文丰研究 | 存量房时代下房产税稽查的法律风险与防控

学术   2025-01-06 18:56   河南  

一、房产税稽查中常见的法律误区
(一)土地价值和地下设施的处理不当
(二)房产税的计税依据存在错误
(三)新版企业筹建期没有收入不需缴纳房产税
(四)房产税只要当年缴纳就没有滞纳金
(五)房地产企业开发的商品房全部属于免税房产
二、存量房时代下房企税务合规的重要性
三、存量房时代下房产税稽查的法律风险防控
(一)加强税务合规管理
(二)积极应对税务稽查
(三)建立内部控制机制
(四)关注税收政策变化
(五)加强员工培训
四、结语

 

摘要:随着城市化进程的加速,购房者住房需求的变化以及政策导向影响、经济环境的变化,房地产市场发展的核心已转变为存量房的交易和运营。存量房时代的到来,对房地产企业、政策制定者以及市场参与者都提出了新的要求和挑战。本文通过深入探讨税务稽查风险的分类、房地产企业税务合规及税务风险管理的重要性,重点分析在我国已迈入存量房时代下,企业面临的典型房产税稽查等的法律风险及法律误区,并就如何采取防控措施、应对房产税稽查等提供相关建议和思考等,可以为房地产企业提供有效的税务风险管理策略,帮助企业更好地应对税收政策和市场变化带来的挑战,提高企业的竞争力和稳健经营能力,实现企业价值最大化。

关键词:存量房时代 房产税 税务稽查 法律风险 防控措施
近期,财政部发布2024年前三季度财政收支情况,统计数据显示,1-9月全国税收收入同比下降5.3%,土地和房地产相关税收中房产税同比增长19.9%,土地增值税同比下降7.8%。增值税、土地增值税等交易环节的税费是房地产行业长期关注的热点,而在目前房市供求关系发生重大变化的背景下,企业也应重点关注房地产持有环节的房产税、城镇土地使用税等税费。


一、房产税稽查中常见的法律误区

(一)土地价值和地下设施的处理不当
很多纳税人错误认为,土地价值单独记账时无需缴纳房产税,地下车位和其他地下设施也不属于房产税的征收范围。实际上,对于土地价值的处理,根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)文件的规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价。这意味着计入房产计税原值的地价应当区分宗地容积率大于等于0.5和低于0.5两种情况来确定。因此,企业在进行税务申报时,必须将土地价值纳入房产原值中,否则将面临补缴税款和罚款的风险。
而对于地下车位等地下设施,根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)文件的规定,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,均应当依照有关规定征收房产税。这包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等。因此,企业在拥有或使用这些地下设施时,必须依法申报并缴纳房产税。
(二)房产税的计税依据存在错误
1、部分纳税人错误地将房产出租后的计税依据仍按房产原值计算,未按租金收入计税。此外,对于低租金或转租的情况,也存在类似的误解,导致未能正确计算房产税。
根据《房产税暂行条例》第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地[1986]8号)第十四条规定,关于个人所有的出租房屋,是按房产余值计算缴纳房产税还是按房产租金收入计算缴纳房产税中规定,根据《房产税暂行条例》规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。故,即使是租金较低的情况下,也应按照租金收入计征缴纳房产税。
《房产税暂行条例》第二条并规定,房产税由产权所有人缴纳。在存在转租的情况下,转租行为人不是产权所有人,转租行为对其取得的转租收入不需要缴纳房产税,房屋的产权所有人系房产税的缴纳主体。
2、部分纳税人错误认为只有房屋形态的固定资产才需缴纳房产税,未计算更新后的房屋附属设备和配套措施。
根据《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)规定:为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。实际执行中,纳税人账务上的电梯、中央空调、管线网络、智能网络、通风设备和采暖设备往往单独记账,在计算房产税计税原值时,纳税人应及时调整,合并征税。此外,前述文件还规定:独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产,不应缴纳房产税。
(三)新办企业筹建期没有收入不需缴纳房产税
实操中,新办企业还存在一个误解,即认为在筹建期没有收入就不需要缴纳房产税。然而,根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》(财税地字[1986]8号)文件规定,纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税;纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。即使新办企业在筹建期没有收入,只要房屋已经建成或验收合格并投入使用,就必须依法申报并缴纳房产税。
基于很多人“没有收入就不需要缴税”的朴素认知,实操中新办企业往往成为税收监管的薄弱环节,尤其需要重点关注。
(四)房产税只要当年缴纳就没有滞纳金
许多纳税人误以为只要在当年内缴纳了房产税就不会产生滞纳金。然而,根据《税收征管法》及其实施细则规定,纳税人未按照规定期限缴纳税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。这意味着即使纳税人在当年内缴纳了房产税,但如果超过了规定的缴纳期限,仍然需要支付滞纳金。
(五)房地产企业开发的商品房全部属于免税房产
部分房企错误认为其开发的所有商品房都属于免税范围。根据国税发[2003]89号文件规定,房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税但是一旦商品房被使用或出租、出借,就必须按规定征收房产税。故房企利用商品房作售楼部、样板房的情况,以及将商品房用作办理银行抵押贷款时,被抵押房产如有外借、出租等现象时,应自使用的次月起缴纳房产税。因此,房地产企业在开发商品房时必须明确哪些房屋属于免税范围,哪些需要缴纳房产税。

