深圳城市更新与土地整备政策月报【2024·08】

Part.1

Part.2

Part.3

2023年9月，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），部署在15个省（市）44个城市（区、县）开展新一轮低效用地再开发试点，支持试点城市重点从规划统筹、收储支撑、政策激励、基础保障4个方面探索创新政策举措，完善激励约束机制，有效盘活存量土地和低效用地。随后，有关省、市自然资源主管部门指导试点城市开展了生动的实践探索，编制了试点实施方案，开展了低效用地调查认定，组织实施了一批再开发项目，涌现出一批盘活存量土地和低效用地的鲜活案例。

2024年8月20日，自然资源部办公厅印发《低效用地再开发试点第一批典型案例》，总结提炼了存量土地和低效用地盘活典型案例共18个，这些典型案例创新了盘活低效用地的政策实施路径、有效调动了多方盘活低效用地的积极性、促进实现了土地安全高效持续利用、城乡高质量发展多维目标，对于深入推动低效用地再开发试点工作、持续推动城镇低效用地再开发工作具有重要借鉴意义，具体案例目录如下：

为加快化解广东省农村不动产登记涉及的历史遗留问题，切实保障农民群众合法权益，2024年8月6日，广东省自然资源厅发布《关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见（公开征求意见稿）》（以下简称《意见》）向社会公开征求意见，在遵循“尊重历史，面对现实，统筹兼顾，房地一体，一户一宅，三级审核”原则的基础上，《意见》区分不同情形、采取不同方法，对于处理农村不动产登记历史遗留问题做出妥善安排，重点内容如下：

一、适用范围

2020年3月23日《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）实施前已竣工建成的，未办理首次登记的农村宅基地上的房屋、集体建设用地上的建筑物（构筑物），或者已办理首次登记但面积界址范围发生变化需办理变更登记的农村宅基地上的房屋、集体建设用地上的建筑物（构筑物）。

二、申请登记主体

（一）宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体

原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。

但有下列情形之一且经该村集体经济组织或村委会认定的，也可按规定申请登记发证：

1.本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出或因“村转居”转为城镇居民的；

2.非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；

3.已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，或因继承原房屋占用农村宅基地且原房屋已拆旧建新的；

4.非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地建房且权属未发生变化的；

5.华侨原在农村的房屋拆除或坍塌，经县级以上人民政府批准，在原宅基地或村内其他宅基地建房的；

6.其他经批准取得宅基地建房的。

（二）集体建设用地使用权及其地上建筑物（构筑物）所有权申请登记发证的主体

1.经批准使用集体土地兴办公益事业和公共设施的；

2.经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的；

3.相关国家或省试点改革政策批准使用集体建设用地建设的；

4.其他经批准取得集体建设用地建设的。

三、处理原则

（一）未被列入农村乱占耕地建房住房类房屋专项整治范围，符合“一户一宅”要求的宅基地上所建房屋，经村民小组（居、村内集体经济组织）、村委会（社区、村集体经济组织）、乡（镇、街道）人民政府（办事处）三级审核确认后，按照占用的宅基地面积和房屋建筑面积是否超过当地规定标准区分不同情形办理登记；

（二）农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积办理登记，建房实际占地面积少于批准面积的，原则上可按批准占地面积办理登记；

（三）宅基地使用权及其地上房屋所有权登记原则上应按照“一户一宅”要求确权登记到户。其中，每名年满18周岁的成年子女原则上可单独视为宅基地确权登记条件中的一“户”。满足分户条件未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过当地分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积办理登记。一户拥有多处宅基地，但多处宅基地合计面积没有超过当地宅基地面积标准的，可按实际面积办理登记；

（四）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村委会（社区、村集体经济组织）出具证明或提供经村委会（社区、村集体经济组织）盖章确认的调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体；

（五）农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以办理登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村委会（社区、村集体经济组织）依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权；

（六）宅基地使用权及其地上房屋所有权登记申请人是否符合登记申请主体要求和“一户一宅”、是否分户认定等内容由村民小组（居）、村委会（社区）、乡（镇、街道）人民政府（办事处）三级审核确认；

