在刚刚过去的11月，南京热点学区房市场成交总量超过600套，上个月（10月）成交是突破了500套，继续创下月度成交新高。其中以初中需求为主的成交量超过350套，占比60%以上，是学区房市场成交的龙头板块；一二线学区市场成交接近200套，占比总成交量的30%左右；名小市场成交不足百套，成交占比只有10%。为何在非成交旺季的高峰间能创下交易量新高？而且是连续两个月创下交易量新高？主要因素有三方面：
第一是政策刺激。9月末的楼市新政为市场复苏带来信心支撑，再叠加后续利好政策的不断释放，降首付、降利率、降存量房贷、减税费、以旧换新增量等各项政策不断落地，为市场带来持续的刺激，政策利好又叠加传统学区房市场的旺季开启，交易量迎来爆发。
第二是价格的回调。从2012年开始，房价回调的幅度接近4成，价格的回落带来置业安全性的增加，购房客户对价格临近底部是形成共识的，政策当中也明确了要房地产市场企稳，买房人也形成了价格底部的共识，因此需求开启持续释放，给成交带来利好。
第三是需求的增加。它其实分为两方面：第一因为房价的深度回调，使得学区房价不再高高在上，政策层面的低首付、低利率，又使得购房成本大幅减少，刺激了市场需求；第二是在小升初阶段，升学人数的逐年持续增加，直接带来了需求上升，这也是初中学区成交占比较高的因素之一。
在12月前3天（本周目前仅过了3天），总体市场成交还是保持了不错的态势，整体成交还是延续了11月份的热点，但是谈判签约的成功比例开始大幅下降，比如在周末会约谈5组，但成交可能只有1-2组，买卖双方的价格差距往往就在2-3万之间，这是跟11月同期相比最明显的变化。尽管11月中旬以后这种现象已经出现较多，但在12月份则表现加剧，因此判断12月市场成交相比11月将会迎来一波下跌趋势。
学区房市场成交量持续爆发，价格有没有波动？这是近期非常多售房业主咨询、关心的问题。从市场反馈上看，目前学区房价格整体稳定，但部分热点板块确实出现了门槛价格上升，议价空间减少的情况。同时各个片区在议价上也呈现分化趋势，主要表现在：
第一，初中市场议价空间确有减少，买卖双方的价格博弈加剧了谈判签约的难度。从11月中旬开始，谈判签约的难度就在提升，不少业主坚守底价，尽管双方价格差距不大，有时就3-5万的价格差却难以达成共识，往往需要2-3次谈判沟通才能完成签约。同时，热点低总价单室、小两房的门槛价格出现提升，比如科利华、钟英片区的单室房源价格从10月初的150-160万提升到当下的170-180万，而且房源供应量出现缩减，所以后市的价格博弈应该仍会加剧。
第二，双学区市场价格相对稳定，多数房源的议价空间也基本保持。小区环境较好、楼层优异、户型较佳的主力成交的两房，议价空间出现减少，并且因为成交量的放大，所以同质房源的挑选余地变小了，甚至部分优质房源出现了较明显的高价成交。尽管市场供应数量充裕，但随着高性价比房源的持续消化，新出挂牌房源的业主心态还需要磨合。
第三，名小市场供应充裕，多数业主售房心态迫切，市场的议价空间保持，部分因为改善或资金需求的房源成交价格甚至带来了惊喜，小学市场仍然处在“以价换量”的市场节奏中。综合来看，整个市场在上升的同时，根据板块不同有一定分化。
学区房市场的成交趋势还会保持吗？价格会不会在后期出现上升？从整个市场成交来看，今年因为政策因素，学区房市场旺季提前到来，且快速放量，市场当中高性价比房源的持续消化，导致买卖双方价格博弈加剧，在短期内影响交易量的继续提升。预测可能在12月上半旬，交易量会出现一段时间的下降，但从整个市场趋势来看，需求端仍有较大增长空间，甚至在成交房源中出现不少2027、2028年需求的成交案例，市场整体热度仍会延续。在新年（2025年）一季度结束之后，再视政策面的情况来判断后市情况。
价格方面，因为供应量仍相对充裕，所以市场整体价格应该会以稳为主，部分板块出现价格微涨及议价减少是正常现象，不足以影响整个市场的价格体系。建议售房业主把握市场机遇，积极调整卖房心态，及时完成置换或资金目的，毕竟交易周期也是成本。特别是对有置换需求的售房业主来讲，低卖低买，向上置换的链条上基本上不会吃亏。
同时建议有实际需求，特别是需要满足落户条件的购房客户，比如2026年要入学，需要在2025年5月份之前完成落户。建议这部分购房客户，可以提早了解市场，多看房、多比较，根据自身情况进行选择。
最近有两条关于房贷方面的消息，第一条相对利好，是坊间说房贷可以申请延期3年。关于这条信息，并不是所有人都可以申请延期3年，目前银行的回复是，一般来说满足条件的可以申请延期1-2年，而且还款方式各个银行还有不同，如果真的有需要的购房客户或者还款客户，可以到具体银行去进行咨询。
第二是首套、二套房的房贷利率已经上调。此前最低的时候，首套房、二套房的房贷利率都是2.95%，但现在首套房利率已经回调到3%，而二套房的房贷利率由原来的3%大部分已调整到3.3%，上调了30个BP，从这个角度上看也会给接下来的市场带来一定影响。可能大家会疑虑，政策利好不断释放，为何在这个阶段，房贷利率反而出现“逆势上调”，而且多个城市都是如此，我们分析主要有三方面原因：
第一方面的主要原因就是公积金贷款，因为房贷利率如果是2.95%的话，公积金贷款的利率只有2.85%，两个商业贷款和公积金贷款的息差只有0.11的差距，显示不出公积金在房贷作用上的利好，所以有必要进行商业贷款利率的调整，或者公积金贷款利率的下降。可是公积金贷款利率的下降当下没有完成，就只能先调整商业贷款利率的上升。
第二个原因就是临近年末，元旦将至，不少银行会有业绩和指标的要求，当下整体市场的成交量还是不错的，所以借机来达成业绩及指标要求，也是银行业非常切身的利益诉求。
第三个原因可能是金融从业者或银行，认为市场已回暖，或者说市场确实已经变好，可以在这个阶段进行利率的上升。但个人认为，整个市场的变化还是非常脆弱的，信心也没有完全恢复到一定层面，接下来较长时期银行利率继续下行的判断还将维持。
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