以案说法 | 城市更新搬迁补偿纠纷案例分析合集

城市更新打破建成土地之上既有利益格局，其实质是对土地、建筑等权益的再分配。因此，搬迁人与被搬迁人签订搬迁安置补偿协议并依约履行是城市更新项目核心工作环节之一，亦是最易引起各方纠纷的阶段之一。

城市更新项目推进周期长，项目规划、相关政策、被搬迁不动产状况、被搬迁人履约意愿等均可能处于调整变化之中，由此影响已签订搬迁安置补偿协议的履行。在此情况下，如搬迁安置补偿协议履行遇到障碍，协议一方能否基于现实情况变化主张变更或解除协议，或者协议一方能否基于协议主张另一方予以配合或排除第三方对被搬迁不动产的强制执行等诸多问题在实践中存在争议。

城市更新项目业态复杂，被搬迁不动产之上可能存在土地或房屋的转让、租赁、合作建房等多元法律关系。其中，城中村改造涉及集体土地及地上建筑物的补偿，集体土地相关权益享有以具备特定身份（即具备集体经济组织成员身份）为前提，因此，相关协议主体可能会以合作建房出资方、宅基地受让方、集体土地及房屋长期租赁方等不具有成员身份而无效，在“房地一体”的处理原则下进一步引发关于搬迁补偿权益归属的纠纷。

而城市更新搬迁补偿权益本身作为财产性权益，具有可交易性，以搬迁补偿协议项下权益、“回迁指标”作为买卖标的的情况较为常见。但伴随房地产市场出现下行趋势，城市更新项目进展、市场主体资金状态、交易双方预期等各方面发生变化，围绕搬迁补偿权益转让的效力、履行、解除等内容亦产生大量法律纠纷。

前述城市更新领域搬迁补偿纠纷所涉法律关系复杂，法律法规及政策适用细致，就法律适用、协议效力认定、被搬迁不动产权属认定及搬迁补偿权益归属认定等问题，司法实践中裁判尺度不一；同时，在政府相关部门对城市更新搬迁安置补偿协议签订及履行的监管力度提升的背景之下，搬迁补偿协议的具体履行能否得到支持亦存在不确定性。

本系列文章聚焦常见城市更新搬迁补偿纠纷，通过以案说法的形式，对于城市更新搬迁补偿权益归属、相关协议效力及履行等法律问题予以分析，以期为搬迁补偿法律关系中各方合理主张权益、化解纠纷提供参考。

01

城市更新搬迁补偿协议成立后的政策调整是否构成情势变更

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情势变更，是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，则允许变更或者解除合同。情势变更旨在消除合同因基础条件发生重大变化所产生的不公平后果。实践中，政策调整系较为常见的引起合同发生重大变化的情形之一，尤其在城市更新领域，政策体系复杂、数量多且变化频繁，对搬迁补偿协议的履行具有重要影响。然而，现行法律法规及相关司法解释并未明确规定政策调整是否属于情势变更，司法实务中法院一般会根据案件的实际情况综合判断，因此探究搬迁补偿协议成立后的政策调整是否构成情势变更，具有重要的实践意义。

一、典型案例

（一）经营性土地使用权必须招拍挂规定的出台，导致约定的回迁安置物业所在用地暂时无法取得并建设，但未完全排除仍由该搬迁人开发使用的可能，属于商业风险范畴，不构成情势变更，被搬迁人无权要求变更回迁安置物业。

案例一：刘翠卿、广州粤海仰忠汇置业有限公司（原广州金东源房地产开发有限公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷，（2020）粤01民终9694号，广东省广州市中级人民法院

1. 案情简介

2004年1月12日，刘翠卿与金东源公司签订了《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定金东源公司拆除产权属于刘翠卿所有的房屋，并将自有的座落在北京路原征用红线范围新建仰忠大厦第二层西向商铺建筑面积18.24平方米，用作拆除原址房屋后的产权调换（补偿）。协议签订后，刘翠卿将上述房屋交由金东源公司拆除。金东源公司在原址兴建“名城商业广场”（后更名为“粤海仰忠汇），《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中约定的“仰忠大厦”至今未建成，也没有安置刘翠卿回迁。后金东源公司起诉要求将拆迁补偿方式变更为货币补偿，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局发函查询如金东源公司要继续开发建设“仰忠大厦”用地，是否需要由该局重新以“招、拍、挂”的方式出让国土使用权，金东源公司通过竞投、支付地价的方式才能取得该26964平方米的土地使用权？或者是由金东源公司持上述穗规地复字[2000]第637号等文件向该局申请办理有关用地手续即可。该局复函一审法院，前置审批部分用地须以公开挂牌方式完善土地出让手续，未完善用地手续的范围，可由原用地单位自行完成征地拆迁补偿安置结案后，向该局申请以公开挂牌方式完善土地出让手续。广州中院据此作出（2014）穗中法民五终字第1953号终审判决认定回迁安置房屋所在用地的开发的确存在不确定性，但并未完全排除仍由金东源公司开发使用的可能。此后刘翠卿起诉金东源公司，要求金东源公司将“粤海仰忠汇”大厦中提供首层正对高第街面积为18.24平方米商铺作为对刘翠卿的产权调换补偿，广州中院作出（2015）穗中法民五终字第4888号判决认定该请求与产权调换协议书约定不符。后刘翠卿再次起诉，刘翠卿主张粤海仰忠汇公司等九十年代获得政府批准开发北京路附近地块，2004年双方签订产权调换协议。嗣后因国土部、监察部出台文件规定经营性土地使用权必须招拍挂，因政策变化，导致双方原约定的“仰忠大厦”用地没有取得，“仰忠大厦”没有建成，属于情势变更情形，刘翠卿应当享有变更合同约定的权利，且刘翠卿诉请变更标的物为粤海仰忠汇同等条件房屋补偿，公平合理，刘翠卿的变更权理应得到支持。

2. 裁判理由

刘翠卿与粤海仰忠汇公司签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中并没有约定可以变更合同条款的情形，刘翠卿主张对合同条款予以变更并不符合双方合同约定；其次，粤海仰忠汇公司作为合同一方当事人，在本案中明确表示其不同意对合同条款进行变更，即刘翠卿与粤海仰忠汇公司双方并未就合同条款变更达成一致意见。第三，粤海仰忠汇公司虽现阶段无法将产权调换补偿的商铺交付给刘翠卿，但仍属于商业风险范畴，不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条规定的情形。且已生效的（2014）穗中法民五终字第1953号民事判决及（2015）穗中法民五终字第4888号民事判决均认定，金东源公司所确认回迁安置房屋所在用地的开发的确存在不确定性，但并未完全排除仍由该公司开发使用的可能。即已生效的前案判决认定刘翠卿与粤海仰忠汇公司在《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中约定的产权调换补偿的商铺仍有交付的可能。在此情形下，刘翠卿主张适用情势变更对合同条款予以变更，依据不足。

（二）控制单元是整体规划申报还是各个子单元分别规划申报，以及有关政府部门作出详细规划的周期均属于搬迁人可以预见的正常商业风险，不构成情势变更。

案例二：永世锁具五金（深圳）有限公司、张宁华等与深圳市坂田佳兆业投资咨询有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，（2019）粤0391民初2905号，深圳前海合作区人民法院

1. 案情简介

1996年8月5日，原告永世锁具取得一幅位于深圳市龙岗区布吉镇坂田第二工业区内建设用地面积10426.5平方米的工业用地，并取得房地产权证永世锁具在该工业用地上建造了厂房、员工宿舍楼等建筑物。2011年12月30日，永世锁具与佳兆业公司签订《深圳市龙岗区坂田华为科技城GX13单元城市更新拆迁补偿协议书》，约定回迁安置房交房时间为2016年6月31日，因永世锁具延期交付被拆迁物业，佳兆业公司交付回迁安置房的日期相应顺延至2017年1月1日。2017年1月1日，佳兆业公司未能按约向永世锁具交付回迁安置房。2018年4月17日，永世锁具地块未被列入城市更新计划的更新项目。佳兆业公司复函永世锁具称因城市更新政策变化、政府审批等客观原因导致项目未能按照原预计时间推进开发报建工作，愿意继续与永世锁具商谈异地回迁、协助融资、调整过渡期安置费等解决方案，并继续支付过渡期安置费。后永世锁具诉至法院，提出解除拆迁补偿协议并要求佳兆业公司返还被拆迁物业及支付占有使用费等诉求。

经查明，2012年华为科技城GX13更新单元片区调整为华为科技城DY08号控制单元，被告作为华为科技城DY08号控制单元的计划立项申报主体。2014年5月27日，深圳市人民政府办公厅发布并施行《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号）规定，旧工业区、旧商业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。2016年11月1日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局对DY08控制单元地块详细规划调整进行公示。08号控制单元主要划分为六个拆除重建类城市更新单元，原告物业落在GX04子单元，主导功能为二类居住和医疗卫生设施。2016年12月29日，深圳市人民政府办公厅废止深府办〔2014〕8号文，发布并自2017年1月1日起施行新的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）规定，旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年，但因规划统筹和符合公共利益需要，旧工业区中部分建成时间未满15年的建筑物，占地面积不大于6000平方米、不超过更新单元拆除范围用地面积三分之一的，也可纳入城市更新单元。2017年5月10日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局公布了DY08号控制单元详细规划。被告至今未就GX04子单元的城市更新项目进行申报报建。

诉讼中，针对佳兆业公司未能在2017年1月1日、也未能在2019年1月1日交付回迁安置房是否归责于自身的问题，佳兆业公司提出DY08控制单元的城市更新政策由原来要求的整体规划申报变更为6个子单元的单独规划申报；以及原告的物业不符合2014年市政府对被拆迁建筑物须满15年的要求，导致其未能按时交付回迁安置房。

2. 裁判理由

佳兆业公司未能最早在2017年1月1日、也未能最晚在2019年1月1日交付回迁安置房，应归责于被告自身。被告作为专业的城市旧改开发商，具有丰富的城市更新经验，熟悉城市旧改更新项目的流程。在与原告签订案涉拆迁补偿协议、确定回迁安置房交付时间时，被告应当是已经充分评估了华为科技城DY08控制单元规划申报以及房地产开发建设所需要的周期。DY08控制单元是整体规划申报、还是各个子单元分别规划申报，以及有关政府部门作出详细规划的周期均属于被告可以预见的正常商业风险，不构成情势变更。

