以案说法 | 城市更新搬迁补偿纠纷案例分析合集（二）

城市更新打破建成土地之上既有利益格局，其实质是对土地、建筑等权益的再分配。因此，搬迁人与被搬迁人签订搬迁安置补偿协议并依约履行是城市更新项目重要工作环节，亦是最易引起各方纠纷的阶段之一。

搬迁补偿协议需与核实的权利人签订，并作为各方实现后续权益并推进项目的依据。但城市更新项目业态多样，历史遗留问题复杂，存在大量无产权登记物业、历史违建物业难以核查权利人；同时，物业基于婚姻状态变化、继承、转让、赠与等因素发生权利人变更，进一步加大核实权利主体的难度。共有人、证载权利人、实际权利人或其他利害关系人均有可能因自身未享受搬迁补偿权益而对已签订搬迁补偿协议的效力提出质疑。

城市更新项目通常采用货币补偿、产权置换或二者结合的补偿方式，但项目范围内不同性质、用途的土地、建筑物等搬迁补偿标准不一，具体履行依赖于搬迁人与被搬迁人双方围绕被搬迁物业的实际情况充分协商，并经协议条款予以固定。因搬迁补偿协议约定未能涵盖履行中所有潜在问题处理，被搬迁人可能在履行过程中主张搬补协议未明确的权益内容，从而引发纠纷。另外，如被搬迁人未如实披露被搬迁物业实际状况，搬迁人亦有可能主张撤销搬补协议。

前述城市更新领域搬迁补偿纠纷所涉法律关系复杂，法律法规及政策适用细致，就搬补协议效力认定问题、被搬迁人针对搬补协议之外起诉事项是否属于法院受理范围等程序问题及后续具体处理的实体问题等，司法实践中裁判尺度不一，影响搬迁人与被搬迁人双方权益预期及实现。

本系列文章聚焦常见城市更新搬迁补偿纠纷，通过以案说法的形式，对于城市更新搬迁补偿相关权益归属、相关协议效力及履行等相关法律问题予以分析，以期为搬迁补偿法律关系中各方合理主张权益、化解纠纷提供参考。

01

一方能否就搬迁补偿协议中未明确事项起诉

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搬迁补偿安置是城市更新过程中必经的一项重要程序，搬迁人往往会与被搬迁人就搬迁的相关事项签订搬迁补偿协议，将补偿方式、补偿金额及支付期限，过渡方式与期限，回迁房面积、地点及登记价格等内容以书面形式予以落实。然而，鉴于当前仍然未形成统一、规范的搬迁补偿协议示范性文本[1]，在法律与行政法规层面亦未对该类协议进行规范，且城市更新项目具有多样性、复杂性、独特性的特点，不同更新项目中的搬迁补偿协议往往不尽相同。由此，则产生一个问题：在搬迁补偿协议之约定内容多样的情况下，法院如何处理一方当事人就搬迁补偿协议中未约定事项提出的诉请？法院是否一定会以当事人未达成搬迁补偿协议、不属于民事案件受理范围为由驳回该类诉请？本文拟通过梳理相关案例，分析法院对此类问题的处理方式，并提出相关实务建议，以期为读者提供参考。

一、典型案例

（一）双方对拆迁补偿的面积、房屋、标准、金额无异议，即使双方并未对此签订书面合同，亦应认定双方已经达成了拆迁补偿协议，当事人就补偿安置争议提起民事诉讼的，法院应予以受理。

案例一：杜秀弟与哈尔滨亚明王酒业有限公司、哈尔滨市南岗区王岗镇人民政府拆迁补偿协议纠纷案，（2014）哈民一民初字第2号，哈尔滨市中级人民法院；（2015）黑民终字第67号，黑龙江省高级人民法院；（2016）最高法民申109号，最高人民法院

1.案情简介

2012年，哈尔滨市政府（搬迁人）为建设道路，对王岗镇政府辖区内部分用地进行拆迁，亚明王酒业的法定代表人王雅明与其前妻杜秀弟各自主张被拆迁土地及房屋归其所有。为避免拆迁工期拖延，镇政府未与任何一方签订拆迁补偿协议，但对争议地块的补偿标准、补偿数额、拆迁房屋进行了明确，各方均对前述拆迁补偿面积、标准及金额无异议。随后，虽然亚明王酒业补办案涉地块的土地使用证和购地协议书，但镇政府仍以王雅明与前妻对补偿事宜有争议为由拒付拆迁补偿款，亚明王酒业遂诉至法院要求政府返还拆迁补偿款。一审、二审均认定亚明王酒业为拆迁补偿主体，杜秀弟不服二审判决，以本案未达成拆迁安置补偿协议、不属于民事审理范围等理由向最高院申请再审。

2.裁判理由

再审审查法院认为，关于本案是否属于人民法院民事诉讼受案范围的问题。《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定的是搬迁人与被搬迁人或者搬迁人、被搬迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。而本案中，虽然搬迁人王岗镇政府与被搬迁人亚明王酒业没有达成书面拆迁补偿安置协议，但当事人在诉前及诉讼中对拆迁补偿安置协议应具备的主要内容，即拆迁的范围、事项、补偿标准及钱款数额均无异议。本案拆迁补偿安置协议没有签订的主要原因在于，杜秀弟与王雅明均向王岗镇政府申报自己为案涉被拆迁土地及房屋的权利人。本案拆迁补偿款未及时发放的原因，也是由于亚明王酒业股东杜秀弟与王雅明之间对财产分割存在争议。原审法院已经查明亚明王酒业系案涉被拆迁土地及房屋的实际权利人，因此亚明王酒业有权向搬迁人王岗镇政府主张权利，提起本案的民事诉讼，一审法院受理本案，在适用法律上并无不当。杜秀弟申请再审称本案应先向人民政府申请裁决，对裁决不服才能再提起行政诉讼的主张缺乏事实和法律依据，不能成立，法院不予支持。

（二）仅对土地上附着的建筑物达成搬迁补偿协议，而未对土地的搬迁补偿达成协议，属于未达成完整的搬迁补偿协议的情形。因双方并未就土地安置补偿达成协议，故双方未形成平等主体间的民事法律关系，当事人就补偿安置争议提起民事诉讼的，法院应不予受理。

案例二：鄂尔多斯市康巴什区国土资源局、内蒙古欧意德发动机有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，（2017）内民初9号，内蒙古自治区高级人民法院；（2017）最高法民终616号，最高人民法院；(2018)最高法民申1688号，最高人民法院

1.案情简介

因鄂尔多斯市康巴什新区城市规划调整，康巴什管委会对规划区内的工厂进行协商搬迁。2013年11月16日，鄂尔多斯市国土资源局康巴什新区分局（现为鄂尔多斯市康巴什区国土资源局，以下简称“国土局分局”）与内蒙古欧意德发动机有限公司（以下简称“欧意德公司”）签订《拆迁补偿协议》。双方仅就构筑物或建筑物的补偿形成了补偿协议，但对土地使用权、厂区内道路、硬化、绿化损失等没有达成补偿协议。双方因《拆迁补偿协议》的履行产生纠纷，国土局分局遂诉至法院请求确认协议有效并要求被搬迁人继续履行合同，在限期内搬迁完毕，并向其支付违约金。一审法院及二审法院均因双方未就土地使用权、厂区内道路、硬化、绿化损失等达成补充协议，认定双方未达成拆迁补偿安置协议，争议并非人民法院受理范围。国土局分局遂向最高院申请再审。

2.裁判理由

再审审查法院认为，2013年11月16日，国土局分局与欧意德公司、华泰集团签订《拆迁补偿协议》。双方仅就构筑物或建筑物的补偿形成了补偿协议并对动产搬迁达成了一致，但对土地使用权、厂区内道路、硬化、绿化损失等没有达成补偿协议。根据国土局分局提交的二审上诉状，2012年8月27日，鄂尔多斯市人民政府、康巴什新区管委会、华泰集团三方签订《合作协议书》，该《合作协议书》中涉及华泰集团建设用地问题，该问题的解决是《拆迁补偿协议》的前提。土地上的构筑物和建筑物是土地的附着物，在未对土地补偿安置达成协议的情况下，仅对地上建筑物达成补偿协议是不完整的拆迁补偿协议。因此，无论本案中国土局分局是否将《合作协议书》作为《拆迁补偿协议》的依据，均不能认定国土局分局与欧意德公司、华泰集团达成了完整的拆迁补偿协议。

《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释〔2005〕9号）规定，搬迁人与被搬迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人向有关部门申请裁决。本案双方仅就构筑物或建筑物的补偿形成了补偿协议，对土地使用权、厂区内道路、硬化、绿化损失等没有达成补偿协议，属于未达成完整补偿安置协议的情形，人民法院不应予以受理。虽然案涉《拆迁补偿协议》是民事协议，但由于双方并未就土地安置补偿达成协议，因此，本案在《拆迁补偿协议》之外存在的征收、拆迁等法律关系并不是平等主体之间的民事法律关系。（2007）民立他字第54号《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》的内容适用于当事人之间已达成拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的情形，而本案当事人并未达成完整的拆迁补偿协议，不适用该《复函》的规定，二审裁定适用法律并无不当。

（三）在搬迁补偿安置协议已另行约定补偿安置条件的情况下，搬迁人就搬迁补偿安置协议中未约定的补偿安置内容提起诉讼，视为对原搬迁补偿安置协议的异议，法院应予以受理。

案例三：黎慕贞房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，（2015）穗番法立民初字第16号，广州市番禺区人民法院；（2015）穗中法立民终字第1658号，广州市中级人民法院

