（一）业主委员会任期届满，并不否定其诉讼主体资格
（二）业主参与表决和作出表决并不等同
摘要：业委会作为业主自治代表机构，在维护全体业主在物业管理活动中的合法权益、促进社区安定和谐等方面发挥了重要作用。业主法律意识和维权意识在逐步提高，现在不少小区纷纷召开业主大会及选举业委会。但是商业地产项目成立业委会较少，主要是由于业委会作为业主自治管理组织，是联系业主和物业服务企业、建设单位、业务合作企业等单位的桥梁纽带，而商业地产项目面对的利益关系更加复杂，业委会的成立更加困难，但随着商业竞争及大环境的变化，业委会的作用日益凸显，甚至说，在一定程度上决定了商业项目的成功与否 。然而，相关法律法规对于业主委员会的设立及运营仅作原则性的规定，实践中问题层出不穷，笔者根据相关规定，结合实务中的案例，对商业地产项目业主委员会的设立以及运行中的部分问题进行初步分析，以期共同探讨解决方法。
一、商业地产项目业委会成立相关问题
从《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定来看，业主撤销权的行使是其维护自身权益的手段。那么，项目成立业委会，是否属于业主撤销权的行使范畴，其是否合法是否具有可诉性。
个人认为，项目成立业委会本质上属于业主大会内部程序性或居民自治范畴决定的事项，不属于业主撤销权的行使范畴，其是否合法不具有可诉性，业主撤销权制度旨在矫正业主自治权利行使中的利益失衡问题，但业主大会决定成立业主委员会本身是实现居民自治的必经途径，客观上不会导致业主自治权利行使中的利益失衡，对该决定行使撤销权缺乏合法的权利基础。
此外，《中华人民共和国民法典》第二百七十七条第二款规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。该条确立了业主委员会成立有政府公权力参与的原则。关于项目成立业主委员会的流程，国务院《物业管理条例》及住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》作出了详细的规定。
在实践中，从成立业主委员会的申请、筹备，到开展、备案，都离不开所在社区、街道办事处和房地产行政主管部门的指导和协助。同时，业委会是在社区的参与下、街道办事处的指导下组织成立的，成立后也在街道办事处、房地产管理部门分别进行了备案，业委会的成立并非普通的民事行为或内部决议行为，而带有政府公权力的色彩，如果人民法院在民事诉讼中对业委会成立的合法性进行审查，甚至确认成立违法而予以撤销，则街道办事处、房地产管理部门的备案行为将形同虚设，势必会引发司法权（民事审判）和行政权的冲突。（类似案例：陕西省高级人民法院(2023)陕民申 1565 号）
《民法典》并未明确规定业主委员会委员限制的条款。《民法典》主要关注的是业主自治的基本原则和框架，以及业主共同决定事项的程序和要求，例如“双参与”、“双同意”的表决要求，而对于业主委员会委员的具体资格条件，并未作出直接规定。《物业管理条例》第16条规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
此外，关于对业委会任职条件的规定，主要在住建部文件和地方性规定中。如《业主大会和业主委员会指导规则》第31条规定，（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五） 具有一定的组织能力；（六） 具备必要的工作时间。除此之外，再无其它明确要求。
在实践中，议事规则是业主大会根据项目的实际情况和业主的共同意愿制定的，用以规范业主大会和业主委员会的行为。如果议事规则中明确规定了业主委员会委员的年龄限制，或者党员优先等等任职条件，该规定在不违反国家法律、法规的前提下，是业主自治的体现，应认定为有效。任何项目业主大会议事规则对业委会的限制条件都不得违反国家法律、行政法规和地方规定的限制性规定，否则将被认定为无效。
在对业委会委员的条件限制上，不管是地方立法，还是业主自行约定的议事规则相关条款，均应当考虑其职责需要的问题，如果条件限制严重背离实际的需要，这种限制则往往是不合理的。一般来说，如果对业委会成员的限制有益于业委会运作，则这一限制是合理的。（类似案例：（2020）沪行申205号）
《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但是，《物业管理条例》在第六章“法律责任”部分没有对未备案的情形进行明确规定，因此，《物业管理条例》第十六条中的备案应为程序性要求，是行政部门监督管理的一项措施，对业主委员会的合法性或成立不应产生直接法律后果。
