本案涉案房产应否附带租约拍卖问题，申请执行人可以向执行法院提出书面意见，由执行法院作出审查处理。当事人、利害关系人如对执行法院带租约拍卖问题的处理结果不服，认为执行法院作出的执行行为违反法律规定，可依上述法律规定向执行法院提出执行异议。深圳中院在未作出相关执行行为的情况下，对申请执行人提出的异议申请，直接立案受理并进行审查，违反法律规定，程序有误，应予以撤销。杨帆与何义生签订的租赁合同未及时备案登记，租金支付记录未备注为租金用途，且杨帆未提交在涉案房产抵押登记前占有使用涉案房产的证据。深圳中院认为利害关系人提交的证据不能充分证明其与被执行人之间存在真实合法的租赁合同关系，故不予认可真实性，支持广州资产管理有限公司的异议。深圳中院在执行申请执行人广州资产管理有限公司与被执行人宏通精密电子（深圳）有限公司（以下简称宏通公司）、深圳市鸿仟胜科技有限公司（以下简称鸿仟胜公司）、深圳市恒创美电子科技有限公司（以下简称恒创美公司）、何义生、李娜、李伟峰、钜龙实业有限公司、科之光电子科技（信丰）有限公司（以下简称科之光公司）金融借款合同、保证合同、质押合同、抵押合同纠纷一案过程中，拟处置被执行人何义生名下位于深圳市福田区××路××、福中路北新世界商务中心1002房产［不动产权证号：3000516359，以下简称涉案房产］。申请执行人广州资产管理有限公司向该院提出执行异议。首先，本案涉案房产于2014年11月12日办理抵押登记，利害关系人杨帆主张其与被执行人何义生于2012年9月21日即签订租赁合同，租赁期限自2012年9月21日至2032年9月20日，租期20年，但该租赁合同并未及时向相关部门进行租赁备案登记。其次，杨帆主张其于2012年9月28日、2014年9月29日向何义生支付合计563万元即为涉案房产的租金，但转账记录并未备注为租金用途，无法证明该笔转账即为租金款，且一次性支付高额租金，有悖于生活常理和交易习惯。此外，利害关系人未提交其在租赁涉案房产后、抵押登记前占有使用涉案房产的证据，无法证明其在涉案房产抵押登记前即占有使用涉案房产。杨帆与何义生签订的租赁合同2032年9月到期，该租赁权继续存在于涉案房产上，对抵押权的实现有影响，该院应除去该租约后进行拍卖。综上，利害关系人提交的证据不能充分证明在涉案房产抵押前其与被执行人之间存在真实合法的租赁合同关系，该院对其真实性不予认可。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
第二百三十二条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级法院申请复议。
广东省高院：本院认为，本案的焦点问题是深圳中院受理广州资产管理有限公司的异议申请是否符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百三十二条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级法院申请复议”。依照上述规定，当事人、利害关系人向人民法院提出书面异议的前提条件是执行法院已经作出执行行为，当事人、利害关系人认为该执行行为违反法律规定。根据本案查明的事实，2020年8月24日，深圳中院在淘宝网网络司法拍卖平台对涉案房产进行公开拍卖，后因无人竞买而流拍，该院于2020年9月14日以流拍价的80%作为起拍价进行第二次拍卖。在拍卖过程中，被执行人提交该房产所附长达20年的租赁合同，申请执行人广州资产管理有限公司因被执行人提交上述租赁合同，向深圳中院申请暂停拍卖涉案房产并提出本次执行异议。本案中，涉案房产应否附带租约拍卖问题，申请执行人可以向执行法院提出书面意见，由执行法院作出审查处理。当事人、利害关系人如对执行法院带租约拍卖问题的处理结果不服，认为执行法院作出的执行行为违反法律规定，可依上述法律规定向执行法院提出执行异议。深圳中院在未作出相关执行行为的情况下，对申请执行人提出的异议申请，直接立案受理并进行审查，违反法律规定，程序有误，应予以撤销。综上所述，深圳中院（2020）粤03执异1130号执行裁定，违反执行程序规定，本院予以撤销。裁判文书网 杨帆、广州资产管理有限公司等抵押合同纠纷执行异议复议案
案号：（2021）粤执复255号
裁判日期:2022年11月16日
本文作者：张苍培，郑州大学宪法与行政法学硕士，房地产业务部专职律师业务领域：房地产法律事务，破产法律事务，其他民商事法律事务从业以来，先后为郑州黄河大观有限公司、河南锦艺置业有限公司、河南吉利房地产开发有限公司、河南瀚海置业有限公司、许昌辉润地产有限公司、郑州丰祥投资有限公司、郑州市旅游资源开发总公司、河南中豪置业有限公司、郑州璞丽置业有限公司、河南聚金商业运营服务有限公司、河南山水物业管理有限公司、河南好喜地置业有限公司、河南盛润物业管理有限公司等企业提供诉讼法律服务。为河南资产管理有限公司、安阳超鹏房地产开发有限公司等多家公司提供非诉专项法律服务。参与河南省国盛实业有限公司破产清算案、郑州澳龙房地产有限公司破产重组案、驻马店市鑫发装饰工程有限公司破产清算案、西平县祥源房地产开发有限公司破产清算案等破产业务。编辑 | 陈培填
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