1.案情简介

2003年7月5日，黎慕贞与广州市番禺区新造镇广州大学城征地拆迁补偿安置工作办公室（以下简称“大学城征地办公室”）签订了《拆除农村房屋及其附着物补偿协议》（以下简称《拆除补偿协议》），约定了大学城征地办公室对黎慕贞所有的房屋进行拆除及补偿相关款项等事宜。后双方又签订了补充协议，约定大学城征地办公室将补偿费、搬迁费及奖励购房补贴合共26908元一次性支付给黎慕贞，黎慕贞将有关产权证明交付大学城征地办公室以及约定协议签订后，黎慕贞不得再因此次拆迁以任何理由要求赔偿损失。签订后，黎慕贞收取了约定的各项补偿费、搬迁费及奖励补贴，但认为补偿费用少，其生活困难，遂向广州市番禺区人民法院提起诉讼，请求大学城征地办公室补偿其一套房屋及支付房屋装修费、搬迁费。广州市番禺区人民法院对其起诉裁定不予受理，黎慕贞不服，遂向广州市中级人民法院提起上诉。

2.裁判理由

二审法院认为，黎慕贞的诉请是对大学城征地办公室拆迁补偿标准和安置方案有异议；虽然双方没有就黎慕贞提起的房屋装修费、搬迁费等款项项目达成书面协议，但是黎慕贞与大学城征地办公室已经签订了《拆除补偿协议》及补充协议，并且实际履行了补偿，双方构成平等主体之间的民事法律关系。因此不能参照适用最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》“搬迁人与被搬迁人或者搬迁人、被搬迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”而不予受理黎慕贞的诉讼请求。二审法院裁定撤销一审法院民事裁定并指定由广州市番禺区人民法院立案受理。

（四）搬迁补偿安置协议中对于必备条款约定不明，双方协商不一致的，当事人就协议未明确事项提起诉讼，法院不予受理。

案例四：徐炜铭与保利房地产（集团）股份有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，（2016）粤0105民初9478号，广州市海珠区人民法院；（2017）粤01民终1663号，广州市中级人民法院；（2017）粤民申2896号，广东省高级人民法院

1.案情简介

2008年5月26日，广州市琶洲经济联合社（以下简称“琶洲经济联社”）与保利房地产（集团）股份有限公司（搬迁人，以下简称“保利集团”）签订了《“琶洲村”项目合作合同》，并于2008年8月5日签订《协议书》。2008年8月28日，琶洲经联社公告关于琶洲村“城中村”改造项目的拆迁补偿安置方案并于2008年9月4日民主投票表决通过《安置方案》。2010年1月4日，琶洲经联社出具《授权委托书》，委托保利集团以其名义与被搬迁人依据《安置方案》签订拆迁补偿安置协议。随后，保利公司与徐炜铭等被搬迁人签订了《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），约定了相关回迁安置房屋的标准以及违约责任，并没有明确约定具体回迁户型，仅约定具体回迁户型由双方以补充协议形式另行约定。保利集团于2014年11月3日发出《琶洲村城中村改造回迁安置房摇珠分房及收楼通知》，同年11月6日发出《琶洲村城中村改造回迁安置房摇珠分房方案》（以下简称《摇珠分房方案》），对回迁安置房的具体情况、住宅户型、分房的基本原则、分房的规则以及摇珠的具体步骤和时间等内容进行了具体的约定。徐炜铭未按《摇珠分房方案》参与摇珠并且向广州市海珠区人民法院提起诉讼，提出根据《安置协议》的约定，保利集团应当与被搬迁人协商确定具体的回迁户型、交付回迁房屋及支付临时安置补助费、逾期交付回迁房屋违约金等诉讼请求。该案经历一审裁定驳回起诉、二审驳回上诉后，徐炜铭仍不服，遂向广东省高级人民法院提出再审申请。

2.裁判理由

再审审查法院认为，徐炜铭与保利集团之间产生纠纷的实质是徐炜铭等被搬迁人认为保利集团应按照《安置协议》的约定，就具体回迁户型与其协商进而达成协议，而不应通过摇珠分配方式进行分房，系对《摇珠分房方案》不予认可。而对《摇珠分房方案》有异议的，已发生法律效力的（2015）穗中法立民终字第216号民事裁定认定：“因回迁安置房户型及面积是拆迁补偿安置协议中的必备及主要内容，如对《摇珠分房方案》有异议，应视双方并未就具体的回迁安置房户型及面积等达成协议。”因此，再审审查法院认为一审法院、二审法院认定徐炜铭与保利集团之间未就具体回迁安置补偿事宜达成协议，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》“搬迁人与被搬迁人或者搬迁人、被搬迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理” 的规定，裁定驳回徐炜铭的起诉、上诉并无不当。

另外，针对徐炜铭请求保利集团支付临迁安置补助费、逾期违约金、宅基地补偿款等的问题，再审审查法院认为，徐炜铭不认可《摇珠分房方案》，不愿通过摇珠分配的方式领取回迁房。因此，在双方达不成拆迁补偿安置协议的情况下，该等主张存在不确定性，且主要诉请被认定不属于法院受理民事案件范围的情况下，法院难以进行实体审查。最终，再审审查法院驳回徐炜铭的再审申请。

二、案例分析

从前述案例中不难发现，法院在处理搬迁补偿协议纠纷时，首先审查的即是该纠纷是否属于民事诉讼的审理范畴。判断双方是否达成搬迁补偿协议，双方是否签订书面协议这一事实并非法院考量的重点，法院更关注双方是否就搬迁补偿安置协议的核心条款形成了合意。一方面，从上述案例可以看出，搬迁补偿安置协议的核心条款至少应当包括土地与其上附着物的拆迁范围、补偿标准、补偿金额、安置（回迁）房屋的面积与户型。另一方面，对于双方是否就核心条款形成了合意，法院倾向于关注核心条款是否明确，双方是否对核心条款存在异议，是否就核心条款签订了书面协议或者按照核心条款实际履行。例如，在案例三与案例四中，虽然双方当事人诉请内容均涉及搬迁补偿协议中未予以明确的事项，但是法院对这些事项的处理方式却截然不同。在案例三中，法院鉴于双方已签订搬迁补偿协议及与案涉诉请费用相关的补偿协议，且已实际履行该等协议，认为双方已经达成了补偿安置协议，此时，一方当事人要求搬迁人支付未在协议中约定的房屋装修费、搬迁费具体费用及补偿回迁房屋的诉请实质上是对补偿安置协议的异议，法院在此情况下应当受理当事人的诉请。然而，案例四中，一审、二审、再审审查法院均认为搬迁人与被搬迁人未就回迁安置房屋户型及面积等拆迁补偿安置协议必备条款形成合意，实质上未达成拆迁补偿安置协议，故该案应适用最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（以下简称《批复》）有关规定驳回当事人的诉讼请求。两个案例结果迥异，原因即可能在于两个案例中，双方对未明确事项实质上是否达成合意。

案例三中被搬迁人实际上已经通过受领补偿费、搬迁费、奖励购房补贴等行为履行了搬迁补偿协议，双方业已形成了协议，而被搬迁人诉请要求增加补偿费用实则是在达成协议的基础之上对协议进行了变更；反观案例四，因搬迁补偿协议中本身就未对回迁分配户型及面积等核心条款进行约定，且被搬迁人亦未参与《摇珠分配方案》，可见双方根本未就回迁房分配户型及面积等形成过协议，此时则应适用《批复》认定被搬迁人诉请不属于法院受理的民事审理范围。由此可见，影响法院是否对一方当事人对搬迁补偿协议中未明确事项提起的诉请予以受理的因素主要在于双方是否实质上已经对未明确事项或该事项的替代性事项形成了合意，例如双方是否已经就该等事项签约或履约，如是，则较容易被认定为双方已经达成了相关事项的搬迁补偿协议，进而排除《批复》的适用。

值得注意的是，《批复》已被2019年7月20日起施行的《最高人民法院关于废止部分司法解释（第十三批）的决定》予以废止。征收部门与被征收人之间的征收补偿协议产生争议，仍可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行解决，但是平等民事主体之间签订搬迁补偿安置协议后一旦产生类似上述案例的争议情形，人民法院将如何审理，有待后续关注。不过，根据现有司法实践来看，仍然有部分法院援引该规定处理平等民事主体间产生的拆迁补偿安置协议纠纷，也可见即使在《批复》被废止的情况下，其背后的处理原则仍可能被部分法院所沿用。

三、风控建议

从搬迁人的角度来看，应该尽量避免搬迁补偿协议争议纠纷的发生，以及该类争议给项目带来的法律风险，这就需要搬迁人在签订搬迁补偿协议之前做好拟定协议文本的充分准备，尤其注意对于补偿方式、补偿金额及其支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、交付时间，搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失，产权注销方式，搬迁期限，过渡方式和过渡期限，相关奖励或者补助等事项作好明确约定。被搬迁人就超出协议约定范围事项起诉时，搬迁人可以双方未达成搬迁补偿协议、法院不应受理为由进行抗辩。

从被搬迁人的角度来看，为了保障在搬迁过程中的自身合法利益，在签订搬迁补偿协议时应注意审查协议中关于搬迁、补偿、安置等核心内容的约定，若协议约定核心内容需要另行签订补充协议的，则被搬迁人应当及时与搬迁人或相关实施主体签订补充协议，最大程度维护自己的利益。此外，被搬迁人即使未与搬迁人签订书面的搬迁补偿协议，被搬迁人仍然可以凭借双方就搬迁补偿协议核心条款形成合意、并以行动履行合意的事实，诉请法院解决搬迁补偿协议的相关争议。

【关联法条】

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日施行）

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

2.《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）

第四十七条 多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，权利主体和搬迁人应当在区政府组织制定的更新单元实施方案的指导下，遵循平等、公平的原则，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。

搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。没有约定的，相关义务和责任由搬迁人承担。

第五十三条第一款 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。

第六十七条第一款 搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。

3.《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（2022年修订，2022年3月3日实施）

第十四条 房屋征收补偿方案应当包括以下内容：（一）房屋征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算；（二）作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和结算基本价格、过渡方式、临时安置用房标准等；（三）拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限；（四）奖励与补助标准；（五）房屋征收补偿费用账户；（六）其他应当纳入补偿方案的内容。

4.《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释〔2005〕9号，已失效）

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。

5.《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》（〔2007〕民立他字第54号）

由于双方当事人已经签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿）》，因此原审裁定依照最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，认定在双方未达成土地补偿协议的情况下，法院不应受理此案，裁定驳回原告的起诉，属适用法律不当。上诉人的起诉符合民诉法第一百零八条规定的属于人民法院受理民事诉讼范围条件，应予受理。

 注释：

[1] 2021年11月8日，深圳市规划和自然资源局发布《关于公开征求<深圳市城市更新项目搬迁补偿协议示范文本（征求意见稿）>意见的通告》，但目前尚未出台正式的搬迁补偿协议示范文本。

02

被搬迁人未如实披露房屋状况，搬迁人能否主张撤销补偿协议？

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城市更新中，搬迁人与被搬迁人所签订的搬迁补偿协议是双方实现各种权益的核心依据，但由于城市更新涉及到的物业类型多样化、历史遗留问题复杂，搬迁人难以准确查清被搬迁房屋的真实情况，导致实践中被搬迁人未如实披露房屋状况的情况下就与被搬迁人签订补偿协议，有损搬迁人的合法权益，此种情形下搬迁人能否以被搬迁人未如实披露被搬迁房屋真实状况为由撤销搬迁补偿协议，对搬迁人自身合法权益的维护至关重要。

一、典型案例

（一）被搬迁人作为被搬迁房屋的权利人负有了解房产权利受限情况和如实告知的义务，被搬迁人隐瞒被搬迁房屋查封事实，使搬迁人在违背真实意思的情况下签订补偿协议，搬迁人有权向法院主张撤销补偿协议。

案例一：深圳市联美实业发展有限公司与罗均宏房屋拆迁安置补偿合同纠纷，（2018）粤0303民初14003号，深圳市罗湖区人民法院。

1.案情简介

2016年1月15日，深圳市联美实业发展有限公司（以下简称“联美公司”）与罗均宏签订了《碧波花园城市更新项目房屋搬迁补偿安置协议》、《碧波花园城市更新项目<房屋搬迁补偿安置协议>之补充协议（一）》（以下合称《搬迁补偿协议》），双方在《搬迁补偿协议》中约定，罗均宏将涉案房屋交付给联美公司拆除重建，联美公司给予罗均宏相应的签约奖励与安置补偿，罗均宏在《搬迁补偿协议》中承诺，已经取得被搬迁房屋其他共有权人的同意，并且被搬迁房屋不存在未披露的查封、抵押、买卖、赠与、租赁及其它产权争议或受限情况。2016年2月16日，联美公司与罗均宏签订了《被搬迁房屋委托代管即固定收益回报协议》，约定联美公司向罗均宏支付搬迁奖励及固定收益回报，并对涉案房屋进行代管。罗均宏向联美公司承诺，被搬迁房屋的产权权益没有受到司法机关和行政机关的查封或者其他形式的限制。

涉案房屋中罗均宏所占50%份额的产权于2015年9月30日起曾分别被广州市花都区人民法院、深圳市龙岗区人民法院和深圳市罗湖区人民法院查封或轮候查封。何若鸿（涉案房屋的共有人）所占50%份额的产权被深圳市福田区人民法院于2016年1月26日查封。联美公司在涉案房屋处发现涉案房屋产权被法院查封的所张贴的公告之后，于2018年向法院诉请解除联美公司与罗均宏签订的《搬迁补偿协议》及其补充协议，撤销联美公司与罗均宏签订的《被搬迁房屋委托代管即固定收益回报协议》，并赔偿相应损失。同时，罗均宏向法院提出反诉要求解除《被搬迁房屋委托代管即固定收益回报协议》，并要求交付涉案房屋。

2.裁判理由

法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（已失效）第五十四条第二款、第五十五条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。罗均宏在涉案房产中的产权于2015年9月30日被法院查封、何若鸿的产权于2016年1月26日被法院查封，但罗均宏在2016年1月15日与联美公司签订的《搬迁补偿协议》中未告知该查封事实，故意隐瞒真实情况，使联美公司在违背真实意思的情况下与罗均宏订立合同，现涉案房产被法院强制执行，导致签订合同的目的无法实现，联美公司的权益受到损害，有权请求撤销上述合同。法院认为，罗均宏作为涉案房产的权利人，负有了解房产权利受限情况和如实告知的义务，即使罗均宏无隐瞒的恶意，但联美公司基于对罗均宏作为房屋权利人所陈述的“涉案房产无查封”情况的信任与罗均宏签订涉案协议，使联美公司在违背真实意思的情况下订立的合同，联美公司仍有权要求撤销上述协议。被撤销的合同自始没有法律约束力，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

（二）搬迁人负有对被搬迁房屋状况进行审慎审查的义务，理应对被搬迁房屋及其用地情况了解清楚，被搬迁人没有告知被搬迁房屋用地权属状况的行为不构成欺诈，搬迁人不能据此撤销搬迁补偿协议。

案例二：XX公司与Y公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，（2009）深南法民重字第13号，深圳市南山区人民法院；（2011）深中法民五终字第678号，深圳市中级人民法院。

1.案情简介

深圳市南山区政府部门分别于2002年9月16日、2003年2月13日两度组织召开关于XX广场旧改工程工作会议，会议决定位于XX广场西侧Y公司所有的Y综合楼的拆除赔偿问题，通过与W公司所有的南山W大厦西侧一至九层物业产权（以下简称“南山W大厦”）进行产权调换来解决，并由XX公司负责支付W公司补偿费用。2003年2月底，XX公司委托深圳市南山Z房屋开发有限公司（以下简称“Z公司”）出面收购W公司名下的南山W大厦。2003年3月初，Z公司与W公司签订《协议书》，约定由Z公司出资购买南山W大厦来置换Y公司的Y综合楼，并将Y综合楼拆除。2003年4月21日，XX公司以支票形式支付购买南山W大厦的楼款，Y公司于2003年4月23日收到上述支票。2003年5月9日，南山W大厦由W公司过户到Y公司名下。2003年4月15日，XX公司与Y公司签订了《关于“南山W大厦”产权与“Y综合楼”产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议》），双方约定XX公司同意使用南山W大厦的产权与Y公司所有的Y综合楼的产权予以调换。后XX公司认为Y公司未按协议约定将Y综合楼产权（有关权属资料）交予XX公司、签订协议时隐瞒Y综合楼的真实权属状况，遂诉至法院，请求法院判令XX公司与Y公司签订的《产权调换协议》无效。同时，Y公司向法院提出反诉，要求XX公司全面履行拆迁补偿义务。

2.裁判理由

一审法院认为，Y综合楼拥有合法报批报建手续，只是没有完善相关用地及产权登记手续，并非违章建筑，XX公司与Y公司签订的《调换协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，并非无效合同。现由于Y综合楼事实上已经被XX公司拆除，不可能办理房屋产权变更过户，已达到调换产权的目的，且Y公司已经取南山W大厦部分产权，即XX公司、Y公司以实际履行完毕《调换协议书》中内容，Y公司要求法院判令XX公司全面履行拆迁补偿义务于法无据。

二审法院认为，首先，双方当事人为实现Y综合楼与南山W大厦产权调换问题所签订的一系列合同及所为的一系列行为，均以深南工纪（2002）X号及（2003）X号工作会议纪要为基础，且均是为了执行两份会议纪要的决议，故必须结合该两份会议纪要来认定双方当事人基于《产权调换协议》形成的法律关系的性质及对《产权调换协议》内容作出解释。其次，根据深南工纪（2002）X号及（2003）X号工作会议纪要内容可知，将南山W大厦产权与Y综合楼产权进行调换的目的是对拆除Y综合楼给予Y公司赔偿，产权调换只是赔偿拆除房屋损失的手段或方式，与以使用土地为目的拆除地上建筑物的房屋拆迁法律关系的法律特征相符，故本案的案件性质应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。据查，原Y综合楼用地已于1994年经统征为国有用地，但尚未收回而由Y公司按现状继续使用，且未完善相关用地手续及产权登记手续。直至XX公司与Y公司签订《产权调换协议》，Y综合楼及其用地情况均无变动，Y公司对此亦未作虚假描述，且XX公司作为签约的一方当事人，负有对所置换物业状况进行审慎审查的义务，理应对Y综合楼及其用地情况了解清楚，即XX公司在2003年4月15日签订《产权调换协议》时应当知道Y综合楼及其用地的真实情况。即使不考究XX公司在2009年3月4日以Y公司隐瞒Y综合楼真实权属情况为由提出的否定《产权调换协议》法律效力的诉请是否已超过合同法规定的因欺诈行使合同撤销权的除斥期间，XX公司主张“因Y公司隐瞒Y综合楼及其用地情况故《产权调换协议》应认定无效”亦缺乏事实依据。除此之外，Y综合楼是在1987年经依法报建建成，并于1994年统征时经深圳市国土局同意保留，因此Y综合楼系合法建筑，Y公司对其拥有合法的所有权，因此，案涉《产权调换协议》为有效合同。

（三）搬迁人需要提供证据证明“被搬迁人故意隐匿事实真相的行为使其陷入错误认识导致其签订搬迁补偿协议”。搬迁人在明知被搬迁房屋用途性质的情况下仍签订搬迁补偿协议，后以“被搬迁人未告知房屋用途性质”为由主张撤销搬迁补偿协议，法院不予支持。