在《物业管理条例》未规定不备案不利法律后果的情形下，可以认为，即使业主委员会未备案，并不能当然认为业主委员会不具有诉讼主体资格的结论。并且，物业销售、交付后，专属部分及项下分割的土地使用权归建筑物区分所有权人所有，共用设施及设备部分分割的土地使用权归全体业主所有。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重全体业主基于整体利益而为的整体意思表示，因此，在现行法律、行政法规未就备案进行强制性规定的情形下，备案也不应对业主委员会的成立及合法性产生影响。（类似案例：福建省高级人民法院2022年9月26日作出（2022）闽民再304号）
二、重要性商业地产项目业委会运行中的常见问题
首先，根据《民法典》、《物业管理条例》的规定，业主委员会成员选任、更换、任期及选聘物业服务企业，均由业主以业主大会的形式共同决定。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第32条规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。每一届业委会于届满之前，应当组织召开业主大会，进行换届选举。此时，就容易产生本案所涉及的问题，即业主委员会任期届满，而换届尚未完成，业主委员会是否终止的问题。
据此而言，业主委员会成立及成员的选任体现的是全体业主的整体意志，是业主自治权行使的结果，也是对外代表全体业主、维护全体业主利益的载体，故业主委员会应当属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定的可以作为民事诉讼当事人的“其他组织”范畴，具有诉讼主体资格，包括作为原告起诉及作为被告应诉。其次，在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但业主委员会这一载体、仍然存在，业主委员会及成员的存续之法律效力仍应当予以认可，否则，不利于全体业主整体利益之维护，也不利于物业管理秩序稳定，势必违背全体业主的根本利益。据此，不能仅以业主委员会任期届满为由，否定其诉讼主体资格。（类似案例：福建省高级人民法院（2022）闽民再304号再审裁定）
（二）业主参与表决和作出表决并不等同
《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第二百七十八条的规定，业主共同决定事项，参与表决应达到双占比三分之二以上的要求，该规定虽然较好的保障了业主的权益，但也客观上造成了业委会成立难，运营难，决策难。因为，在实际操作过程中，较难达到上述要求。‘
基于此，以实际作出投票人数认定是否参与表决并不符合大多数商业地产项目的实际情况，而商业地产项目，业主多以投资为主，甚至不少业主均在外地，甚至国外，在无法强制业主必须做出投票表决的情况下，部分项目在制定《议事规则》时，明确规定，收到送达会议文件的业主即视为参加该次业主大会会议。无法送达的，应当在物业管理区域内以公告方式送达或电子方式送达。在这种情况下，即使业主大会实际作出投票人数虽未达到三分之二，但实际参与投票的业主已过半，且只要业主大会召开时将表决票送达至全体业主，保障了业主的知情权、参与权、表决权，即应视为业主有效参与表决。
在实践中，无法避免部分业主怠于行使相关权利，可能导致项目各项决议无法达到法律规定要求而处于停滞状态，显然这种现象有悖于立法初衷，如业主大会的召开程序符合法律规定并按照相关规定业主有效参与表决的前提下，将怠于行使权利的业主票数计入至多数票中，亦可体现大多数业主的意思表示，更有利于保障民事法律行为的有效性与稳定性。
因此，由于议事规则符合法律规定，业委会根据《议事规则》之规定，在规定时间内不提出同意、反对、弃权意见的，票数计入已表决的多数票，将未表决的票计入多数同意票数，应当予以认可。（类似案例：（2024）吉24民终1265号）
三、意见和建议
综上，商业地产项目业委会作为业主大会的执行机构，基于该组织机构、人员的局限性，决定了其在成立、日常运营过程中存在诸多问题。基于上述分析，我们建议：
1．商业地产项目拟成立业委会，从筹备组成立到物业公司的聘任等，均应在专业法律人士的指导下建立完善的业主委员组织机制、管理规范，避免程序违法。
2．由于商业地产项目业主的特殊性，在前期务必做好业主联系方式的留存，在《议事规则》中，明确相关的议事程序和议事流程。
3．在日常运营管理过程中，应明确自身职责与权限，严格按照相关规定，做到事事留痕，做好工作书面记录并及时归档。
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