二、存量房时代下房企税务合规的重要性

税务合规对于房地产企业来说至关重要,是降低法律风险、保障企业稳健发展的关键。房地产企业作为大型企业,在税收管理中面临着复杂多样的税务风险,如税收政策变化、漏报税款、逃税等,并且在项目获取、建设、销售、竣工、清算等环节,涉及多个税种,税务成本占房地产开发总成本的比重较大,是除土地成本和建设成本外最大的一项支出。加强税务风险管理对于房地产企业是至关重要的,可以有效降低企业面临的潜在风险,并保障企业的持续发展。在存量房时代下,房产税稽查的法律风险与防控策略是房地产企业必须重视的问题。因此,房地产企业应高度重视税务合规工作,建立健全的税务管理体系和内部控制制度,确保企业的税务活动始终符合国家税法规定。税务合规是房地产企业降低法律风险的关键,其重要性主要体现在以下几个方面:
1、确保合法经营:税务合规意味着企业严格按照国家税法规定进行纳税申报和缴纳税款,避免逃税、漏税等违法行为。这有助于企业在法律框架内开展业务,确保其经营活动的合法性。
2、减少税务争议:通过税务合规,企业可以避免因税务问题与税务机关产生争议,从而减少不必要的法律纠纷和诉讼风险。税务合规有助于企业建立良好的税务形象,增强与税务机关的信任关系。
3、优化资源配置:税务合规可以帮助企业合理规划税务筹划,利用税收优惠政策和避免利润转移等方式来降低税收负担,提高企业的经济效益。同时,合规的税务管理也有助于企业优化资源配置,提高资金使用效率。
4、防范潜在风险:税务合规有助于企业及时发现和纠正税务风险,避免因税务问题导致的法律制裁和经济损失。例如,通过定期的内部税务审计和合规检查,企业可以及时发现潜在的税务风险并采取相应的措施加以防范。
5、应对税务稽查:税务合规使企业在面对税务机关的稽查时更加从容不迫。因为企业已经按照税法规定进行了纳税申报和缴纳税款,所以能够提供完整的财务和税务资料以供税务机关审查。这有助于企业顺利通过税务稽查,避免因税务问题被处罚或追缴税款。

