以案说法 | 城市更新合作纠纷案例分析合集

城市更新作为提升城镇低效用地利用的开发模式，一直以来吸引了众多市场主体关注。由于城市更新项目业态类型、政策适用复杂，且推进周期长，往往需要结合资金、资源、专业等多方力量进行，大量市场主体主要采用合作开发模式，通过与土地原权利主体、合作方、资金方、资源方等合作开展城市更新。

城市更新政策性强，合作开发过程中涉及大量的行政审批事项，不确定因素较多，加之多元主体在项目推进过程进行利益博弈，使得城市更新合作开发纠纷呈现标的较大、法律关系复杂、纠纷原因多样的特点。特别是受到集体经济组织、市场主体青睐的村企合作改造模式，其所涉的集体土地利用、集体资产交易、民主决策等问题，法律适用问题通常较为复杂。

城市更新、土地整备利益统筹、城中村改造等作为新型的用地开发模式，主要由地方政府规章、规范性文件、政策进行规范。囿于相关法律制度尚不完善，人民法院解决城市更新合作开发纠纷过程中，对法律适用问题存在一定争议，也会出现裁判尺度不一致的情况。基于城市更新项目复杂性以及推进周期长的特点，在开展合作后，合作主体在较长周期履约过程内如何维护自身权利、保障项目顺利推进尤为重要。

伴随我国房地产市场进入新周期，城市更新政策、项目经济价值、市场主体资金状态、原权利主体合作意愿等产生变化。整体来说，城市更新合作开发纠纷案件数量呈现波动上升的趋势。本系列文章围绕常见城市更新合作纠纷类型，通过以案说法方式聚焦城市更新项目合作协议效力、合作协议解除、政策调整对协议履行的影响、业主方/合作方违约及责任承担等问题进行分析。

01

城市更新政策调整，是否可以解除合作协议

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城市更新项目一般需经历计划立项、规划研究、搬迁补偿、建筑物拆除、产权注销、用地审批等流程，项目开展周期往往较长，且城市更新多受地方性政策调控，政策涉及面广、变化多、区域差异化明显。城市更新项目推进过程，如城市更新政策发生调整，则可能影响合作各方之间的利益衡平关系、合作协议履行以及阻碍城市更新合作项目推进，合作各方亦可能因此产生争议。城市更新政策一旦调整，合作一方是否能因此主张解除合作协议？法院裁判时主要基于何种考量？本文拟从实务案例角度探究城市更新政策调整与合作协议解除的问题。

一、典型案例

（一）因政策调整导致参与城市更新的市场主体需具有相应房地产开发企业资质的，合作方应在合理期限内取得，如经催告，合作方在合理期限内仍未取得相应资质，当事人可以一方迟延履行主要债务，且经催告后在合理期限内仍未履行为由解除合同。

案例一：珠海市香洲区水瓮坑股份合作公司与珠海市鑫港湾房地产投资顾问有限公司合资合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书，（2017）粤0402民初8623号，珠海市香洲区人民法院

1.案情简介

2007年10月19日，珠海市香洲区水瓮坑股份合作公司（原告，以下简称“水翁坑公司”）与河南丰凯置业有限公司（以下简称“丰凯公司”）签订了《水翁坑村二期旧村改造合同书》及《水翁坑村二期旧村改造合同书补充协议》，就合作开发水翁坑村二期有关事项进行约定。2010年12月21日，丰凯公司、珠海市鑫港湾房地产投资顾问有限公司（被告，以下简称“鑫港湾公司”）、水翁坑公司签订了《协议书》，约定自协议签订之日起，丰凯公司不再参与水翁坑村二期的旧村改造工作，丰凯公司原有的权利、义务由鑫港湾公司承继；水翁坑公司同意该协议签订后，由鑫港湾公司承继丰凯公司在水翁坑村二期旧村改造工作的所有权利和义务，并作为水翁坑村二期旧村改造的实施单位等。

上述协议签订后，水翁坑村二期旧村改造项目因没有取得政府主管部门的批准，一直未正式启动。2015年8月13日，珠海市香洲区人民政府发布的新政策调整了城中旧村更新中作为前期合作对象的房地产开发企业的资质要求。2016年1月5日，水翁坑公司向鑫港湾公司发出《告知函》，告知其政策调整内容，要求尽快完善房地产开发二级资质等相应条件；2016年1月18日，鑫港湾公司回函表示会尽快完善房地产开发二级资质等相应条件。后经催告，鑫港湾公司仍未完成相应资质。2016年9月1日，水翁坑公司发函通知解除合同。

2.裁判理由

法院认为，案涉协议签订后，因项目没有取得政府主管部门的批准而未正式启动。珠海市香洲区人民政府于2015年8月13日发布《珠海市XXXX区城中旧村更新招标工作细则（试行）》，对城中旧村更新中房地产开发企业的资质出台了新的政策，原告将上述政策于2016年1月5日告知被告，被告回函表示会尽快完善相应的开发资质，故上述政策出台后，被告负有完善相应的房地产企业开发资质的义务。在被告未履行该义务后，原告于2016年6月4日再次发函催告，并于2016年9月1日发函通知被告终止合作开发案涉旧村改造项目，从2016年1月5日将政策变更告知被告到2016年9月1日通知解除合同，给予被告合理的履行期间，而被告未在该期间内履行完善相应的房地产企业资质的义务，原告通知解除合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项中有关当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同的规定。自该通知到达被告时，即2016年9月1日，双方的合资、合作开发房地产合同法律关系解除，原告请求确认双方在履行合资、合作开发房地产合同过程中签署的《水瓮坑村二期旧村改造合同书》《水瓮坑村二期旧村改造合同书补充协议》《委托拆除协议书》《委托拆除协议书补充协议》已经解除，事实和法律依据充分，法院予以支持。

（二）政策调整项目改造模式或限定改造主体选取规则，导致合作内容客观上无法履行，当事人可以不能实现合同目的请求解除合同。

案例二：惠州市源丰坚基实业有限公司、惠州市超达房地产开发有限公司与超达纸品厂合资、合作开发房地产合同纠纷一审案，（2018）粤13民初60号，广东省惠州市中级人民法院

1.案情简介

2013年2月28日，被告超达纸品厂（甲方）与原告一惠州源丰坚基实业有限公司（乙方，以下简称“源丰公司”）签订《合作开发协议书》，约定合作改造被告超达纸品厂享有土地使用权的某更新项目，原告负责成立具备房地产开发企业资质的项目公司，由项目公司与被告正式签订房地产合作开发协议书。2013年9月5日，超达纸品厂与源丰公司签订《<合作开发协议书>补充协议》，约定超达纸品厂成立项目公司，并以协议收购方式上报三旧办审批为唯一的改造实施主体。2013年10月28日，被告超达纸品厂设立了项目公司（即惠州超达房地产开发有限公司，原告二）。2017年6月7日，被告、原告二就案涉三旧改造项目作出《三旧改造项目实施方案》，该方案尚未获得有关部门审批。

后案涉三旧改造项目地块被纳入仲恺大道沿线城市更新单元。根据相关政策规定规定，仲恺大道沿线城市更新单元采取“单一主体、整体改造、公开选取”的改造方式，故案涉三旧改造项目不能审批通过。2017年12月，超达纸品厂通知源丰公司、惠州超达房地产开发有限公司解除案涉合同。源丰公司、惠州超达房地产开发有限公司诉请法院确认超达纸品厂解除案涉合同的通知无效，判令继续履行案涉合同。超达纸品厂提起反诉请求解除案涉合同。

2.裁判理由

关于2013年2月28日签订的《合作开发协议书》、2013年9月5日签订的《<合作开发协议书>补充协议》是否应解除、能否继续履行的问题，法院认为，因本案三旧改造项目地块已纳入仲恺大道沿线城市更新项目中的ZK33-01号片区城市更新单元中，而惠州仲恺高新区管理委员会办公室惠仲委办[2019]14号《仲恺大道沿线城市更新工作额实施意见》文件明确规定，项目更新以单一主体、整体改造的形式进行，故本案《合作开发协议书》《<合作开发协议书>补充协议》不能继续履行，应予解除。对于解除合同后相关问题，双方可协商解决，如协商无果，可另案提起诉讼。

（三）合同履行过程中，旧村改造政策发生变化，案涉项目的改造方式和改造方案均要按照新的政策规定办理，案涉项目改造方案未获得相关行政主管部门的批复，此种情况属于因旧村改造政策变化而致，并非各方当事人的责任，一方当事人基于此发出解除合同通知的行为不属于合同法定解除情形。

案例三：广州嘉泉房地产开发有限公司与广州市番禺区南村镇南村村民委员会、广州市番禺区南村镇南村村股份合作经济社合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书，（2017）粤01民初449号，广东省广州市中级人民法院

1.案情简介

2011年11月11日，广州市番禺区南村镇南村村民委员会（被告一，以下简称“南村村委会”）与长沙双瑞房地产开发有限公司（以下简称“长沙双瑞”）、广州市双粤投资咨询有限公司（以下简称“广州双粤”）签订了《广州市番禺区南村镇南村村旧村改造项目合作意向书》（以下简称《合作意向书》），约定由南村村委会与长沙双瑞、广州双粤共同开展南村项目的改造前期工作，长沙双瑞、广州双粤有权指定关联公司与南村村委会签订正式的改造合作合同。2011年11月1日，长沙双瑞向南村村委会支付了定金2000万元。

2014年6月30日，南村村委会（被告一）、广州市番禺区南村镇南村村股份合作经济社（被告二）与广州嘉泉房地产开发有限公司（原告）签订了《广州番禺区南村镇南村村旧村改造项目合作框架协议》（以下简称《合作框架协议》），各方形成合资、合作开发房地产关系。

2017年3月31日，两被告向原告发出《关于南村村旧村改造项目合同履行相关事宜的致函》，通知原告共同办理解除定金2000万元及利息的银行监管手续、收回定金，请原告在被告一领导班子换届完成后30日内与两被告就续签合作补充协议事宜进行洽谈。原告于4月5日向两被告发出《复函》，提出定金应维持银行共管的状态，尚不具备解除监管的条件，双方应继续推进旧村改造项目的工作。

2017年8月22日，两被告向原告发出《关于南村村旧村改造项目合同终止与退款等相关事宜的通知》，通知原告终止与其所签订的与南村村旧村改造项目相关的所有协议，并要求其在10日内腾退。原告于8月24日委托律师向两被告发出《律师函》，称双方签订的协议仍处于履行状态，双方未就合作进行洽谈、未签订补充协议前，被告无权单方解除合同，双方的《合作意向书》《合作框架协议》具备继续履行的事由。至此，原、被告双方产生纠纷，合同履行搁置下来，原告以两被告单方解除合同的行为已构成违约为由，提起诉讼，要求两被告承担违约责任。

2.裁判理由

对于原告与两被告之间的《合作意向书》《合作框架协议》是否已于2017年3月31日解除或者是否应判决解除的事宜，法院认为：审查两被告的两次发函，2017年3月31日的发函并未提出解除合同，而2017年8月22日提出解除合同，两被告主张其向原告发出解除合同通知属于法定解除的情形。对此，法院认为，原告在两被告两次发函后，分别进行了回复表示不同意解除合同、要求继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及已查明的事实，《合作框架协议》签订后，原告开始按照约定以及项目的进展进行前期投入、项目推进工作。因2015年12月11日广州市政府穗府办[2015]56号文第四条、第二十五条第（二）点的规定，村集体经济组织根据批复的项目实施方案通过市公共资源交易中心公开招标引进开发合作企业参与改造；以及2017年3月10日，广州市番禺区城市更新局向被告一发出番更新函[2017]119号复函，南村村位于南大干线南村镇段东片区成片更新项目范围内，该片区已纳入广州市2016年城市更新项目和资金计划，南村村的改造方案要按照《广州市城市更新办法》的要求，按程序上报，批复后方可实施。致使至2017年3月30日，南村村的改造方案未获得旧村改造工作的相关行政主管部门的批复。南村村的改造方案虽然未获得旧村改造工作的相关行政主管部门的批复，但这属于广州市旧村改造政策的变化而致，无证据证明为原告自身责任而致；两被告向原告发出解除合同通知后，原告回复不同意终止合同，要求继续履行。因此，两被告向原告发出的解除合同通知，不属于上述《合同法》规定的法定解除情形，双方合同能否解除需要人民法院进行审查确定。在原、被告双方未明确提出解除合同诉请的情况下，根据不告不理原则，本院对原、被告之间的《合作意向书》《合作框架协议》是否解除不予审查确定。原、被告之间《合作意向书》《合作框架协议》依然维持在现有的、尚未解除的状态下，合同是应继续履行、还是应解除，双方要么协商解决，要么一方向人民法院提出请求。

（四）在政策调整改造主体确定方式的情况下，如合作协议提前就此作出了变通约定的，法院通常认定该政策调整不构成直接导致合同不能履行或一方当事人合同目的不能实现的情况，且从保护交易稳定性的角度考量，法院不轻易直接判定合同解除。

案例四：江门市蓬江区白沙街紫莱股份合作经济联合社、广东胜坚集团有限公司合同纠纷民事二审民事判决书，（2019）粤07民终3436号，广东省江门市中级人民法院

1.案情简介

广东胜坚集团有限公司（以下简称“胜坚公司”）和江门市蓬江区白沙街紫莱股份合作经济联合社（以下简称“紫莱经联社”）签订了《紫莱、胜坚三旧改造项目合作开发合同》（以下简称《合作开发合同》），约定采取双方联合提供土地使用权，胜坚公司投入开发资金并全权负责项目开发经营活动的合作模式，对同属一个三旧改造片区的地块进行合作开发，并根据地块所处实际情况及改造需要，分为A项目、B项目和C项目。

2017年，江门市政府下发了江府[2017]19号文件，即《江门市市区“三旧”改造实施意见（试行）》，该意见第二条第（三）项规定，“三旧”改造中将旧厂房用地改造为商住混合用地或商品住宅用地的，国有土地使用权由当地政府依法收回，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式公开出让……该文件出台后，紫莱经联社认为合同中涉及的B项目地块作为村集体旧厂房用地，政府主管部门已不再受理B项目的土地过户、规划报建等手续，其开发已无法履行，故应对合同中涉及B项目地块合作开发的部分予以解除。经多次与胜坚公司就合同部分解除事宜协商未果后，紫莱经联社向胜坚公司发出《关于解除<紫莱、胜坚三旧改造项目合作开发合同>中B项目合作的通知》（以下简称《解除通知》），紫莱经联社在该通知中要求胜坚公司自通知发出之日起90日内与其协商并达成协议；若未能在上述期限内就解决方案达成一致的，则《合作开发合同》B项目在上述期限届满之日即终止履行。胜坚公司以《解除通知》不具有合同解除效力为由诉至法院。

