售，还有西安、成都等等，这些二线城市基本限售都已取消，也就是说未来二线及以下城市限售的取消是大势所趋。南京还保留了部分限售的条件，可能是研判了整个市场的供应体系来决策的，也给大家做个参考。
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