10月第四周，学区房市场继续保持成交复苏的态势，周成交量再创新高，达到近200套的成交规模，其中初中板块、一二线双学区市场继续引领成交，名小市场的交易量也被带动放大，创下三年以来的周成交高峰，交易量甚至小幅超越学区房旺季3月的同期水平。
学区房作为二手房市场的一个细分板块，在市场复苏之际，和改善板块往往都会处于成交引领的板块，再叠加政策的持续利好，以及旺季市场的到来，市场购买力出现积极的释放。我们在成交房源中发现，不仅2026年的入学需求出现集中爆发，部分2017甚至2028年的购房客户群体也加入到提前置业的节奏中来，长期需求被刺激的主要原因有两方面：
第一就是价格的回调。价格回调带来房价安全性的增加，相比高点，目前南京学区房价格回调了近40%，门槛价格大大降低。目前来看，整体的学区溢价相对合理，以两房为例，目前单小学的二线名校，两室成交价格都在200万以内；初中学区普遍的两室价格也都在200-300万之间，250万以下居多；双学区区市场的一二线名校，两室价格也都在300万左右。学区房价从原来的“高高在上”回落至“相对亲民”，同时也带来安全性的明显增加。
第二，从需求端来看，价格回调带动了需求的增长，特别是初中需求，在公民同招及民办学校录取确定性降低之后，公办初中的保底需求被激发，家长花100多万买个初中作为保底，叠加首付降低、利率下降，等于付20-30万的首付即可满足有个优质初中保底，而且哪怕不住，租金收益也可基本覆盖贷款利息支出，使得购买成本大幅减少，也同时刺激需求的持续。
价格方面，目前市场房源供应充裕，新出房源的报价也还比较稳定，部分热点片区的议价空间有所减少，预计随着成交量的持续放大，议价空间减少的趋势会成为必然，建议购房客户及时关注市场，按需求选择。
一线名校当中，拉小、力小的周成交量分别是8套、7套，成交量相比上周出现小幅下降。从成交户型上看，拉小二十九中的两室房源成交3套，成交价格在300-350万之间；三室房源成交5套，成交价格400-550万之间，因为低总价房源的持续成交，市场中高性价比两房出现一定短缺，所以三室房源的成交占比出现明显上升，这也是今年三室房源首次大幅超越两房的原因。力小单室成交1套，总价依然300万出头；两室房源成交4套，总价350-400万之间；三室房源成交2套，总价在450-550万之间。琅小二十九中成交6套房源，和上周持平，其中两室房源成交4套，总价在250-350万之间；三室房源成交2套，总价在380-450万之间。芳草园小学成交2套，两室房源成交1套，总价250万；三室房源成交1套，总价350万。
从一线名校市场成交来看，交易量总体和上周相比出现小幅降低，主要原因就是受高性价比房源快速成交的影响，低总价两房选择面上有所减少，因此大户型成交占比出现明显提升，市场整体还是呈现出“供需两旺”的态势。
二线双学区市场中，双汇文、银城汇文的周成交分别是12套、15套，相比上周交易量继续小幅增长。根据成交户型统计，双汇文两室房源成交6套，总价在300-400万之间；三室房源成交4套，总价450-550万之间；三室及以上房源成交2套，总价在600-750万之间。银城汇文单室成交2套，总价在220-250万之间；两室房源成交8套，总价250-380万之间；三室房源成交5套，总价420-650万之间。游小钟英、长小九初的周成交分别是3套、2套，和上周基本持平，因施教区范围较小，成交也相对稳定。游小钟英的成交仍以低总价两房为主，成交总价260-300万之间；长小九初两房成交2套，总价在200万左右。
从二线的双学区市场成交看，双汇文、银城汇文的成交量继续保持上升，三室的成交占比也有所提升。其他二线双学区市场成交相对稳定，预计在高性价比两房陆续成交之后，低总价需求可能会出现外溢，未来一段时间可能会迎来成交量的上升。
名小市场交易量也出现一定上升，南师附小，银城小学等小学学区板块的周成交保持在5-8套，成交的主力户型仍以200万以内的两室房源为主，单室和三室鲜有成交。
初中市场继续引领成交，树人、二十九中、科利华、钟英的周成交量分别都达到20套左右，相比上周继续增长，特别是科利华、钟英长幅明显。
截止到10月28日的数据统计来看，基本上每个初中板块的周成交都已突破70套规模，特别是科利华，即便在今年3月的成交水准都在50-60套之间，因为施教区范围相对较小，班级数量也只有18个班，不会像二十九中或树人有接近40个班的规模，这样的成交量都已经在10月28日突破70套的成交，可以想象市场热度还是非常高的。
从成交户型上看，树人片区两室房源成交占比更多，接近70%，成交总价在300-400万之间；三室房源成交占比3成，总价450-600万之间。二十九中板块低总价两室仍是成交的绝对主力，占比在8成以上，成交总价在230-300万之间，相比树人有约50万左右的总价差距。
科利华、钟英等区域头部初中，成交房源则以低总价单室和两室房源为主，单室成交价格在170-200万之间，两房价格在200-250万之间，三室房源成交占比非常低，偶尔成交也是相对低总价的小三房。
初中板块的成交节奏在持续加快，一二线双学区市场的成交量也出现较明显的增长，小学市场受此影响也开启成交放量，市场连续两到三周的表现，复苏感受明显增强。预计在未来一段时间，市场将会保持放量的复苏态势，有实际需求的家长可以抽时间关注一下。
昨天（10月28日），南京发布了经济稳增长30条实施细则，楼市方面的核心重点就是，确定南京二套房首付降至1.5成，同时房票可进行转让，以旧换新可进行代押过户等。
重点几方面，第一就是落实存量房贷利率的调整、首付比例调整的支持政策，其实文件落实之后，市场已经这么执行了。
第二是以旧换新，这是有深度解读意义的，核心点就是推广国有资本收旧，加上社会化房企换新的模式，同时鼓励参与的业主在不结清住房贷款的条件下，就可以过户给收旧主体，也就是国资或民企的开发商，这样可以极大的减轻业主在购房时资金筹集的压力，这在当下是极为接地气的。因为当下民企对于以旧换新的普遍要求是土地性质买售的房产，而主城超过80%的房产的土地性质是划拨的，也就是以前的房改房，恰恰这拨改善的需求才是市场当中最强大的力量。因为对旧房土地性质的限制，所以以旧换新很难大规模的启动，而这次明确了国资收旧不限土地性质，可以促进国资房企的新房销售，以及主城居民换新的意愿，是具有落地和示范意义的举措。
第三是允许房票在一定范围内转让，这就非常有意思了，确实能够激发住房需求。否则无论是拆迁的、或是旧改的房票，因为已经有了住房，而在当下的经济情况之下，不想增加住房，这就违背了房票安置的初衷。而在一定范围内可以转让房票，则可以让有房人的房票转为钱，有钱想买房的人可以通过房票的方式来买，这就会对市场带来实实在在的成交，形成交易链条。南京这次的创新政策，或许也会成为全国同类城市的政策样本。
第四就是各个大型基建项目，包括一些重点交通、重点设施、政府重点投入的，甚至城中村的改造都会加快，这样的工程对整个社会的经济是有一定帮助的，属于解决根部的问题。老百姓的收入变高了，或是整个社会经济活力增强了，才会有更多资金愿意投入在房市上，信心也会增强。
最后一点就是加大对“白名单”房企的支持，包括贷款的支持力度，以此来保交楼，及保证房屋的品质等等。
觉得有收获的小伙伴戳这儿！
👇👇👇
分享给身边的朋友～
👇👇👇