事实上，被告没有提交证据证明有关政府部门对DY08控制单元的城市更新政策原来要求整体规划申报，后又划分成6个子单元并要求每个子单元单独规划申报。即使有关政府部门对DY08控制单元的城市更新政策由原来要求的整体规划申报调整为6个子单元单独规划申报，被告也没有提交证据证明其在2016年11月1日前进行过DY08控制单元的整体规划申报且整体规划申报可以得到有关政府部门批准。且，有关政府部门对DY08控制单元地块规划进行调整、将DY08控制单元划分为6个拆除重建类城市更新子单元，是佳兆业置业申请推进和有关政府部门具体行政行为共同作用的结果，并不是有关政府部门强制要求的单方结果。自2017年5月10日DY08号控制单元详细规划最终确定后，被告至今也未对GX04子单元进行城市更新申报。被告知道原告物业未满15年，也是在原告起诉后才知道的。被告未按时交付回迁安置房，与原告物业未满15年，不具有相当因果关系。深府办〔2014〕8号文后被深府办〔2016〕38号文废止。根据深府办〔2014〕8号文《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，原告物业建成时间虽不满15年，但原告物业所占原告地块的比例为19.29%（2011平方米÷10426.50平方米），没有超过三分之一，如果将原告物业所占面积放在整个GX04子单元，所占比例更低于三分之一，符合城市更新的要求。被告以原告物业不满15年为由免责，不能成立。

（三）项目规划方案调整，将原规划的多层改变为高层，导致安置房屋由约定的砖混结构的经济适用房变更为框架结构的商品房，建设周期延长，建筑成本增加，构成情势变更

案例三：孙志强与铜川惠民房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，（2016）陕02民终11号，陕西省铜川市中级人民法院

1. 案情简介

2008年12月24日，被告铜川惠民房地产开发有限责任公司以“铜川惠民房地产开发有限责任公司城市房屋拆迁分公司”名义与原告孙志强签订了《拆迁补偿安置协议》》第二项回楼购房安置约定砖混结构按1：1调换。2009年8月，铜川市规划局批准了惠民佳苑项目规划调整，将多层变为高层，被告将规划调整总平面图进行了公示。因规划调整，建设周期延长，成本增加，被告未按安置协议按期履行交房义务。原告诉至法院，提出交付回迁安置房屋并支付逾期过渡费、逾期交房损失等诉求，被告反诉要求原告补交面积差价。

经查明，《铜川市经济适用住房建设与廉价房建设领导小组联席会议纪要》载明，同意将惠民佳苑列入2007年第一批经济适用住房建设项目。2008年12月2日铜川日报刊登了《铜川市城乡建设规划局规划方案》公告，内容为：“根据《中华人民共和国城乡规划法》第二十六条规定，现将惠民佳苑小区修建性详细规划方案予以公告”。

2. 裁判理由

原、被告签订的《拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，依法成立并生效。在合同履行中，由于政府规划部门政策性将该项目原规划的多层改变为高层，建设周期延长，建筑成本增加，同时安置房屋的自身价值也发生变化。原、被告签订合同后，因政府规划政策性行为致使安置标的物发生重大变化，即《拆迁补偿安置协议》约定的安置房屋为砖混结构的经济适用房，但由于情况变化，惠民公司实际上建成并交付的是框架结构的商品房，继续按照原合同履行对一方当事人明显不公，属于情势变更情形。本案中，因被拆迁人集体上访，政府相关部门于2014年4月3日协调组织被告惠民公司与被拆迁人代表达成协议并将协议内容予以公示，虽然在推选与被告惠民公司谈判代表时没有要求每一个被拆迁人签署书面委托书，但惠民公司与被拆迁人代表协商达成一致意见的事实存在，且大部分被拆迁人已按照协议履行了该协议，说明该协议的内容符合情势变更情形下的公平原则，该协议是对原拆迁安置补偿合同的部分变更和补充，应当按照该协议履行。现安置房屋已经建成，原告要求被告交付回迁安置住宅房屋70平方米的请求，予以支持。被告反诉要求原告补交200元/平方米的面积差价，在变更后的协议中已经确定，被告反诉理由成立，予以支持。原告要求因被告延迟交付安置房屋给原告造成的经济损失，因原告房屋属自有住宅房屋，没有造成实际损失，且原告提供的证据不足以证明其主张，对原告的该项请求不予支持。原告现要求被告逾期过渡费根据合同法规定按照原约定标准的2倍和3倍计算给付，并计算至2015年10月14日本案重审开庭前，由于被告延迟交付房屋是政策性原因导致规划改变，以致建设周期延长所致，被告没有证据证明是被告的责任，并且被告与拆迁户代表达成的协议已明确过渡费按原合同标准执行。

（四）政府出台规定禁止个人建房，导致拆迁补偿协议约定的还基工作无法履行，构成情势变更，被拆迁人有权解除拆迁补偿协议

案例四：徐世盛与大冶市罗家桥街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷（2017）鄂0281民初4370号，大冶市人民法院

1. 案情简介

2006年原、被告签订了《106国道改建工程建设地面附着物拆迁补偿协议书》，约定原告自行拆除在106国道改建工程建设整体规划设计的红线内的徐家铺村所建各类结构房屋及地面附着物，被告支付补偿款，拆迁户的还基工作由甲方和大冶市规划局负责解决，并协助规划、土地部门办理各项手续。之后原告徐世盛自行拆除了私房，并领取了全部补偿款。被告随后在徐家铺还建点为原告安排了一处面积约为140平方米的建房地基，原告徐世盛占有了该地基并向罗家桥街办徐家铺村村民委员会支付了屋基面积占用费。2009年3月26日，大冶市人民政府下发了冶政发[2009]10号《关于加强城市主城区个人建房规划管理的通知》（以下简称《个人建房管理通知》），规定城市主城区包含罗家桥片区，且城市主城区范围不允许新建单门独院私房。2012年4月，原告徐世盛在被告安排的地基上建房时，大冶经济技术开发区城市管理分局以原告未经城市规划行政主管部门批准，在徐家铺还建点超出规划时间私自新建建筑物为由，责令原告停止违建行为。2009年3月26日，大冶市人民政府下发了冶政发[2009]10号《关于加强城市主城区个人建房规划管理的通知》，规定城市主城区包含罗家桥片区，且城市主城区范围不允许新建单门独院私房。2012年4月，原告徐世盛在被告安排的地基上建房时，大冶经济技术开发区城市管理分局以原告未经城市规划行政主管部门批准，在徐家铺还建点超出规划时间私自新建建筑物为由，责令原告停止违建行为。2016年5月24日，原告起诉请求解除其与被告签订的《拆迁补偿协议》，要求被告赔偿其经济损失513000元。

2. 裁判理由

原、被告双方于2006年签订的《拆迁补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按合同的约定履行了义务，而被告至今不能按照约定协助规划、土地部门为原告办理各项手续，双方当事人签订的《拆迁补偿协议》至今没有履行完毕。现因从2009年起，大冶市人民政府规定主城区范围内不允许建设单门独院私房，罗家桥街办安排给徐世盛建房的地基上亦不允许建私房。上述规定的出台，是原、被告在签订《拆迁补偿协议》时无法预见的，客观情况发生了重大变化，致使徐世盛无法在拆迁安置的地基上建房，被告罗家桥街办亦不能按照约定协助规划、土地部门为原告办理各项手续，故徐世盛的合同目的不能实现。徐世盛以情势变更理由主张解除与被告签订的《拆迁补偿协议》的理由成立，予以支持。

二、案例分析

从《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定来看，情势变更的构成要件至少包含如下内容：（1）应有情势变更事实，即合同赖以订立的客观基础条件事实发生变动；（2）发生时间节点在合同成立后，义务履行完毕之前；（3）合同订立时，无法预见，否则若订立时已预见并作出安排，则表示其中一方自愿承担情势变更风险；（4）重大变化本身不属于商业风险；（5）情势变更的发生不具可归责性，即不可归责于合同当事人；（6）继续履行对其中一方明显不公平，即显失公平的结果由合同一方承担，需要有因果关系、时间契合性。对于政策调整是否构成情势变更，需要结合合同的具体内容、合同目的、缔约背景以及政策调整的预见性、时间等实际情况进行具体分析，不能一概而论。实务中，在判断政策调整是否构成情势变更时，难点在于区分政策调整是属于情势变更还是属于商业风险。

商业风险通常是指该合同所涉及的行业或交易内容依照普通该领域从业人员的合理判断可以确定的商业成败的可能性，即交易双方对于此类风险应经到合理预期的注意义务，因此商业风险通常具有明显的可预见性特征。政策调整是否不属于商业风险，需要考虑如下因素：

（1）政策调整本身是否具有可预见性。例如有的政策在正式出台前会进行征求意见、公示等程序，合同当事人对此负有注意义务，此类政策调整通常具有可预见性。在案例四中，政府主管部门突然出台个人建房管理通知，明确禁止主城区范围内新建私房，具有不可预见性。

（2）政策调整是否属于合同当事人本身所应当预见和判断的风险。例如在案例二中，搬迁人的身份是城市更新中的开发商，具有丰富的城市更新经验，本身对于项目开发建设的周期以及规划申报等城市更新流程更加专业和熟悉，因此对于开发商而言，政府规划本身属于其可预见的范围，自身负有注意义务，此类政策调整属于其自身的商业风险。

（3）政策调整的后果是否完全排除合同当事人的选择。例如在案例一中，虽然经营性土地使用权必须招拍挂规定的出台，导致约定的回迁安置物业所在用地暂时无法取得并建设，但未完全排除仍由该搬迁人开发使用的可能，即合同当事人完全可以通过参与招拍挂等程序合法取得回迁安置物业所在用地并进行开发，因此此类政策调整构成商业风险。

三、风控建议

实务中，政策调整能否被认定为情势变更存在不确定性，需要根据政策调整的预见性情况、政策调整的时间等因素，结合情势变更原则的构成要件综合考虑。

对于搬迁人而言，一是需要全面了解当地城市更新的政策和流程，并与政府主管部门进行充分的交流和沟通，必要时委托专业的法律服务机构、评估机构等第三方进行政策研判和分析，定期及时关注城市更新政策的变化，避免在政策发生调整时无所适从；二是若政策变化风险较大，希望在政策调整时相应变更、解除合同的，需要提前在搬迁补偿协议中做好相应的条款安排，应对可能发生的政策调整，尽可能减少损失或避免产生纠纷；三是发生纠纷时，应当及时对合同的具体内容、合同目的、缔约背景以及政策调整的预见性、时间等实际情况进行分析，判断情势变更规则的适用空间，在诉讼中审慎选择应对策略。

对于被搬迁人而言，不仅需要定期及时关注项目推进的进展情况，如有延迟或延误的风险，及时催促搬迁人履行合同义务；而且需要了解和关注政策的出台和调整对项目及自身权益的影响程度，必要时委托专业的法律服务机构进行维权。

