学区房市场在10月创下月度新高后，在11月的首周仍然保持了火爆的成交趋势。热点学区板块首周成交量超过150套，相比10月同期仍有接近20%的增幅；相比去年同期增幅翻倍，周成交规模和10月末几乎一致。
价格方面，受高性价比房源快速成交的影响，热点片区的房源议价已经出现减少，特别是初中市场的低总价房源，在超低价房源快速消化之后，低总价、小户型的门槛价格有所提升，总体市场价格依旧保持平稳，房源供应量仍比较充裕，但随着议价空间的减少，买卖双方的博弈持续深入，斡旋谈判的难度出现增加，签约成交率有显著降低，可能会对后市成交量带来一定影响。
当下市场，客户咨询量、带看量仍处于增长趋势，在房价回调之后，2026年入学的刚性需求叠加了2027、2028年的抄底捡漏的需求，所以在市场的需求端呈现明显增幅。建议如果是2026年有实际迫切需求的购房客户，可以提早了解市场，多看房、多比较再选择。
在一线名校中，拉小、力小的周成交分别达到9套、8套，成交量和上周基本相当。从成交户型上看，拉小二十九中单室成交1套，成交价不到300万；两室房源成交6套，成交价在300-400万之间；三室房源成交2套，成交价在400-500万之间，两室房源成交占据绝对主力，三室房源的成交占比相比上周有所下降。力小二十九中两室房源成交3套，总价在350-400万之间，三室成交达到5套，成交总价450-550万之间。
三室房源的成交占比出现非常明显的提升，主要原因就是低总价两室房源持续成交，造成了供应的减少，同时实际居住的需求旺盛，客户对三室的需求增加，供应端和需求端的重合，使得三室房源的成交占比明显超过两室。
琅小二十九中成交10套房源，相比上周上升40%，其中单室成交了两套，成交总价230-260万；两室房源成交6套，成交的总价是250-300万之间；三室房源成交2套，成交总价380-450万，而且琅小二十九中的成交更多都是以新的玉泉路校区+二十九中为主。芳草园小学成交5套，其中两室房源成交2套，成交总价在250-330万；三房成交3套，成交总价在320-400万之间。
从一线名校市场成交来看，交易量和上周相比保持小幅上升趋势，受到高性价比房源快速成交的影响，大户型成交占比明显提升。客户的咨询量、带看量仍处在上升趋势，市场呈现出“供需两旺”的态势。
在二三线的双学区市场当中，双汇文、银城汇文周成交分别达到13套、16套，和上周相比交易量仍是小幅增长。根据成交户型统计，双汇文两室房源成交8套，总价在300-450万之间；三室房源成交3套，总价在450-600万之间；三室以上，也就是四室或五房的户型也有2套成交，总价是600-700万之间。银城汇文单室成交2套，成交总价220-250万之间，两室房源成交8套，总价在250-380万之间；三室房源成交5套，成交总价是420-650万之间。游小钟英、长小九初的周成交为4套、3套，相比上周交易量也是小幅增长，其中游小钟英成交仍以低总价两室房源为主，成交总价是245-300万之间。长小九初单室成交1套，成交总价160万；两房成交3套，成交总价在190-200万之间。
从二线双学区市场成交来看，双汇文、银城汇文的成交量继续保持上升，其他二线双学区市场，如游小钟英、长小九初成交相对稳定，因施教区范围较小，随着高性价比房源及主力需求户型的逐步成交，议价空间已经出现减少，市场博弈也在加剧，可能会对后市成交量带来波动。
受初中和双学区市场成交的带动，名小市场的交易量也迎来一定上升，南师附小、银城小学等小学学区板块的周成交也从原来的5-8套增长到10套左右，成交主力户型仍是200万以内的低总价两室房源，聚集在150-180万的两室房源更多，三室房源的成交占比也有所提升，成交总价在250-300万之间。