2.裁判理由

本案中，紫莱经联社是以《合作开发合同》第五条“三旧改造政策变化”等为主要合同依据，以江府[2017]19号文的出台导致《合作开发合同》中涉及B项目地块部分的内容无法继续履行为由，向胜坚公司发出了《解除通知》。对于该通知能否产生解除《合作开发合同》中B项目合作效力的问题，法院认为：第一，《合作开发合同》对于“三旧改造政策变化”导致改造主体的确定方式变化作出了明确约定，如因政策变化导致紫莱经联社必须按照政府的程序选择改造主体的，胜坚公司在被确定为改造主体上有优先权和参与权。涉案旧厂房用地的改造主体有所变化，是双方在订立合同时预见的情形，且该情形并未立即导致合同不能履行或紫莱经联社获取固定合作收益的合同主要目的不能实现，不符合法律上关于“不可抗力”内涵的定义。如胜坚公司参与涉案B项目地块“招拍挂”且未能竞投成功，双方就合同解除事宜协商不成，届时紫莱经联社可再行使合同解除权。第二，合同约定合作期限暂定为八年，对于第三期B项目地块，由胜坚公司于2023年12月全部完成整个项目合作开发。紫莱经联社主张因江府[2017]19号文的出台导致合作开发合同无法继续履行，但由于该文件的有效期为3年（自2017年9月1日起施行），在《合作开发合同》有效期内合同能否继续履行尚处于未知状态，紫莱经联社在合同有效期内未与胜坚公司充分协商、未将政策因素影响减到最低程度的情况下即发出通知要求解除B项目的合作，实属不妥。第三，《合作开发合同》已进入实质性履行阶段，胜坚公司已投入大量的资金和人力，且A项目地块的开发建设已基本完成。如果此时单独解除B项目的合作，将会导致双方利益严重失衡，极有可能给胜坚公司造成难以估量的损失，可能使双方产生新的纠纷，这不符合合同法鼓励交易、维护交易秩序安全的立法价值取向以及公平、诚信原则。第四，虽然签订合同后出现政策变化的情况，但从保护交易的稳定性、鼓励合同顺利履行的角度考虑，且双方并未约定出现政策变化就必须立即中止相关项目的履行，双方应通过平等协商等合法途径积极解决纠纷。因此，综合考虑双方的合同约定以及合同利益，法院认为紫莱经联社既不享有《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除合同权，亦不享有第九十四条第（一）项规定的法定解除合同权，《解除通知》不具有解除合同的效力。

二、案例分析

经检索相关案例，就城市更新政策调整，当事人一方可否主张解除合作协议的问题，需考量政策调整对合作协议履行造成的影响，视具体情况而定，具体如下：

第一，在案例一中，虽然城市更新政策发生了变化，但案例中所述珠海市城中旧村更新（改造）政策仅就前期合作方的资质提出了更高的要求，该政策调整并未直接导致当事人之间的合作完全无法继续推进、合作协议无法继续履行。换言之，此类政策调整的程度没有达到完全破坏合同成立的基础和目的，未造成合作开发城市更新项目的客观履约障碍，当事人一方可通过履行一定的义务使之再次符合政策规定的资质要求，即该政策调整系当事人在一定程度上可以克服的。在该案例中，法院亦认为，新政策出台后，当事人一方负有完善相应的房地产企业开发资质的义务，但经另一方催告后在合理期限内，该当事人仍未履行的，另一方可以事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行为由解除各方之间的合作协议。需注意，此时合作协议的解除并非基于政策调整直接解除，而是一方当事人经催告后仍未履行相关义务情形下的解除。

第二，在案例二中，当事人签订合作协议后，因城市更新政策调整，案涉城市更新项目无法按照原合作协议的约定实施改造。即在政策条件发生根本性变化的情况下，合同履行基础完全丧失，当事人继续履行合同的请求，既存在政策障碍，又面临现实困难，案涉合作协议约定的内容客观上无法实际履行，基于此，法院认定案涉协议不能继续履行，应予解除。从法院在该案件中的裁判来看，法院系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条款来裁量的，但未明确说明属于合同法定解除的何种情形，笔者认为，该案例中的解除情形更偏向于因不可抗力导致合同目的无法实现，当事人可依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条解除合作开发协议。

第三，在合作协议未约定解除条件的情形下，从双方的履约情况来看，在不存在违约行为，仅因政策变化而主张解除合作协议的情况下，从案例三中法院判决来看，法院认定不满足法律规定的合同法定解除的情形，但未就此进行具体分析。从法院判决的描述窥探，在该案例中，法院倾向于认为城市更新政策调整后，案涉项目的改造方案需按照《广州市城市更新办法》要求的程序上报，并非完全不能克服的情况，不满足不可抗力致使合同目的不能实现的情况，因此协议一方向相对方发出解除通知不能达到合同解除的效果，合作各方之间的合作协议能否解除，仍需要法院进行审查确定。

第四，在案例四中，虽然江门市三旧改造新政策对改造主体的确定方式作出了调整，但该案例双方当事人在合作协议中提前就政策变化对合同的履行作出了变通约定，即变通为一方当事人在被确定为改造主体上有优先权和参与权。此种情况下，政策调整使得一方当事人能否成为改造主体存在不确定性，并不直接导致合同无法履行或一方当事人的合同主要目的不能实现，即不构成合同法定解除的情形；且结合合同履行情况、双方当事人的合同利益，直接判定合同解除将会导致双方利益严重失衡，可能使双方产生新的纠纷，有违鼓励交易、维护交易稳定性的价值取向，因此此种情况下法院不轻易直接判定合同解除

三、风控建议

在城市更新合作开发项目中，因城市更新项目周期普遍较长，且政策更迭频繁，为避免城市更新项目合作协议签订后，未来因政策变更而产生履约责任纠纷，减少诉累，建议如下：

在项目投资研判过程，应根据不同地区城市更新项目以及项目类型，作出全面研判，如从政策趋势、项目行政审批程序等方面，对项目进行全面尽调，降低投资风险。在交易谈判及交易文本拟定过程，建议综合城市更新政策趋势以及项目流程，设置项目推进时间进度以及相关事项的责任归属；且应设置未能归属合作双方原因以外因素导致项目受阻且一定期限内未能解决或协议履行不能的相关安排，避免合作长久陷入僵局，影响双方权益。

02

城市更新项目土地方违约，损害赔偿范围及风险防控措施

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一、案情简介

2007年1月1日，深圳市龙岗区城中村改造办公室《关于布吉街道金稻田片区改造项目确定改造单位相关问题的函》（深龙城改函（2007）176号）确定宝源公司为该项目首期约10万平方米改造范围的改造单位。2009年7月20日，宝源公司与布吉投资公司签订《拆迁补偿安置协议书》。2011年3月9日，宝源公司与案外人深圳市卓利达实业有限公司签订《拆迁安置补偿协议书》。

2011年9月25日，布吉投资公司召开股东大会，决定撤销与宝源公司签订的上述《拆迁安置补偿协议书》。2011年11月23日，宝源公司致函布吉投资公司，对撤销事宜提出异议，要求继续履行该协议。2011年12月7日，首期改造范围10万平方米内另一业主案外人布吉一村与布吉投资公司控股股东百合控股签订《合作协议》，约定布吉一村将其所有的首期改造范围内的房产与百合控股合作开发。

2012年3月23日，布吉投资公司认为宝源公司已丧失更新主体资格，向宝源公司书面发出《关于暂停履行安置协议书通知》。随后，布吉投资公司向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼。请求判令：1.解除布吉公司与宝源公司签订的《拆迁补偿安置协议书》；2.宝源公司赔偿布吉公司违约保证金人民币500万元。

二、裁判观点

关于违约问题。法院认为布吉投资公司的行为属于不当设置合同履行障碍，其无益案涉《拆迁补偿安置协议书》合同目的的实现。《拆迁补偿安置协议书》因无法满足城市更新政策单一主体的要求被认定为合同事实上不能履行而被判决终止履行，终止履行的原因与布吉投资公司存在关联，应当认定布吉投资公司违约。宝源公司积极履行合同义务，对合同被终止履行不存在过错。

关于赔偿问题。宝源公司向案外人银龙公司支付4500万元股权转让款虽与《拆迁补偿安置协议书》的履行存在一定关联，但对于宝源公司购买银龙公司股权是否为推进案涉项目开发而支出的必要且合理费用，宝源公司并没有提供充分证据证明，且宝源公司出资购买该股权后也获得了相应对价的股权，故不能认为该股权转让款为其损失。宝源公司履行案涉协议的目的是通过获得合法改造资格，以取得案涉土地的开发权利，并得到更大的经济利益。宝源公司为履行案涉协议而支出的相关费用并非其损失的全部。在该可得利益损失为双方在签约时所能预见的情况下，认定宝源公司直接损失的同时一并支持该公司主张的违约金，其总额并未超出直接损失与可得利益损失的范围。宝源公司提出的土地增值损失赔偿，系对合同可得利益损失的主张。此外案涉协议涉及房地产开发，而非纯粹的土地使用权转让，具有较大商业风险，认定土地增值部分的利益损失不具有确定性，对该土地增值损失不予支持。

三、典型案例

（一）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

案例一：深圳市布吉投资股份有限公司与深圳市宝源置地有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，广东省高级人民法院

1.裁判观点

法院认为，根据《拆迁安置补偿协议》，布吉公司应将原东光厂的房地产和附属设施于2012年10月31日移交给宝源公司开发。但布吉投资公司于2011年9月25日召开股东大会，决定撤销与宝源公司签署的上述协议，并登报公示。上述行为表明布吉投资公司在合同履行期间即以自己的实际行为表示不愿意继续履行合同。其次，布吉投资公司作为合同缔约方，其履约方式应该有利于合同目的的实现。本案百合控股与布吉投资公司有密切的关联关系，两公司的法定代表人相同，且百合控股系布吉投资公司的控股股东。2011年12月7日，百合控股和布吉一村签订合作协议，布吉一村将与涉案土地位于同一规划项目范围内约8600㎡土地交由百合控股开发，该事实导致布吉投资公司与宝源公司之间履行《拆迁安置补偿协议》发生争议。布吉投资公司以该事实为由主张不安抗辩权，有设置合同履行障碍之嫌。因此，布吉公司行使不安抗辩权不符合法律规定，无权单方解除合同，亦无权请求宝源公司赔偿违约保证金。

由于同一规划项目范围内约8600㎡房地产的业主布吉一村已经明确表示无论其与百合控股签订的合作协议有效或无效，其今后将拒绝与宝源公司签订改造协议，按前述深圳市的有关规定，宝源公司今后已不可能获得涉案项目的改造资格，《拆迁安置补偿协议》事实上已经不具备继续履行的条件，故法院判决终止履行该《拆迁安置补偿协议》。

（二）房屋拆迁安置补偿合同纠纷

案例二：深圳卓利达实业有限公司与深圳宝源置地有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，深圳市中级人民法院

1.裁判观点

本院认为，卓利达公司与宝源公司签订的《深圳市龙岗区布吉街道XXX旧改项目中片区拆迁安置补偿协议书》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。宝源公司不能证明在原定的改造期限届满后其更新主体资格得到了政府确认。且由于同一规划项目范围内的业主布吉一村已经明确表示今后将拒绝与宝源公司签订改造协议，宝源公司未能成为涉案城市更新单元的单一权利主体，今后不可能获得涉案项目的改造资格，故卓利达公司、宝源公司之间的协议已经不具备继续履行的条件。而卓利达公司关于解除合同的诉请中涵盖了终止履行合同的意思表示，原审判决终止履行合同并无不当，本院依法予以确认。

（三）确认合同无效纠纷案

案例三：深圳市宝源置地有限公司与深圳市布吉一村股份合作公司、深圳市百合控股集团有限公司确认合同无效纠纷，广东省高级人民法院

1.裁判观点

本院经审查认为，根据一、二审查明事实，2011年12月7日，布吉一村公司与百合控股公司签订了一份《合作协议》。宝源置地公司申请再审以布吉一村公司与百合控股公司签订《合作协议》系恶意串通，损害第三人合法利益，以合法形式掩盖非法目的等为由，主张该《合作协议》无效。但宝源置地公司未能提供证据证明其主张，原审法院未予采纳，符合法律规定。布吉一村公司的股东大会决议属于该公司的内部决议，原审认为不影响布吉一村公司作出的对外产生效力的协议，并告知该内部决议是否存在虚假签名，不属于本案的审查范围，相关当事人可另循法律途径解决，亦无不妥。宝源置地公司申请再审的理由依据不足，本院不予支持。

（四）合同纠纷

案例四：深圳宝源置地有限公司与深圳卓利达实业有限公司、深圳市百合控股集团有限公司合同纠纷深圳市中级人民法院

1.裁判观点

本院认为，本案为合同纠纷，合同当事人仅在违反约定或法定的合同义务即违约时方应承担赔偿等违约责任。卓利达公司于2014年起诉宝源公司要求解除合同时（即关联案例2），该案生效法律文书认定，因布吉一村公司已在2011年12月7日与百合控股签订合作协议，且其后明确表示拒绝与宝源公司签订改造协议，根据深圳市城市更新的有关规定，宝源公司已不可能获得涉案项目的更新实施主体资格，卓利达公司、宝源公司之间的协议已不具备继续履行的条件，而卓利达公司基于前述已发生的履行障碍事实，起诉请求人民法院裁判解除涉案协议，既已经生效判决确认可终止履行，其寻求司法裁判确认的行为也未逾越行使民事权利和诉讼权利的合理界限。虽然卓利达公司就同一更新项目在2014年8月15日另与世纪百合公司签订协议，但因布吉一村公司早前已明确表示拒绝与宝源公司签约，构成宝源公司继续该更新项目的障碍，针对此类情形，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项（注：现为《中华人民共和国民法典》第五百二十七条第一款第四项）已规定合同当事人在对方丧失或可能丧失履约能力时可行使不安抗辩权，当事人在己方负有先履行义务的情况下尚且可据此暂停履行义务，举重以明轻，在卓利达公司不存在未履行到期义务的情形下，其基于宝源公司出现履约障碍而另寻交易机会，参照前述立法价值取向判断，并无明显可归责之处，仅在其存在《中华人民共和国合同法》第一百零八条（注：现为《中华人民共和国民法典》第五百七十八条）所规定的预期违约行为时，方可认定其构成违约。

