摘要：根据法律规定，小区公共收益是指利用业主共有部分产生的收入在扣除合理成本后的业主共有部分。合理成本的扣除需遵循约定优先原则，无约定时可能由法院直接酌定分配比例。需要注意的是在利用业主共有部分获取公共收益的过程中要遵循法律规定的业主大会表决规则，否则存在遭受行政处罚的风险。
关键词：公共收益 业主共有 合理成本
随着社会公众法治意识的提高及自我权利保护意识的觉醒，基层自治意识也在逐步增强，越来越多的业主重视起小区充电桩、电梯广告、自动售饮水机、摊位费等公共收益的公示、支出与使用问题，甚至有些业主以物业服务企业未进行公共收益公示为由拒绝缴纳物业费。而对业委会来说，掌握小区的公共收益有助于更好的实现业主自治。本文拟通过梳理小区公共收益的相关法律规定及实践中的裁判规则来厘清小区公共收益相关法律问题。
一、“公共收益”的界定
（一）“公共收益”的法律内涵
公共收益一词并未明确出现在现行法律规定当中，因而其并非严格意义上的法律术语，但该词语的产生则基于建筑物区分所有权的概念。通常认为《民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”之规定是对公共收益的界定。从该条法律规定来看，业主共有收益=共有部分的经营收入-合理成本支出。因而共有收益的产生离不开以下三点要素：（1）由建设单位或者物业服务企业基于一定的物业管理活动进行经营行为；（2）必须利用业主的共有部分进行经营活动；（3）需要扣除掉合理的成本支出，该合理成本一般情况下均指进行经营活动的管理成本。
（二）“公共收益”的范围
结合上述“公共收益”的法律规定，公共收益来源于对业主共有部分物业的经营活动，属于业主共有部分的衍生物。实践中根据收益的来源和性质，大致可以划分为：（1）利用业主共有部分获取的广告收益，如进出门闸、电梯、小区外墙等广告位的租金收益等；（2）利用业主共有车位获取的停车费用收益，如设立占用小区公共区域的露天停车位产生的停车费；（3）利用公共设施获取的运营收益，如摊位、物业管理用房等产生的租金；自动售饮水机、自动售货机、按摩椅、电车充电桩、快递柜等场地使用费；利用小区公共配套设施获取的经营性收入，如球场、游泳池、活动室等经营收入。前述列举仅为大多数小区的主要共有收益来源，未必能全部列举。实践中各小区根据实际情况共有收益的范围不尽相同，但只要是利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，均应属于业主共有收益。
二、“公共收益”的归属
三、“公共收益”的管理
四、“公共收益”的分配
在(2023)苏0115民初384号某业主委员会、某公司物业服务合同纠纷一审民事判决书中，法院认为“共有部分收入的合理成本应是为了获取公共收益所支出的经营成本，案涉公共收益来源主要是停车费收入、广告服务收入及场地租赁服务费收入，某公司主张扣除的电梯维修费用及路灯更换等支出并非获取案涉公共收益所支出的成本费用，故对某公司主张在本案共有部分收入中扣除上述维修费用，依据不足，本院不予支持。”即物业服务企业在主张从公共收益中扣除经营成本时也应当重点审查支出与获取公共收益的关联性，如不属于为获取公共收益而支出的成本费用，则不能进行扣除。
五、“公共收益”的追索及知情权诉讼
1.未规定可向个人分配时不支持个人起诉
公共收益的所有人为全体业主，司法实践中，如果小区没有具体规定公共收益可以向个人分配，则业主个人提起的“追索公共收益”的诉讼请求很难被支持。如在(2021)粤0111民初466号一审民事判决书中法院认为：“在小区业主大会并未就此作出决议的情况下，孟某勇要求某公司返还公共收益的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持”。
2.规定可向个人分配时业主可就个人部分提起诉讼
在（2023）津0104民初16805号一审民事判决书中法院认为：“《天津市南开区xxx管理规约》明确公共收益当年积累，当年结清，余额按业主的相应面积和单位面积的返还金额返还给业主。李某某主张某某物业按照其房屋和车库建筑面积向其返还公共收益结余，具有事实和法律依据。”该案件中因小区的管理规约打破了公共收益的不可分性，约定了公共收益可向个人进行分配，法院充分尊重意思自治与业主自治判决业主个人有权就个人享有的部分权利进行诉讼。
（二）知情权诉讼
根据法律规定，公共收益的收支属于物业服务企业应当公示的范畴，如果物业服务企业未尽到公示义务，业主个人、业委会均可通过知情权诉讼要求物业服务企业进行公示。然实践中知情权诉讼存在举证难度高且实践中即便胜诉也可能执行难的问题，且未履行公示义务的行政处罚成本较低。
如在(2022)沪0117民初13921号一审民事判决书中法院认为：关于原告要求被告移交2018年1月1日至2021年12月31日期间玉龙苑小区维修资金和公共收益相关材料的诉讼请求，本院在审理中已组织原、被告进行交接，但鉴于被告移交的相关材料均为复制件，且被告未能举证证明其已将相关材料原件移交给原告或前任业委会成员的事实，故而就本案仍应对原告承担相应的交付责任。关于相关诉讼请求的执行风险，本院在审理过程中已向原告予以释明，如遇部分材料遗失而无法强制执行的情况，原告应当尊重现状，如实际因此遭受损失，原告可另行从损害赔偿的角度主张权利。
由此可知在最基本的知情权保护都如此难以实现的情形下，业主对共有收益要想实现掌握与支配仍旧是一条任重而道远的路。
本文作者：杨丽凡，郑州大学民商法学硕士，房地产业务部专职律师。具有多年民商事仲裁委员会工作经验，熟悉民商事仲裁业务流程。
专业领域：房地产法律事务、民商事法律事务
从业业绩：在非诉领域，先后为原银不动产有限公司、邓州中蓝置业有限公司、中梁地产豫北区域公司、旭辉集团河南事业部提供常年法律顾问服务，负责合同起草与审查、出具法律意见书、出具律师函等工作；为香港锦艺集团及其下属项目公司、河南富田兴海实业有限公司、新乡中蓝置业有限公司提供非诉专项法律服务，参与房地产收并购尽职调查、总包单位索赔尽职调查等专项服务。在诉讼领域，处理多起房屋买卖合同纠纷、追偿权纠纷、物业服务合同纠纷，参与某合伙企业私募基金仲裁案、某置业公司合作开发房地产合同纠纷仲裁案等。