【关联法条】

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）

第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号，已失效）

第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

02

转让搬迁补偿协议项下权益，法院如何认定

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2021年8月12日，深圳市住房和建设局联合深圳市规划和自然局联合发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》[深建字（2021）137号]，通知明确将防范城市更新过程中回迁房、安置房炒作，且城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，城市更新局将不予备案。此举对深圳市回迁房指标市场造成了极大的冲击，在行政机关严厉打击炒作回迁房指标、安置房行为的情况下，拆迁补偿权益受让人能否实际取得合同约定的权利将存在现实障碍，预计法院未来将会受理大量以回迁房指标、安置房为转让标的的转让合同纠纷。对于该转让行为，合同效力至关重要，但现行法律及相关政策均未明确规定拆迁补偿权益转让合同的效力，因此，关于拆迁补偿权益转让合同的效力往往会成为案件的争议焦点。此外，在拆迁补偿安置协议的主要内容为回迁房指标、安置房所有权转让的情况下，因涉及不动产物权变更，法院对于拆迁补偿权益受让人要求确认房屋所有权、变更产权登记的诉求，现有案例呈现差异化的处理方式。因此，本文拟从司法实践的角度，探究司法机关对于拆迁补偿权益转让合同效力以及拆迁补偿权益转让合同项下不动产物权变动问题的裁判态度与观点，以期为实务提供借鉴与参考。

一、典型案例

（一）拆迁补偿权益转让合同并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，拆迁补偿权益转让合同合法有效，双方当事人应当遵照合同约定履行。拆迁补偿权益出让人和受让人实质形成涉案房产的买卖合同关系，在受让人已实际占有使用房产、已付清全部房款且具备购房资格的情况下，受让人有权要求出让人办理过户手续。但因拆迁补偿权益出让人尚未办理回迁房产权登记，应由开发主体为拆迁补偿权益出让人办理回迁房产权登记后，再由拆迁补偿权益出让人限期将回迁房产权过户登记至拆迁补偿权益受让人名下。

案例一：秦树斌、郭转娣房屋买卖合同纠纷，（2016）粤0305民初2072号，深圳市南山区人民法院；（2018）粤03民终10838号，深圳市中级人民法院

1. 案情简介

2010年3月25日，郭转娣（以下统称“被告”）与华润公司、大冲公司签订了合同编号为C3-080的《安置补偿协议》。合同中载明被告可获得回迁自住区A区的住宅建筑面积共计1430平方米，包括A户型复式约275平方米1套、B1户型四房二厅二卫4套、C户型三房二厅二卫3套、E户型二房二厅一卫1套。2014年9月14日，秦树斌（以下统称“原告”）与被告、刘志森签订了《南山区××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》（以下简称《拆迁补偿收益转让协议》），合同约定：被告向原告转让被告所有的南山区××旧村村民物业，坐落位置为大冲村合同编号为C3-080号，转让其中建筑面积为175平方米物业；被告将其按深圳市南山区××旧村整体改造项目公示的拆迁补偿协议标准所取得的上述该物业面积175平方米拆迁补偿收益转让给原告，但该物业的搬迁补助费、按时签约奖励仍归原业主所有，转让总价为600万元。2015年1月8日，被告以业主身份签署位于深圳市南山区××花园××室（以下简称“涉案房产”）《承诺书》，确认遵守华润公司制定的《大冲城市花园临时管理规约》。深圳市南山区城市更新局盖章的《分户汇总表》显示，刘志森是涉案房产的分户登记权利人。因被告拒绝将涉案房产为原告办理过户登记，原告向法院提起诉讼，诉请如下：1.请求确认《拆迁补偿收益转让协议》有效，被告及刘志森应按履行该协议约定的义务，将涉案房产过户至原告名下；2.请求确认案涉房产归原告所有等。

2. 裁判理由

一审法院认为，原告与被告、刘志森签订的《拆迁补偿收益转让协议》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该院确认上述协议的效力，各方当事人均应按照协议约定，诚实信用履行各自的义务。本案的争议焦点为涉案房产是否应过户至秦树斌名下。对此，该院分析如下：首先，从本案各方当事人签订的转让协议的内容和本意来看，郭转娣、刘志森（见证人）对于以600万元对价向秦树斌转让涉案175平方米旧改拆迁补偿物业系自愿同意；而郭转娣在签署转让协议后又将涉案房产权利人在《分户汇总表》登记为刘志森，可见郭转娣、刘志森已违反转让协议约定；其次，从各方当事人的关系来看，郭转娣与刘志森系母子关系，而刘淦清系郭转娣配偶，亦为刘志森父亲；在涉案转让协议于2014年即签署的情况下，刘淦清作为郭转娣、刘志森家庭成员从未对于涉案房产的转让协议提出异议，其主张反对涉案房产转让应承担举证不能的法律后果；最后，从涉案协议的履行及房产实际占有使用情况来看，秦树斌已按时支付购房款600万元，郭转娣已足额收取该款项；且秦树斌提交了充分有效证据证明其一直占有使用涉案房产。综上，秦树斌与郭转娣之间形成购买涉案房产的买卖合同关系，在郭转娣已将房屋交由秦树斌使用的情况下，秦树斌已支付全部购房款且具备购房资格，秦树斌有权要求郭转娣将涉案房产过户登记至秦树斌名下（过户登记的相关税费应由秦树斌自行承担）。鉴于郭转娣还未办理涉案房产的房产证书，而涉案房产已具备办证条件，故应先由华润公司按其与郭转娣签订的《深圳市南山区××××旧村改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》（合同号：C3-080）的约定为郭转娣办理涉案房产的房地产证书，再由郭转娣将涉案房产过户登记至秦树斌名下。

二审法院认为，原告与被告、刘志森签订的《拆迁补偿收益转让协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，各方应当依约履行。秦树斌上诉称涉案房产在国土局的备案材料中预登记在刘志森名下，请求在判决中确定刘志森的义务。对此，法院认为，虽然深圳市南山区城市更新局盖章的《分户汇总表》中，刘志森是涉案房产的分户登记权利人，但该登记并不产生权利公示的法律效力，也不构成涉案房产产权由开发商转移登记至郭转娣名下的障碍，因此，一审判决首先将涉案房产由华润公司过户至郭转娣名下并无不当。二审中，刘志森出具《确认书》同意协助将涉案房产过户至秦树斌名下，在秦树斌需要刘志森协助时，刘志森应当予以配合。二审法院最终维持一审判决。

（二）双方合伙购房，房屋登记在拆迁补偿权益出让人名下，在房屋已经棚改的情况下，出让人转让所持有房屋对应的权益实为转让搬迁补偿协议项下全部权利义务，受让人有权请求确认搬迁补偿协议项下权利义务由其享有和承担，在棚改改造主体不反对的情况下，受让人有权要求出让人配合办理更名手续。

案例二：刘英与黄锐锋合同纠纷，（2019）粤0303民初17163号，深圳市罗湖区人民法院

1. 案情简介

2016年4月14日，原告刘英（甲方）与被告黄锐锋（乙方）签订《合伙购房协议书》，约定双方于2016年1月30日共同出资购买涉案的位于深圳市罗湖区xx（xx）xx房，约定甲方享有该房产80%的产权，乙方享有该房产20%的产权。涉案房产的产权登记在被告黄锐锋一人名下，并由被告与第三人深圳市罗湖区住房保障事务中心签订了《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目搬迁补偿安置协议书》。后因被告拖欠原告借款无法偿还，双方签订补充协议，被告将《合伙购房协议》项下共同出资购买的布吉镇草埔村住宅xx层C房屋的20%权益转让给原告。协议签订后，被告将涉案的相关资料交给了原告，但被告未配合原告办理上述合同的确认手续。原告起诉请求确认搬迁补偿安置协议书项下乙方的权利义务由原告享有和承担，并判令被告配合原告办理搬迁补偿安置协议书的更名变更手续。

2. 裁判理由

根据原、被告的陈述及原告提交的合伙购房协议、补充协议、银行流水、个人有关事项报告表，原告刘英与被告黄锐锋之间存在合伙购买涉案房产并登记在被告黄锐锋名下的情况，其中原告刘英享有80%的权益、被告黄锐锋享有20%的权益，后来双方签订补充协议，约定被告将其20%的权益转让给原告，原告按协议约定支付了转让款，被告对此没有异议，故原告已取得涉案房产的全部财产权益。因涉案房产因拆迁已由被告以自己的名义与第三人签订了搬迁补偿安置协议书，原告作为涉案房产的实际财产权益人有权享有《搬迁补偿安置协议书》中约定的因涉案房产拆迁所产生的相关拆迁权利义务。原告要求《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目搬迁补偿安置协议书》（布心2374号）项下乙方的权利义务由原告享有和承担的诉讼请求予以支持。原告已享有《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目搬迁补偿安置协议书》（布心2374号）项下乙方的权利义务，即原告为合同主体，其有权要求将合同中乙方的名称变更为原告，第三人作为合同相对方亦未提出反对，对该项诉讼请求予以支持。

（三）转让房产因搬迁而可能获得分配的财产性权利，该权利转让行为并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，拆迁补偿权益转让合同合法有效。拆迁补偿权益受让人诉请继续履行拆迁补偿权益转让合同的，在转让人尚未取得实际获得合同所约定之财产性权利及收益的情况下，搬迁补偿安置权益尚不明确，法院以“继续履行之条件不成就”为由驳回原告诉讼请求。

案例三：张琳与陈菲合同纠纷，（2015）深福法民一初字第3340号，深圳市福田区人民法院

1. 案情简介

2012年3月7日，原告张琳作为乙方、被告陈菲作为甲方签订《协议书》一份，上载“甲乙双方就甲方转让卖售南方药厂前山11栋（老28栋）303房搬迁补偿安置权益给乙方、乙方买受该权益等事项达成如下协议：一、甲方将本人该房屋搬迁周转安置以及后续开发公司对该区域住户（含甲方）安置搬迁所衍生权益等全部权益转让给乙方；二、乙方买受甲方该房屋全部权益（包括但不限于以上所述），价款人民币250,000元。被告并于当日针对“华润集团、华润三九、三九集团以及新三九地产有限公司”出具《承诺声明书》一份，上载“现将本人于2005年度由原三九集团（南方制药厂）分配居住的前山11栋（老28栋）303房的现居住使用权以及后续贵公司对该区域住户（含本人）安置搬迁所衍生权益等全部权益转让给张琳”。次日，原告向被告名下银行账户转账汇款20万元，被告向原告出具收据。2012年8月5日，华润地产发布《关于启动银湖前山搬迁安置工作的公告》及《银湖前山片区搬迁安置补偿方案》，截至原告起诉时，被告尚未获得《公告》和《方案》规定之搬迁安置补偿权益，华润地产亦未确认被告享有该权益。2015年5月7日，原告向法院提起诉讼，请求继续履行原被告双方之间于2012年3月7日签订的《协议书》及其附属《承诺声明书》，并由被告承担诉讼费。被告在本诉中提起反诉，反诉主张因其不享有标的房产所有权、无权处分该房产的相关权益及搬迁安置的主体资格限于三九集团内部职工享有，故其与原告签订之《协议书》无效。

