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（一）物业公司提供服务或不符合要求的不能拒交物业费（四）物业费相关的诉讼请求，主张一般以缓解矛盾为主摘要：近年来，物业与业主之间的矛盾呈现易发多发趋势，有些业主不按时交纳物业费，业主拖欠的原因并不复杂，大多是认为物业服务水平低，与其所付出的成本不相匹配，付了钱，却没有享受到相应的服务，有时还要受气，而打官司，成本太高，唯一能做的就是不交物业费，反之，部分业主因不满意服务水平而不交费，物业管理公司就没有钱或者没有足够的动力来强化服务，物业公司无法提供优质服务导致小区的物业服务质量下降，从而又导致更多业主不交费，影响小区正常运转，最后的结果就是小区贬值，造成难以调和的局面，进而只能诉至法院作为最后的手段来解决。
关键词：物业 服务质量 履行义务
物业费是物业公司提供服务运营的基础，物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。其中民法典第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。物业管理条例第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
物业公司不应因个别业主的欠费行为而不履行对大多数业主的义务。物业费是业主对于物业服务人按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价。业主应按照物业服务合同约定的方式、计算标准支付物业费，履行业主的义务。物业费既是约定义务也是法定义务，在物业公司提供物业服务的前提下，业主负有向物业公司缴纳物业费的义务。
（一）物业公司提供服务或不符合要求的不能拒交物业费
某物业管理有限公司与被告田某物业服务合同纠纷一案中，田某称物业公司提供的服务不符合约定和有关规定，不符合相应资质，没有依据《物业服务收费管理办法》定期公布具体收费标准的问题；
许昌市某物业管理有限公司与张某物业服务合同纠纷一案，张某称物业公司没有向业主公开物业费的具体使用情况，物业公司未提供公用水电、消防用水、电梯费用的真实数据及计算办法，按户分摊、按建筑面积分摊、还是按公摊面积分摊等问题； 某物业管理有限公司与齐某物业服务合同纠纷一案中，齐某列举小区卫生、治安、无人管理问题，收费标准与其提供的服务不匹配，小区没有实现人车分流，机动车与非机动车混放，业主进出困难，小区门口脏乱，乱停乱放，小区路面积水严重，出行不便；卫生间排气孔与隔壁楼栋相通，影响业主出行；私自修改与规划不符，且不符合消防要求等问题。业主以此拒绝缴纳物业费，不符合合同约定，也与法律规定背道而驰。本人认为，由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多、整体性强等特征，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准，不能仅凭某一时间点的状态进行评判。如果物业公司提供的服务质量无法满足业主需求，业主可以向业主大会反映，要求物业公司改善服务。物业公司有义务向业主公开物业费的具体使用情况，包括收支明细等。如果物业公司未按规定公示，业主有权要求物业公司定期公示收支明细，业主有权审查物业公司的收支情况。实践中有些小区物业公司一次性把所有业主都起诉上，物业公司催缴物业费时需遵循一定的程序，包括书面催缴、上门催收、暂停服务等步骤，并且在必要时才可以通过法律途径解决拖欠问题。涉及财产损失，人员伤害的情形因不与物业管理合同纠纷属于同一种，须另案起诉，如果物业公司未尽到安全保障义务导致业主损失，需承担连带赔偿责任。业主对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。物业公司与业主需相互理解，相互配合，实现双方和谐相处，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。某物业管理服务有限公司与梁某、李某物业服务合同纠纷一案，物业服务合同约定，在业主欠费时采用停水停电等措施对违约业主进行威胁，要求其限期交费，合同约定的条款属于无效条款，这种做法没有任何的法律依据。水、电、气、热等资源的供应属于公共服务的提供，不属于物业的服务范围，资源公司为了方便，让物业公司统一收缴，物业只是代为管理，与业主间不存在合同关系，此类涉他合同条款除非经过供水、供电单位与物业公司、业主各方一致认可同意，还需要在业主不缴纳交费的情况下进行，一般来说业主不会故意不缴纳水费、电费，遗忘的时候才会发生这种情形，正常交费，供水、供电单位也无权停水停电，更不用说是物业公司。民法典为物业服务人催收物业费采取措施设置了红线，不能暴力催收，影响业主正常居住水平，这对于规范物业管理秩序、维护业主合法权益具有重要意义。几乎大部分小区的业主事实上无法形成业主委员会，物业人员把小区每栋楼配备一个所谓的物业经理，所有相关情况及事项均有一对一服务，精英化管理，此种情况下全体或大部分小区业主无法形成合意，不能成立业主委员会，进而造成业主无心也无暇对物业的服务进行反馈，每一个业主无法单独解除与物业公司的物业服务合同，大部分拒缴物业费的是对服务不满意，法律规定业主的权利行使可以要求物业公司限期整改直至召开业主大会终止合同并选聘新的物业服务企业等方式维护自己的合法权益，现实中确实很难做到，费时费力，无法采取有效的手段，拒缴物业费成了最后的倔强。此种情况下，一定程度上对物业公司提供服务的监督形同虚设，有矛盾无法及时化解，面对出现的这种情况，应有相关的法律规定或解释，物业服务的标准进行看得见的提高，否则业主和物业的矛盾会越来越大，目前还处于积累问题的阶段。随着国家法治建设稳步推进，越来越多的小区业主会拿起法律的武器捍卫自己的权益，大部分还处于时间不充分，矛盾不尖锐状态，多数业主实际处于一步一步退缩，小区逐渐老化，问题会显现的更多。