本案中，没有证据显示卓利达公司与本案其他被告之间在法定代表人、股东、实际控制人以及相互持股关系等方面存在联系，除宝源公司的单方陈述外，并无证据显示布吉一村公司拒绝与宝源公司签约，以及布吉投资公司违约停止履行与宝源公司之间的协议，系经由卓利达公司唆使、诱导或串通共谋后所为。

（五）侵权责任纠纷

案例五：深圳宝源置地有限公司与深圳市百合控股集团有限公司、深圳市世纪百合房地产开发有限公司侵权责任纠纷，广东省高级人民法院

1.裁判观点

关于本案是否构成重复起诉的问题。本院认为，《合同法》第一百二十二条（注：现为《中华人民共和国民法典》第一百八十六条）规定受害人在发生责任竞合时有权选择违约之诉或者侵权之诉予以救济，其目的是通过赋予受害人多项请求权来强化对其人身、财产权益的保护。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第三十条规定受害人在发生责任竞合时，有权在诉讼中变更请求权基础。无论是《合同法》第一百二十二条还是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第三十条规定，均未限制当事人基于不同请求权就同一事实分别起诉的权利。本案侵权之诉与前案违约之诉的基础法律关系不同，因此诉讼标的不同，且本案和前案当事人亦不相同，不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的法定条件。

关于百合控股、世纪百合公司、布吉投资公司的行为是否构成侵权的问题。本院认为，虽然民事主体的合法权益属侵权责任法的保护范围，但对侵害债权行为的过错认定，不应简单以行为人是否明知债权存在作为判断依据。因为，自由竞争乃是法律所容许的经济上的重要原则，即使行为人明知他人债权存在，仍可基于市场自由竞争以及债权人平等原则依法取得相同内容之债权，纵使在后债权可能影响在先债权实现，亦不具备法律上的可责难性，否则将会严重影响社会交易活动和正常的竞争秩序。本案中，虽然宝源置地公司早于2007年即被当地行政主管部门确定为案涉金稻田项目的改造单位，并与布吉投资公司等部分权利主体在先签订了拆迁补偿安置协议，但宝源置地公司并未在规定的5年期限内完成拆迁改造工作。之后随着《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》颁布施行，现行法律允许任一市场主体参与到城市更新项目实施主体的申请竞争中，项目内各权利主体亦有权根据自身利益考量选择签约主体，宝源置地公司并不因与部分权利主体的在先签约行为，获得对项目内其他权利主体的优先缔约权。包括百合控股公司、世纪百合公司在内的其他市场主体仍可基于意思自治与项目内其他权利主体签订拆迁安置补偿协议，自由参与该项目更新实施主体的申请竞争，其缔约行为不具有违法性，即使该行为可能影响宝源置地公司在先合同债权的实现，亦不应认定签约主体存在主观过错。

四、主体关联关系图

五、律师点评

本案经广东省高级人民法院一审，最高人民法院终审判决，是一个非常典型且具有较强指导意义的土地方违约城市更新案例，且由此牵扯出了一系列的合同纠纷、侵权纠纷，集中反映了城市更新项目实施过程中对于土地方违约情形处理的裁判趋势。

（一）关于改造主体确认的政策变化

2004年10月22日，深圳市政府颁布《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》（ 深府[2004]177号），深圳市城中村（旧村）改造的规划、建设、管理工作适用该规定。2009年10月22日，深圳市政府颁布《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号），规定由符合该办法的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）进行城市更新。

就改造主体确认而言，这两者最主要的区别在于城中村改造政策中关于改造主体的确认并没有形成单一主体这一要求，而是根据深圳市或者各区的综合评价标准以相应程序进行评价后确定改造主体，由改造主体开展拆迁安置工作。在城中村改造政策中，改造主体通常即为项目的开发主体。在城市更新政策中，项目的参与主体分为申报主体和实施主体，申报主体负责前期的更新意愿征集、计划申报等工作，但并不必然成为项目实施主体，或者说项目申报主体与项目实施主体是各自独立的：申报主体的确定是基于权利主体的身份或权利主体的委托，实施主体是基于权益的转移（即通过搬迁补偿安置等方式移转权益形成单一主体，基于单一主体的身份申请确认实施主体）。

（二）土地方违约情况下土地方是否有权主张解除合同

在土地方违约的情况下，土地方与市场主体之间就已签订合同的处理会出现巨大的争议，通常体现为：土地方主张合同无效或要求解除合同，市场主体要求合同继续履行。

就继续履行而言，城市更新项目在实施主体确认之前存在诸多的不确定性：一方面，城市更新项目涉及的行政审批、各方配合行政审批事项较多；另一方面，项目其他未签约主体拒绝签约导致无法形成单一主体，也将直接导致合同无法继续履行。因此，在土地方根本违约拒不配合时，考虑到合同继续履行的履行障碍，司法裁判通常不会支持市场主体关于继续履行合同的主张。

关于合同解除权，根据《合同法》（注：已废止，《中华人民共和国民法典》沿袭相关规定）的规定，合同一方行使解除权需基于法定或者约定的合同解除条件。本案布吉投资公司就是通过行使不安抗辩权的方式，主张解除合同，因其存在设置合同障碍的嫌疑，法院认定其不安抗辩权不成立。同理，卓利达公司诉请解除合同案，同样因不满足法定或者约定的合同解除条件，法院认定卓利达公司不具备单方解除权。因此，从司法裁判来看，法院并不会因为合同确实无法履行而认可违约方的合同解除请求，而是根据合同约定和法律规定判断是否存在约定解除或法定解除的情形。

本案中，二审法院认为宝源公司不存在违约事实，并认定布吉投资公司存在设置合同障碍的嫌疑，认定布吉投资公司不具有单方解除合同的权利，但是根据查明事实即布吉一村于宝源公司诉百合控股、布吉一村确认合同无效纠纷案中明确表明今后将拒绝与宝源公司签订改造协议，按深圳市城市更新政策关于实施主体确认的规定，认为该事实导致宝源公司无法形成单一主体，今后已不可能获得涉案项目的改造资格，布吉投资公司与宝源公司之间的《拆迁安置补偿协议》事实上已经不具备继续履行的条件，从而技术性地判决终止履行。

（三）损害赔偿范围裁判规则

1.关于实际损失的裁判规则

城市更新项目前期投入较大，侧重摸底沟通，需要投入大量的人力及财力成本。比如，需要聘请第三方进行测绘、评估、勘察、设计等，由此必然产生相应的设计费用、测绘费用、评估费用、勘察费用等；因实施拆除搬迁等安置工作，还需要支付拆除工程费、前期策划费、过渡费等因项目开发进度而实际支出的必要成本与费用；还需支付因土地方一方违约而导致的市场主体须向其他土地方赔偿的违约金及损害赔偿等；同时还包括项目前期的融资成本、宣传成本，以及后续开发、建设、行政、营销成本、税费等。

根据本案及关联案例、其他相关判例的裁判规则，实际损失的赔偿主要在于举证，市场主体前期实际支出的费用若能提供相应的合同、支付凭证、收据、发票的，一般都予以支持，但是对于一些仅有合同或者其他没有花费凭证的支出，比如沟通协调的费用，法院一般不予支持。

因土地权利人及房屋所有权人往往存在将土地、房屋承包、出租等商业行为，基于相关法律法规对于租赁、承包期限的规定，有的时间约定过长，这时候市场主体往往会采取一些比较特殊的方式比如股权收购的方式，以达到拆迁补偿安置的目的。当市场主体拟采取此等方式时，因收购款项与项目开发之间的直接关联性可能较弱，收购款项可能无法认定为土地方违约造成的直接损失，如本案中宝源公司向银龙公司支付4500万元股权转让款。因此，市场主体在进行此类资产收购操作时，建议慎重考虑交易模式，由专业人士对相关法律风险进行充分论证和防控措施设置。

2.关于可得利益损失的裁判规则

（1）举证责任分配

守约方应当就其遭受的交易成本和可得利益损失总额承担举证责任。违约方一般应当承担守约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、守约方因违约而获得利益以及守约方亦有过失的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由守约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。但是，对于守约方而言，诉讼中对可预见性的举证相当重要，直接影响可得利益损失数额的认定，本案中宝源公司即以鉴定的方式提供，但是法院未予支持。

（2）城市更新项目中可得利益损失主张难点

城市更新项目涉及的审批事项繁多，从更新意愿征集到项目完成，所涉及的参与方众多，且需要各方密切配合、工作有效衔接才能顺利推动项目并且最终取得成功。最高人民法院在判例中认为“房地产开发项目尚未竣工，也未销售完毕的，存在着未来市场销售价格和销售情况不能确定等客观因素，将来既可能产生利润，也可能会造成亏损，故要求以可能产生的利润作为认定损失的依据并据此确定违约责任，没有法律依据”[1]，对于城市更新项目也是如此，实施主体的确认只是一个阶段性的成果，其之后的开发、建设面临着许多不确定性，甚至其中一个环节的脱轨，都将面临着项目的损失和停滞不前，经营风险不可控，其可得利益损失存在不确定性。

城市更新项目中，在土地方违约的情况下市场主体主张可得利益损失的核心难点在于损失的可预见性通常存在认定困难。本案中，宝源公司以土地增值损失的形式提出了可得利益损失主张，但城市更新项目在完成建筑物拆除、权益注销并签订土地出让合同前市场主体对项目用地并不存在实际的使用权，因此，法律上而言，土地增值的概念缺乏事实依据。本案中，法院最终并未支持宝源公司的主张。

（三）如何有效预防土地方违约风险

1.明确约定双方权利义务，付款与项目权益尽量相对应

无论是通过搬迁补偿安置的方式锁定项目主要权益（如权利主体单一或较少的项目），还是通过合作协议、股权收购等方式收购城市更新项目或与权利主体进行城市更新项目合作，均建议在合同中明确约定双方的权利义务。如前所述，合同解除需要有明确的合同依据或法定情形，实践中，违约方为了达到解除合同的目的，通常会出现倒打一耙的情况——即主张对方存在违约行为，进而要求解除合同。明确约定双方权利义务既是为了在对方违约时能够清晰的提出主张，也是为了避免违约方通过模糊的合同约定来主张守约方存在违约情形而主张合同解除。

城市更新是一个权益不断沉淀的过程，随着项目进程的不断推进，项目价值不断提升，参与项目的市场主体获得的权益也不断增加。在城市更新的不同阶段，项目权益的体现形式和载体也存在差异。因此，为了有效控制项目风险，市场主体在进行款项支付时一定要慎重设计交易结构，并且，款项的支付节点应当尽量与权益获取节点相对应。大的权益获取节点包括项目列入计划、专项规划审批通过、城中村项目完成集体资产交易后与村集体签订合作协议、拆赔签约率达到特定比例、实施主体确认等。

2.慎重考虑违约金的设置，适当提高违约金的数额

如上所述，损害赔偿的范围包括实际损失和可得利益损失，由守约方就其遭受的可得利益损失总额及必要的成本费用承担举证责任。若双方约定了违约金，则一般能获得法院支持，在一方主张过高或者过低时，由主张过高或过低方承担举证责任。通过横向比较，发生纠纷时，约定违约金的情况下，守约方的举证责任更为容易些，降低了举证成本。基于城市更新过程的复杂性，市场主体在约定违约金时应当审慎，在确定违约金前应对项目价值进行充分的论证分析，根据不同的情形，恰当约定违约金数额。

3.明确约定可得利益损失的计算标准及依据

城市更新项目在取得土地使用权前的很长一段时间内项目的价值均较难量化。对于守约方而言，举证证明存在可得利益的重点在于预期利润的确定性及计算依据。因此，为降低发生纠纷时的举证难度，可事先约定可得利益损失的计算标准及依据。

4.为了避免土地方违约、恶意引进第三方的情况出现，开发商可以提前在同一规划项目范围内实际控制部分处于重要位置的房地产

根据深圳市关于实施主体确认的规定，申请城市更新的实施主体需先在更新单元范围内形成单一主体。在更新单元范围内存在多个权利主体，且市场主体若本身并非项目范围内的权利主体的情况下，建议市场主体先通过购买或者其他方式实际控制更新单元内部分土地或房产，增加制约土地方、其关联方或者其他投资者的砝码，使土地方及其关联公司、其他投资者望而却步，不敢轻易介入。

注释

[1] （2017）最高法民终736号 绵阳兆源房地产开发有限公司、石嘴山市登峰房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书。

03

开发商能否以客观上无法成为单一权利主体为由主张解除合作协议

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通过权益收购、搬迁补偿等方式将多个利益主体归于单一主体，是城市更新项目能否最终实施的关键。在拆除重建类城市更新项目中，市场主体往往在项目前期与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议，约定就项目范围内原农村集体经济组织继受单位所有土地进行合作开发以及项目开发建设成本、物业及利润分配等内容，以期通过签订合同的形式固定项目未来的开发权益。但在城市更新中，市场主体可能因为被搬迁人不满意补偿标准、存在个别“钉子户”、相关主体恶意串通阻止单一主体形成等各种客观原因，无法成为单一权利主体。若城市更新范围内有任何明确表示不愿意权益归一的权利人，大至村集体经济组织，小至单个权利人，均可能导致项目无法通过行政审批，无法实现城市更新的合同目的。如市场主体无法完成规定比例搬迁补偿协议签约，成为项目范围内单一权利主体，将导致城市更新项目无法推进。

一、典型案例

（一）市场主体客观上无法完成100%搬迁补偿协议签约成为单一权利主体，导致合作开发合同目的已经不可能实现，当事人可依法主张解除合同。

案例一：深圳市中孚泰文化建筑建设股份有限公司、深圳市中孚泰文化集团有限公司与深圳市横岗保安股份合作公司水浸围分公司合同纠纷，（2017）粤0307民初15644号，深圳市龙岗区人民法院；（2018）粤03民终12915号，深圳市中级人民法院。

1.案情简介

2008年8月28日，被上诉人、一审原告深圳市横岗保安股份合作公司水浸围分公司（以下简称“水浸围分公司”）与上诉人、一审被告深圳市中孚泰文化建筑建设股份有限公司（以下简称“中孚泰建筑公司”）签订合作开发协议，约定合作开发水浸围村范围内的拆除重建类城市更新项目，中孚泰建筑公司负责相关实施工作及承担相关费用。协议签订后，中孚泰建筑公司进行了提交项目计划立项申请、改造意愿征集、编制专项规划等工作，并与水浸围村范围内约110户中的37户业主签订了拆迁安置补偿协议。