2. 裁判理由

法院认为，被告未举证证明双方签订《协议书》时存在胁迫、欺诈等违反双方真意之情形，故《协议书》系原、被告双方的真实意思表示。《协议书》约定被告转让标的房产之“搬迁补偿安置权益”，根据该合同文义，该权益系概括指被告因标的房产搬迁而可能获得之分配于其个人的财产性权利，如其确因标的房产搬迁获得确定之财产性权利，则根据法律规定，其有权对该财产权利进行转让，故本案《协议书》之内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在法定无效事由，依法有效。至于被告反诉之主张，鉴于上文所述之财产权利之转让与被告是否享有标的房产所有权及作为受让方的原告是否享有搬迁安置主体资格无关，故被告该主张缺乏法律依据，法院依法不予支持。

至于原告主张继续履行《协议书》及附属《承诺声明书》，因被告尚未实际获得合同所约定之财产性权利及收益，华润地产亦未确认被告享有该权利，故《协议书》约定所转让之房产“搬迁补偿安置权益”尚不明确，原告主张继续履行之条件不成就，法院依法不予支持。原告可待该合同标的内容明确后，另寻法律途径解决。

（四）拆迁补偿权益受让人直接要求拆迁单位将回迁房过户至其名下的，受限于合同相对性原则，法院一般不会支持，但在拆迁补偿权益出让人死亡且无继承人或继承人不配合参加庭审的，法院可能会参照与债权代位权相同的法理，判决支持拆迁补偿权益受让人的诉求，由拆迁单位直接将回迁房过户至拆迁补偿权益受让人名下。

案例四：姜学杰与珠海市卡都海俊房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷，（2016）粤0402民初9479号，珠海市香洲区人民法院

1. 案情简介

2008年12月9日，吴逸（于2015年2月25日因病死亡）与卡都公司签订《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》，约定，吴逸将位于武庙后街XX号首层房屋交由被告拆迁改建，被告卡都公司给予吴逸现金及房屋补偿。2012年9月17日，经过抽签确定回迁补偿的房屋为XX栋XX房（以下简称“案涉房屋”），坐落于珠海市香洲区前山凤祥路18号。2014年12月5日，吴逸（甲方、出卖人）、原告姜学杰（乙方、买受人）、珠海市安盛物业代理有限公司（丙方、居间人）签订《房地产转让合同（适用于回迁房）》，约定，甲方将其位于珠海市前山（武庙后街XX号首层）原有的房屋被拆迁后补偿而得的位于珠海市香洲区前山凤祥路18号前山新城XX栋XX房转让给乙方，房地产建筑面积60平方米（以确权面积为准）；转让总价款580000元。原告已于2014年12月5日向吴逸支付完毕转让价款。原告起诉前，吴逸已将案涉房屋交付给原告，但并未办理变更登记，被告卡都公司曾于2016年4月电话通知原告办理产权登记，原告交齐资料后，被告以原告并非是拆迁安置合同相对方为由拒绝办理。2015年2月25日，吴逸因病死亡，其继承人拒绝向法院说明吴逸有关的继承人和涉案房产继承的相关信息。现原告起诉请求判令被告卡都公司将案涉房屋登记至原告名下。

2. 裁判理由

法院认为，首先，吴逸与卡都公司签订的《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》及吴逸与原告签订的《房地产转让合同（适用于回迁房）》均有当事人双方签字确认，系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守诚信，依约履行。

其次，依照上述两份合同的约定及根据合同相对性原则，如吴逸未死亡，在被告卡都公司履行协助登记义务将争议房产登记至吴逸名下后，吴逸需协助原告将产权登记至原告名下，而原告无权直接要求卡都公司直接将争议房产登记至原告名下。但在本案两份合同履行过程中，在争议房产尚未具备办理产权登记手续的条件时，吴逸因病死亡而未能继续履行两份合同，其继承人亦相应未出现，法院根据吴逸户籍登记情况，可以查明的亲属为吴小楠，而吴小楠亦拒绝向法院说明吴逸有关的继承人和涉案房产继承的相关信息，故法院无法追加吴逸的继承人来承继吴逸相关的权利。第三，根据吴逸与卡都公司签订的《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》中约定，吴逸需履行的义务为将被拆迁房屋交付卡都公司拆迁，吴逸应付交罚款及地价14137.2元从卡都公司应付款中的回迁时应付的装修补助24000元中扣除，而争议房产已交付使用，卡都公司在本案中亦未提出吴逸尚需履行其他义务的抗辩，故该合同尚未履行的部分仅为卡都公司协助吴逸办理产权登记等义务，而吴逸则已履行完毕全部义务。根据原告与吴逸签订的《房地产转让合同（适用于回迁房）》，原告已支付全部购房款，吴逸亦将房屋交付原告使用，合同尚未履行的部分仅为吴逸协助将房产过户登记至原告名下。故从两份合同的履行来看，争议房屋登记至原告名下系吴逸应履行的义务，并不损害吴逸及继承人的权益。第四，吴逸已经死亡，而又无法查找到其继承人的情况下，再次履行房产登记至吴逸或继承人名下再过户至原告名下客观上无法实现，而故法院参照《中华人民共和国合同法》第七十三条中有关代位权的规定，支持原告要求卡都公司将争议房产协助办理过户手续至原告名下的请求。

（五）拆迁补偿权益转让合同并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。因拆迁补偿权益出让方的原因导致受让方无法取得拆迁补偿权益的，拆迁补偿权益受让方可以根本违约为由主张解除拆迁补偿权益转让合同。

案例五：许文娜与郑荣忠买卖合同纠纷，（2019）粤0305民初15499号，深圳市南山区人民法院

1. 案情简介

2010年3月31日，被告郑荣忠（丙方）与B公司（乙方）及深圳市A公司（甲方）签订《深圳市南山区改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》（合同号：C2-198），约定丙方可获得回迁补偿住宅物业建筑面积共计933.315平方米。2011年1月2日，原被告双方签订《南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》（以下简称《拆迁补偿收益转让协议》），被告郑荣忠为转让人（甲方），原告许文娜为受让人（乙方），协议约定：甲方向乙方转让甲方所有的南山区村民物业，坐落位置为大冲村合同C2-198，转让其中建筑面积175平方米的物业；甲方将其按深圳市南山区整体改造项目公示的拆迁补偿协议标准所取得的上述物业面积175平方米拆迁补偿收益转让给乙方。《拆迁补偿收益转让协议》签订后，原告分多次向被告共支付3587450元。2015年6月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《<南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议>补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：双方于2011年1月2日签署了《拆迁补偿收益转让协议》，甲方将其拆迁补偿所有的XＢXＡ号房产（以下简称“案涉房产”）转让给乙方，建筑面积175平方米；甲方保证在该房屋自拿到房屋所有权证之日起1个月内必须积极配合乙方办理产权变更登记手续，将该房屋过户至乙方名下；如因甲方原因，未能将该房屋在约定期限内过户至乙方名下，乙方有权解除主合同及本补充协议，甲方应无条件退还乙方转让款350万元及利息，并赔偿房屋增值部分及违约金。

因被告与刘某1民间借贷纠纷，刘某1向南山区人民法院申请强制执行，请求强制郑荣忠支付6879308元及利息，该案执行过程中，法院查封了案涉房产，并于2020年5月8日公开拍卖成交。

2. 裁判理由

原告与被告签订的转让协议系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，法院确认上述协议的效力，各方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。

现因归责于被告的原因导致原告无法依据转让协议取得涉案房产，被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除双方的转让协议并要求被告赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告未提交证据证明其已向被告送达解除合同的通知，故法院确认原、被告之间的《南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》于本案应诉材料送达至被告之日即2020年1月16日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，结合原告提交的银行流水及被告出具的收据，法院确认原告已支付购房款3587450元，故该购房款应由被告退还原告。

二、案例分析

从上述五个司法案例可以看出，法院对于拆迁补偿权益转让合同效力这一问题的裁判观点趋于统一，即拆迁补偿权益转让合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，在不存在其他导致合同无效的事由情况下，拆迁补偿权益转让合同合法有效，合同各方当事人应当诚实履行合同约定。但是随着《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》的出台，不排除法院未来会更倾向于宣告合同无效的裁判观点。

对于拆迁补偿权益受让人要求确认房屋所有权、变更产权登记的诉请，从上述五个案例可以看出，拆迁补偿权益受让人诉请拆迁补偿权益转让人办理房产过户登记的，因拆迁补偿权益转让合同合法有效，该诉请一般能够得到法院支持。受限于合同相对性原则，拆迁补偿权益受让人诉请拆迁主体直接将拆迁补偿权益转让合同项下的房产过户登记至其名下的，法院不会支持，但在案例三中，因拆迁补偿权益转让人已死亡，且其继承人不愿参加诉讼，故法院从实现实质公平的角度考虑，参照债权代位权制度，判决由拆迁主体直接将房产过户登记至拆迁补偿权益受让人。该案例不具有普遍性，一般情况下，拆迁补偿权益受让人只能诉请转让人为其办理房产过户登记。

三、风控建议

第一，对拆迁补偿权益受让人而言，主要需要注意四点问题：第一是拆迁补偿权益是否已特定化的问题，第二是签约主体问题，第三是转让人与拆迁主体之间签订的搬迁补偿协议的内容问题；第四是合同转让标的的问题。对于第一个问题，参考案例二，拆迁补偿权益转让合同签订后，因转让人未取得拆迁补偿的权利，导致受让人的合同目的落空。因此，拆迁补偿权益受让人在签订拆迁补偿权益转让合同前，需要明确转让人拆迁补偿权益的种类及范围，涉及不动产等物权转让的，还需要在拆迁补偿权益转让合同中将补偿权益特定化，即明确房号、建筑面积、朝向等因素，防范转让人违约等情况。对于第二个问题，若拆迁主体也是拆迁补偿权益转让合同主体，有义务为受让人办理产权过户手续，受让人可直接诉请拆迁主体履行房产过户义务，因此，受让人在签订拆迁补偿权益转让合同时，可尝试要求拆迁主体也作为合同当事人，以保障自身权益。对于第三个问题，转让人与拆迁主体之间签订的搬迁补偿协议可能约定转让人不得转让拆迁补偿安置权益，否则拆迁主体有权解除搬迁补偿协议，因此，受让人在签订拆迁补偿权益转让合同前，可要求转让人提供其与拆迁主体之间签订的搬迁补偿协议，研究其中关于拆迁补偿权益转让限制的条款，确保转让人享有完整充分的拆迁补偿安置权益。对于第四个问题，因深圳市住房和建设局联合深圳市规划和自然局发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，严厉查处涉及小产权房、回迁房指标买卖的行为，限制涉及小产权房的拆迁补偿协议备案范围，拆迁补偿权益受让人在签约前需要明确被拆迁房屋及补偿权益的性质，谨慎签订涉及回迁房指标、安置房的拆迁补偿权益转让合同，否则可能面临相应的行政处罚，导致协议无法实际履行。

