10月第三周，受政策利好的持续，叠加成交旺季的来临，下行市场积压的需求和正常交易需求同时释放，热点学区房市场成交迎来放量。热点板块周成交量突破150套，相比前一周成交量大涨40%以上，和去年同期相比，交易量增幅接近翻倍，市场热度出现明显提升，高性价比房源的成交周期也有显著缩短。
价格方面，从新增的挂牌房源来看，目前业主的报价仍然比较理性，多数片区在售房源的议价空间都基本保持，一般可在5-10%之间。但部分热点片区，及部分市场需求的主力户型的议价空间，的确出现了减少的情况。随着交易量持续走高和高性价比房源的率先消化，买卖双方未来在议价空间上将会出现一定博弈。
总体上看，学区房市场目前房源供应较为充裕，在售房源的消化周期都在12个月以上，所以短期内价格并不具备上涨条件。但热点片区随着带看量的猛增、成交量的放大，在议价空间上会给售房业主带来一定心理冲击，博弈在所难免。
从市场成交来看，当下2026年需求的购房客户是成交主力，但从上周开始，不少2027年甚至2028年的需求客户开始了积极成交，而且占比在逐步提升，这和前几个月相比是有明显变化的，建议有实际需求，特别是2026年需要入学的购房客户，可以提早关注，实地看房来了解市场。
一线名校中，拉小、力小的周成交分别是7套、11套，成交量相比上周大幅增长，接近翻倍。从成交户型上看，拉小二十九中单室成交1套，成交价不到300万；两室房源成交4套，总价在300-380万之间；三室房源成交2套，总价是450-550万之间。力小二十九中单室成交2套，总价300万出头；两室房源成交6套，总价在350-400万之间；三室成交3套，总价450-600万之间。琅小二十九中成交6套房源，其中两室房源成交4套，成交总价250-300万之间；三室房源成交2套，总价在380-450万之间。芳草园小学周成交3套，其中两室房源2套，成交总价280-320万之间；三房成交1套，总价在380万。
从一线市场的成交看，交易量相比上周提升明显，且市场成交周期也明显缩短。低总价两室房源仍是成交的主力户型。目前市场当中的咨询量、带看量仍处在持续增长的状态，预计后市成交量将会维持高位。
二线双学区市场中，双汇文、银城汇文的周成交分别是10套、14套，相比10月第二周增幅都在3成以上，相比9月同期成交量翻倍。成交户型统计中，双汇文两室房源成交6套，总价在300-400万之间；三室房源成交4套，总价在450-750万之间。银城汇文单室成交3套，这是近一年以来单室成交最高的一周，成交总价在220-250万之间；两室房源成交6套，总价在250-380万之间；三室房源成交5套，总价在420-650万之间。
其他二线双学区市场，游小钟英、长小九初的周成交分别是2套、3套，其中游小钟英成交的均是低总价两室房源，成交总价在260-300万之间。长小九初单室成交1套，成交总价150万；两房成交2套，成交价都在200万左右。从二线双学区市场成交来看，双汇文、银城汇文的成交量继续保持上升，单室、两房、三房成交都有一定占比，说明市场热度存在明显复苏，购房客户在房源选择上仍比较理性。
名小市场成交也迎来上升，南师附小、银城小学等小学学区板块的周成交都超过8套，相比上周增幅较大，成交的主力户型仍是200万以内的低总价两室房源，预计在初中和双学区市场成交热度的持续带动下，小学市场交易量也将会持续复苏。
初中板块继续引领成交，树人、二十九中的周成交量分别达到20套、15套，相比上周继续增长。从成交户型上看，树人片区两室房源占比继续提升，接近70%，成交总价在300-400万左右，三室占比接近3成，成交总价在450-600万之间。二十九中板块低总价两室房源仍是绝对成交主力，占比达到8成以上，成交总价在230-300万之间。
科利华、钟英等区域头部初中，成交量也迎来明显增长，周成交量都在15套左右，相比上周增幅都在3成以上，成交房源也仍以低总价单室、两房为主，单室成交价在160-200万之间，两房成交价在200-250万之间，三室房源成交占比目前较低，偶尔成交都是相对低总价的房源。
初中板块的成交节奏继续加快，一二线双学区市场的成交量出现明显增长，小学市场也开启放量，市场复苏的动力明显增长。在政策持续刺激之下，叠加房价在近几年下行市场中出现了显著回调，曾经高高在上的学区房价当下也愈发“亲民”，价格下来了，需求就上去了，预计在接下来近半年的市场中，交易量将会迎来持续增长。建议有实际需求的购房客户可以早做规划，实地咨询了解。
目前，整个二手房市场仍然处在分化当中，学区房市场作为二手房市场中的一个细分板块，或是细分产品，相对来说，每一轮复苏学区房市场都会率先启动，来引领整个二手房市场。
当下二手房市场中主要的两个复苏板块取决于，第一是学区房市场的复苏，主城板块的学区房成交引领了整个二手房市场的复苏；第二是刚改板块，比如河西南板块，及一些刚需改善，总价在500万以内、甚至400万以内的改善居住板块，已经迎来成交的持续放量，但主城100万出头的普通二手房，成交反而相对一般，复苏的势头还没有渗入到这些板块中去。
因此，尽管二手房市场看似成交有一定放量和复苏，但产品也存在着一定分化。学区和刚改出现了复苏的第一个效应，但普通的、一般的二手房，或是“老破小”，尚未启动这样的复苏行情。
而对于二手豪宅板块，就是500-1000万之间的，其实成交量也没有出现明显放大，反而是600-1000万之间的高端改善楼盘，看房量、咨询量出现了较大增幅，但成交量还未跟上，所以在二手房板块中也出现了一定的市场细分，但总体看还是向好的。这样一个止跌企稳的态势，在四季度能否保持，以及明年的“金三银四”会有怎样的发展，值得我们关注。
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