深圳市横岗保安社区股份合作公司新坡塘分公司（以下简称“新坡塘分公司”）、水浸围分公司的改造范围属于同一个更新单元且均横跨两期实施，每一期均包含新坡塘村、水浸围村的公共设施和配套建设，存在地块上的交叉。2010年，新坡塘片区及新园路石化塑胶城更新单元纳入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划后，2014年，新坡塘分公司与中孚泰建筑公司的合作协议经（2013）深龙法民三初字第914号、（2014）深中法房终字第1384号民事判决予以解除。2014年10月，水浸围分公司向中孚泰建筑公司发函表示解除双方签订的合作开发协议。后水浸围分公司向法院提起诉讼，诉请解除合作开发协议并要求中孚泰建筑公司支付经济损失。

2.裁判理由

一审法院认为，双方签订案涉协议的目的在于合作开发水浸围村范围内的拆除重建类城市更新项目，因此，中孚泰建筑公司成为案涉城市更新项目的实施主体是案涉协议能够继续履行的前提条件。根据《深圳市城市更新办法》第三十二条、《深圳市城市更新办法实施细则》第四十六条第一款、《深圳市龙岗区城市更新实施办法》第二十九条、《龙岗区城市更新拆除重建类项目改造实施主体确认工作程序（试行）（深龙城更〔2013〕10号）》（已失效）第四条之规定，中孚泰建筑公司要确认成为案涉城市更新项目的实施主体，前提条件是要成为案涉项目的单一权利主体，包括与案涉项目范围内的全部业主签订物业收购补偿安置协议、房屋和其他地上附着物已清拆完毕。但自2008年《合作开发协议书》签订至今，中孚泰建筑公司仅与少量业主达成了拆迁补偿协议，多数业主并未同意其拆迁补偿方案。2017年3月2日，水浸围分公司组织召开的股东大会，参会股东均明确表示同意解除与中孚泰建筑公司签订的合作协议，表明该公司股东不愿继续履行《合作开发协议书》。至此，中孚泰建筑公司已不可能通过与全部业主达成拆迁补偿协议的方式形成单一权利主体，该协议已无法继续履行。再次，新坡塘分公司、水浸围分公司的改造范围属于同一个更新单元且均横跨两期实施，每一期又包含新坡塘村、水浸围村的公共设施和配套建设，存在地块上的交叉，不宜由不同主体进行项目改造。由于中孚泰建筑公司与新坡塘分公司的合作协议已经解除，中孚泰建筑公司无法成为涉案改造项目的单一实施主体。在中孚泰建筑公司未能成为涉案项目单一权利及实施主体的情况下，水浸围分公司与中孚泰建筑公司已无法继续履行《合作开发协议书》，也不具备继续履行的客观条件，双方签订《合作开发协议书》的目的也已无法实现，故水浸围分公司与中孚泰建筑公司的合作协议也应一并解除。

二审法院认为，首先，中孚泰建筑公司仅与少量业主达成了拆迁补偿协议，多数业主并未同意其拆迁补偿方案，且水浸围分公司组织召开的全体股东大会，形成解除与中孚泰建筑公司的合作关系的决议，表明该公司股东不愿继续履行《合作开发协议书》。其次，中孚泰集团已同意与部分业主解除拆迁补偿协议，其亦以实际行动表明不再继续履行案涉协议。再次，新坡塘分公司、水浸围分公司的改造范围属于同一个更新单元且均横跨两期实施，每一期又包含新坡塘村、水浸围村的公共设施和配套建设，存在地块上的交叉，不宜由不同主体进行项目改造。而新坡塘分公司与中孚泰建筑公司的合作协议已经解除，故水浸围分公司与中孚泰建筑公司的合作协议也应一并解除。

（二）即使市场主体无违约行为，但因无法成为项目单一权利主体陷入合同僵局，改造合作协议应当解除。

案例二：深圳市长岭股份合作公司与深圳市鹏顺实业有限公司、深圳市东方欣悦实业有限公司、深圳市兰亭投资集团有限公司合作开发房地产合同纠纷，（2017）粤0303民初12314号，深圳市罗湖区人民法院；（2018）粤03民终8917号，深圳市中级人民法院；（2018）粤0303民初22728号，深圳市罗湖区人民法院；（2019）粤03民终33715号，深圳市中级人民法院。

1.案情简介

2001年6月18日，深圳市长岭股份合作公司（以下简称“长岭股份公司”）与深圳市鹏顺实业有限公司（以下简称“鹏顺公司”）签订《“长岭花园”合作建房合同书》《“长岭花园”合作建房补充协议书》，约定就长岭花园项目进行合作开发，长岭股份公司负责空置、提供合作项目用地红线范围内物业及场地并办理有关手续，鹏顺公司负责提供资金、设立项目公司、办理房产销售工作和房产证、进行工程建设等，双方按比例分配项目建成后的房产。

2001年9月27日，因鹏顺公司不具备房地产开发经营资质，后增加具有资质的深圳市东方欣悦实业有限公司（以下简称“东方欣悦公司”）作为签署方，与长岭股份公司、鹏顺公司重新签订《“长岭花园”合作建房合同书》，但东方欣悦公司不参与长岭花园任何开发、利润分配事项。合同签订后，鹏顺公司多次向长岭股份公司发出《拆迁通知》，但长岭股份公司未在约定期限内完成原有物业拆迁，截至一审开庭之日止，尚有10%左右的被搬迁人未签订拆迁赔偿协议。长岭股份公司于2011年10月15日公告告知鹏顺公司：双方签订的合作建房合同书及补充协议均已无法实现，且不具备履行的可能。

2013年10月11日，长岭股份公司与深圳市兰亭投资集团有限公司（以下简称“兰亭公司”）就长岭股份公司与鹏顺公司于2001年6月18日签订的《“长岭花园”合作建房合同书》《“长岭花园”合作建房补充协议》以及长岭股份公司与鹏顺公司、东方欣悦公司于2001年6月18日签订的《“长岭花园”合作建房合同书》（以下合称“案涉合同”）约定范围之外的更新单元内其他用地签订《深圳市长岭村合作改造合同书》，约定确认兰亭公司为案涉旧改项目的合作改造单位等。

2016年，案涉争议地块（即长岭村内S1地块）以及长岭村内的S3地块均被列入《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第八批计划》（草案）公示的罗湖区莲塘街道长岭村城市更新单元拟拆除重建范围内。长岭股份公司向一审法院起诉请求解除案涉合同。

2.  裁判理由

重审一审法院认为，案涉合同均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉案的地块的地面建筑并未开展拆除安置工作，按照该已批项目计划，根据现行城市更新法规，该更新单元范围内用地必须整村规划、统一开发安置，涉案地块不再具备依据涉案的合作建房合同及补充协议单独开发的条件。长岭股份公司不同意与鹏顺公司就除案涉地块之外的土地签订城市更新改造协议，鹏顺公司无法成为长岭村项目城市更新单元的单一权利主体，不可能获得长岭村项目的改造资格。故案涉合同已经不具备继续履行的条件，且该合同对原长岭村的城市更新势必造成影响，从有利于社会经济发展和衡平双方当事人利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管案涉合同合法有效，且鹏顺公司在履行合同过程中没有违约行为，案涉合同也应当解除。由于鹏顺公司没有过错，在合同解除后，其因合作建房合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，鹏顺公司有权要求长岭股份公司承担相应的赔偿责任。

重审二审法院认为，由于鹏顺公司、东方欣悦公司并无违约情形，而长岭公司经鹏顺公司多次催告后，仍未按期履行清空合作地块上地面建筑物的合同义务，则构成违约，不享有法定解除权。鉴于涉案合作建房合同与该区域城市更新方式均是采用拆除重建模式，如继续按原合作建房约定履行，仅在城市更新单元内作小范围开发建设，则极有可能与现有城市更新规划相抵触，即使长岭公司其后能够完成地上建筑物的清理，涉案合同的进一步履行也将面临建设规划获批的重大障碍，导致开发建设不能合法进行。并且，长岭股份公司已就案涉合同约定范围之外的更新单元内其他用地另与兰亭公司签订改造协议，在案涉合同约定的地块面积仍小于城市更新立项最低面积要求的情况下，案涉合同亦难以通过城市更新方式继续履行，存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项所规定的“法律上或事实上不能履行”的履行障碍。由于（1）无证据显示长岭股份公司系出于另谋与他人合作的投机恶意导致终止履行；（2）深圳市对于拆除重建类旧城改造已改采城市更新模式进行，涉案合同的继续履行存在法律和事实上的障碍；（3）如鹏顺公司在合同履行障碍难以排除的情况下，仍然坚持主张继续履行合同，与诚信原则不符，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第48条针对合同僵局所提出的法律适用指引，应允许违约方长岭股份公司起诉解除合同。

（三）原农村集体经济组织继受单位违约，导致市场主体无法完成100%搬迁补偿协议签约成为单一权利主体的，可终止履行改造合作协议。

案例三：深圳宝源置地有限公司、深圳市布吉投资股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，（2012）深龙法民三初字第1739号，深圳市龙岗区人民法院；（2012）深中法房终字第2798号，深圳市中级人民法院；（2015）粤高法民一申字第478号，广东省高级人民法院。

1.案情简介

2009年7月20日，深圳宝源置地有限公司（以下简称“宝源公司”）与深圳市布吉投资股份有限公司（以下简称“布吉投资公司”）签订《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》，约定布吉投资公司于2012年10月31日向宝源公司移交改造范围内的房地产及附属设施，按一定比例分成物业的方式进行补偿。协议签订后，宝源公司开展项目前期工作，并与项目范围内多个权利人进行了拆迁协议签约。2011年3月30日，深圳市规划和国土资源委员会通过布吉金稻田片区更新单元规划。

2011年12月7日，布吉一村与百合控股公司就部分位于金稻田片区城市更新单元第三期项目范围内的布吉一村所有建设用地合作开发事宜签订《合作协议》。布吉投资公司在《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》约定的移交期限来临前，于2011年9月25日召开临时股东大会，决议授权其全资子公司自行进行旧改项目工作；并于2012年3月22日向宝源公司发出《关于暂停履行<布吉金稻田片区旧改项目工程罗岗路70号原东光厂物业拆迁补偿安置协议书>通知书》，载明：同属改造项目范围内的另一业主（布吉一村）已与其他公司签署协议，约定该业主将其拥有的建设用地，提供给其他公司改造开发，宝源公司已无法与项目范围内的所有业主签署拆迁安置补偿协议，无法通过政府取得项目改造的主体资格。

2012年4月，布吉投资公司向深圳市龙岗区人民法院起诉，请求判令解除与宝源公司签订的《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》，并要求宝源公司赔偿违约保证金500万元。

2.裁判理由

一审法院认为，双方当事人于2009年7月20日签订的《拆迁安置补偿协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，双方应当严格按协议书约定的内容履行各自的义务；宝源公司已按《拆迁安置补偿协议书》约定履行了合同义务，但布吉投资公司在宝源公司没有违反合同任一条款约定的情况下请求解除《拆迁安置补偿协议书》及赔偿违约保证金人民币500万元，不符合合同约定解除条件，也不符合法律规定解除的条件，依法予以驳回。

二审及再审法院认为，双方当事人签订的《拆迁安置补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。布吉投资公司行使不安抗辩权不符合法律规定，有设置合同履行障碍之嫌，无权单方解除合同，亦无权请求宝源公司赔偿违约保证金，但由于宝源公司未能成为案涉城市更新单元的单一权利主体，今后已不可能获得案涉项目的改造资格，案涉《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》事实上已经不具备继续履行的条件，故结合布吉投资公司提出的诉讼请求，判决终止履行案涉《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》，并驳回布吉投资公司要求宝源公司赔偿损失的诉讼请求。

（四）市场主体存在违约行为且无法成为单一权利主体，原农村集体经济组织继受单位有权解除合作开发协议。

案例四：深圳市中祥泰房地产开发有限公司与深圳市坪山望牛岗股份合作公司合同纠纷，（2018）粤0310民初602号，深圳市坪山区人民法院；（2019）粤03民终10091号，深圳市中级人民法院；(2020)粤民申3264号，广东省高级人民法院。

1.案情简介

2015年6月18日，深圳市坪山望牛岗股份合作公司（以下简称“望牛岗公司”）与深圳市中祥泰房地产开发有限公司（以下简称“中祥泰公司”）签订《深圳市坪山新区石井社区望牛岗村城市更新改造项目合作协议书》。2014年2月7日，前期意向合作方裕佳恒业公司向望牛岗公司缴交了300万元旧改保证金。2014年12月18日，裕佳恒业公司股东会议决议将该300万元转让至中祥泰公司名下，望牛岗公司对此不予认可，称该300万元依据与裕佳恒业公司的协议望牛岗公司已予以没收，且退不退是望牛岗公司与裕佳恒业公司之间的关系。2016年9月12日，中祥泰公司告知望牛岗公司，在双方签订完城市更新合作协议的补充协议后将赞助1500万元，在原缴纳300万元保证金的基础上追加缴纳500万元保证金给望牛岗公司，望牛岗公司重新开具缴款人为中祥泰公司的保证金800万元的收款收据，但未果。

2017年5月10日，望牛岗公司召开全体股东大会，表决通过终止与中祥泰公司的相关旧改项目合作意向协议，并重新确立了新的旧改项目合作公司。5月15日，望牛岗公司向中祥泰公司发出《关于解除与贵司签订的<深圳市坪山新区石井社区望牛岗村城市更新改造项目合作协议书>的通知》。

2018年7月，中祥泰公司诉至一审法院，请求确认中祥泰公司与望牛岗公司签订的《深圳市坪山新区石井社区望牛岗村城市更新改造项目合作协议书》合法有效；要求望牛岗公司按照《深圳市坪山新区石井社区望牛岗村城市更新改造项目合作协议书》的约定继续履行合同。