第二，对拆迁补偿权益转让人而言，需待拆迁补偿权益确定后再行转让，如《搬迁安置工作的公告》及《搬迁安置补偿方案》已确认转让人享有拆迁补偿权益，也已明确权益的种类及数量，否则可能面临因未取得拆迁补偿权益而向受让人承担违约责任。此外，转让人在转让前应注意搬迁补偿协议的约定，确定在转让拆迁补偿安置权益的情况下，拆迁主体是否享有合同解除权或转让人是否应承担违约责任，防范拆迁主体要求转让人承担违约责任或解除合同的风险。

第三，对拆迁主体而言，为确保拆迁补偿权益主体明晰无争议，顺畅推进城市更新流程，拆迁主体可在其与被搬迁业主的搬迁补偿协议中约定被搬迁业主不得转让拆迁补偿权益并同时约定相应违约责任，预防出现拆迁补偿权益主体混乱的情况。

【关联法条】

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。   

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第五百四十五条：债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。  

当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。

第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。   

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

《深圳经济特区城市更新条例》（2021年3月1日施行）

第三十条：区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。

第六十五条：违反本条例第三十条规定，市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正;逾期不改正的，处五十万元以上一百万元以下罚款。

《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕137号）

三、城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。

四、土地整备项目在区政府审批实施方案前应开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对已完成实施方案审批的土地整备项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范土地整备过程中安置房炒作。除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

十、各相关部门要密切协同、加强联动，形成查处合力，对住宅类历史遗留违法建筑交易行为，发现一起，查处一起，曝光典型案件，发挥警示和震慑作用；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

03

集体土地合作建房合同的出资方是否享有建成房屋的搬迁补偿权益

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在我国城市化进程中，存在大量集体土地合作建房的情况，典型的表现形式为：原集体经济组织成员/村民（下称“土地方”）与非集体经济组织成员/非村民（下称“出资方”）签订合作建房合同，土地方提供集体土地，出资方提供资金或与土地方合资，双方在集体土地上合作建设房屋并按约定比例分配占有使用。根据我国土地管理法、物权法等相关法律规定，集体土地使用权是具备特定身份主体（即村民）享有的权利，出资方不具备村民身份，并不享有合作建成的房屋之所有权，无法就合作建成的房屋取得权属证书，合作建房合同亦存在被认定无效的风险。但基于“房地一体”原则，前述在集体土地上合作建房的模式变相使得出资方也取得了部分集体土地使用权，构成了对集体土地使用权的实质转让，在城市更新或其他形式的拆迁改造项目中，出资方往往亦据此提出了搬迁补偿权益诉求。由于涉及到被搬迁房屋的权属确认、项目的推进以及搬迁补偿成本的控制，“集体土地合作建房合同的出资方是否享有建成房屋的搬迁补偿权益”已成为城市更新、三旧改造、征收等项目的一大焦点问题。

一、典型案例

（一）集体土地合作建房合同无效，出资方享有的是向土地方主张返还建房费及赔偿因合同无效所致损失的权利，不享有搬迁补偿权益。

案例一：曾梓道与姚建萍其他纠纷案，（2017）粤0106民初23390号，广州市天河区人民法院；（2019）粤01民终1465号，广州市中级人民法院

1. 案情简介

姚建萍系天河区石东村村民，曾梓道非天河区石东村村民。1992年9月13日，姚建萍之父姚荣汉、姚建萍等（甲方）与曾梓道（乙方）签订《合作建房协议书》，内容为：甲方与乙方合作兴建A、B两座住房，由乙方提供建筑资金，住房建成后，A座的房产权、使用权属甲方所有并永久使用，B座的房产权、使用权属乙方所有并永久使用。2009年12月22日，案涉房屋所在地的城中村改造启动。2012年11月28日，作为甲方的石东八社、石东九社与作为乙方的姚建萍签订了《补偿安置协议》。因姚建萍与曾梓道关于案涉房屋的拆迁安置补偿权利归属存在争议，姚建萍起诉请求确认案涉房屋的拆迁补偿安置权益（包括货币补偿和回迁安置房补偿）归其所有。

2. 裁判理由

一审及二审法院认为，案涉房屋属于集体土地房屋，曾梓道并非案涉房屋所附着土地所在集体经济组织成员，案涉《合作建房协议书》实际是转让农民集体土地使用权的行为，属无效的民事行为，已被（2016）粤0106民初12465号生效判决确认为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，姚建萍有权要求曾梓道返还案涉房屋，而曾梓道享有的是向姚建萍主张返还建房费以及赔偿因合同无效所致损失的权利。案涉房屋本应返还给姚建萍，但案涉房屋已被拆迁，事实上不能返还，而房屋的拆迁权益属于房屋因拆迁灭失的价值替换，故姚建萍在本案中要求确认由其享有案涉房屋的拆迁权益实际上是主张房屋因被拆迁灭失所产生的价值替换，因此，姚建萍有权获得《补偿安置协议》项下其可获得的补偿安置权益，曾梓道主张应由其享有案涉房屋的拆迁权益的理由不能成立。

（二）集体土地合作建房合同无效，考虑到双方对合同无效均有过错，土地方取得的搬迁补偿权益包含了地上建筑物所产生的升值和收益，因此土地方应按约定比例将已获得的部分搬迁补偿权益支付给出资方。但出资方不能作为拆迁补偿安置合同的主体，无权直接请求改造主体向其支付拆迁安置补偿，且对于土地方尚未实际取得的其他过渡期租金、回迁房等，出资方须待土地方实际取得后另行主张。

案例二：韦证明、李丝苗等合同纠纷，（2017）粤0402民初4432号，珠海市香洲区人民法院；（2018）粤04民终102号，珠海市中级人民法院；（2018）粤民申5402号，广东省高级人民法院[1]

1. 案情简介

2010年9月29日、2010年10月23日、2011年9月2日，甘耀辉（乙方）与韦证明、李丝苗（甲方）分别签订《合作建房协议书》及补充协议，约定双方一致同意拆除甲方名下拥有的珠海市前山镇翠微村一块住宅地（《房屋所有权证》登记的所有权人为韦证明）的地上原建筑，并合作兴建一栋住宅楼，由甲方负责提供以上宅基地，乙方全额出资建设（含室内、外装修）。房屋建成后，乙方就其分得部分可以自行行使占有、使用、收益、处分等权利。若因政府征用上述宅基地及地上建筑物，所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方亦按照各建筑面积比例划分。房屋建成后，第一、四、五、六、七、八层B房由甘耀辉使用和收益；第二、三、八层A房由韦证明、李丝苗使用和收益。2017年3月6日，韦证明、李丝苗及二人女儿韦丽仪、韦敏仪就案涉房屋与奥园公司签订《珠海市翠微旧村城市更新拆迁补偿安置合同》。因对拆迁补偿如何分配产生争议，甘耀辉提起诉讼，请求韦证明、李丝苗按73%（甘耀辉占有的5.5层/总层数7.5层）的比例向其支付搬迁补助款补偿、过渡期租金补偿，按照拆迁补偿面积向其支付等额价值的款项等。

2. 裁判理由

一审法院认为，虽然双方合作建设的房屋未经合法报建，且用地属于集体所有分配给韦证明、李丝苗家庭使用的住宅用地，但韦证明、李丝苗及家人与奥园公司于2017年3月6日依照旧村改造拆迁安置政策签订拆迁安置补偿合同后，案涉土地及房屋的权益已经转化为安置补偿房屋和各项补偿款等财产性权益，房屋未经合法报建及用地属于集体所有用地的情形均已发生变化，影响合同效力的事实均已消灭。且韦证明、李丝苗与甘耀辉签订《合作建房协议书》对家庭将来取得拆迁安置补偿分配进行约定，是韦证明、李丝苗处分其财产性权益的行为，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故《合作建房协议书》及补充协议合法有效，且双方均按照《合作建房协议》约定履行至房屋交由奥园公司拆迁，双方应恪守诚信、依约履行。

关于拆迁安置补偿如何分配，首先，拆迁安置合同系基于对土地使用权及地上建筑物的补偿，与原集体土地使用权人的身份相关联，决定了被拆迁主体只能是原集体土地的使用权人，非集体经济组织成员不能成为拆迁安置合同的主体，故甘耀辉认为其是拆迁安置合同主体的主张，不能成立。

其次，虽然拆迁安置政策决定只能由韦证明、李丝苗及家庭成员成为被拆迁人及拆迁安置合同的主体，但拆迁安置补偿作为被拆迁土地及房屋的补偿，是一种财产性权益，依法可以转让。韦证明、李丝苗与甘耀辉签订《合作建房协议书》及补充协议中对韦证明、李丝苗家庭将来取得的拆迁安置补偿进行分配，是韦证明、李丝苗处分其财产性权益的行为，合法有效，对双方具有约束力，双方应按照前述协议约定的比例分配拆迁安置补偿。

最后，虽然甘耀辉对韦证明、李丝苗家庭取得的拆迁安置补偿享有约定比例的权益，但这种权益是基于双方签订的《合作建房协议书》而取得，仅对甘耀辉与韦证明、李丝苗具有拘束力，甘耀辉只能依据《合作建房协议书》及补充协议的约定向韦证明、李丝苗主张分配韦证明、李丝苗家庭已取得的拆迁安置补偿，而不能直接请求奥园公司支付拆迁安置补偿合同中应支付给被拆迁人的拆迁安置补偿。

二审及再审法院认为，案涉《合作建房协议》及补充协议，实质为甘耀辉有偿使用集体分配给韦证明、李丝苗的宅基地，由于甘耀辉不具有珠海市前山镇翠微村村民身份，因此，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日施行）第四十三条第一款的规定 ，甘耀辉与韦证明、李丝苗签订的上述协议违反法律规定，依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，甘耀辉与韦证明、李丝苗各自应将根据该合同取得的财产予以返还或折价补偿，并根据各自的过错赔偿对方的损失。根据韦证明、李丝苗与奥园公司签订拆迁补偿安置合同这一事实，足见甘耀辉已将案涉的宅基地返还给韦证明、李丝苗。虽案涉的宅基地使用权归韦证明、李丝苗所有，但是根据韦证明、李丝苗等与奥园公司签订的《拆迁补偿安置合同》约定，奥园公司是对韦证明、李丝苗的宅基地上的被拆迁房屋及附属物予以补偿，因此韦证明、李丝苗等与奥园公司签订的《拆迁补偿安置合同》中所约定的拆迁补偿权益包含了案涉宅基地上的建筑物所产生的升值和收益，由于该建筑物系甘耀辉单方出资建设，且基于双方对合同无效均存在过错，因此韦证明、李丝苗应当将其从《拆迁补偿安置合同》所获得的权益适当支付给甘耀辉。