案例三：珠海市卡都海俊房产开发有限公司与朱凤球房屋拆迁安置补偿合同纠纷，（2015）珠横法民初字第418号，珠海市横琴新区人民法院；（2016）粤04民终1751号，珠海市中级人民法院。

1.案情简介

2010年4月18日，朱凤球作为被搬迁人与珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称“卡都海俊公司”）签订了《补偿安置合同》。据查，被拆迁房屋在珠海市人民政府于1989年9月28日颁发的房地产权证上显示为二层混合结构，用途为“住宅”，在珠海市人民政府于1996年1月9日颁发的土地使用权证上显示用途为“住宅”。就该房屋，朱凤球与卡都海俊公司共签订了两份《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》（以下简称《补偿安置合同》），其中流水号为2866号的合同是“补偿住宅”，流水号为2867号的合同是“补偿商铺”。后因卡都海俊公司未支付清拆迁补偿款，朱凤球向法院提起诉讼。卡都海俊公司则反诉称朱凤球以欺诈方式谎称有商铺的确权文件，致使其违背真实意思表示与朱凤球签订涉案合同，请求法院判令撤销2867号《补偿安置合同》。

2.裁判理由

一审法院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（已失效）第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。在本案中，朱凤球等人在房屋拆迁时向卡都海俊公司提交了涉案房屋的产权证和土地使用权证，故可以确定在卡都海俊公司和朱凤球签订涉案拆迁合同前，卡都海俊公司对被拆迁房屋的住宅性质是明确知晓的，而且从卡都海俊公司提交的证据来看，朱凤球等人也向卡都海俊公司提供朱凤球等人向有关部门申请更正房屋登记资料，在这种情况下，卡都海俊公司仍与朱凤球签订了同意补偿商铺的合同，可见签订涉案合同是卡都海俊公司的真实意思表示，不存在卡都海俊公司主张的朱凤球谎称有被拆迁商铺或者提供虚假产权资料等欺诈行为而导致卡都海俊公司陷于错误认知的事实，卡都海俊公司以此为由主张自己受欺诈无事实和法律依据。

二审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。卡都海俊公司主张朱凤球具有欺诈的行为，但未提供证据证实朱凤球有故意编造虚假或者歪曲的事实或故意隐匿事实真相的行为从而使其陷入错误认识签订案涉《补偿安置合同》。相反，卡都海俊公司作为房产公司在明知被拆迁房屋的住宅性质及朱凤球向有关部门申请更正房屋登记资料的情况下，仍与朱凤球签订同意补偿商铺的案涉合同，是其真实意思表示，也符合当时达到旧村改建拆迁目的的情境，故对卡都海俊公司以受欺诈为由撤销合同的诉求不予支持。

二、案例分析

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条之规定，被搬迁人以欺诈手段，使搬迁人在违背真实意思的情况下签订搬迁补偿协议的，搬迁人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

依此规定，被搬迁人构成欺诈需同时具备以下四个构成要件：其一，被搬迁人须有欺诈的故意，该故意既包括使搬迁人陷入错误判断的故意，也包括诱使搬迁人基于此错误判断而作出意思表示的故意；其二，被搬迁人实施了欺诈的行为，根据《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第三条之规定，故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，均属于“欺诈的行为”；其三，搬迁人因被搬迁人的欺诈行为陷入错误判断，即欺诈行为与错误判断之间应当存在因果关系；其四，搬迁人基于错误判断签订了搬迁补偿协议。结合案例一至案例三的内容可知，法院认定被搬迁人是否构成欺诈时，主要集中在“欺诈的故意”“欺诈行为与错误判断的因果关系”的判断之上。

在案例一中，被搬迁人出现了“隐瞒被搬迁房屋的查封状态”的情形，法院认为被搬迁人的行为已构成欺诈，搬迁人可以据此撤销搬迁补偿协议。在被搬迁人主观意图的判断之上，法院特意强调了被搬迁人作为被搬迁房屋的权利人负有了解房产权利受限情况和如实告知的义务，搬迁人基于对被搬迁人陈述事项的信赖才签订搬迁补偿协议。由此可发现，法院是基于已查明的事实与被搬迁人应当知晓之事项和应当告知之义务来推定被搬迁人是否具有欺诈的故意，同样以此为由来认定被搬迁人行为与搬迁人签订搬迁补偿协议行为之间具有因果关系。

在案例二与案例三中，被搬迁人出现了“没有告知被搬迁房屋用地的权属资料”以及“没有告知被搬迁房屋用途性质为住宅”的情形，法院认为搬迁人负有对被搬迁房屋状况进行审慎审查的义务，其明知或应知被搬迁房屋状况的情形下仍与被搬迁人签订搬迁补偿协议，故不能借“被搬迁人未告知”为名头撤销搬迁补偿协议。不难发现，法院此处的判断重点落在欺诈行为与错误判断之间是否存在因果关系之上。即便被搬迁人没有告知重要事实，如果搬迁人已经查询到资料或明知实情（案例三）后仍签订搬迁补偿协议，或者搬迁人对被搬迁人未告知的事项具有审慎审查的义务（案例二），搬迁人签订补偿协议的行为与被搬迁人未告知的行为不具有因果关系。

对比案例一与案例二、三可见，如果被搬迁人隐瞒或未告知事项不在搬迁人应当尽到审慎注意的义务范围之内（例如：查询房屋用途、了解用地权属），或搬迁人了解实情有赖于被搬迁人的告知，则被搬迁人隐瞒之行径，易被法院认定为欺诈。如果搬迁人在签订搬迁补偿协议之时本就应当对被搬迁人未告知事项进行调查，且搬迁人能够通过公众渠道获知相关信息，则法院倾向与认定搬迁人签订搬迁补偿协议的行为与被搬迁人未告知或隐瞒行为不具有因果关系，不构成欺诈。易言之，搬迁人审慎注意义务之范围成为法院判断被搬迁人未告知行为是否构成欺诈的重要准据。

三、风控建议

对于被搬迁人而言，为避免搬迁人以己方欺诈为由撤销搬迁补偿协议，应当尽可能对搬迁协议内容中与被搬迁房屋权属、具体补偿内容密切相关的事项提供准确无误的信息。并且，被搬迁人需要注意规避内容不清、条款缺失的搬迁补偿协议，防止搬迁人在内容模糊或缺失的地方主张己方未尽到如实告知之义务，构成消极欺诈。

对于搬迁人而言，应当严格审查被搬迁房屋的权属状况，尽到审慎注意之义务。对于被搬迁房屋的用途性质、用地权属等此类基本信息，搬迁人应当注意主动查询相关资料进行核实，以免出现对方未告知重要事项，己方想要撤销搬迁补偿协议之时，法院却认定己方对被搬迁人房屋未尽审慎调查之义务而不予支持己方撤销合同的主张的不利情形。此外，为进一步保障搬迁人的权益，建议在搬迁补偿协议中设计相应条款，要求被搬迁人对其所提交的被搬迁房屋权属资料等文件、信息的真实性作出承诺，确认不存在未披露的被搬迁房屋权利限制情况，并设置相应违约责任。

【关联法条】

1.《中华人民共和国民法典》

第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十二条 有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。|当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

2.《合同法》（已失效）

第五十二条  【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十四条  【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十五条  【撤销权的消灭】有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；

（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

3.《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（已失效）

第六十八条 一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。

3.《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》（法〔2021〕94号）

第二条 行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条、第一百五十二条规定的重大误解。

第三条 故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使当事人作出错误意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年）（已被修正）

第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

5.《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2015年）（已被修正）

第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

04

未经其他共有人同意，签订的搬迁补偿协议是否无效

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在城市更新的拆迁补偿程序中，确认房屋产权人是开展拆迁工作的首要环节。在“共有”这一复杂的房产持有情况下，搬迁实施主体需要调查房屋的共有权人有哪些，严格审查签订协议的共有人是否已得到其他共有权人的授权，并需确保签订搬迁补偿协议为全体共有人的意思表示。但在实践中，由于部分房屋未作产权登记，或原产权人去世后继承人众多且未作析产分割，或一方共有人持有的授权文件存在虚假情形，导致了部分共有人与搬迁人签订的补偿协议效力处于不确定的状态之下。因此，本文拟从司法实践的角度，探究“未经其他共有人同意，一方共有人签订的搬迁补偿协议是否无效”这一问题，以期为实务提供借鉴与参考。

一、典型案例

（一）一方共有人未征得其他共有人同意、追认且未获得授权委托的情形下，与搬迁人签订的搬补协议无效，一方共有人以其他共有人知情但未回复为由主张授权委托行为成立的，法院不予支持。

案例一：杜柏清与杜柏江、杜柏耀、佛山市禅城区土地储备中心确认合同无效纠纷，（2014）佛城法民一初字第1053号，佛山市禅城区人民法院

1. 案情简介

涉案房屋位于永隆街15号，由杜柏清、杜柏江、杜柏耀三兄弟及前述三人的母亲朱妹、弟弟杜柏强按份共有。朱妹去世后，并未订立书面遗嘱对其所享有的产权份额进行分配。2013年7月24日，杜柏江与杜柏耀签订《承诺书》，内容概括为：由于朱妹已去世，兄弟姐妹五人共有房屋，杜柏耀已经电话通知其他兄弟姐妹，对方没有答复也没有提出反对意见，暂时由他和杜柏江与搬迁人佛山市禅城区土储中心签订搬迁补偿合同，一切法律责任由杜柏耀、杜柏江承担。后2013年9月24日，杜柏耀、杜柏江与搬迁人签订了搬迁补偿安置合同及补充协议，约定以产权调换的方式进行补偿，拆迁补偿款及每月临迁款由杜柏耀收取。