初中市场的需求热度是在持续的，但树人、二十九中、科利华、钟英的周成交量也分别达到15套左右，但相比周成交的高点有所回落，主要原因就是低总价和主力需求房源的快速降低。因为初中市场启动较早，早于双学区市场甚至小学市场，所以到现在就出现了低总价两房及单室房源的供应不足，且主力户型的议价空间减少，对成交量带来一定影响。
从成交户型上看，树人片区两室房源成交占比在6成左右，总价在300-400万之间，部分房龄较新的两房成交总价在400-500万之间，集中在恒盛金陵湾、清江花苑等小区中；三室占比达到3成，成交总价在450-600万之间；单室占比出现比较明显的提升，占比在10%左右，成交总价230-260之间。二十九中板块低总价两房仍是绝对的成交主力，占比在8成以上，成交总价在230-300万之间。
科利华、钟英等区域头部初中，成交房源以低总价单室、两房为主，单室成交价格在180-200万之间，两房成交价总价在200-250万之间，三室房源的成交占比也有所提升，占比接近20%。同时，科利华、钟英市场当中200万以内的低总价房源快速消化，特别是180万以内的单室房源成交节奏非常迅速，市场供应已经出现短缺，业主的议价空间也有明显减少，稍大面积、总价高一些的房源，会成市场当中的供应主力。买卖双方在价格的博弈上有明显加剧，建议如果有迫切需求，比如2026年就入学，且是低总价落户需求的购房客户，有合适房源可以果断入手。
此前，南京的房贷利率最低可以做到2.95%，最近有一部分银行上调了房贷利率，并且已经达到了“3字头”，有的甚至达到3.05%。目前南京的真实的房贷的情况到底是怎样的？今日的节目中，王垒给我们做了一些梳理。
王垒介绍，目前主流银行的房贷利率都已回到“3字头”，也就是3.0%的房贷利率，市场中有传言说有可能二套房首付会从1.5成增加到3成，首套房的利率会上涨到3.05%。但这3.05%的利率目前还没有确定，3.0%的首套房贷款利率已经确定。
在其他城市，已经有房贷利率上调的先例，因此这个传言的可信程度还是高的。比如马鞍山房贷利率上调到了3.3%，也就是LPR-30bP执行，而且不分首套、二套，都是3.3%。另外武汉首套商业贷款利率按照了3.1%执行，二套房贷款利率按照3.325%的利率来执行，在10月下旬发的通知，11月4日就开始执行。还有珠海，仅仅在16天以内，利率已经出现了两连升，10月21日珠海的首套房和二套房的贷款利率都是2.9%，随后10月25日调至2.95%，然而到了11月6日，利率再次回到了3.0%。所以南京的利率回升到3.0%，或是未来回升到3.05%是极具可能性的，也给大家做个提前的知晓和预警。
为什么在这样一个下行周期当中，利率还会出现向上反弹？背后原因是什么？
王垒分析，主要有几方面原因：第一就是信贷机构（银行）基于自己盈利目标的确定。就是在当下房地产市场，已经开启复苏的时候，银行作为一个盈利主体，在这个阶段当中通过利率BP减少的方式来提高利率，可能是银行的一个自主决策。
第二，有一些地方性的银行指导机构，也就是银行的上层机构，会对整个市场热度的把控来进行主动调节。当下的目标是“止跌回稳”，而不是“止跌回涨”，对于一些成交特别迅猛，甚至价格有可能上涨而带来的情况，通过利率之间的调节，让大家相对理性，以“稳”作为整个调整的目标。
第三，因为一线城市的整体房贷利率都是普遍高于二、三线甚至三、四线城市的，在上升空间上，根据整个市场反弹的情况，可能会无限接近于一线城市，因此未来可能会形成一线城市、二线城市及三、四线城市三种不同的房贷利率价格梯队。个人认为房贷利率按照正常趋势来看，仍处于下降的周期和区间，短暂的调整可能会有如年度银行盈利指标达成的因素，但是长期来看，利率下降应该还是当前的主要判断。
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