截至2019年1月18日本案一审第二次开庭，中祥泰公司确认涉案望牛岗城市更新改造项目已正式签署《房屋收购及搬迁补偿安置协议书》的仅一户。

2.裁判理由

一审法院认为，《合作协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。关于《合作协议书》是否应当解除，首先，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》等相关文件规定，中祥泰公司要成为本案合作开发项目的实施主体，需通过与案涉项目范围内的全部业主达成拆迁补偿协议等方式形成单一的权利主体。但自2015年6月18日《合作协议书》签订至今，中祥泰公司仅与一户业主达成了拆迁补偿协议，绝大多数业主并未同意其拆迁补偿方案。2017年5月15日，望牛岗公司组织召开的全体股东大会形成了终止与中祥泰公司的合作关系并另行确定新的合作方的决议，表明望牛岗公司股东不愿意继续履行《合作协议书》。加上中祥泰公司各股东之间发生的权利讼争，更是破坏了望牛岗公司的信任基础，继续履行合同已然难上加难。因此，中祥泰公司诉请继续履行《合作协议书》于法无据，不予支持。

二审及再审法院认为，《合作协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，已依法成立。但《合作协议书》属附生效条件的合同，即自各方签署盖章、中祥泰公司按时支付300万元履约保证金起生效。经查，中祥泰公司提交的证据不足以证明望牛岗公司已认可裕佳恒业公司交纳的保证金由中祥泰公司继受，依据协议约定，《合作协议书》成立但未生效，且中祥泰公司违约在先，望牛岗公司有权主张解除该《合作协议书》。

二、案例分析

从上述司法案例可以看出，市场主体因原农村集体经济组织继受单位或项目范围内其他权利人原因，无法完成100%搬迁补偿协议签约成为单一权利主体时，法院倾向于认定合同目的已无法实现，可以解除改造合作协议；或认定构成长期性合同履行障碍，终止履行改造合作协议。

原农村集体经济组织与市场主体签订改造合作协议的合同目的在于取得协议约定的搬迁补偿金、回迁房屋等权益。但改造合作协议属于长期性合同，双方约定的各项义务，尤其是市场主体负有的向原农村集体经济组织交付回迁房屋的义务能否实际履行、履约时间受搬迁补偿谈判进度、行政审批时间等因素的影响，具有不确定性。为统一开发项目范围内土地、履行改造合作协议项下义务，市场主体仍须按照现行政策完成项目范围内其他土地或房屋权利人的搬迁补偿协议签约工作，实现项目范围内土地、房屋权益的转移，成为单一权利主体，申请实施主体确认，注销全部不动产权利证书并重新出让项目范围内土地。

另外，基于民法物债二分体系，尽管市场主体已与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议，但市场主体尚未完全履行协议项下义务，即未完全支付协议对价。并且，此时合作双方尚未就合作开发的集体土地、房屋办理物权变更登记或注销不动产权利证书，根据不动产物权变动登记生效的原则，改造合作协议约定的土地、房屋的物权仍由原农村集体经济组织继受单位享有。因此，如在改造合作协议签订后，因原农村集体经济组织继受单位已与其他市场主体签订了新的合作协议，或满足一定建筑面积或人数的权利人明确表示将不签署搬迁补偿协议等原因，导致市场主体已无法形成单一主体，法院出于保护物权、促进交易的考虑，倾向于恢复权利人的交易自由，而非维持长期性合同效力。

三、风控建议

解除改造合作协议后，协议项下权利义务归于消灭，将导致原农村集体经济组织继受单位无法取得搬迁补偿利益，并可能导致市场主体无法收回已支付的项目成本。实践中，市场主体与原农村集体经济组织继受单位通常采用先签订合作框架协议，再另行协商约定具体的权利义务的签约模式。在这种模式下，可能出现由于双方仅签订一揽子框架协议，内容不够完备精细，如任何一方怠于或不愿意履约，则协议将无法继续履行的情况。因此，双方应在签订改造合作协议阶段即明确权利义务，避免因仅签订一揽子框架协议导致后续履行过程中产生争议。

对原农村集体经济组织继受单位而言，在签订合作改造协议时，应与市场主体进行协商后明确约定市场主体成为更新单元范围内的单一权利主体的具体时间，并于市场主体违约导致项目进展滞缓时积极行使合同约定解除权，避免集体资产遭受损失。就已签订的改造合作协议，若能收集确切证据材料，证明市场主体已不可能成为更新单元范围内的单一权利主体，客观上不满足城市更新相关政策要求，则原农村集体经济组织继受单位可以诉请人民法院解除或终止合同，及时止损。

对市场主体而言，在签订合作改造协议时应明确约定解除或终止后的处理方式，如约定返还履约保证金、支付实际损失及违约金等责任。在签订合作开发协议后，市场主体应尽快开展、推进搬迁补偿签约工作，积极推进各项工作。在履约过程中避免出现违约行为，否则可能导致合同解除而无法获得赔偿，无法收回已支出的项目成本。如确因原农村集体经济组织继受单位违约导致合作改造协议解除或终止，市场主体可与原农村集体经济组织继受单位就项目成本分担、赔偿损失等内容进行协商，协商不成的，可诉至法院请求返还履约保证金、赔偿项目实际支出的必要合理费用、可得利益[1]及协议约定的违约金等。

注释

[1]参考深圳宝源置地有限公司、深圳市布吉投资股份有限公司合同纠纷二审案，（2018）最高法民终124号，最高人民法院。

该案中，最高人民法院认为“因布吉投资公司违约等原因导致案涉合同在事实上履行不能，致使宝源公司的合同目的不能实现，其开发案涉土地的可得利益落空。在该可得利益损失为双方在签约时所能预见的情况下，一审法院综合考虑案涉项目复杂、标的金额巨大、当事人过错等事实，在认定宝源公司直接损失的同时，一并支持该公司主张的违约金，其总额并未超出直接损失与可得利益损失的范围，符合我国合同法有关违约赔偿损失的立法精神，本院亦予以维持”，但未支持土地增值损失赔偿诉讼请求，认为未经城市更新部门确认其为案涉项目的拆除重建类城市更新实施主体，项目土地增值尚不具有确定性。

04

村企合作协议未经民主议定程序对合作协议效力的影响分析

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集体用地是一项重要的土地资源，集体用地流转、出租、合作开发等情形屡见不鲜。对于大部分房地产开发商来说，在项目投资拓展或拿地实践中，村企合作发挥着不可替代的作用，目前也是开发商拿地的核心路径之一。村企合作项目通常涉及村集体经济组织资产处置，为保障集体组织成员的权益，村集体经济组织的民主决策作为集体用地交易的一个重要环节，相关法规政策亦就“农村集体经济组织资产处分需经民主决议通过”作出明确规定，因此探讨未经民主议定程序的村企合作协议效力问题，具有重要意义。

一、典型案例

（一）村企合作合同涉及集体资产租赁未经村集体经济组织民主议定表决同意的，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）的强制性规定，应属无效，但双方应按各自过错承担缔约过失责任。

案例一：广州市增城区仙村镇竹园村桥头经济合作社、阮赵龙等确认合同无效纠纷，（2018）粤民申13008号，广东省高级人民法院

1.案情简介

2013年7月19日，广州市增城区仙村镇竹园村桥头经济合作社（以下简称“桥头经济合作社”）与阮赵龙、阮智文、阮德强签订《合同书》，将竹园铸造厂地块（以下简称“案涉土地”）及厂房出租给阮赵龙等三人，租期自2015年2月8日至2035年2月7日，并有当时的桥头经济合作社社长、会计、出纳等人在合同上签名确认。案涉土地原属于部分社员分配所得的集体用地，2015年权属收归桥头经济合作社全体社员所有。阮炳坤等曾就案涉土地出租问题向广州市增城区仙村镇人民政府进行信访，要求解除《合同书》，广州市增城区仙村镇人民政府于2017年8月25日作出增仙信复[2017]47号《关于阮炳坤等人信访问题的处理意见》。2017年10月23日，广州市增城区仙村镇农村集体资产交易中心出具增仙告[2017]3号告知书，核实认定桥头经济合作社未经农村集体资产交易的公开交易程序，将桥头社村前地厂房、竹园铸造厂资产私自交易，直接违反了《广州市农村集体资产交易管理办法》第三十一条规定：不按照本办法规定进入交易服务机构公开交易，责令其改正。桥头经济合作社以案涉土地出租未经村民大会决定及法定程序进行公开交易为由主张《合同书》无效。

2.裁判理由

一审法院认为，《合同书》签订时案涉土地由村民各自使用，该合同的签订是经涉案土地村民的同意出租给阮赵龙、阮智文、阮德强的，也即签订合同时桥头经济合作社内部已经取得当时的使用权人同意，而且对外桥头经济合作社是以合作社的名义与阮赵龙、阮智文、阮德强签订合同，并有当时的合作社社长、会计、出纳等人签名确认，因此，桥头经济合作社应保证其内部就合同的签订已经经过民主议定程序，这是其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务。现桥头经济合作社作为缔约主体以合同未经过民主议定程序为由主张合同无效，是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚信原则。因此，一审法院认为不应因此而认定该合同无效。

二审法院认为，案涉合同约定事项为农村集体经济组织所有的土地及地上建筑物的租赁，根据《村民委员会组织法》第二十四条[1]的规定，应当经村民会议或者村民会议授权的村民代表会议讨论决定方可办理。该《合同书》的签订违反了上述法律的强制性规定，依照《合同法》第五十二条第五项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，应当确认《合同书》为无效合同。桥头经济合作社在签订上述《合同书》前没有履行法律规定的民主议定程序有过错，但阮赵龙、阮智文、阮德强并不能因为桥头经济合作社有过错就可以不按照法律规定与桥头经济合作社签订上述《合同书》，也即不能因为桥头经济合作社的缔约过错而免除阮赵龙、阮智文、阮德强订立合同应当遵守法律的责任及对该缔约过错可能造成的法律风险的注意义务。因此，上述《合同书》无效，缔约双方均有过错。

再审法院认为，依照《村民委员会组织法》第二十四条的规定，涉及处分集体经济组织财产时，需经村民会议或经村民会议授权的村民代表会议讨论决定。《村民委员会组织法》另对村民会议、村民代表会议的决议形式、参会人数、表决方式以及“所作决定应当经到会人员的过半数同意”等，作出了明确规定。上述法律规定旨在保护村民在处分集体经济组织重大财产的过程中能够在集体讨论的基础上充分行使处分权，是对集体经济组织成员合法权利给予的保护。本案中桥头经济合作社与阮赵龙、阮智文、阮德强签订的合同约定租赁农村集体经济组织所有的土地及地上建筑物，现并无证据证明签订该合同已经村民会议或者村民代表会议讨论决定。二审判决以该合同违反上述法律的强制性规定为由认定合同无效，并无不当。

（二）在村民未就合作合同提出过异议或造成履行障碍情况下，开发商以合作合同违反民主议定原则应为无效的理由不成立。

案例二：广州伟腾房地产开发有限公司与广州市天河区石牌街石牌村民委员会、广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司建设用地使用权转让合同纠纷，（2017）最高法民终572号，最高人民法院

1.案情简介

2006年11月26日，广州伟腾房地产开发有限公司（以下简称“伟腾公司”）与广州市天河区石牌街石牌村民委员会（以下简称“石牌村”）、广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司（以下简称“三骏公司”）签署《合作开发建设珠江新城M4地块综合楼合同》（以下简称《合作开发合同》），约定以“石牌村、三骏公司提供M4地块的土地使用权、伟腾公司以提供项目建设开发所需全部资金”的形式进行合作。2008年5月28日，石牌村、三骏公司与伟腾公司签订《合作开发建设珠江新城M4地块综合楼补充合同》（以下简称《补充合同》），约定延长伟腾公司向石牌村、三骏公司交付物业的期限。因项目进展迟滞，石牌村、三骏公司起诉要求解除《合作开发合同》及《补充合同》，而伟腾公司以石牌村签订《合作开发合同》及《补充合同》是未经村民会议同意为由，主张合同无效。

2.裁判理由

一审、二审法院均认为，《村民委员会组织法》中规定的民主议定原则的立法本意在于保护村民合法民主议事权，石牌村、三骏公司与伟腾公司签订《合作开发合同》及《补充合同》是否经过村民会议同意或是否损害石牌村村民的权益与伟腾公司无关，在石牌村村民至今未就本案合同签订提出过异议并造成履行障碍的情形下，伟腾公司主张案涉合同违反了民主议定原则应为无效的理由不成立。

（三）合同已实际履行多年，村集体经济组织未在合同履行期间提出过异议或造成履行障碍的，又以违反民主议定原则主张合同无效的，有违诚信原则。

案例三：广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社与钟镜波确认合同无效纠纷，（2019）粤0114民初3592号，广州市花都区人民法院

1.案情简介

2002年4月26日，广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社（以下简称“龙口村第三经济社”）与钟镜波签订《租用合同》，约定龙口村联合社将106国道龙口村段土名田园化7759.20平方米空土地（以下简称“案涉土地”）出租给钟镜波使用，租用期由2002年5月1日至2020年4月30日止。2002年6月18日，钟镜波与龙口村第三经济社签订补充协议，变更租赁面积、期限等。龙口村第三经济社以案涉土地出租未经村民会议表决讨论严重违反国家有关的强制性、禁止性的法律规定为由，主张《租用合同》和补充协议无效。

2.裁判理由

法院认为，钟镜波在2002年之前已承租案涉土地并投入建设，之后因租赁面积、期限等条款的变更重新订立合同，且在2002年订立合同之后支付租金、继续投入建设大型的建筑物、构筑物，并利用案涉土地经营机械维修厂至今。涉案《租用合同》和补充协议履行至今已有十七年之余，龙口村第三经济社未能举证证明其在该合同履行期间对于合同的签订提出过异议并造成履行障碍，在此情况下，龙口村第三经济社以涉案合同未经村民会议表决讨论为由主张无效，有违诚实信用原则。

（四）合作方经审查有理由相信合作合同的签订符合民主议定程序，村集体经济组织成员以违反民主议定程序为由主张合同无效的，不予支持。

案例四：张隆开等人与惠州市惠阳区淡水街新桥村新建经济合作社、惠州市雄霖实业有限公司确认合同无效纠纷，（2018）粤13民终5368号，广东省惠州市中级人民法院

1.案情简介

惠州市惠阳区淡水街新桥村新建经济合作社（以下简称“新桥新建合作社”）就涉案土地用于村企合作等事项多次召开了成员代表大会，最终以超过三分之二成员代表签字决议形成《新建村民小组户代表大会关于村企合作意向书》。2016年8月11日，新桥新建合作社依据决议内容与惠州市雄霖实业有限公司（以下简称“雄霖公司”）签订了一份《合作开发商住项目合同书》，且村民户代表表决书为《合作开发商住项目合同书》的附件。张隆开等人对新桥新建合作社集体人口、户数情况及合作社章程是否真实合法等提出异议，认为成员代表大会可能因未达到三分之二户代表成员出席而表决结果无效，以上述合同的签订没有召开村民会议且约定内容违反土地管理法相关规定为由，请求人民法院确认《合作开发商住项目合同书》无效。