杜柏清认为杜柏江、杜柏耀二人未经其同意或授权委托，私下与搬迁人签订《房屋拆迁补偿安置合同》，侵犯了其他共有人的合法权利。杜柏耀认为其已电话联系杜柏清，杜柏清知悉该情况且口头上未提出什么意见。此外，搬迁人也称均有致电其他产权人，告知相关情况。但其他产权人称不清楚杜柏江、杜柏耀与搬迁人签订了搬迁补偿合同，亦未被告知合同的具体内容。为此，杜柏清将杜柏江、杜柏耀及搬迁人起诉至法院，请求确认涉案《房屋拆迁补偿安置合同》无效。

2. 裁判理由

法院认为，涉案房屋是由朱妹、杜柏清、杜柏江、杜柏耀与杜柏强按份共有，朱妹去世后未订立遗嘱，其产权份额应按照法定继承处理。本案中，搬迁人已收取了涉案房屋全部产权证及土地证，可证实杜柏江、杜柏耀与搬迁人明确知悉涉案房屋的产权情况，均应对拆迁补偿合同的签订负有审慎注意义务，即使杜柏江、杜柏耀二人向搬迁人出具了《承诺书》，该承诺书仅是内部约定，对外并不产生对抗合同无效的法律效力，搬迁人不能因此而主张免责。另外，虽然杜柏江、杜柏耀抗辩认为其二人已告知杜柏清及其他共有人，但其不能以杜柏清及其他共有人无回复为由主张授权委托行为成立。而且，其他共有人均向法院陈述未授权亦不同意产权调换方式补偿，而是要求货币补偿，故应视为其他共有人明确拒绝对拆迁补偿合同进行追认。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，应认定拆迁补偿合同无效。

（二）拆迁补偿协议依法应由搬迁人与房屋所有权人协商签订，一方共有人未经授权即与搬迁人签订拆迁补偿协议、搬迁人未明晰产权即与一方共有人签订补偿协议，均对其他共有人的合法权益造成了损害，故该协议中关于“其他共有人产权的处分”约定无效。

案例二：张少山与张大飘、黄锦明等确认合同无效纠纷，（2014）穗越法民三初字第2843号，广州市越秀区人民法院；（2015）穗中法民五终字第5723号，广州市中级人民法院

1. 案情简介

1986年3月29日，广州市越秀区人民法院作出（84）越某字第311号民事判决书，判决北京南路119号房屋一座归梁某甲、罗某、张某乙及张某甲（属于张某甲所有的遗产）所有，其中第一、三层产权归张某甲，第二、四层产权归梁某甲、罗某、张某乙三人所有，从1983年3月起，四方各自收取自己产权的住户租金。该案判决后，梁某甲、罗某、张某乙不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，1986年8月25日，广州市中级人民法院作出（86）穗法民复字第440号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后梁某甲、罗某死亡，其遗产分别由各自继承人继承。

2011年5月27日，罗某继承人（委托人）委托梁某丁与搬迁人粤海公司签订搬迁补偿协议和安置协议、弃产协议及领取弃产补偿所得款。后2011年9月1日，该委托事项由梁某丁（受委托人）转委托给招凤桃（转委托受委托人）。2011年9月20日，招凤桃（被搬迁人受托人）与搬迁人粤海公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定粤海公司拆除涉案房屋（原址房屋为双隅结构3层）。对此，张某甲继承人提出异议，要求法院确认罗某继承人与粤海公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》无效。

2. 裁判理由

二审法院认为，涉案房屋被拆迁，依法应由搬迁人与房屋所有权人协商签订拆迁产权补偿协议。罗某继承人无权代表张某甲的继承人与搬迁人协商签订协议，且其所签订的协议未经张某甲的继承人追认，虽粤海公司作为搬迁人，声称已依据法律规定履行审查确定产权人的义务，但是对涉案房屋产权登记面积范围内的使用收益情况并未明晰，对可能存在的其他产权人未能及时察觉，且其承诺的补偿价款未能证明与同期房屋价值相符，涉案拆迁补偿协议在形式及内容上都对其他共有权人的合法权益造成了损害。基于签订双方都有过错，原审法院认定上述拆迁补偿协议中有关涉案房屋第一、三层产权的内容应为无效并无不当，法院予以维持。

（三）搬迁人未尽义务审查房屋是否存在共有情况，以及签约人是否具有共有人的委托书或印鉴等证明材料的情况下，仅以签约人为一方共有人儿子，即认为有理由相信其为有权代理，理由明显不充分，不构成表见代理，该搬迁补偿协议侵害了其他共有人的权益，应属无效。

案例三：邓寿媛与卓裕城、蕉岭县建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷，（2012）梅中法民二终字第29号，梅州市中级人民法院

1. 案情简介

涉案房屋位于蕉城镇南门路一巷40号，是1983年7月29日以邓寿媛的名义申请建设审批，由邓寿媛及其丈夫卓振杰共同建造（卓振杰已于2004年逝世，其先后与三任妻子养育有三子三女）。2010年9月，邓寿媛得知自己的房屋于2008年9月26日被卓振杰儿子卓裕城在既没有本人授权委托，也未持有本人印章、身份证、准建证等任何能代表邓寿媛本人的原始凭证的情况下，以邓寿媛的名义与搬迁人蕉岭县建设局签订了《蕉岭县溪峰河房屋拆迁补偿协议》，搬迁人蕉岭县建设局已于2009年1月将房屋拆迁补偿款支付给了卓裕城。对此，邓寿媛向法院提起诉讼，请求确认涉案拆迁协议无效。

2. 裁判理由

法院认为，本案焦点问题为：卓裕城代邓寿媛签订拆迁补偿协议是否构成表见代理，协议是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，搬迁人在与卓裕城签订拆迁补偿协议之前，应尽义务审查房屋是否存在共有情况，以及签约人是否具有共有人的委托书或印鉴等证明材料。但搬迁人未作审查即签订协议，具有明显过失。同时，搬迁人在未要求签约人卓裕城出示所涉房屋的权属证明材料，未提供其他共有人的委托书或印鉴等证据的情况下，仅以卓裕城是邓寿媛的儿子即认为有理由相信卓裕城为有权代理，而仅与卓裕城签订拆迁补偿协议，理由明显不充分，该协议侵害了其他共有人的权益。据此，卓裕城与搬迁人签订的《蕉岭县溪峰河房屋拆迁补偿协议》应认定为无效。

（四）在房产为夫妻共同财产，且双方一直共同生活的情况下，他人有理由相信拆迁补偿协议的签订为夫妻双方的共同意思表示，在一方应知另一方共有人签订了拆迁补偿协议而不提出异议的情况下，视为同意签订拆迁补偿协议，该协议有效。

案例四：邓青春与深圳市公安局、陈少连财产损害赔偿纠纷，（2012）深罗法民三初字第1088号，深圳市罗湖区人民法院；（2013）深中法房终字第164号，深圳市中级人民法院

1. 案情简介

1969年邓青春与陈少连登记为夫妻，1979年涉案房屋建造于陈少连母亲廖某的宅基地上，产权人为廖某。2001年廖某去世后，该房屋由陈少连继承、使用。2001年3月20日，深圳市公安局与陈少连签订了《拆迁补偿协议书》，后深圳市公安局依约向陈少连支付补偿款及相关过渡费用，并拆除了房屋。2012年邓青春向深圳市罗湖区人民法院起诉，称深圳市公安局应当向其补偿同等价值的回迁房及过渡安置费，理由是涉案房屋是由其与陈少连出资建造的，并且廖某去世前曾立下口头遗嘱由其与陈少连继承房屋，但由于陈少连不懂分配夫妻共同财产，在邓青春不知情的情况下，与深圳市公安局签订了前述拆迁补偿协议书，损害了邓青春的合法权利。

2. 裁判理由

二审法院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，陈少连继承涉案房产的权利义务后，该房产应该属于夫妻共有财产；另据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，邓青春与陈少连一直共同生活，其对拆补协议的签订及领取相关款项的行为是知情的，邓青春未能举证证明其曾对陈少连的相关行为提出过异议，且邓青春儿子亦对拆迁住宅面积签字确认，故虽然拆迁协议及补充协议书上没有邓青春签字确认，但是搬迁人有理由相信陈少连签订相关协议的行为是夫妻共同意思表示。因此，维持了原审驳回判决。

（五）无权处分不影响合同效力，其他共有人以无权处分为由主张合同无效不予支持；一方共有人以自身名义签订搬迁补偿协议，未以其他共有人名义签订，不属于无权代理，未经其他共有人授权、追认，不能成为合同无效的原因；在搬迁人不知案涉房产存在权属争议的情况下，不能证明搬迁人与一方共有人存在恶意串通，其他共有人据此主张利益受损、合同无效，不予支持。

案例五：吴纯娇与吴作勤、广东美德实业投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，（2014）潮中法民一终字第249号,潮州市中级人民法院；（2016）粤民再307号，广东省高级人民法院

1. 案情简介

涉案房产“春丰楼”为吴春丰夫妇所有。吴春丰夫妇去世后，吴纯娇、吴作勤、谢琼珍、佘佩昭等人享有继承案涉房产的权利，因房产一直未予分割析产，根据继承法规定，应由继承人共同共有。另查，涉案房产此前由吴作勤的父亲吴维荣以业主吴春丰夫妇代理人的身份办理了“春丰楼”房地产的产权接收手续，此后，该处房产一直由吴维荣一家人管理、使用，且潮州市国土资源局出具的范围图及其测绘队出具的附图均显示案涉房产的住户为吴作勤。2012年7月17日，吴作勤与搬迁人美德公司签订了《房地产转让协议》；2021年7月23日，吴作勤与搬迁人美德公司签订了《房屋拆迁安置协议书》，吴纯娇认为吴作勤此举损害其合法权益，故诉请人民法院确认吴作勤与美德公司签订的房屋拆迁补偿协议无效。