因为房屋质量问题，墙纸脱落，墙体裂缝等关乎自身利益的情况这些问题其实应该由开发商解决，但时间长久，有的开发商，建筑公司都倒闭，歇业名存实亡，无力解决的情况下，又过了维修保护期限，越来越多的业主会想起期限外申请维修资金进行维修，但这属于狼多肉少的情形，业主和物业矛盾会越来越突出。此种情况下，业主会研究法律，大部分业主跟风行使权利，业主成立业主大会，物业单个或拉拢，或利诱，让广大业主无法形成、召开业主大会，业主最有效行使权利的就是形成全体业主的有效意志，对物业公司产生大的影响，业主的想法才会到达物业公司，除非物业公司站在全体业主的对立面，全体业主才会达成一致意见对外，极个别的业主被欺负、被无视，形不成大多数意见，面对不公，几乎没有简便的方法解决。业主有权召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，要求物业公司限期整改，业主有权按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。即使房屋空置，业主仍需支付物业费，因为物业公司负责维护整个小区的公共设施和卫生。该规定的前提是要先成立业主委员会。业主对小区物业提供的物业服务可以进行质量的评价和投诉，但几乎所有的评价和投诉都不能解决问题，也没有明确的规定，何种情形受到何种处罚，监督的权利如果没有相应的处理权利，可谓是形同虚设。再比如业主可以要求物业管理公司提供小区所有盈利的明细和账面，但实践中业主的这些要求得不到有效地满足，使用情况是否需要业主的同意又是另外一回事。所谓监督的权利，知情的权利，参与的权利相信很多业主都没有享受到，或者说很难享受，涉及自身利益的时候会发现每一步都很难，广大业主关注牵涉到自己，才会行动，而单一业主又没有多少权利能行使，造成了有权利，而无法主张或主张起来费时费力。法律规定当事人对于自己的主张要提供证据证明，业主如果把时间全部耗费在这上面，确实得不偿失，造成了物业公司强势的地位。除非业主受到强烈的不满，为出一口气而维护自己的权利，要不具备相关的法律知识，估计会有一种拔剑四顾心茫然的感觉，物业主要权利是有权收取物业费，业主只会想到拒交物业费，拒交物业费一定会导致物业公司起诉，影响业主的名誉和信用。业主法律保护：如果物业公司未能履行合同义务或存在违规行为，业主可以通过法律途径要求物业公司承担相应的责任。例如，业主可以请求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等。拒绝不合理收费：如果物业公司未经业主同意擅自提高收费标准或增加其他费用，业主有权拒绝缴纳，并可以通过法律途径维护自身权益。面对不满意的服务，业主应通过正式投诉或法律手段维权，而不是拒缴物业费。业主在物业费中的权利包括接受物业服务、监督物业服务企业履行合同、知情权、参与决策、法律保护以及拒绝不合理收费等。这些权利一定程度上保障业主的合法权益，促进物业管理的规范化和透明化，但是面对日益增长的业主与物业之间的矛盾，需要进一步细化，让业主的权利能有效实施，不至于成为空谈。（四）物业费相关的诉讼请求，主张一般以缓解矛盾为主关于物业公司要求业主支付物业调整或物业费的诉请。物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，涉及物业费收费标准的调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，一般情况下会进行充分的调查，广泛的征取全体业主的意见，对物业公司提供的整体服务进行判断，很少有支持的情况。对于物业费（包含公摊、生活垃圾处理费等物业公司直接有权收取的部分））一般物业管理合同约定具体的金额，如果没有物业管理合同，对于物业费的计算由法官结合具体实际情况、小区所在地、服务标准等综合考虑予以确认。关于物业公司要求业主支付违约金、滞纳金的诉请。实践中会被认为，违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务，鉴于物业公司在提供物业管理服务期间不可能尽善尽美，会存在一定的不完善之处，为缓解双方矛盾，营造和谐的生活家园，结合具体情况和物业服务市场的实际状况，不予支持。关于业主要求解除与物业公司的物业服务合同的诉请。变更或解除物业服务合同应当由业主委员会或代业主委员会履行职能的组织行使，某个业主做出解除物业合同的意思表示并不直接产生合同解除的法律效力，某个业主以物业公司存在违约行为而主张解除合同的诉请，一般情况下不予支持。物业费问题涉及业主与物业公司之间的权利和义务平衡，业主应积极履行法定义务、约定义务支付物业费。作为物业服务公司，应加强自身建设，按照法定和合同约定履行义务，对小区收益明细、公共维修资金的支出明细、各种税费等及时告知广大业主，对于服务过程中出现的瑕疵、问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改。业主应按时缴纳物业费，以拒付物业费用对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，持续拒交物业费用不仅不能起到制衡物业公司的效果，反而损害了包括全体业主的利益，亦损害其他缴费业主的合法权益，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，会导致小区物业企业运转不畅，甚至会导致物业服务工作瘫痪，恶化全体业主的正常生活秩序和小区环境等不良后果。作为物业服务公司，应当按照诚实信用的原则，尽心尽责地履行物业服务义务，二者应该是良性互助、相互尊重、虚心听取业主的合理意见，不断提升物业服务品质，你好、我好、大家好。
本文作者：魏科敏，许昌分所，郑州大学法学学士
专业领域：公司法律事务、民商事诉讼法律事务
工作邮箱：1056900837@qq.com
从业业绩：代理多起金融借款合同纠纷、信用卡纠纷、商品房销售合同纠纷、劳动合同纠纷、民间借贷纠纷、服务合同纠纷等民商事诉讼案件。
编辑 | 冯华勋![]()