2.裁判理由

一审法院认为，被告新桥新建合作社就涉案土地用于村企合作等事项多次召开了成员代表大会，最终以超过三分之二成员代表签字形成的决议与被告雄霖公司签订《合作开发商住项目合同书》。《合作开发商住项目合同书》的内容与被告新桥新建合作社成员代表会议形成的《新建村民小组户代表大会关于村企合作意向书》并无实质性变更，合同相关约定亦依据决议形成。被告新桥新建合作社依据成员代表大会超过三分之二成员签字形成的决议，与被告雄霖公司签订本案合同，程序符合法律及其自身章程的规定。

二审法院认为，参照《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕199号）第十九条第二款之规定，合同相对人经对村民会议或者村民代表会议决议进行审查，有理由相信合同符合民主议定程序，农村集体经济组织成员以违反民主议定程序为由主张合同无效的，不予支持。本案中，新桥新建合作社就涉案土地用于村企合作等事项多次召开了成员代表大会，最终以超过三分之二成员代表签字决议形成《新建村民小组户代表大会关于村企合作意向书》，《合作开发商住项目合同书》的内容与《新建村民小组户代表大会关于村企合作意向书》并无实质性变更，合同相关约定亦依据决议形成。新桥新建合作社与雄霖公司签订《合作开发商住项目合同书》并附村民户代表表决书，雄霖公司有理由相信该合同的签订符合民主议定程序。雄霖公司系善意，上诉人以签订合同违反民主议定程序为由主张合同无效于法无据。

二、案例分析

《村民委员会组织法》第二十四条规定了村集体经济组织民主议定事项，对于以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产等重大事项，应经村民会议讨论决定后办理。在村企合作城市更新项目中，村集体经济组织通常以村集体资产进行合作，按照前述规定，该种合作属于村集体组织重大事项，需要经过民主决议程序后实施。实践中，部分项目未经合规的民主决议程序即签约，当履约过程中出现各种纠纷后，村集体经济组织或市场主体通常会以相关合作违反民主决议程序主张合同无效。

人民法院对于这类案件的审理，通常以强制性规定所保护的法益、违法行为的后果以及交易安全等因素进行认定。民主决议程序保障的是村民对集体资产重要事项的知情权、决策权。因此在案例一中，虽然涉案地块曾属于部分村民所有，但后权属收归桥头经济合作社全体社员所有，村民对村集体经济组织未经民主决议程序、交易服务机构公开交易方式进行了信访，基于此，法院认定无效。同样的，案例二认为在村民未就合作合同提出过异议或造成履行障碍情况下，市场主体以未经民主决议主张无效的，法院不予支持。除了市场主体外，集体经济组织在合同已实际履行多年，又未在合同履行期间提出过异议或造成履行障碍的情况下，来主张违反民主议定原则合同无效的，法院同样不予支持（案例三）。最后，从保障交易安全角度考虑，市场主体在签约时，已审查且有合理理由相信合作合同的签订符合民主议定程序，村集体经济组织成员以违反民主议定程序为由主张合同无效的，法院一般情况下不予支持（案例四）。

三、风控建议

在村企合作项目中，建议开发企业在签署合作合同时就村集体经济组织是否履行民主议定程序进行必要的审查。在审查过程中，应关注决议形式、参会人数、表决方式等要素，判断是否符合相关法规及村集体经济组织章程的规定。合作过程中，开发企业应履行注意义务，审查标准需达到“有理由相信合同符合民主议定程序”的程度，并注意收集保存村集体经济组织民主决议相关证明材料。

针对合作合同虽未经民主议定程序，但已实际履行较长时间，且村集体经济组织或其成员未对合同效力提出异议或造成履行障碍的情形，为保障村企合作项目的顺利实施，建议村集体经济组织及时补正民主议定程序瑕疵。

注释

[1]《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”

05

城市更新项目合作双方均无开发企业资质对合作协议效力影响分析

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城市更新项目业态复杂、工作难度大、推进周期长，往往需要结合资金、资源、专业等多方力量，大量市场主体主要通过合作开发模式与土地原权利主体、合作方、资金方、资源方等合作，开展城市更新。早期房地产开发以净地开发、合作建房为主要模式，但因相关法律制度不完善，裁判尺度不一致，导致不同裁判者对房地产开发合同相关案件的裁判结果不一致。最高人民法院在2005年出台《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号，于2020年修正，发文字号为法释〔2020〕17号，以下简称《国有土地使用权合同司法解释》），进一步明确合作开发房地产合同纠纷审判规则，确立合作开发房地产行为规则，其中规定至少一方当事人具备房地产开发经营资质作为认定合作开发房地产合同有效的必要条件。城市更新作为新型房地产开发模式，法律并未明确规定城市更新合作开发主体是否应具备房地产开发经营资质。各地的城市更新相关政策并无统一规定改造主体必须具备房地产开发经营资质，而深圳市仅规定涉及房地产开发经营的城市更新项目，在申请实施主体确认时，申请人应当具备房地产开发资质（属于原权利主体自行改造项目除外）[1]。因此，在合作双方均无房地产开发经营资质的情形下，签署涉及房地产开发内容的城市更新合作开发合同，合同效力应如何认定，这一问题值得商榷。

一、典型案例

（一）双方均未取得开发企业资质，亦未依法合作成立具有资质的房地产开发企业，违反效力性强制性规定，合同无效。

案例一：吴楷鸿、深圳市福森房地产有限公司合同纠纷，（2019）粤03民终21959号，广东省深圳市中级人民法院

1.案情简介

吴楷鸿与深圳市福森房地产开发有限公司（以下简称“福森公司”）签订《协议书》约定双方合作开发深圳市宝安区沙四社区“沙蚝新城”城市更新项目，福森公司负责项目业主签约、项目申报、规划设计、建设验收、销售存档等工作；吴楷鸿对本项目投资人民币5000万元整，占本项目5%的股份并享有相关权益。在申请项目计划立项前，吴楷鸿向法院诉请确认《协议书》合法有效。

2.裁判理由

法院认为，吴楷鸿与福森公司签署的《协议书》约定双方合作开发深圳市宝安区沙四社区“沙蚝新城”项目，共享利润、共担风险，为合作开发房地产合同。法院查明合同双方均未取得房地产开发经营资质，亦未依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，依据《国有土地使用权合同司法解释》第十五条认定本案《协议书》无效。

（二）合作开发合同涵盖房产开发前的拆迁及房产开发后的销售、管理事项，不适用房地产开发经营资质法定强制性前提条件进行调整。

案例二：深圳市龙廷投资有限公司与深圳市布吉一村股份合作公司确认合同无效纠纷，（2016）粤03民终19802号，广东省深圳市中级人民法院

1.案情简介

深圳市布吉一村股份合作公司（以下简称“布吉一村”）、深圳市龙廷投资有限公司（以下简称“龙廷公司”）签订《布吉一村东心岭旧改合作协议书》中约定由布吉一村提供土地使用权，龙廷公司承担该项目的开发建设资金，并负责本项目的规划设计、施工建造、分得物业的销售及委托后期的物业管理事宜。案涉城市更新单元涉及规划用地性质为四类居住用地、特殊用地、商业用地、道路用地，曾向区旧改办申报列入计划，但未获审批通过。布吉一村、龙廷公司均不具备房地产开发经营资质，亦未合作成立具有房地产开发经营资质的项目公司。布吉一村、龙廷公司因合作发生争议协商未果，布吉一村诉请法院确认《旧改合作协议书》无效，龙廷公司提出反诉请求要求布吉一村继续履行。

2.裁判理由

一审法院认为，虽然案涉项目为拆除类旧改项目，但双方实质为合作开发商住楼，所以案涉合同应属于合作开发房地产合同。布吉一村、龙廷公司均不具备房地产开发经营资质，且双方也没有合作成立具有房地产开发经营资质项目公司推进项目。法院认为从事房地产的开发经营者，应当具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业；不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，应认定为无效。

二审法院认为，《旧改合作协议书》是对布吉一村享有土地使用权的建筑物进行拆除重建的框架合同，合作双方按照城市更新进行拆除重建的程序履行合同。龙廷公司的合同义务为支付地价、承担开发建设资金、支付补偿款、负责规划设计、施工建造、分得物业的销售及委托后期的物业管理事宜，已经远远超过房产开发中开发企业所承担的合同义务。就协议履行而言，房产开发前的城市更新项目申报、拆迁、补偿等事项所需时间、资金以及人力物力并不亚于房地产开发本身。根据《国有土地使用权合同司法解释》第十四条，合作开发房地产合同的标的仅限于房地产开发。就案涉合同而言，不仅涵盖房地产开发内容，还包括房产开发前的涉及的拆迁、开发后的销售、管理事项。案涉合同与《国有土地使用权合同司法解释》第十五条规定的房地产开发合同有明显差别。《旧改合作协议书》是双方真实意思表示，且不存在合同无效的情形，二审法院认为《旧改合作协议书》有效。

二、案例分析

在合作双方均无房地产开发经营资质的情况下，关于涉及房地产开发的城市更新合作开发合同是否有效，存在不同观点，主要因为不同裁判者对涉及房地产开发的城市更新合作开发合同是否等同于《国有土地使用权合同司法解释》第十五条所规范的合作开发房地产合同，存在不一样的理解，导致裁判结果不一致。《国有土地使用权合同司法解释》第十五条主要规范净地合作开发、合作建房等房地产开发模式。当时，城市更新、“三旧”改造等新型开发模式并未在规范范畴。

涉及房地产开发内容的城市更新合作开发与传统房地产合作开发存在以下不同点：

第一，涉及房地产开发内容的城市更新合作开发除包含传统房地产合作开发固有的二级开发建设、销售环节以外，还包含获得土地使用权之前需要完成的大量前期工作，如权利主体意愿征集、项目立项、专规编制、搬迁补偿、实施主体确认、建筑物拆除、产权注销、用地审批、落实回迁选房等；

第二，在城市更新项目合作开发里，合作开发的地块系由其中一方或双方共同设立的项目公司被确认为实施主体后，再与政府签署土地出让合同，从政府处获得，即使是与原土地权利人合作，原土地权利人的产权亦需先行注销后再由政府重新出让方得进行开发建设活动，和传统的净地合作开发中，合作双方径直在一方提供的土地上开发建设不同；

第三，与一般净地合作开发不同，城市更新合作开发还承载了大量社会公共利益的落实，如土地贡献率、落实政府公建配套、配建人才住房与保障性住房等；

第四，从合作双方权利义务而言，城市更新项目合作开发不是单纯涉及合作双方“一方出地、一方出资”的职责分配。根据公开数据显示，深圳市城市更新项目实施率（确认实施主体）仅为39%。换言之，并非所有城市更新项目均可以走到土地出让、开发、建设、销售阶段。城市更新合作开发协议除约定双方共同投资、共享利润、共担风险以外，更多会约定双方推进、完成城市更新前期工作的相关职责分配与配合义务，实现获得土地使用权的阶段性合作目的。

关于合同效力认定，应从严把握。上述确认城市更新合作开发合同无效的案例中，法院主要因合同违反《国有土地使用权合同司法解释》第十五条而认定无效。根据《民法典》第一百五十三条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五、第十六条等规定，导致合同无效的“法律、行政法规的强制性规定”，应理解为“效力性强制性规定”。法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。

首先，城市更新项目涉及利益复杂、推进难度大、周期长；在履约过程，如双方发生争议，一方为达商业诉求即诉请无效，如最终得到支持，导致协议自始无效，各方合作终止，这不符合权衡双方权益、维护交易安全的宗旨。其次，涉及房地产开发内容的城市更新合作开发合同与《国有土地使用权合同司法解释》第十五条所规制对象并不完全一致，此处不再赘述。最后，即使认定涉及房地产开发的城市更新项目合作开发合同与《国有土地使用权合同司法解释》第十五条所规制对象一致，但是该条款规定合作主体的“市场准入”资格，该类资格的缺失，是否直接损害国家利益或社会公共利益，是值得商榷的。

此外，因目前规范城市更新市场活动的规定层级较低，尽管部分文件存在房地产开发经营资质的要求，但也不宜作为判定合同效力的依据，因此涉及房地产开发内容的城市更新合作开发合同不宜仅因合作主体不具有房地产开发经营资质而被认定无效。

三、风控建议

过去十年，城市更新作为解决土地资源匮乏，提升城镇低效用地利用的开发模式，发展得如火如荼。城市更新项目存在多种合作模式，如合作开发、搬迁补偿、融资等，其中合作开发是城市更新项目开展的主要模式，合作主体一般包括开发企业、金融机构、土地原权利主体等。城市更新项目开展周期较长，从项目立项、完成搬迁补偿、实施主体确认、用地出让再到开发建设完成，一般需要五至十年时间。

基于城市更新项目复杂性以及推进周期长的特点，在签署合作开发协议后，合作主体在较长周期履约过程内如何维护自身权利、保障项目顺利推进尤为重要。如前文所述，考虑到不同裁判者对涉及房地产开发的城市更新项目合作开发协议效力存在不同观点，对于开发企业而言，建议把控合作开发协议签约环节，合理设置协议条款，防止协议被认定无效。

第一，协议中不设置包含“一方出地、一方出资”、“合作建房”类似表述的条款；第二，在协议中明确设置城市更新项目工作推进计划、时间节点、合作双方在项目前期工作中的职责，以明确合作内容不仅涉及房地产开发，还涉及大量城市更新前期工作，如提高合法用地比例、纳入更新计划、专项规划编制、搬迁补偿工作、实施主体确认、产权注销等；第三，调整合同体系，如在城市更新一揽子合作协议项下，根据项目实际情况、合作双方商业诉求，分别设置股权合作协议、搬迁补偿协议、城市更新前期工作合作协议等。

目前，城市更新项目合作开发、参与主体行为等主要由地方政府规章、规范性文件、政策进行规范，层级较低。如深圳市《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中关于实施主体需具备房地产开发资质的规定，均不能直接作为认定合作开发协议效力的依据。鉴于城市更新合作开发协议与《国有土地使用权合同司法解释》规范的合作开发房地产合同内涵有别，为避免不同裁判者对合同性质认定不一致，影响合同效力认定结果，期待后续颁布与城市更新相关的司法解释，进一步明确城市更新合作协议性质与内涵，为认定协议效力提供参考，规范市场行为、维护交易稳定，保障参与主体权利。