2. 裁判理由

再审法院认为，本案再审的争议焦点是：吴纯娇诉请确认吴作勤与美德公司签订的房屋拆迁补偿协议无效是否依据充分。

关于吴纯娇诉称案涉拆迁补偿协议因属无权处分合同而无效的问题：在吴纯娇等继承人未明示放弃继承权的情况下，吴作勤以其为案涉房产共有权人以及案涉房产共有权人谢琼珍、佘佩昭的代理人与美德公司签订案涉房屋拆迁补偿协议，实际上系无权处分案涉房产的行为，实际上系无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。故吴纯娇以吴作勤没有处分权为由诉请确认案涉拆迁补偿协议无效，与法律规定不相符合。

对于吴纯娇主张美德公司未尽合理审查义务查明案涉房产共有人，协议因而无效的申诉理由：涉案房屋一直由吴作勤一家管理、使用，国土资源局出具的范围图记载的房产住户也为吴作勤，鉴于吴纯娇等人未提供证据证明其已向美德公司或有关部门提出异议或主张权利，且吴作勤在拆迁过程中亦已提供了产权证明文件、同住成年家属谢琼珍、佘佩昭声明由吴作勤处分其财产的律师见证书，美德公司关于其并不知道案涉房产存在权属争议，其有理由相信吴作勤系案涉房产的有权处分人而与之签订拆迁补偿协议的主张，具有事实依据。吴纯娇提供的证据并不能证明美德公司存在明知案涉房产存在权属纠纷，而与吴作勤恶意串通签订拆迁补偿协议以损害吴纯娇等人合法权益等情形。即使美德公司未能查明案涉房屋的全部产权人，亦不能作为认定案涉拆迁补偿合同无效的事由。

对于吴纯娇等人主张案涉拆迁补偿协议因属无权代理合同而无效的申诉理由：首先，吴作勤并未以吴纯娇等人代理人的名义签订拆迁补偿协议，故吴纯娇主张拆迁补偿协议未经其他共有人委托授权、追认，应为无权代理合同，不予以支持。其次，虽然谢琼珍在本案诉讼中否认其对吴作勤的授权，但由于吴作勤已向美德公司出具了律师见证书，美德公司有理由相信吴作勤有代理权，即使谢琼珍的授权并不属实，吴作勤亦构成对谢琼珍的表见代理。谢琼珍的否认不足以作为认定吴作勤无权代理谢琼珍签订案涉拆迁补偿协议的事实依据。

综上，吴纯娇诉请确认案涉房屋拆迁补偿协议无效的申诉理由均缺乏事实及法律依据，法院再审不予采纳。吴纯娇等人若认为吴作勤无权处分的行为侵害了其对案涉房屋的合法权益，谢琼珍若认为吴作勤代理其签订拆迁补偿协议的行为构成侵权，均可另循法律途径解决。

二、案例分析

从上述案例可以看出，一方共有人未经其他共有人同意，即与搬迁人签订搬迁补偿协议，对于该共有人的行为，存在三种法律关系的认定，法院通过对该三种法律关系的认定进而影响着合同的效力的判定：

第一，恶意串通损害他人合法权益。在原《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、现《中华人民共和国民法典》第一百五十四条中，均规定了恶意串通情况下损害他人合法权益的民事法律行为无效。而前述条款在房屋拆迁安置补偿合同纠纷中，也是其他共有人经常提出的、法院裁判合同无效的理由。实践中，法院在认定合同效力时，往往不会将恶意串通中合谋的故意作为审查重点，而是基于案件证据或已查明事实，判断能否推定出“搬迁人明知或应知涉案房屋可能存在共有权人，仍未尽审查义务，在明知仅与一方共有人签订《搬迁补偿协议》会损害其他共有人合法利益的情况下，仍签订合同”的事实。

如案例一中，搬迁人已收取了涉案房屋的产权证书资料，可证实一方共有人与搬迁人明知涉案房屋产权的共有情况，但仍未尽到审慎注意义务，签订的合同损害了其他共有人的利益，合同无效。再如案例二中，搬迁人对涉案房屋产权登记面积范围内的使用收益情况并未明晰，对可能存在的其他产权人未能及时察觉，因此法院认为其应知房屋共有情况，却未尽到审慎义务，据此导致的其他共有人利益损失，应认定合同无效。但在房屋未经产权登记的情况下，当搬迁人审查了一方共有人提供的材料，该材料仅体现了一方共有人信息，且在拆迁信息公示过程中，未有其他权利人及时提出异议的，法院则倾向于认定搬迁人不知或并非应知，因此其签订的《搬迁补偿协议》不属于恶意串通、无效的情形。

第二，无权处分。根据物权区分原则，无权处分人与相对人签订的合同不因无权处分行为而无效，故其他共有人以一方共有人无权处分，主张《搬迁补偿协议》无效的目的难以实现。但其他共有权人仍然可以通过主张一方共有人无权处分，依据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条，追回房产或在善意相对人已取得该房产时，向一方共有人主张损害赔偿。法院在审理时，对于无处分权的审查重点在于判断搬迁人是否为善意，是否进到了审慎义务，即其对该房产存在其他共有人是否知道或者应知。由于搬迁人在城市更新程序中具有确权、审查的审慎义务，法院在考量时会对搬迁人提出较一般民事案件善意认定的更高标准。通过案例检索分析可知，在一方共有人材料齐全、无其他共有人提出异议、现有途径未显示房屋产权为共有的情况下，法院才倾向于认定其为善意、尽责，无权处分行为有效。

第三，无权代理。一方共有人未经其他共有人同意、授权、追认，即以全体共有人名义签订《搬迁补偿协议》，属于无权代理的行为，其签约行为对其他共有权人依法不发生法律效力。但在搬迁环节中，因搬迁人对签约人主体资格的审查相较严格，一方共有人在无其他共有人授权的情况下难以获得签约资格，因此表见代理行为即比较普遍。法院在认定表见代理是否成立时，会重点审查一方共有人提交的授权材料是否存在明显的效力瑕疵，该材料中的“委托人”与一方共有人之间的关系等等，如表见代理的授权材料已经法律见证、一方共有人与其提供的授权“委托人”属于夫妻关系，则易被认定为搬迁人有理由相信该授权属实，表见代理成立。

三、风控建议

对于其他共有人而言：首先，在未实际占有、使用共有房产的情况下，应定期关注、查看房屋状态，如发现房屋存在拆迁的情况，需及时向搬迁人或相关政府部门提出异议，主张权利。其次，建议其他共有人注意留存房屋共有的权利证明材料，在涉及诉讼时，作为证据提交法院，以确保自身的诉讼主体资格。再次，建议其他共有人在诉讼时，根据案件的实际情况，如房产是否登记为共有、一方共有人获得签约资格的方式、搬迁人对涉案房屋调查状态及知情情况，选取恰当的法律关系制定诉讼策略。最后，如涉案房屋已被拆除难以恢复原状，则在提出合同无效的诉讼请求的同时，建议一并提出损害赔偿等诉讼请求，以降低另案起诉的成本。

对于搬迁主体而言：为避免搬迁补偿协议被法院认定为无效，在房产确权阶段，搬迁人应严格审查涉案房屋的权属状况，对于未做产权登记的房屋，应注重调查清楚原房屋的建设者及其去世后的继承关系；对于夫妻共有房屋，注重考察一方提供的材料能否证明为夫妻双方的共同意思表示；同时，做好权利公示及提供广泛、便捷的异议渠道。在搬迁补偿协议签订阶段，搬迁人应做好签约人的签约资格审查，对于其提供的产权证明文件、房屋使用人资料上所记载内容进行进一步核实；对于授权委托书的真实性，进行审慎判断；对于一方共有人提供的《承诺书》等文件的效力，不予轻信，不作为判定签约资格、排除其他权利人及自身免责的判断依据。

【关联法条】

1.《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第一百七十一条第一款 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第一百五十六条 民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

05

回迁房实际面积超出约定面积时，搬迁人能否在协议未约定的情况下主张面积结差

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在房屋拆迁过程中，被搬迁人往往选择产权置换的方式作为被搬迁房屋的本体补偿。但回迁房的建设受多方面影响，搬迁人建成后的回迁房屋的实际面积可能出现与搬迁补偿安置协议约定面积不一致的情况[1]。就深圳市的规范与实践而言，在《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《深圳更新条例》）出台之前，深圳城市更新项目的搬迁人与被搬迁人通常参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号，以下简称“292号文”）第二十五条的规定[2]，经过自主协商在搬迁补偿协议中约定以一定标准结算回迁房屋面积补差款。2021年3月1日施行的《深圳更新条例》首次在法律层面针对已登记的商品性质住宅物业规定了面积误差处置方式[3]。但实践中，在《深圳更新条例》尚未出台前的深圳市，或在未针对回迁房面积补差出台相关法律规范的其他城市，或针对尚无法律政策明确面积补差规则的其他类型物业，也不乏搬迁人与被搬迁人未明确约定面积结差条款从而引发纠纷的诉讼案件，且多发于回迁房实际面积大于约定面积的情形，且多发于回迁房实际面积大于约定面积的情形。那么，在无法律依据亦无合同约定的情形下，回迁房实际面积超出约定面积时，搬迁人能否主张面积结差款以及如何确定结差标准，值得探讨。

一、典型案例

（一）回迁房实际面积超出约定面积而协议未作约定的，基于公平合理原则，被搬迁人应以经评估确定的回迁时市场价格向搬迁人支付面积差价款。

案例一：广州市东谊房地产开发有限公司与胡晓、卜娅辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷，（2014）穗越法民三初字第2534号，广州市越秀区人民法院；（2015）穗中法民五终字第3736号，广州市中级人民法院