虽《合作建房协议书》及补充协议为无效协议，但是该协议确为甘耀辉与韦证明、李丝苗的真实意思表示，双方在签订该协议书时对案涉房屋将来因拆迁产生的权益作出预见并就拆迁权益的分配作出了明确约定，即所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方按照各自建筑面积比例划分，双方对拆迁权益的划分约定并未损害国家、集体及第三人利益，基于公平及诚实信用原则，双方应予遵守。综上分析，法院认为，虽甘耀辉与韦证明、李丝苗的《合作建房协议》及补充协议无效，但从尊重当事人的真实意思以及公平、诚信原则考虑，韦证明、李丝苗亦应按上述协议所约定的各自分得的建筑面积的比例（69.74%的比例）向甘耀辉支付拆迁补偿利益。

由于拆迁安置合同的主体与建筑物所占集体土地的使用权主体直接相关，甘耀辉不能作为拆迁合同主体，无权要求奥园公司直接向其支付《拆迁补偿安置合同》中的拆迁安置补偿。甘耀辉目前只能就韦证明、李丝苗已取得的搬迁补偿主张按比例分配，对于韦证明、李丝苗尚未实际取得的其他过渡期租金、装修费、回迁房、搬迁补助权益等，可待韦证明、李丝苗实际取得后另行主张。

（三）集体土地合作建房合同中关于房屋所有权分配的约定无效，出资方不能直接原始取得搬迁补偿权益。但双方关于搬迁补偿权益分配的约定属于对财产性权利的处分，合法有效。出资方虽不能直接获得回迁房屋，但可获得回迁房屋的折价补偿。

案例三：倪慧婷、陈友朝合同纠纷，（2016）鄂0105民初4402号，武汉市汉阳区人民法院；（2017）鄂01民终7527号，湖北省武汉市中级人民法院；（2018）鄂民申2621号，湖北省高级人民法院

1. 案情简介

2010年9月底，倪慧婷（城市居民）与陈友朝（徐湾村村民）商量共同建房，该房由倪慧婷出资、陈友朝出地建设，2011年中房屋建成。2011年6月3日，倪慧婷与陈友朝签订《房屋产权共有协议》，确认案涉房屋产权系双方共同所有，所有权各占50%；如遇国家征用拆迁或转让等需共有人签字认可，该房屋所获收益双方按各50%分配。任何一方不得侵占对方的权益。2014年，徐湾村综合改造需对案涉房屋拆迁。同年11月17日，经陈友朝同意，武汉永志房屋拆迁有限公司直接与陈转运、吴和顺签订拆迁安置补偿协议书，陈转运、吴和顺均选择还建房安置，现还建房已部分还建到位。倪慧婷向法院起诉请求确认登记在陈转运、吴和顺名下房屋的50%拆迁补偿权益归倪慧婷所有。

2. 裁判理由

一审、二审及再审法院认为，倪慧婷并非村民，依法不能享有集体土地上房屋所有权，亦不能直接原始取得拆迁权益。因此，倪慧婷与陈友朝签订的《房屋产权共有协议》中关于房屋权属分配和遇拆迁征收需共有人签字认可的约定违反了法律强制性规定，应认定无效。关于《房屋产权共有协议》第2条中约定的如遇拆迁征收，所获收益双方按各50%分配的约定。拆迁或征收后，集体土地上的房屋权利可转化为纯粹的财产性权利，因此该规定属于对财产性权利的处分，应为有效。本案中，陈友朝对合作建房之事拒不承认，擅自将拆迁房屋权益置于陈转运、吴和顺名下，意图达到排除倪慧婷获得相应权益的目的，其行为不仅违约且严重违反诚实信用原则。虽陈友朝已将其名下的拆迁补偿利益予以处分，但该利益已实际获得，故陈友朝应依约给予倪慧婷房屋拆迁补偿利益的50%。因拆迁补偿利益已转化为还建房，考虑还建房屋的特殊权属性质，应对案涉房屋的拆迁利益折价（法院按还建房屋所在小区的类似房屋转让价酌定5500元/平方米）给付给倪慧婷。

（四）集体土地合作建房合同中关于房屋所有权分配的约定无效，但其中关于搬迁补偿利益分配的约定合法有效，出资方可按约定比例享有回迁房权益。

案例四：罗新志与熊文霞、熊翠华等物权保护纠纷，（2014）鄂汉阳民一初字第00034号，武汉市汉阳区人民法院；（2015）鄂武汉中民终字第00847号，武汉市中级人民法院

1. 案情简介

2008年6月15日，熊翠华、熊荣华、熊文霞（土地方）与罗新志（出资方）签订《合作建房协议》一份，内容为：土地方现有位于某村私有房屋一处和周围空地，与罗新志合作改建房屋，房屋承建由罗新志全款承担。房屋建成后，土地方共同拥有此建筑产权的50%，罗新志拥有此建筑产权的50%，若协议建筑物因任何原因无法全部取得产权证，同本建筑产生的一切权利和利益（包括房屋原产权、房屋本身财产价值、房屋拆迁产生的补偿费用等各种利益），也按各50%比例分配，双方有自主处理各自50%房屋的权利。今后如遇拆迁房屋，罗新志不能直接领取费用时，土地方在国家补偿房屋拆迁的当日内召集双方，按各50%进行计算确定，中途土地方不得向罗新志收取任何费用。2012年，该房屋纳入拆迁范围。同年9月26日，熊荣华等人作为被搬迁人与武汉市汉阳区江堤街前进村村民委员会就案涉房屋签订8份《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》（下称《安置协议书》）。2013年12月25日，罗新志诉至法院，请求确认《合作建房协议》有效，并判令熊翠华等返还房屋拆迁补偿所得利益的50%（即还建安置房建筑面积296.67平方米、补偿款人民币182450元）。

2. 裁判理由

一审法院认为，《合作建房协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。依《合作建房协议》约定，房屋建成后，房屋产生的一切权利和利益包括房屋拆迁产生的补偿等各种利益由熊翠华、熊荣华、熊文霞享有50%，罗新志享有50%。现该房屋已拆迁，房屋的相关权益已转化为八份《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》的相关权益，罗新志对于还建安置面积为593.34平方米房屋及30平方米的营业补偿、未予认定的面积120平方米的补偿合计42,000元享有权益；对于《安置协议书》中所涉的其他拆迁补偿款即临时安置补偿费、搬迁补助费、附属设施补偿、它项补偿、搬迁奖金等，系对被拆迁人搬迁、附属设施等的补偿，罗新志并未居住于该房屋中，该部分补偿与罗新志无关。

二审法院认为，因诉争房屋系在农村集体所有制土地上建成，罗新志亦非该集体经济组织成员，合作建房协议中关于所建房屋所有权分配的约定不符合相关法律规定，该部分协议内容无效；关于协议中对如遇拆迁利益分配的约定，是双方对自身权益的处分，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该部分协议内容合法有效。关于罗新志对案涉房屋享有的相关权益，二审法院与一审法院的观点一致。

（五）合作建房合同无效，土地方和出资方在合作建房合同之外所作的搬迁补偿利益分配约定，是双方对自身权益的处分，合法有效，出资方据此作为被搬迁人与搬迁人签署的搬迁补偿协议亦为有效。

案例五：李长年、湖北红光科技集团有限公司确认合同效力纠纷，（2016）鄂0105民初3794号，武汉市汉阳区人民法院；（2017）鄂01民终4746号，武汉市中级人民法院

1. 案情简介

1997年4月18日，李长年（土地方）与张益清（出资方）签订《协议书》一份，约定由李长年提供取得土地使用权证的宅基地，张益清出资双方合作建房，房屋建成后，双方各占50%产权。2011年，李长年与张益清签署《具结书》，该《具结书》打印部分载明：“兹有五里墩庙下湾居民李长年，居住地址为庙下湾106号，位于武汉五里墩村城中村及集体土地使用证拆迁项目范围内。本人自愿与拆迁公司达成拆迁补偿安置协议，如因房屋产权、财产分割以及经济纠纷等问题产生的后果，本人愿意承担一切法律责任，与拆迁人毫无关系”。该《具结书》打印部分下方手写部分为“分割，李长年279.05平方米，张益清210平方米”。后李长年、张益清分别作为被搬迁人与搬迁人湖北红光科技公司分别就案涉房屋中279.05平方米（李长年）、210平方米（张益清）的面积签订拆迁安置补偿协议。武汉红光拆迁公司为湖北红光科技公司委托的拆迁实施单位。2016年10月，李长年起诉，请求确认湖北红光科技公司、武汉红光拆迁公司、张益清签订的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》无效。

2. 裁判理由

一审及二审法院认为，因诉争房屋系在农村集体所有制土地上建成，张益清非该集体经济组织成员，无权取得或变相取得宅基地使用权，故李长年与张益清签订的《协议书》中关于所建房屋所有权分配的约定不符合相关法律规定，该《协议书》无效。李长年与张益清于2011年签订的《具结书》系对所获拆迁利益分配的约定，是双方对自身权益的处分，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，应受法律保护，湖北红光科技公司作为搬迁人与张益清就《具结书》确定的案涉房屋中210平方米面积签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》并无不当，该安置补偿协议系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。

二、案例分析

从上述五个司法案例可以看出，在土地方与出资方合作建房的实践中，双方可能完全不涉及关于搬迁补偿权益分配的约定（案例一），也可能在签订的合作建房合同中对搬迁补偿权益作出分配约定（案例二、三、四），或者在合作建房合同之外另行签署协议对搬迁补偿权益进行分配（案例五）。针对不同情形，法院对于“集体土地合作建房合同的出资方是否享有建成房屋的搬迁补偿权益”这一问题的裁判观点也不一致，但其裁判思路比较一致，通常先对土地方与出资方签订的合作建房合同或者合作建房合同中的搬迁补偿权益分配条款（如有约定）进行效力认定，进而判断出资方是否享有建成房屋的搬迁补偿权益。

（一）关于合作建房合同或者合作建房合同中搬迁补偿权益分配条款的效力认定

关于合作建房合同或者合作建房合同中搬迁补偿权益分配条款的效力认定，不同法院的观点略有分歧：

1.  部分法院认定合作建房合同整体无效。主要理由为：合作建房合同属于转让农民集体土地使用权的无效民事行为，因此整体违反法律规定，应认定为无效（案例一、案例二【二审及再审】）。