注释

[1]《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，施行日期2017年1月1日，现行有效）（二十五）规范实施主体资格。对本暂行措施施行后纳入我市城市更新单元计划的城市更新项目，涉及房地产开发经营的，在申请实施主体确认时，申请人应当具备房地产开发资质并提交相关证明材料，属于原权利主体自行改造的项目除外。

06

城市更新政策调整，是否可以解除合作协议

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不论是一般的房地产开发项目，还是城市更新项目，合作开发都是较为普遍的模式，常见的合作开发方式包括土地入股合作开发、合作建房、成立项目公司合作开发、股权收购型合作开发等。实践中，一方违约导致合同解除后，守约方主张违约损害赔偿除了实际损失之外，还可以主张预期利益损失。但囿于预期利益损失具有“期待性”“未来性”“现实性”的特征[1]，人民法院通常以判断合同效力为前提，以确定性原则为实质性认定标准，综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等计算预期利益损失。

一、典型案例

（一）拆补协议的正常履行系成为单一改造主体的前提条件，但并不意味着必定可以获得项目改造资格，且城市更新项目改造属于商业活动，即使成功获得改造资格，后续房地产开发也存在一定的商业风险，土地增值部分的利益损失不具有确定性，不能据此主张可得利益损失。

案例一：深圳宝源置地有限公司、深圳市布吉投资股份有限公司合同纠纷，（2018）最高法民终124号，最高人民法院

1.案情简介

2007年1月1日，深圳市龙岗区城中村改造办公室确定深圳宝源置地有限公司（下称“宝源公司”）为涉案项目首期改造单位。2009年7月20日，宝源公司与深圳市布吉投资股份有限公司（下称“布吉投资公司”）签订《拆迁补偿安置协议书》。2011年3月9日，宝源公司与深圳市卓利达实业有限公司签订《拆迁安置补偿协议书》。

2011年9月25日，布吉投资公司召开股东大会，决定撤销与宝源公司签订的上述《拆迁安置补偿协议书》。2011年11月23日，宝源公司致函布吉投资公司，对撤销事宜提出异议，要求继续履行该协议。2011年12月7日，首期改造范围内另一业主案外人布吉一村与布吉投资公司控股股东百合控股签订《合作协议》，约定布吉一村将其所有的首期改造范围内的房产与百合控股合作开发。

2012年3月23日，布吉投资公司认为宝源公司已丧失更新主体资格，向宝源公司书面发出《关于暂停履行安置协议书通知》。随后，布吉投资公司向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼。请求判令支付违约金、赔偿宝源公司实际损失、土地增值损失等。

2.裁判理由

法院认为，土地增值利益损失实际系可得利益损失的主张，在《拆迁补偿安置协议书》被判决终止履行时，案涉项目规划、土地用途等事项均未发生变化，且土地并无明显增值。此外，《拆迁补偿安置协议书》的正常履行系宝源公司成为单一改造主体的前提条件，但并不意味着宝源公司必定可以获得项目改造资格。案涉项目改造属于商业活动，即使宝源公司成功获得改造资格，后续房地产开发也存在一定的商业风险。因此，土地增值部分的利益损失不具有确定性。

（二）拆迁补偿型城市更新中，成为实施主体由业主决定，而尚未成为实施主体即未取得开发权益，则可得利益损失的主张不能得到支持。

案例二：深圳市中孚泰文化建筑建设股份有限公司、深圳市中孚泰文化地产集团有限公司合同纠纷，（2016）粤民终1116号，广东省高级人民法院

1.案情简介

2006年9月14日，深圳市横岗保安股份合作公司新坡塘分公司（下称“新坡塘分公司”）与深圳市中孚泰文化建筑建设股份有限公司（下称“中孚泰建筑公司”）签订《合作开发协议书》，约定中孚泰建筑公司负责办理项目实施过程中的手续申报、审批工作，负责落实拆补协议履行，并负责项目的规划、设计、报建、报批、建设、验收等工作，负责项目销售及物业管理工作，负责该项目改造实施过程中的所有费用，，负责该项目改造进度的按计划完成，承担项目的全部经济责任，而新坡塘分公司对审批、拆迁、地价工作起协助作用。双方还签订《补充协议》约定中孚泰建筑公司给新坡塘分公司公共道路、设施给予1300万元补偿，签约完成并由新坡塘分公司组织业主签署完成旧改补偿协议后，中孚泰建筑公司需在2年内启动开发，2年届满，未启动第一期开发，则收回开发权；中孚泰建筑公司享有单独开发权利，未经其同意不得另行招商或转让开发权利；并且未经新坡塘分公司同意，中孚泰建筑公司不得将本项目开发权转让给任何第三方，否则有权收回开发权。

签约后，中孚泰建筑公司积极履行合同并推荐改造项目工作，但因审批流程出现瑕疵，审批时限过长，新坡塘分公司内部决议认为中孚泰建筑公司至今未具体实施合同约定，严重违反协议，解除合作协议，取消开发权。新坡塘分公司遂诉请解除涉案协议，法院认为其已无意合作，合同目的不能实现，解除涉案协议，至于解约损失赔偿与违约问题另寻法律途径解决。于是，中孚泰建筑公司起诉要求新坡塘分公司赔偿实际损失及可得利益损失。

2.裁判理由

法院认为，涉案合作协议的性质并非合作开发合同，而是由原告独自享有收益承担风险，新坡塘分公司对于审批、拆迁、地价方面负责协助。原告并未因涉案协议而享有开发权。根据《深圳市城市更新办法实施细则》第四十六条的规定，原告能否成为城市更新单元的实施主体，并不在于新坡塘分公司的授权或同意，而必须由业主自主选择。在原告与新坡塘分公司签订涉案协议之时，其并未取得涉案项目的开发权，故并不能因涉案协议而享有开发收益，其对可得利益的主张原审法院不予支持。

（三）股权收购型城市更新合作中，约定未经清算即将涉案项目公司股权抵偿守约方的预期利益损失，既构成流质条款无效，又忽略了交易成本，还远远高出实际损失，不应得到支持。

案例三：深圳市碧桂融鑫五十五号投资管理合伙企业与吕娇股权转让纠纷，（2017）粤0305民初8802号，深圳市南山区人民法院

1.案情简介

2015年11月27日，深圳市碧桂融鑫五十五号投资管理合伙企业（下称“碧桂融企业”）与吕娇、深圳市国光大德投资有限公司（目标公司，下称“国光公司”）签订《股权转让合同书》约定吕娇以4亿元的价格，分两次将目标公司67%股权转让给碧桂融企业，所有依附于所转让股权的权益（如城市更新开发项目）均属于本次股权转让所包含的权益。转让后由碧桂融企业主导城市更新项目开发，建成可分割物业按比例进行分割等。

2016年2月5日，碧桂融企业与吕娇、国光公司签订了补充协议约定碧桂融企业以借款的形式提供不超过2千万的款项用于开展目标土地的确权及城市更新项目立项申请等事宜，待合同书约定的义务履行完毕后，转为股权转让款。同时约定借款未能转为股权转让款或其未能清偿借款本息的，吕娇自愿以其持有的目标公司67%股权抵偿碧桂融企业损失或额外支付2000万元赔偿金，其他债务及违约责任仍应履行。签约后，因吕娇将国光公司51%股权质押给了案外人，无法按约转让股权，双方发生争议，碧桂融企业要求返还借款本金及利息，同时要求将吕娇持有的67%股权归其所有。

2. 裁判理由

对要求将被告持有股权的股权归原告所有及协助原告办理股权变更登记手续，以赔偿预期收益损失，法院不予支持。理由如下：首先，按照股权转让合同及补充协议，即便被告将借款转化为股权转让款，原告亦应继续履行支付剩余股权转让款的对价。原告将国光公司67%的股权的价值直接作为其预期收益损失，未考虑其应支付的必要交易成本；其次，原告庭审中称涉案股权已涉诉，涉案协议无法继续履行，同意解除股权转让关系。但又要求被告将涉案股权作为损失赔偿归为原告所有，两项主张相互矛盾，效果等同于原告未支付任何对价即获取被告的股权，有违等价有偿原则；再次，违约即将股权归属于守约方的约定实质上系当事人在债务履行期限届满前达成以股权抵债协议，即以目标公司67%股权抵偿股权转让合同无法履行时原告的损失,其性质为流质条款，该抵偿协议因违反法律强制性规定而无效。另外，股权转让合同约定国光公司67%股权的对价是4亿元，股权转让目的在于共同开发国光公司名下的三宗土地，该股权的价值远在被告未履行约定时对原告造成的实际损失之上。原告称涉案股权已被司法冻结而价值下降，缺乏客观证据，法院不予采信。

（四）违约方不能在给守约方造成损失的同时又因违约行为获得不当利益，无权要求按照合同约定分配房屋或按照相关权益的市场价值的评估值赔偿其等预期利益损失；合同解除后，对于尚未完工的在建工程守约方仅需按实际投入资金补偿。

案例四：广东业丰房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷，（2019）最高法民终596号，最高人民法院

1.案情简介

1992年12月19日，中山大学与广东长城建设集团有限公司（下称“长城公司”）签订《合建协议》，约定双方合作兴建中山医科大学综合楼，中山大学供地，长城公司承担项目建设总费用。后因长城公司资金问题，引进广东业丰房地产开发有限公司（下称“业丰公司”），并经主管部门同意将涉案土地使用权更改为三方共同使用。2000年12月28日，三方签订《补充协议》约定中山大学负责提供建设场地，长城公司、业丰公司负责该项目的投资、建设以及办理投资、建设相关手续，并约定了工程建成后的分配标准及竣工时间。2000年11月起涉案工程一直停工，长城公司、业丰公司未能按照合同约定将房屋建好并交付给中山大学使用，后双方发生争议。因长期停工，未采取任何保护措施，严重影响安全，主管部门建议拆除处理，重新规划建设，涉案工程已于2018年7月、8月被中山大学拆除。

2.裁判理由

一审法院认为，长城公司、业丰公司作为违约方无权要求中山大学赔偿损失。在涉案合同解除后，土地应归还中山大学，土地使用权的自然增值利益相应亦由其享有。长城公司、业丰公司履行合同而添附于地上的未完成建筑物因无法返还实物，中山大学应按实际投入资金补偿。因合作开发用地原是中山大学的历史用地，业丰公司支付的部分土地出让金已返还，而涉案工程处于烂尾状态多年，业丰公司、长城公司对涉案工程再无投资，也不再承担风险，中山大学承接后的继续开发仍需承担巨大风险，事实上该在建工程现已被拆除，工程也没有实际完工，故即使中山大学投资将业丰大厦建成，也与业丰公司、长城公司无关，两者对业丰大厦已不再享有建成后的房屋份额，也就不存在预期利益的损失。若按后期评估的市场价值按约定比例分配，则长城公司、业丰公司作为违约方无需承担风险即可分享投资的增值利润，显然有失公平。

二审法院认为违约方应赔偿守约方包括可得利益在内的全部损失，通常以适用过错责任原则为基本前提，其法理在于对违约负有责任的一方不能在给对方造成损失的同时，反而因违约行为获得不当利益。业丰公司、长城公司未按合同约定履行建房交房义务，构成根本违约，导致中山大学无法实现合同目的，中山大学系基于业丰公司、长城公司的违约行为起诉请求解除涉案协议，合同被解除的过错责任在于业丰公司、长城公司，故业丰公司、长城公司主张由中山大学按照其等依据合同应分得的房屋及相关权益的市场价值的评估值赔偿其等预期利益损失，有悖诚信和公平，亦缺乏法律依据。

（五）违约导致合同解除，守约方的预期利益损失客观存在，违约方应予赔偿。但因合同未约定违约金具体数额或计算方法，且项目尚未开发完毕，开发成本及项目收益尚不明确，故可按24%的利率计算实际投入的资金损失，待项目具备清算条件且有证据证明实际损失高于上述资金损失的，可另行主张。

案例五：大同市晨光建设有限责任公司与张家口天宇房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷，（2015）冀民一终字第573号，河北省高级人民法院

1.案情简介

2011年3月25日，张家口天宇房地产开发有限公司（下称“天宇公司”）与大同市晨光建设有限责任公司（下称“晨光公司”）签订了《合作开发项目合同》（张北宗地），约定以天宇公司名义开发房地产，前期费用由天宇公司投入约9244万元，签约后7日内晨光公司投入启动资金3000万元给天宇公司，后续资金均由天宇公司投入，天宇公司负责主体施工，待主体完工验收后，移交给晨光公司指定人员对项目全权负责。项目土地开发、商铺销售，项目部独立核算，自负盈亏，最终利润分配比例为各方50%。2011年4月1日、2日，晨光公司向天宇公司打入了3000万元启动资金。后因工程交接、资金投入等事由，双方发生争议。

2.裁判理由

一审法院认为，因合同并未明确约定违约损失如何承担，晨光公司也未提供证据证明实际经济损失，但鉴于晨光公司损失又确实存在。故在涉案项目已趋近收益之时，结合天宇公司拒不履行合同义务的违约行为，及目前房地产市场经营状况，除需要返还已经实际投入的资金外，还应按照36%利率从实际付款之日计算利息损失。

二审法院认为，根据合同约定，晨光公司投资3000万元后，应分得50%的项目利润，现因天宇公司违约行为，合同无法继续履行，晨光公司预期利益损失客观存在，天宇公司应承担赔偿责任。双方系合资合作开发房地产合同关系，并非金融借款合同关系，按照同期贷款利率计算无事实和法律依据，且违约成本明显过低，不符合公平原则。又因双方合同未约定违约金具体数额或计算方法，且案涉房地产项目尚未开发完毕，开发成本和项目收益均处于不确定状态，故目前无法准确判断晨光公司预期利益损失的具体数额。基于本案实际情况，从房地产企业融资成本、民间借贷合法利息最高标准、天宇公司应承担的违约成本等因素综合考量，根据公平原则，酌情确定损失计算标准按年息24%计算。如今后案涉房地产项目开发成本和项目收益具备清算条件，且晨光公司有证据证明其应得预期利益明显高于本判决确定的损失数额，可另行主张权利。