三、存量房时代下房产税稽查的法律风险防控

存量房时代下房产税稽查的法律风险防控是一个复杂而重要的议题,涉及到企业税务合规、风险管理以及法律应对等多个方面。
(一)加强税务合规管理
1、准确核算房产原值
确保房屋附属设备和配套设施的价值被正确计入房产原值中,避免因计税依据理解不一致而导致的补税风险。
2、纳入土地价值
对于按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
3、注意关注特殊房产
如具备房屋功能的地下建筑、改扩建后的房产等,均应按规定缴纳房产税,避免少缴或漏缴税款。
(二)积极应对税务稽查
优先自查补税,即在接到税务局即将开展稽查通知之时,企业应主动与税务局沟通,获得先行自查补税的机会。通过自行组织或会同第三方机构进行税务合规检查,出具尽可能获得税务机关认可的自查整改报告,有助于控制税务问题风险范围和避免承担补税、滞纳金、罚款的风险。积极配合稽查:纳税人的配合度是税务机关作出处罚决定的必要考虑因素。积极的配合有助于寻求税务机关从轻处罚的可行路径。
在缺乏应对税务稽查的实践经验以及对税收政策理解不深入时,建议企业积极寻求专业团队协助,包括但不限于进行详尽、及时且精确的税务合规自查;在稽查过程中,准确识别和处理复杂的税务问题;以及在必要时提出合理的申辩和建议。
(三)建立内部控制机制
完善税务管理制度:建立健全的税务管理制度和流程,确保税务工作的规范性和有效性。加强内部审计,定期开展内部审计,对税务工作进行全面检查和评估,及时发现并纠正潜在的税务问题。
(四)关注税收政策变化
密切关注国家税收政策的变化和调整,及时了解新的税收法规和政策要求。适时调整税务策略,根据新的税收政策调整企业的税务策略和管理方式,确保企业的税务活动符合法律法规的要求。
(五)加强员工培训
纳税企业应注意加强对员工的税务培训和教育,提高员工的税务意识和合规意识,明确职责分工,细化各部门在税务工作中的职责和分工,确保税务工作的顺利进行。

四、结语

税收领域,房产税虽是“小税种”,但确实是基于对房产的持有课征,因房产本身价值较高且与纳税企业关联度较高,若企业对房产税的纳税义务、计税依据、从价或从租等理解不当,则面临补税期间长、滞纳金极高的风险。因此,企业应正确理解房产税的各个课税要素,把握业务实质,在面对税企争议时积极沟通,妥善解决,降低补税、加收滞纳金等风险。

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本文作者:姬烨,合伙人、房地产业务部副主任,上海大学法律硕士
执业领域:房地产法律事务、公司法律事务及其他民商事法律事务
主要业绩:执业期间致力于房地产全流程法律服务,先后为中建七局地产集团有限公司、河南省河南饭店、香港锦艺集团有限公司(含多家关联公司)、郑州广瑞置业有限公司、河南优居房地产开发有限公司(远洋地产郑州公司)、河南荣佑房地产开发有限公司(荣盛发展河南公司)、郑州欣宇原房地产开发有限公司(阳光城集团郑州公司)、旭辉地产集团河南区域公司、中梁集团豫北区域公司、河南中建地产有限公司、和昌地产集团有限公司、河南资产管理有限公司、万汇投资控股有限公司(含多家关联公司)、中能华启投资集团有限公司、郑州台科置业有限公司、郑州台隆房地产开发有限公司、北京怡昌投资有限公司、武汉兴和昌置业有限公司、嘉兴东富南禾投资合伙企业(有限合伙)、中原信托有限公司、百瑞信托有限责任公司、中原银行等多家机构提供专项及常年法律顾问服务,涉及住宅、商业地产、养老地产、物业等多个领域。参与郑州市区黄家庵、大王庄及新郑海寨村、开封、驻马店、昆明等多地的城中村改造、合村并城、棚户区改造及城市综合体房地产尽职调查项目,及某大型生产企业、施工企业的股权收购项目等。熟悉房地产开发业务及房地产经营中的风险并能有效应对。掌握全流程法律风险控制技能,熟悉土地一级开发、城中村改造、合村并镇项目、旧城改造、棚户区项目改造等房地产项目转让、并购、重组、合作开发等业务,为各类客户提供全流程风险控制体系、土地开发、投融资、公司改制、重组等专业的项目法律服务。

在诉讼领域,多次参与并代理房地产企业运营及项目开发过程中面临的多类型诉讼,擅长项目合作开发、建设工程合同纠纷、商品房买卖合同、商业地产托管合同纠纷、物业纠纷等房地产领域的相关纠纷处理。

编辑 | 张闯麟‍‍‍
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文丰律师
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