2.  部分法院认定合作建房合同整体有效。主要理由为：（1）签订拆迁安置补偿合同后，案涉土地及房屋的权益已经转化为安置补偿房屋和各项补偿款等财产性权益，影响合作建房合同效力的事实已消灭（案例二【一审】）；（2）合作建房合同未违反法律、行政法规的强制性规定（案例四【一审】）。

3.  部分法院认定合作建房合同中关于房屋权属分配的约定无效，关于搬迁权益分配的约定合法有效。主要理由为：拆迁或征收后，集体土地上的房屋权利转化为纯粹的财产性权利，关于搬迁权益分配的约定属于双方对自身财产性权利的处分，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。（案例三、案例四【二审】、案例五）。

综上，集体土地合作建房合同并非当然整体无效，已有若干司法判例支持区分房屋所有权分配约定与搬迁补偿权益分配约定进行效力认定，认为搬迁补偿权益分配的约定单独具有法律效力。值得注意的是，案例二中法院虽认定合作建房合同整体无效，却又认为其中关于搬迁权益分配的约定系双方真实意思表示，可据此确定土地方基于合同无效应给予出资方补偿的标准。

（二）关于出资方是否享有建成房屋的搬迁补偿权益

对于出资方是否享有建成房屋的搬迁补偿权益，法院也存在不同观点：

1.  在认定合作建房合同整体无效的情况下，法院均认定出资方无权直接享有搬迁补偿权益。其中，部分法院认定出资方享有的是向土地方主张返还建房费及赔偿因合同无效所致损失的权利（案例一）；部分法院则基于双方对合同无效均有过错的考量，认定土地方应按约定比例将已获得的部分搬迁补偿权益支付给出资方（案例二【二审及再审】）。

2.  在认定合作建房合同整体有效的情况下，部分法院认定出资方无权直接享有搬迁补偿权益，但有权对土地方取得的拆迁安置补偿享有约定比例的权益（案例二【一审】）；部分法院则直接认定出资方基于合作建房合同的约定享有相应比例的搬迁补偿权益（案例四【一审】）；

3.  在认定合作建房合同中关于房屋所有权分配的约定无效，关于搬迁权益分配的约定合法有效的情况下，部分法院认定出资方因不享有建成房屋的所有权，故不能直接原始取得房屋的搬迁补偿权益，但基于搬迁补偿权益分配条款的有效性，出资方可获得回迁房屋的折价补偿（案例三）；部分法院则认定出资方享有搬迁补偿权益，出资方可按比例享有回迁房屋权益（案例四【二审】），但未进一步说明该回迁房屋权益具体如何实现（比如是否可直接将该部分回迁房屋登记在出资方名下）；部分法院则直接认定了出资方具有被搬迁人的地位，可直接与改造主体签订搬迁补偿安置协议，享有相应的搬迁补偿权益（案例五）。

上述案例的不同裁判结果，呈现出裁判者对于搬迁补偿权益性质认定的不同裁判思路。《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办〔2011〕442号，下称《审判纪要》）第三条第（二）款规定：“被搬迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是其被拆迁物物权的转化。”这一规定体现的原则为，搬迁补偿权益的基础来源于被搬迁房屋之物权，搬迁补偿权益的享有者应当为被搬迁房屋物权对应的所有权人。而出资方并非村民，对集体土地上合作建成的房屋不享有物权，仅依据其与土地方之间的合作建房约定享有债权。案例一至三的裁判思路与《审判纪要》前述规定体现的原则基本相符，即建成房屋的搬迁补偿权益与集体土地使用权人的特定身份相关联，出资方不具备搬迁补偿主体身份，不享有搬迁补偿权益。但《审判纪要》系于2011年出台，距今已近十年，而城市更新、三旧改造、征收等项目情况纷繁复杂，存在诸多历史遗留问题，牵涉甚多利益主体，市场的不断发展与变化也需要立法和司法适时予以回应，案例四和案例五正体现了一种不同的裁判倾向，即在坚持出资方无权取得合作建成房屋之物权的基础上，出于尊重历史事实和双方意思自治、自主处分权益的考虑，认可出资方虽非所有权人但可依据债权取得建成房屋的搬迁补偿权益。

三、风控建议

对出资方而言，虽然从维护其合法权益的角度出发，并不提倡出资方通过与土地方签订集体土地合作建房合同从而获得集体土地上合作建成房屋的权益。但如已签订合作建房合同或拟签订合作建房合同的，建议在合同中明确建成房屋搬迁补偿权益的分配规则（具体到货币补偿、回迁物业的分配等），甚至可与土地方以另行签订协议的形式明确房屋搬迁补偿权益的分配，从形式上区别于合作建房合同本体，提高搬迁补偿权益分配的约定被法院支持的可能性。

对土地方而言，当合作建成的房屋涉及城市更新或其他形式的拆迁改造时，建议综合考虑合作建房的背景、合作建房合同的约定、出资方的投入为房屋带来的增值和收益、合同无效双方均具有过错等因素，从尊重历史的角度与出资方友好协商房屋补偿权益分配的问题，并适度主张自身权益，避免因独享房屋的全部搬迁补偿利益而被出资方诉至法院，承担诉累；并且，土地方如已与改造主体签订搬迁补偿安置协议的，还可能因未妥善处理房屋的权属纠纷而被改造主体追究违约责任。

对改造主体而言，虽然出资方并非合作建成房屋的所有权人，但出资方并非绝对不享有搬迁补偿权益，从上述案例亦可知法院实际上会保护出资方基于出资合作建房行为所取得的相应财产权益，更有法院认可出资方作为被搬迁人直接就其享有权益部分与改造主体签订搬迁补偿安置协议。因此，建议结合项目实际情况、被搬迁房屋具体情况（被搬迁房屋是否已办理权属证书、权属证书登记在何方名下）、土地方及出资方各自的利益诉求（主张货币补偿或回迁物业补偿），合理制定权属确认方案以及搬迁补偿安置协议的签署模式。

【关联法条】

《中华人民共和国土地管理法》

第九条第二款 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第八十二条 擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办〔2011〕442号）

第三条第（二）款 被搬迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是其被拆迁物物权的转化。

注释：

[1] 2019年，广东省人民检察院认为本案“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明”，向广东省高级人民法院提起抗诉[案号：（2020）粤民抗43号]，广东省高级人民法院于2020年3月31日裁定指令珠海市中级人民法院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。2020年12月28日，广东省珠海市中级人民法院作出（2020）粤04民再18号民事裁定书，认定本案审理结果与韦丽仪、韦敏仪有法律上的利害关系，应追加韦丽仪、韦敏仪为第三人参加诉讼，故裁定撤销其（2018）粤04民终102号民事判决及珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4432号民事判决，发回珠海市香洲区人民法院重审。截至2021年12月13日，尚未从公开渠道查询到珠海市香洲区人民法院对于本案的重审结果。

04

租期超过二十年的土地/房屋租赁合同被确认无效后，搬迁补偿权益如何分配

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《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）[1]第七百零五条（已废止的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条）规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”司法实践中，大部分法院根据前述法律规定认为，合同租赁期限超过二十年的，超过部分无效，在二十年内的部分有效。[2]目前，我国土地及房屋租赁实践中存在着大量租赁期限超过二十年的土地或房屋长期租赁合同（以下简称“长期租赁合同”）。这类长期租赁合同的承租人在合同订立后取得租赁标的（土地或房屋）的长期使用权，且大多已根据自身实际使用需要在租赁土地上新建房屋或对租赁房屋进行了装修、改造等，以此形成了承租人对租赁土地或房屋长期、稳定的实际占有、控制及使用，并对于租赁土地或房屋的长期使用享有期待利益。因此，在城市更新、三旧改造、征收等实务中，长期租赁合同的承租人往往会主张其对租赁土地或房屋享有搬迁补偿权益。虽然承租人并非权属人[3]，但承租人所提出的搬迁补偿权益主张往往影响清租、拆迁的进度和成本。

原《城市房屋拆迁管理条例》（现已失效）规定，房屋承租人在城市房屋拆迁中有订立拆迁补偿安置协议、获得搬迁补助费、临时安置补助费等权利，但未明确承租人可享有的搬迁补偿权益份额或分配标准。该条例废止后，现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》未明确规定承租人在房屋拆迁时的地位以及依法应当取得何种补偿。而长期租赁合同的效力瑕疵，也会影响承租人权益的实现。笔者关注到，司法实践中，存在法院认可土地或房屋长期租赁合同的承租人享有搬迁补偿权益，并就承租人可享有的搬迁补偿权益份额作出裁判的案例。因此，本文拟从司法实践的角度，探究司法裁判者对于前述问题的考量因素，并总结分配规则，以期为实务提供借鉴与参考。

一、典型案例

（一）土地租赁合同的租赁期限超过二十年部分无效，但可参照合同约定的搬迁补偿权益分配方案确定地上建筑物拆迁补偿款分配比例。

案例一：广州市白云区人和镇汉塘村红星经济合作社与广州市白云区人和镇汉塘经济联合社、广州市白云区人和镇汉塘村南田经济合作社等土地租赁合同纠纷；（2017）粤0111民初849号；广东省广州市白云区人民法院

1. 案情简介

集体用地权属人广州市白云区人和镇汉塘村红星经济合作社（以下简称“红星合作社”，原告）与李桂强（被告之一）、李沛根于2005年10月1日签订《土地租赁合同》，合同甲方为红星合作社，乙方为李桂强、李沛根，约定甲方将案涉土地出租给乙方用于投资建设仓库、厂房等；租赁期限为30年；在合同期内，如遇国家征用该地，土地补偿款归甲方，建筑物补偿款按30年比例分配，已使用年限属于甲方，未使用年限属于乙方；搬迁补偿款全部归乙方，该土地所种植果树的补偿归乙方所有。上述土地租赁合同签订后，原告依约将土地交付被告使用；因未办妥报建手续，被告未在土地上投资建设仓库、厂房，土地仍保持原貌。

后因项目建设，需要征收案涉土地。广州市白云区人和镇汉塘经济联合社（以下简称“汉塘联社”）于2010年10月18日与李桂强签订《住宅房屋拆迁安置补偿表》，确定李桂强可取得的地上建筑物、构筑物和青苗补偿事宜。后原告起诉，请求法院判令汉塘联社将安置补偿款发放给原告，并支付利息。

2. 裁判理由

法院认为，虽然涉案土地租赁合同的租赁期间超过二十年部分无效，但仍可参照合同约定的30年租赁期间确定地上建筑物拆迁补偿款分配比例。按照李桂强与汉塘联社签订补偿表的时间作为实际使用年限，即为5年，因此拆迁补偿款应由原告取得其中的六分之一，由李桂强和李沛根取得其中的六分之五。