（六）合同解除时，涉案项目仅完成部分施工，联合开发合同中的主要义务和工程内容尚未完全履行完毕，不具备主张预期利益损失的前提和条件；鉴定意见以大量假设前提作出，不具备现实性和可采性，且各方对合同解除均有过错，根据损益相抵原则，该部分预期利益损失自行承担。

案例六：荣成赢鼎置业有限公司、威海嘉鹏房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷，（2020）鲁民终845号，山东省高级人民法院

1.案情简介

2016年3月21日，威海嘉鹏房地产开发有限公司（下称“嘉鹏公司”）、王丽签订《联合开发协议》《股权转让协议》约定，嘉鹏公司将其名下的项目以股权转让的方式按2000万元的价格转让给荣成赢鼎置业有限公司（下称“赢鼎公司”）、王丽，由王丽、赢鼎公司出资对涉案项目进行后续建设。协议确认嘉鹏公司前期开发已经取得设计图纸、规划审判和施工许可等相关手续。但后因涉案项目未办理施工许可证，监理单位及主管部门发函要求项目停止施工。双方就办理施工许可证费用承担问题发生了争议，赢鼎公司遂起诉要求继续履行涉案协议，但未得到支持。嘉鹏公司又起诉要求解除涉案协议，并要求赢鼎公司停止施工和退场。在诉讼中，赢鼎公司申请了鉴定，要求嘉鹏公司赔偿实际损失及可得利益损失。其中可得利益损失的鉴定意见为假设项目各项规划施工许可证齐全、完工项目能取得预售许可证、未来几年内房地产市场比较稳定及各项成本支出能够取得合规的票据的条件成立的情况下，按赢鼎公司提供的技术经济指标计算出完成整个项目开发的预期收益金额。

2.裁判理由

法院认为，涉案合同解除时涉案项目仅进行部分施工，且施工部分主体尚未完工，不能认定联合开发合同中所确定的主要义务和工程内容已完全履行或大部分履行完毕，故尚不具备主张预期可得利益的前提和条件；该鉴定意见系在假设项目各项规划施工许可证齐全、完工项目能取得预售许可证、未来几年内房地产市场比较稳定及各项成本支出能够取得合规的票据等的条件成立的情况下成立，而本案项目自始未取得施工许可证，更无法办理商品房预售许可证，更无从考核项目出售后的利润，故上述假设条件客观上已无法成就，鉴定意见不具有现实性和可采性；最后，案涉项目无法取得施工许可证并导致合同解除赢鼎公司亦有过错。根据互有过错、损失分担原则，对该部分预期利益损失也应由赢鼎公司自行承担。

（七）尚未开发完成时解除合同，不能以开发销售完毕后的项目利益确定预期利益损失，以合法报建面积及合同约定比例确认守约方可得面积，并参照双方协议的定价计算预期利益损失更具合理性。

案例七：珠海市建筑工程总公司西区工程处、珠海经济特区科利化工股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷，（2016）最高法民再152号，最高人民法院

1.案情简介

1991年6月18日，三灶市政中心与珠海市建筑工程总公司西区工程处（下称“西区工程处”）签订《投资建设十五层综合楼协议书》，约定三灶市政中心将某地块土地提供给西区工程处兴建综合大楼，并协助办理征地、划红线图、报建土地使用权证及房产证等手续，而西区工程处交纳相关补偿费、报建费、工程管理费。签约后，西区工程处支付了“建筑地皮费”。

1992年1月8日，西区工程处与珠海经济特区科利化工股份有限公司（下称“科利公司”）签订《协议书》，约定合资合作开发涉案项目，双方以西区工程处、科利公司2：8的比例向主管部门申请土地使用权，西区工程处负责全部地价，另负担超过15元/平方米以上部分的报建费、工程管理费、地质勘探费，科利公司协助解决资金障碍，建成后亦按2：8的比例分享产权。为理顺关系，三灶市政中心与西区工程处、科利公司倒签了一份《投资建设十五层综合楼协议书》，两份协议除新增科利公司合作主体和分配比例外，其他内容未变。此后，涉案项目相关用地、规划、报建文件中的建设单位一栏均列明西区工程处及科利公司名称。报建后，科利公司与案外人签署了《建筑安装施工合同》，但因科利公司资金问题，项目停止施工。

1993年2月8日，珠海市人民政府发布了《关于对1990年以来西部地区越权审批用地和私自转让土地遗留问题进行处理的通知》要求越权审批或私自出让取得的土地依法补办用地手续，领取合法使用证。1993年11月，科利公司以自身名义向主管部门补报批建设用地，主管部门向其颁发了《国有、集体建设用地许可证》，后又补办了《建设用地规划许可证》，主管部门向东信公司颁发了《国有、集体建设用地许可证》。

1993年11月4日，科利公司经审批同意成立珠海经济特区东信房产开发公司（下称“东信公司”）。1994年5月21日，西区工程处、东信公司、科利公司达成《会议纪要》，明确涉案项目合作关系变更为西区工程处与东信公司的合作关系，涉案项目工程管理工作仍由科利公司负责，并对后续合作事宜作出明确约定。1994年6月10日，西区工程处与东信公司签署了一份《售楼委托协议》，约定西区工程处将项目应分配所得房屋全权委托给东信公司代销，并约定了代销定价的具体标准。

1996年9月10日，东信公司与珠海市国土局签订了《珠海市国有土地使用权出让合同书》，约定将涉案项目地块出让给东信公司。后东信公司取得《国有、集体建设用地许可证》（该证注明：系科利公司更名，原证件作废），之后，东信公司又取得了房地产权证。

再后来，东信公司通知西区工程处其已经更换了法代，涉案项目属于东信公司，与西区工程处无关，双方因此发生争议。

2.裁判理由

二审法院认为，可得利益应扣除合同约定和法定的成本。具体计算方式：以涉案项目报建审批文件及设计图纸计算出建筑总面积，然后按照约定的20%比例，以《售楼委托协议》约定的单价计算出合同履行后西区工程处应获得的利益。按此方法进行评估后，再扣减相应成本所得数据负数，即西区工程处主张的可得利益不能得到支持。但是，鉴于其已经实际投入资金，该资金投入与前期行为与东信公司取得涉案的土地使用权具有直接的关联，目前土地已经大幅升值，东信公司成为实际受益者。虽该部分利益与西区工程处诉求的可得利益损失不是同一内容，其法律依据亦不相同，但本案诉讼已历经数载，两次发回重审，处于解决实际问题和减少当事人诉累，应依据土地现值及双方的合同约定来划分双方利益。

最高检抗诉认为，合同解除后，对于已经履行的部分，应视情况恢复原状、采取补救措施、赔偿损失。双方开始合作时，西区工程处投入土地，科利公司投入资金。合同解除后，应将土地和投资相互返还。但原审法院将双方共同办理土地权属手续这一履行合同的结果认定为合同履行前的状态，进而确认东信公司对涉案土地有80%的使用权，未按合同解除后的处理方式作出判决，违反了合同法的相关规定。同时，原审法院在认定违约的情况下，未明确违约方是否承担违约责任，仅将土地按20%折价返还，科利公司、东信公司却因违约而受益，违反了法律基本的公平正义精神。

再审法院认为，后续三方合同已经代替了原来的两方合同，是合作各方共同申请土地使用权、共同投资、合作开发，并按约定比例分成的体现。并且，当时出让土地的部门并非适格的主管部门，依据法律规定，西区工程处不可能基于该两方合同取得土地使用权。后续的补办手续记载的主体也是西区工程处和科利公司，即便土地登记在东信公司名下，但依双方约定，实质由西区工程处与科利公司共有。双方按2：8的比例分享产权，却要求西区工程处承担整个项目增加的建筑成本，不符合商主体签约的合理预期，故原审法院判决西区工程处承担整个项目增加的建筑成本计算可得利益事实依据不足，计算为附属的结论不符合常理。西区工程处向法院提出赔偿损失请求时，涉案项目仍停留在桩基础工程完成后的状态，后续的工作均由东信公司独立开发完成，因此当西区工程处首次提起损失赔偿时，应固定可得利益的范围，而不能将解除条件成就时主张的可得利益等同于20多年后销售完毕后获得的可得利益。而原审法院对龙珠大厦项目以合法报建手续确定房屋建成之后可分得的20%房产面积的价值鉴定，参照了双方签订的《售楼委托协议》中房屋定价、《会议纪要》《建筑安装施工合同》等，更符合当事人的预期，反映了双方在合作房地产开发地产时所预见的合作完成后西区工程处可获得的利益，且西区工程处庭审时亦认可，其在二审上诉中也再次明确以该数额主张可得利益，故以此作为西区工程处主张赔偿预期利益损失的标准，有事实依据。

二、案例分析

从上述案例可知，对于预期利益损失的确认，无论是在城市更新领域的合作纠纷中还是在一般的房地产合作开发纠纷，人民法院通常以判断合同效力为前提，以确定性原则为实质性认定标准，综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的预期利益损失赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过错所造成的损失以及必要的交易成本。

具体而言，人民法院在审理合同纠纷时，首先需要依职权审查合同效力，以便实现意思自治与国家强制之间的平衡，故即便双方并未争议合同效力，法院还是会依职权审查合同效力，且需要指出的是，在合资合作开发房地产过程中通常会签署多份系列协议，若系列合同之间具有牵连性和不可分割性，则一份合同中存在无效事由的，可能导致系列合同无效。其次，在确认合同有效的情况下，主张预期利益损失须以过错责任为基本前提，违约方不得在给守约方造成损失的同时又因违约行为获得不当利益，故通常来说违约方向守约方主张预期利益损失，法院不予支持，但守约方主张预期利益损失也会受到可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等限制。

同时纵观上述案例，不难总结法院在裁判该类案件中的一个基本考量点——预期利益获得的确定性。在一般的房地产合作开发项目中，资金投入到实际项目开发建设后，项目商业价值得到一定程度的提升，法院通常会认可预期利益损失的存在，只是定损的标准会根据个案所处开发建设的阶段分别运用评估、鉴定、酌定等方式确定。而作为土地一级、二级联合开发运作的城市更新项目，相较于一般房地产合作开发流程更加繁琐、法律关系更加复杂，具有明显的阶段性特点。从土地及建筑物信息核查、计划立项到规划审批、搬迁补偿协议签订，再到实施主体确认、被搬迁房屋拆除、土地使用权出让及后续的建设招商，具有较大的商业风险。在各环节中，实施主体确认又有着区分有无确定开发权益的分水岭作用，实施主体确认在城市更新中就意味着单一主体已取得了城市更新单元内全部建筑物及附着物的权益，达到城市更新项目用地权利主体和开发主体的资格条件。故在城市更新合作纠纷中主张可得利益损失，法院通常会衡平合同目的、项目进展阶段性等因素与合同价值之间的均衡性、约定对价与实际投入之间的均衡性。城市更新领域的合作目的为开发运营房地产，但实施主体确认之前的违约导致的损失，除实际损失之外，无非是“机会利益的损失”，在早期阶段违约的情况下，以有限的实际投入主张主张整个项目开发完成后的权益损失，与城市更新领域的商业特点不符，法院通常也会以开发权益不明确、无证据证明损失为由不予支持。

三、风控建议

为避免利益损失无法得到全面填平，可以从以下角度考虑降低合作风险：

第一，市场主体在参与合资、合作开发房地产项目前，进行深度尽职调查。在调查主体信息时，应审慎调查有无房地产开发资质；在核查土地信息时，应注意土地性质及土地用途，是否为划拨用地，土地出让方是否为有权主管部门，有无缴纳足额的土地使用权出让金；在调查建筑物信息时，需对建筑物报批、报建情况、权属情况进行摸底排查。避免出现无效事由，导致违约金等条款适用落空，为违约方攫取项目升值利益提供突破口。

第二，签署合资、合作开发房地产项目协议时，设置的权利义务内容应清楚明晰，明确违约行为的情形，适当提高违约金标准，也可按照项目所处不同的开发阶段设置不同金额的违约金；还可以要求提供必要担保，但需避免出现流质（押）条款等无效情形；款项支付节点与项目重大权益获取节点挂钩，保证资金投入与权益获取的同步性；明确预期利益损失计算标准及依据，条件允许的情况下，可以就后期利益分配的销售定价作出初步的约定，也可以明确清算时的利益分配标准，以解决主张预期利益损失的可预见性的障碍。

第三，需要确保签约流程的合规性，一般而言房地产开发属于重大商业交易，部分公司章程会要求经过内部决议程序，因此签约前还需审查交易方公司章程及有无通过内部决议程序。在城市更新中，若以集体资产进行交易的，还需注意有无经过董事会、监事会、集体资产管理委员会、股东代表大会的决议程序，有无按地方政策在集体资产交易平台进行招商，避免违约方以未经内部决策程序等借口撕毁合约。

第四，在项目合作开发建设过程中，保证项目资料、印章、账户控制权或者共管的权利，以定期会议记录形式留痕各方意见，建立文件定时归档制度，降低争议发生后搜证的困难度。还可在不同开发阶段各方共同委托第三方咨询评估公司对项目阶段价值进行评估，以便后期发生争议时可以此为证据主张双方共同认同项目某阶段的价值，即便法院进行酌定，也可提供一定的参考。

第五，若进入争议解决程序，应根据项目所处的开发阶段确定合理的诉讼策略。因为守约方需承担其遭受预期利益损失总额及必要交易成本的举证责任，违约方需承担守约方未采取合理减损措施而导致损失扩大、守约方因违约而获得利益及守约方亦有过失的举证责任[2]。司法实践中，对于未来可实现利益的证明，可以通过“差额法”“类比法”“估算法”“综合测量法”[3]等方式确定损失金额，具体而言就是可以委托鉴定单位对开发项目进行审计，并预测项目完成后可获得的净利润，再依据双方约定比例测算利益损失；或可以类比借贷法律关系，按前期投入的资金确定资金占用损失；也可以结合各方的实际投入及解约时房地产市场行情估算守约方可能获得的利益，还可以综合违约方因违约而获利、当事人各自过错因素及当前经济形式等因素综合判断。但从上述案件可知，在已经开发销售完成后解除合约主张预期利益损失的，以评估、鉴定方式定损，具有可采性；若尚未实质开发建设，采用“假设开发法”等方式进行预测，被采信的可能性较低。唯一可借鉴的举证方式是以双方确认的合法报建面积及在合作中形成的双方认可的房屋销售定价作为参考依据主张预期利益损失。

注释：

[1] 王利明、崔建远，《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社，2000年版，第661页。

[2] 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第11条。

[3] 《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》。