（七）集体建设用地及其地上建筑物（构筑物）按规定办理登记。

广东省在上一周期经历了城市化高速发展，大规模、高速率的城市建设逐渐暴露出发展粗放化、监督管理不足的弊端，不动产登记管理方面存在诸多历史遗留问题亟待规范解决。为切实、加快解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题，广东省自然资源厅根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）等相关法律法规文件精神，结合广东省实际，起草了《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），旨在维护群众合法利益，有效化解社会矛盾。

《征求意见稿》全文分为总体要求、适用范围、处置措施、工作要求四个部分，针对其主要内容，解读如下：

一、总体要求

《征求意见稿》明确，将按照 “尊重历史、面对现实、统筹兼顾、以民为本、完善手续”的原则开展工作；根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的要求，将建设单位责任与群众利益相分开，对量大面广、急难愁盼的问题率先处理；在坚决维护群众合法利益的同时，要依法依规查处建设单位的违法违规行为。

二、适用范围及处置措施

（一）适用范围

本次《征求意见稿》规定了“直接适用”、“参照适用”以及“不得适用”的三类情形。具体而言，《征求意见稿》适用于2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施前国有建设用地上已经交付的城镇住宅，未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次或转移登记，造成当事人“办证难”，合法权益无法保障的历史遗留问题。同时，国有土地上已经出售（在用）的中小学校、养老服务设施、宗教活动场所以及机关事业单位办公用房等四类不动产，国有建设用地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题可参照执行。

另外，《征求意见稿》强调不得将“小产权房”和存在乱占耕地、违反生态管控要求等问题的项目纳入化解范围，严禁将按正常报建手续办理的项目通过历史遗留问题进行处理。

（二）处置措施

针对实践中不动产登记疑难情形，本次《征求意见稿》全面梳理了八大类导致“登记难”的原因，分别为：（一）用地手续不完善、（二）规划核实不完善影响登记、（三）开发建设单位申请主体不清或缺失、（四）竣工验收手续不完善、（五）欠缴土地出让价款和相关税费、（六）原分散登记的房屋、土地信息不一致、（七）跨宗地建设、（八）其他问题（土地使用权涉抵押、查封），并逐一细化各类型问题的具体处置主体、主管部门、处置方法等内容，提出具体处置措施。就前述内容，本文梳理如下表所示：

三、管理主体工作要求

《征求意见稿》强调要“严格落实属地管理的主体责任”，要求各级政府、各有关职能部门积极推动构建“政府主导、部门联动”的工作机制，并对于各主体工作步骤及具体职责任务予以明确。

具体而言，由各级政府、各有关职能部门组织开展本地不动产登记历史遗留问题排查摸底工作，重点对信访、群众投诉、媒体曝光等方式反映的不动产“登记难”问题进行梳理汇总，建立“登记难”清单台账，明确责任主体、措施和时限。后续根据部门职能，自然资源部门负责解决土地、规划等历史遗留问题，依法办理不动产登记。住房城乡建设部门负责办理消防验收备案、竣工验收备案等工作；税务部门负责落实好国家有关税收优惠政策，按规定减免相关项目涉及的税费，办理征免税手续，对纳入“登记难”清单台账并按照“证缴分离”原则办理不动产登记的项目，依法依规向欠税单位追缴欠缴税款。

《征求意见稿》另特别明确，不能因为开发单位和项目债务等问题影响购房人办证。

总结

本次《征求意见稿》全面性地梳理总结广东省引发“登记难”的各类历史遗留问题，并根据不动产类型细化问题分类，进一步结合实践操作流程具体化问题处置措施，体现广东省加快解决不动产登记若干历史遗留问题的决心，为管理主体、建设主体及广大群众提供了有效的处置路径指引，能够有效化解社会矛盾，维护群众合法权益。同时，《征求意见稿》的出台顺应我国房地产市场新周期精细化发展的趋势，有利于规范城市建设行为，提高城市治理水平。

（向上滑动阅读）

2024年8月15日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市规划和自然资源局关于发布深圳市2024年度标定地价成果的通告》（深规划资源〔2024〕682号，下称《通告》），明确以分区分用途图表形式通告更新后的《深圳市2024年度标定地价成果》（成果查询入口：http://pnr.sz.gov.cn/ywzy/qt/col_code/）。