今天上午杭州奥体顶流豪宅壹号院（备案名：臻奥院）二期，一套建面约170.93㎡法拍房经过24小时等待无一人报价，惨遭流拍。
房源评估价为2264.71万元，起拍价为1585.3万元，房源起拍单价约9.27万/㎡。
如果刨除掉2个车位100万的评估价来算，这套房源的起拍单价约为8.68万/㎡。
要知道，本次法拍房去除车位的起拍价已比今年2月同面积段户型二手成交价低了2.42万/㎡，为何依旧无人问津？（2月建面约171㎡户型，去车位二手成交价约1950万，单价约11.1万/㎡）
目前，杭州奥体豪宅圈二手房成交价呈何走势？我们一起来看！
爆冷流拍 先从自身找原因
杭州奥体壹号院一期和二期限价虽然都是4.81万/㎡，但这两期房产的价值却不可同日而语。
壹号院一期的主力户型建面约130—190㎡，超大户型屈指可数，其公共区域更没有会所、室内恒温泳池等顶尖配套，自带的一栋loft公寓也有点拉低调性。
反观壹号院二期，主力户型建面约171—333㎡，主打一个奢阔。
整个小区A类人才高达8位，公区内会所、图书馆、室内恒温泳池、约6米架空层和风雨连廊样样俱全，公寓类产品也是大平层属性。
而今天法拍的杭州奥体壹号院，就位于二期13幢2单元2801，是一套自带双车位，建面约170.93㎡三房两厅双卫双阳台中间套户型。
按理说壹号院二期本就更为金贵，怎会爆冷流拍？我们从房源自身找到了原因：
首先从位置来看，这套房源位于13幢2单元中高层，楼幢位于二期南面靠奔竞大道一侧，远离大莲花体育场和杭州世纪中心。
从阳台望出去北侧视野是小区公区景观，南侧仅可见部分河景，景观视野一般。
其次从户型布置来看，该户型是壹号院二期的门槛户型，三房双卫的格局对于顶级豪宅来说略显局促，较为鸡肋。
而这种超大面积仅做三房的产品在当前市场上并不吃香，颇有些高不成低不就。
综上，杭州奥体壹号院二期这套房源不被看好是意料之中的事情。
但真正导致万人围观仍罕见流拍，这种离谱现象发生的根源，更在于这套法拍房定价的不合理。
顶级豪宅补跌潮 谁也逃不过
先说结论：本次壹号院法拍的这套房源，不管是起拍价还是评估价都定的非常离谱，远高于当下二手房市场价。
从区域二手市场环境看，7月以来滨江、奥体一带的顶级次新房早已呈现补跌态势：
9月初，壹号院二期建面约171㎡户型，二手成交价约1420万元，折合单价约8.3万/㎡。
重点看这个成交信息，与法拍房同样的组团和房源面积，9月初低楼层成交价约1420万。
而这次法拍建面约171㎡中高楼层户型，去掉车位的评估价已达2164.71万，去掉车位的起拍价更拉高到1485.3万，起拍单价高达8.68万/㎡。
起拍价就远远高于同时期，同户型房源的二手房成交价，这意思不就是想让韭菜高位接盘嘛？
3.5万人围观，0人报名就已经说明，这套房看热闹的人多，有接盘心思的人少！
深入探究板块内价格体系我们还发现，今年奥体很多顶流次新房的成交价也和去年同时期相比，显著下滑：
今年7月底到8月初，奥邸国际虽有多套房源连续成交，但价格也从最初的15万+/㎡回落到了如今的约11.4万/㎡；
近期壹号院一期小户型成交单价在7.9—8.4万/㎡之间，大户型价格略高在9.2—9.6万/㎡之间。而去年同期，壹号院一期大户型的成交单价可是高达10万+/㎡。
从法拍市场来看，杭州一江两岸不仅是壹号院、奥邸国际这样的新普贵族，就连老牌豪宅身价也在不断下跌：
8月24日，杭州南星桥江景豪宅金色海岸，一套建面约209.96㎡法拍房，以总价1647.8万元成交，折合单价约7.85万/㎡。
这个价格远低于今年高点时同户型2200万的二手成交价，暴跌552万，降幅高达25%。
最后从新房市场来看，顶级豪宅的摇号难度骤降：
滨江兴耀·潮起最新摇号结果出炉，项目三开房源不仅不限售，有房一族的社保也无需顶格，无房户更是不需要拼社保就能买。
事实上，杭州千万级豪宅的购买力，也在这几次新房开盘潮中消耗的差不多了。
牛市时，豪宅领涨，改善跟涨，刚需普宅、老破小补涨；而熊市时，老破小、刚需普宅领跌，改善跟跌，豪宅最后补跌。
当下的全国楼市，冷意十足，没有谁能独善其身，富人的资产也不例外。
定价过高的法拍房，流拍是意料之中的事情，割富人韭菜这种事儿，别搞得太离谱，否则竹篮打水一场空最终伤害的是自身的颜面。
本文主笔︱费洛蒙︱购房通 出品