1. 案情简介

原告广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称“东谊公司”）于1994年2月4日与胡静签订《房屋搬迁补偿协议书》，约定东谊公司经批准拆除胡静所有的房屋（建筑面积174.2平方米）并以其自有房屋（建筑面积174.2平方米）作为补偿。2003年10月24日，胡静与东谊公司签订《收楼确认书》，约定将海谊华厦1603、1604单元房屋作为搬迁补偿安置房交付给胡静作为回迁使用。在房屋交付过程中，东谊公司认为双方签订的房屋搬迁补偿协议书及补充协议明确约定产权调换补偿的建筑面积是174.2平方米。现实际回迁作为产权调换的1603房、1604房的建筑面积共191.2平方米，比协议约定补偿面积超出17平方米。而补偿协议未对超出的产权补偿面积如何结算作出约定。东谊公司因此起诉实际取得房屋的胡晓、卜娅辉，要求其支付面积差价款。

法院委托资产评估公司对上述房屋的市场价格进行评估，价格评估结论为：1.评估时点1994年2月4日（《房屋搬迁补偿协议书》签订日期）的市场单价为3900元/平方米；2.评估时点2003年10月24日（《收楼确认书》签订日期）的市场单价为5200元/平方米；3.评估时点2014年10月14日（东谊公司起诉日期）的市场单价为20500元/平方米。东谊公司对上述评估结论没有异议，认为应按2014年的评估时点结算。胡晓、卜娅辉对评估结论有异议，认为本案是拆迁合同纠纷，一切应当以该合同签订的时间点即1994年来适用法律和考虑财产价值，评估结论的市场单价太高，与实际不符，涉讼房屋与同小区的商品房相比差别很大，不能与通常市场上的商品房作比较，涉讼房屋的结构存在很大的问题，对房屋的价格产生巨大的影响，拆迁合同中已表明了评定财产的价值即47624.4元，该价格更符合当时的市场价值，这是合同双方无争议的情况下的理性评估，故应将合同评定的财产价值47624.4元÷174.2平方米＝273.38元/平方米作参考。

2. 裁判理由

一审法院、二审法院均认为，补偿协议没有就超出产权补偿面积如何结算作出约定，而建筑面积17平方米对于两套回迁房屋的面积而言不可分割，如果东谊公司和胡晓、卜娅辉共有房屋也不利于房屋的整体管理和使用，故东谊公司要求胡晓、卜娅辉支付超大面积款的诉讼请求，法院予以支持。对于超出部分的补偿问题，因在胡晓、卜娅辉2003年回迁后，东谊公司并未履行办证义务，导致胡晓、卜娅辉通过另案诉讼才取得涉讼房屋产权证，且东谊公司作为开发商，在规划设计回迁楼时应预见回迁房屋的面积误差，但对双方权利义务未作明确约定引发本案诉讼，根据公平合理原则，超面积的单价以胡晓、卜娅辉回迁时的市场价格即5200元/平方米为宜。

（二）回迁房实际面积超出约定面积而协议未作约定的，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行版本）第十四条[4]的规定处理。被搬迁人承担面积误差比在3％以内部分的房价款，超出部分由搬迁人自行承担。

案例二：佛山市三水新明珠房地产开发有限公司与陈伟东、何本玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷，（2015）佛三法民一初字第673号，佛山市三水区人民法院；（2016）粤06民终909号，佛山市中级人民法院

1. 案情简介

2010年12月5日，何本玲、陈建炽与佛山市三水新明珠房地产开发有限公司（以下简称“新明珠公司”）及三水土地储备中心签订《房屋及土地使用权征购合同》，约定置换房地址为西河路第一期十栋1301单元，套内面积为89平方米。由于选择置换房屋套内面积比被征购房屋套内面积大18.036平方米，双方约定，其中超出面积在5平方米内（含5平方米）的部分，按5300元/平方米计算，超出5平方米外部分面积为13.036平方米，按7300元/平方米计算，合计何本玲、陈建炽应补偿丙方的房屋面积差价值为121662.8元。后陈建炽因病去世，根据公证遗嘱，置换房50%份额由陈伟东继承。但是房屋实际交付时，1301单元的房屋套内面积为109.8平方米，超出原合同约定面积20.8平方米，对于超出面积应否支付价款，双方未能达成一致。为此，新明珠公司将陈伟东、何本玲诉至法院，要求支付差价款151840元（20.8平方米×7300元/平方米）。

2. 裁判理由

一审法院认为，由于本案所涉征购合同是安置补偿合同，当事人双方又未签订《商品房买卖合同》，所以无法按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行版本，下称《商品房买卖合同司法解释》）第十四条关于房屋面积差的相关规定来处理。本案中，陈伟东、何本玲作为房屋被征购人，在整个房屋被征购、置换过程中完全处于被动地位，讼争房屋面积超出征购合同的约定，陈伟东、何本玲并无任何过错。然而，房屋拆迁安置合同也不同于商品房预售合同，前者受不可预见的客观因素影响更大，本案无证据显示新明珠公司对其实际交付房屋面积过大，存在主观故意或者重大过失的情况，应当认定新明珠公司对此无过错。鉴于新明珠公司与陈伟东、何本玲就上述问题又无法达成补充协议，所以对于讼争房屋的面积差价，应当遵循公平原则处理。陈伟东、何本玲虽主观上并无多占房屋面积的意思表示，但的确因此从新明珠公司交付的房屋中受惠。新明珠公司在进行商品房开发的过程中，必然产生相关的开发成本，讼争房屋所超出面积的相应成本，陈伟东、何本玲作为受益者，有必要补偿新明珠公司。据此，一审法院结合三水地区的经济发展水平以及住房价格，酌定按3500元/平方米的标准，判决陈伟东、何本玲支付新明珠公司72800元（3500元×20.8平方米）。

二审法院认为，对涉案房屋多出部分的面积，应参照《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定处理，理由如下：第一，涉案争议参照适用《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定有法律依据。当事人双方之间的法律关系实为以房换房的有偿合同，对该合同履行过程中，实际交付的房屋面积与合同约定的面积不符时应如何处理，现行法律没有直接规定，依据《中华人民共和国合同法》[5]第一百七十四条之规定，可参照买卖合同的有关规定。因此可以参照适用《商品房买卖合同司法解释》。第二，涉案争议参照适用《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定有法理依据。涉案合同虽为房屋拆迁安置合同，但涉案合同签订主体与商品房买卖合同签订主体均为平等的民事主体；涉案合同须交付的标的物与商品房买卖合同须交付的标的物均涉及房屋；涉案合同与商品房买卖合同均属对价有偿合同。也即，涉案合同与商品房买卖合同属性质最相接近之合同。依据“相类似之案件，应为相同之处理”之法理，自应参照上述司法解释中的相关规定予以处理。第三，涉案房屋系属拆迁安置房，陈伟东、何本玲系被拆迁安置人，在涉案合同签订、履行过程中，陈伟东、何本玲处于被动地位，对新明珠公司实际交付的涉案安置房面积多少不能控制，不能更换，也无过错，若令其支付涉案房屋超出合理范围的多出部分面积之差价款，无疑等于强迫其交易，有违民事活动自愿原则。因此，二审法院判决由陈伟东、何本玲向新明珠公司支付面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，多出的其余部分面积的房价款则应由新明珠公司自行承担，陈伟东、何本玲无须支付房价款。

（三）回迁房实际面积超出约定面积而协议约定不明时，应结合协议的整体约定、目的以及诚实信用原则确定真实意思，并根据公平、等价有偿原则，充分考量双方当事人各自的过错程度，以回迁房交付时的房屋评估单价为基数酌情判定被搬迁人应支付的差价款。

案例三：李焕珍等与中惠公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，（2019）粤01民终2616号，广州市中级人民法院；（2020）粤01民再149号，广州市中级人民法院[6]

1. 案情简介

2000年，升平公司与李焕珍等签订《安置协议》，约定双方同意拆除李焕珍等建筑面积80平方米的房屋，并以建筑面积99.99平方米的回迁房作为补偿，其中超出的19.99平方米李焕珍等须向升平公司支付65462元作为补偿，李焕珍等的回迁楼面积以房管局测绘为准，回迁房建筑面积99.99平方米，多除少补等。后因升平公司经营不善，无法继续拆迁工程，相关地块由中惠公司竞拍取得。中惠公司与李焕珍等就回迁房屋问题发生诉讼。法院认为中惠公司作为地块的竞得人理应承担该地块的拆迁遗留问题，包含上述《安置协议》的未履行事项等，并判决中惠公司于2015年6月将一套建筑面积为136.4平方米的房屋作为回迁房交付给李焕珍等。李焕珍等通过法院强制执行于2017年5月取得该套房屋。当事人双方就实际交付的房屋面积超出原约定面积36平方米的部分，李焕珍等是否应补偿中惠公司发生争议。李焕珍等认为，《安置协议》中约定的“多除”应理解为如果经房管局测绘回迁房屋面积多过建筑面积99.99平方米，就不用收钱，即李焕珍等不用支付超出约定房屋面积的差价款。中惠公司对此的理解为根据最终房管局测算面积据实结算。中惠公司向法院起诉，要求李焕珍等支付面积差房价款。一审法院在审理过程中委托评估公司对涉案房屋的房地产价值进行评估。评估结果显示2015年8月（房屋应交付日期），案涉房屋的单价为31000元/㎡；2016年12月（中惠公司起诉日期），案涉房屋的单价为37300元/㎡；2017年5月（实际交付日期），案涉房屋的单价为40900元/㎡。