（二）长期租赁合同虽约定有搬迁补偿权益分配方案（即所有搬迁补偿权益归承租人享有），承租人仅能按有效租赁期限（二十年）占总租赁期限的比例获得相应的搬迁补偿。

案例二：北京雁栖物流有限公司与北京市怀柔区雁栖镇西栅子村村民委员会土地租赁合同纠纷；（2016）京03民终618号；北京市第三中级人民法院

1. 案情简介

2003年12月20日，北京市怀柔区雁栖镇西栅子村村民委员会（以下简称“西栅子村委会”）与北京雁栖物流有限公司（以下简称“雁栖物流公司”）签订《房屋土地租赁合同》，合同甲方为西栅子村委会，乙方为雁栖物流公司。合同约定甲方将案涉土地及地上物出租给乙方，租期40年，租金共计40万元，由乙方一次性交纳。租赁期内，如遇国家政策性和他人征用此土地，房屋及其他财产时，所给与的经济补偿全部归乙方自行处理，甲方不再享有。合同签订后，雁栖物流公司对水井、泵房进行了清理、维护，对原有建筑物进行了修缮、装修，并新建了一些建筑物。

2012年，案涉租赁标的被列入拆迁范围，西栅子村委会与雁栖物流公司于2012年4月24日签署授权委托书，西栅子村委会为委托人，雁栖物流公司为受托人，约定授权受托人办理拆迁过程中与该协议项下房屋及土地相关的全部拆迁补偿、补助事宜，委托人与受托人自行处理相关权益的分配事宜。雁栖物流公司代西栅子村委会与拆迁人就案涉租赁标的签订了国有土地补偿协议，协议约定西栅子村委会自行拆除地上物、交付土地后，取得土地补偿款及地上物补偿款，雁栖物流公司账户作为合同约定的收款账户。雁栖物流公司与拆迁人另行签有一份补偿合同，该合同约定的补偿款中包括给付雁栖物流公司的拆迁工作配合奖。西栅子村委会起诉，请求雁栖物流公司返还补偿款及拆迁配合奖。

2. 裁判理由

《土地房屋租赁合同》约定雁栖物流公司一次性交纳全部租金，取得四十年租期及租期内征收土地房屋的补偿款的利益，未约定合同解除及租金的退还；故从双方合同的意思表示来看，如遇征收土地，补偿款归雁栖物流公司，二十年租赁期限内未履行租期的租金也不需要退还。考虑到双方签订的合同合法有效期只有二十年，西栅子村委会只能取得合同约定租金的一半，雁栖物流公司就作为合同对价之一的土地及原有地上物的补偿款也不能全部享有，只能享有一半。因雁栖物流公司又加建了房屋，加建房屋与原房屋的补偿款现已不能区分，本院酌情确定雁栖物流公司应返还原房屋、树木、地下各种管道及其他设施补偿款的其中一半；因雁栖物流公司对水井及泵房进行了维护、清理、修缮，本院酌情确定雁栖物流公司返还水井补偿款26000元。

（三）长期租赁合同双方未对搬迁补偿权益分配达成协议，法院根据租赁合同约定及公平原则，按约定租赁期限分配拆迁补偿款，承租人已使用期间的补偿费归出租人所有，剩余期间的补偿费归承租人所有。

案例三：于怀琨与昆明市西山区官庄社区居民委员会租赁合同纠纷；（2014）西法民初字第3730号，昆明市西山区人民法院；（2015）昆民一终字第325号，云南省昆明市中级人民法院；（2015）昆民再终字第28号，云南省昆明市中级人民法院；（2018）云民抗6号，云南省高级人民法院；（2018）云民再44号，云南省高级人民法院

1. 案情简介

1993年5月15日，昆明市西山区官庄社区居民委员会（以下简称“官庄社区居委会”，一审原告、二审被上诉人、被申诉人）与于怀琨（一审被告、二审上诉人，已故）就联办某配件厂签订《协议书》约定：原告以土地作为投资，厂房及设备投资全部由被告负责，联办期限为50年，自1993年12月1日起至2043年11月30日止。双方在合同第六条、第八条约定，“六、本着来建去丢的原则，协议执行期内的各种不动产，期满时无偿归甲方（官庄社区居委会）所有；八、协议期内，乙方（于怀琨）如需将厂房转让他人，须征得甲方同意，其转让增值部分，甲方占30%”。

2011年5月18日，基于市政府旧城改造的要求，涉案土地及地上建筑物被纳入城中村改造工程，被告与案外人云南佳景房屋拆迁有限责任公司就地上建筑物的拆迁补偿签订了征地拆迁安置补偿协议，协议约定了房屋主体建筑物的补偿款。2013年3月15日，原告与区人民政府签订了国有土地使用权收购补偿协议，就涉案土地的收购补偿达成一致。2013年7月22日，被告将涉案土地上建筑物交与了相关拆迁部门，该地上建筑物被拆除。原告官庄社区居委会起诉，请求法院依法判令被告支付房屋拆迁补偿费。

本案共经过了一审、二审、再审以及检察院抗诉再审程序。

2. 裁判理由

法院认为，《协议书》名为联办，实为租赁，官庄社区居委会将土地出租给于怀琨使用，按年收取土地使用费。《协议书》第六条、第八条分别对租期届满后和租期内承租人转租盈利，出租人可以对地上建筑物、构筑物享有全部或部分财产权益作了约定，前述两个条款是合同对价条款的有机组成部分。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同双方未对租期内发生征地拆迁作出约定，故依法应按前述法律的规定，按合同有关条款，即合同第六条的约定，确定社区居委会应享有的份额。一审法院按双方约定的50年租赁期限平摊拆迁补偿款，被告已使用期间的补偿费归原告所有，未使用的剩余期间的补偿费归被告所有，符合公平合理确定各方权利义务的原则。

二、案例分析

从上述司法案例可以看出，即便长期租赁合同双方就搬迁补偿权益分配有所约定，法院并不一定完全根据双方协商一致的方案进行搬迁补偿权益分配。案例一中，权属人向承租人出租土地，由承租人投资建设房屋并使用。法院认为，涉案土地租赁合同由于约定的租赁期限超过二十年而部分无效，但未直接否定合同约定的搬迁补偿权益分配方案的效力，认为仍可参照合同约定的分配条款确定地上建筑物拆迁补偿款分配比例。而在案例二中，权属人向承租人出租土地及地上物，法院认定租赁合同约定的租赁期限超过二十年的部分无效，长期租赁合同虽约定有搬迁补偿权益分配方案（即所有搬迁补偿权益归承租人享有），但承租人仅能按有效期（二十年）占总租赁期限的比例获得相应的搬迁补偿。即案例二中，法院认定租赁期限超过二十年的部分无效后，酌情对当事人约定的搬迁补偿权益分配方案进行了调整。综合前述案例可以看出，就长期租赁合同中约定的搬迁补偿分配方案是否可作为权属人与承租人之间搬迁补偿权益分配的依据，法院的观点可分为两种：一种观点认为，长期租赁合同租赁期限超过二十年部分无效，租赁合同双方约定的搬迁补偿权益分配方案仍有参照作用；另一种观点认为，长期租赁合同的效力与搬迁补偿权益分配方案的效力是密不可分的，搬迁补偿权益分配方案并非承租人与权属人之间搬迁补偿权益分配的绝对依据，由于长期租赁合同租赁期限超过二十年部分无效，搬迁补偿权益分配方案也应当进行相应调整。

其次，长期租赁合同双方就搬迁补偿权益分配方案无约定的，法院认为可以对合同进行解释或适用公平原则，确定如何在权属人和承租人之间分配搬迁补偿权益。案例三中，法院适用《合同法》第六十一条[4]规定，结合合同约定以及公平原则，认为按约定租赁期限分配拆迁补偿款，承租人已使用期间的补偿费归出租人所有，未使用的剩余期间的补偿费归承租人所有。值得注意的是，尽管案涉合同超过二十年租赁期限的部分无效，但该案中的法院未限定承租人仅能享有二十年法定租赁期内对应的搬迁补偿权益。当然，该案事实亦具有个案特殊性，但该案法院的认定思路对于如何在无约定的情形下确定长期租赁合同双方的搬迁补偿权益分配仍具有一定参考价值。

笔者认为，关于租赁期限超过二十年的土地/房屋租赁合同，法院在承租人与权属人之间分配搬迁补偿权益时，除了考虑双方是否约定有分配方案外，还应结合长期租赁合同的租赁期限、合同订立背景、合同实际履行情况、租金给付情况，以及承租人是否装修、改造租赁标的，承租人是否新建地上建筑物、合同是否约定租期届满后新建建筑物所有权归属等因素进行衡量。

三、风控建议

对承租人与权属人而言，建议尽量避免采取直接或间接形式订立租赁期限超过二十年的长期租赁合同。已经订立了该类长期租赁合同的，由于搬迁补偿权益分配方案系法院在审理此类案件中的重要考虑因素，建议合同双方就租赁土地或房屋的搬迁补偿权益分配方案予以明确约定，并尽可能具体到搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补助费、拆迁工作配合奖励金、土地或建筑物的货币补偿款等等，并明确约定具体分配比例及计算方式，以避免由于无约定或约定不明而增加诉累，影响自身权益的实现。

对市场改造主体而言，由于租赁期限超过二十年的长期租赁合同部分无效导致承租人与权属人的合同权利义务处于不确定状态，其涉及的搬迁补偿权益如何分配的问题，也是城市更新、三旧改造、征收等工作中的一个难点。鉴于司法实践中存在肯定承租人有权取得搬迁补偿权益的观点，针对存在长期租赁情况的被搬迁房屋或土地，建议关注承租人与权属人之间就搬迁补偿权益分配是否存在约定，参考司法裁判案例使用的分配规则开展搬迁补偿工作。

【关联法条】

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第一百五十六条：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

注释：

[1] 《民法典》于2021年1月1日施行，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）及有关司法解释同日废止。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二十条，由《民法典》施行前的法律事实引起的纠纷或因民法典施行前履行合同发生争议的，适用《合同法》及《民法典》施行前有关司法解释的规定；法律事实持续至民法典施行后或因民法典施行后履行合同发生争议的，适用《民法典》的相关规定。。

[2] 也有部分法院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”《合同法》于1999年10月1日开始施行，对于1999年10月1日前的租赁期限不受20年最长期限限制，而1999年10月1日后的租赁期限不得超过20年。限于篇幅，本文未引用相关案例体现法院认定租期超过20年的合同效力的不同观点，本文的重点在于探究租期超过二十年的合同被认定无效后，搬迁补偿权益在出租人和承租人之间的分配问题。

[3] 为便于阅读，本文使用“权属人”一词指代国有土地使用权人、集体土地使用权人以及房屋所有权人，亦是土地/房屋租赁合同中的出租人。

[4] 该条对应现行《民法典》第五百一十条规定。