2. 裁判理由

二审法院认为，拆迁协议对于超出产权调换之外面积部分的补偿价款标准并没有进行明确具体的约定。根据法院已经生效的（2014）穗中法民五终字第4861号案件查明事实可知，李焕珍等在该案中起诉主张以案涉房屋安置给其回迁时已清楚知悉案涉房屋（建筑面积136.4769平方米）超出了原合同约定的产权调换面积（建筑面积99.99平方米）36.4869平方米，因此，对于上述超出产权调换面积的增大面积部分差价款的结算标准，李焕珍等与中惠公司理应达成对于该部分差价款进行协商约定的补充协议，在双方协商不成的情况下，李焕珍等应变更选择其他与拆迁协议约定建筑面积大体相等的房屋，或者选择弃产补偿的货币补偿方式。由于案涉房屋面积与协议约定房屋面积相差悬殊，而双方亦不能就面积差价标准达成一致，根据公平、等价有偿原则，应由李焕珍等以取得该房屋的产权价格，即市场价格向中惠公司支付超出产权调换面积部分的差价款。一审法院结合（2014）穗中法民五终字第4861号案件中惠公司应履行房屋交付义务的时点，综合考量双方当事人各自的过错程度，酌情确定超出产权调换面积部分的房屋价款为1083446.51元，符合公平合理原则，法院予以维持。

再审法院认为，《安置协议》第六条约定“甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护、在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利”，该条约定李焕珍等请求人民法院保护、选择回迁房屋的权利为同等面积的房屋。第十条第1项约定“乙方原合法产权面积80平方米，现甲方补偿安置给乙方回迁建积99.99平方米，两者对比相差19.99平方米，乙方以5平方米×每平方米1700元=8500元、14.99平方米×每平方米3800元=56962元，合计总购房款65462元”，该条约定对于超出原合法产权面积的回迁面积19.99平方米，尚且需要按照不同的单价支付房款。按照协议的上述条款、协议的目的以及诚实信用原则，对于“多除”不应理解为“不用支付超出约定房屋面积的差价款”。李焕珍等应就面积差部分支付补偿款。对于价款标准由于双方对此没有进行明确具体的约定，原审判决根据公平、等价有偿原则，充分考量双方当事人各自的过错程度，根据中惠公司应交付回迁安置房屋的时间评估案涉房屋单价31000元/㎡，以此为基数再乘以90%作为计算超出产权调换面积部分房屋差价的依据，酌情确定李焕珍需支付房屋价款为1083446.51元，并无不当，法院再审予以确认。中惠公司诉讼中也明确如果李焕珍等非选择产权调换而是货币补偿，中惠公司也是按当时的商品房价格进行补偿。

二、案例分析

关于回迁房面积结差的问题，通常包含两个争议点：第一，回迁房实际面积超出约定面积时，搬迁人能否在协议未约定的情况下主张面积结差？第二，前述情况下，若被搬迁人须补偿搬迁人，应以何种标准补偿？针对这两个争议点，上述案例中法院的裁判观点存在差异。

关于第一个争议点，上述案例中的法院都认可，回迁房实际面积超出约定面积时，搬迁人有权在协议未约定的情况下主张面积结差，但不同法院认可的程度不同。案例一与案例三中的法院、案例二中的一审法院皆以公平原则作为裁判依据，考虑到被搬迁人因回迁房实际面积超出约定面积而受益，从而认定被搬迁人应就面积差额之全部支付差价款，仅具体的结差补偿标准存在差别。

但是在案例二中，一审法院与二审法院对于结差补偿的范围存在截然相反的观点。一审法院认为搬迁补偿协议并非商品房买卖合同，因此不能适用当时有效的商品房买卖合同纠纷司法解释第十四条关于房屋面积差的相关规定，双方当事人又均无过错，因此应当遵循公平原则处理。而二审法院则认为搬迁补偿协议可参照买卖合同的有关规定，因此参照适用了当时有效的商品房买卖合同纠纷司法解释第十四条之规定，且更倾向于保护被搬迁人的利益，认为被搬迁人处于被动地位，对于搬迁人实际交付的房屋面积多少不能控制、不能更换，也无过错，仅需就合理范围内的面积差额支付差价款。

关于第二个争议点，如何确定面积结差的补偿标准的问题，裁判实务也存在差异。案例一是直接以被搬迁人回迁时的房屋评估价值作为结差补偿标准。案例三则是在回迁时房屋评估价的基础上结合当事人之间的过错程度酌情调整结差补偿标准。案例二中，一审法院结合当地的经济发展水平以及住房价格酌定了结差补偿标准，但二审法院变更了一审判决，在参照适用当时有效的商品房买卖合同纠纷司法解释第十四条的基础上，参考当事人已有约定的结差补偿标准（注：案例二中，当事人约定了回迁房面积超过被搬迁房屋面积的结差补偿标准，但未约定回迁房实际面积超过约定面积的结差补偿标准）确定结差补偿金额。由此可见，对于面积结差补偿标准的问题，若当事人有事先约定，即便不是针对同一争议焦点的约定，法院也可能会适用当事人约定。若当事人未约定的，法院通常会行使自由裁量权，可能以回迁房屋交付时的评估价格为基准综合实际情况确定或酌定结差补偿标准，或可能结合当地的经济发展水平以及住房价格酌定结差补偿标准。其中，当事人双方对于回迁房屋存在面积差是否存在过错以及过错程度是法院的重要考量因素，不排除法院可能考虑被搬迁人对房屋的设计、建造等没有主动权，从而作出倾向于保护被搬迁人的裁判结果。

此外，虽然2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）已经删除了原2003年6月1日施行版本第十四条的规定，亦不排除法院可能根据审理案件的需要，参照适用类似的规定——《商品房销售管理办法》第二十条，以此作为确定被搬迁人应支付结差款的合理范围及结差标准的裁判说理依据。

三、风控建议

虽然前述案例均为回迁房屋实际面积超出约定面积的情形，但在城市更新过程中，由于设计、建设工程等多种因素影响，回迁房屋实际面积少于或超出约定面积的情况都有可能发生。为避免争议、减少诉累，建议搬迁人与被搬迁人充分考虑可能发生的回迁房屋实际面积与约定面积不一致之情形，并在搬迁补偿协议中就该两种情形的处理方式均作出明确约定。如有法律、政策明文规定的，在搬迁补偿协议中明确适用哪些规定。如无法律、政策明文规定的，建议经过平等协商予以明确，需明确的事项包括但不限于：是否进行面积结差；就何种面积类型（建筑面积或套内建筑面积）进行结差；予以结差的范围；面积结差的具体补偿标准；面积结差款支付时间等。例如，约定以房屋建筑面积作为结差的计算基数；约定一定面积差异范畴内不予结差；约定面积结差款（单价）的确定标准，如：项目同期同类物业的备案均价、项目同期同类物业在某个时点的市场评估价、固定单价等等；约定在搬迁人交付回迁房屋前将面积结差款支付完毕等。

此外，法院在此类案件裁判过程中通常适用公平原则，并将当事人的过错及过错程度作为重要考量因素，亦会考虑搬迁补偿安置法律关系的特性，存在保障被搬迁人利益的裁判倾向。因此，建议作为城市更新项目实施主体（开发商）的搬迁人，主动向被搬迁人提出在搬迁补偿协议中明确前述面积结差规则，避免司法裁判的不确定性，产生不利于己的判决。如确发生回迁房实际面积超出约定面积而协议未明确结差规则的情形，除非搬迁补偿协议明确约定了此种情形下搬迁人有权拒绝交付回迁房屋，否则，考虑到交付回迁房是搬迁人在搬迁补偿安置法律关系中的核心义务，建议搬迁人尽快与被搬迁人通过补充约定（签订补充协议）的形式协商确定处理方式，而不建议采取拒绝交付回迁房屋的手段，避免招致逾期交房的违约责任，并导致破坏社会稳定等不利后果。

【关联法条】

1.《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第六百四十六条 法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。

2.《深圳经济特区城市更新条例》（2021年3月1日施行）

第三十四条 城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。

已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。

前款规定以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。

3.《商品房销售管理办法》[7]（中华人民共和国建设部令第88号）

第二十条  按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

注释：

[1] 本文所讨论的房屋面积差异，可能是实际建筑面积与约定建筑面积之差异，也可能是实际套内建筑面积与约定套内建筑面积之差异，视具体案例而定。

[2]《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）第二十五条  对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的，作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换，并按照下列规定结算差价：产权调换房屋套内建筑面积超过被征收房屋套内建筑面积的，超出面积部分以市场评估价结算差价；被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评估价格的，以市场评估价的差额结算差价。

以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。

[3] 《深圳经济特区城市更新条例》第三十四条 城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。

已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。

前款规定以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。

[4] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，2003年6月1日施行版本；现已被法释〔2020〕17号、2021年1月1日施行版本修订，2003年6月1日施行版本中的第十四条已被删除）

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：  

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；  

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

[5] 《中华人民共和国合同法》已失效。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条现对应《（2021年1月1日施行）第六百四十六条 法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。

[6] 本案经历一审、二审、再审，案情较为复杂，争议焦点较多，笔者对本案裁判文书进行了一定程度的删改。本案一审案号：（2016）粤0105民初10239号；二审案号：（2019）粤01民终2616号；再审案号：（2020）粤01民再149号。

[7] 案例二中引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，2003年6月1日施行版本）第十四条的相关规定借鉴了《商品房销售管理办法》（2001年6月1日起施行）这一部门规章的规定，但在2021年1月1日施行版本（法释〔2020〕17号）中删除了该条文。根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》，在当前的民事司法审判中，《商品房销售管理办法》（2001年6月1日起施行）作为部门规章，法院根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。