还未正式交付，就已经在网上挂出近百套房子！杭州楼市竟还有这等奇事？
没错，还真有。
近日，望江板块超级红盘，江明月朗园（新世界·城市艺术中心）拿到了大证，虽然还未正式交付，但房东们就交了契税办了小证，并把房子上架了中介平台。
深耕望江的中介老吉告诉我，江明月朗园有房东叫价15万/㎡，声称要对标南星桥的仁恒滨江园。
房东预期极高
江明月朗园位于寸土寸金的望江板块，新房时期限价6.98万/㎡。
2022年，项目930套住宅二开二罄，中签率最低10.88%，有房社保最高拼至188个月，是当之无愧的超级红盘。
笔者于近日前往实地探访，江明月朗园住宅部分已实景呈现，估计年底前能顺利交付。
商业部分，K11综合体、瑰丽酒店等还在如火如荼地施工中，据悉要到明年底才能竣工。
目前打开贝壳找房，你可以找到31套江明月朗园的二手房，但中介告诉我内网已有近百套挂牌，大部分房源不显示的原因，是房东挂价太高了，官网只显示12万/㎡以下的房源。
我看了下目前能显示的31套挂牌房源：
9万/㎡以下的就2套，一套低楼层建面约127㎡四房，挂价约8.5万/㎡，一套高楼层建面约115㎡三房，挂价约8.7万/㎡。
图源贝壳找房
9-10万/㎡区间的有5套，基本是建面约143㎡四房户型。
10-12万/㎡区间的有24套，几乎是建面约165-183㎡大户型。
中介老吉说：“目前江明月朗园最高一套挂价15万/㎡，当然，这肯定是房东挂着玩玩的，具体成交价不可能这么高。”
成交价能到多少
江明月朗园具体成交价能到多少，我们多维度分析一波。
首先，来看看望江新城的二手次新房价。
望江新城最具代表性的两大次新小区，就是御潮府和御品。
近期，御潮府成交了一套低楼层建面约144㎡四房，单价约8.3万/㎡。
御品成交了两套中楼层建面约116㎡三房，单价约7.7万/㎡，还有一套中楼层建面约138㎡四房，成交价约8.9万/㎡。
御潮府实拍图
中介老吉跟我说，御潮府和御品四房房价还是很稳的，普遍能卖到8.5万/㎡以上，三房户型成交价基本在7.5万/㎡左右。
当然，御潮府和御品价格稳定，主要还是小区抛盘量少。
贝壳找房显示，两个小区加起来才挂出38套二手房，挂牌量少，一方面是因为御潮府部分房源限售，另一方面是自住业主居多。
整体看下来，目前望江新城二手房市场走势稳定，供求关系平衡，呈现“户型越大、房价越贵”的特点。
御品实拍图
其次，我们再来看看江明月朗园本身。
1、抛盘情况
江明月朗园近百套挂牌，是小区房价最不稳定的因素，毕竟抢跑的房东越多，小区房价越有可能出现踩踏现象。
据悉，已有房东委托中介在朋友圈发布房源信息，“建面约183㎡西边套，总价1550万可以谈，业主诚售立志做小区第一套成交”。
折算一下，该房源单价约8.5万/㎡，性价比确实要高于目前其他挂牌房源。
可以明确的是，小区第一套成交具有绝对的风向标意义，势必会影响后续房东的预期。
2、户型层面
江明月朗园户型面积段差距非常大，横跨建面约116-224㎡。
因此可以确定的是，小区未来成交价的跨度也会非常大。
参考御品和御潮府，笔者猜测，江明月朗园建面约116㎡三房户型，成交单价大概率在7字头，而板块稀缺的建面约183-224㎡大户型，成交单价8万+/㎡应该不成问题。
江明月朗园实拍图
3、学区因素
据中介所述，江明月朗园的对口小学是北侧紧邻的崇文未来学校，崇文的牌子自然值得信赖，但是小学对口初中很可能是勇进实验学校。（具体以教育局官宣为准）
此前就有不少家长在“民呼我为”上发声，称该学校师资力量与钱学森学校、杭州中学相差甚远，请求给望江板块的孩子划到更好的学校。
不管怎么说，对于购买千万住宅的改善群体而言，学区一定是重要的考虑因素，而学区的好坏将直接影响房价的高低。
综上，你认为未来江明月朗园能以多少价格成交，评论区聊聊吧。
本文主笔︱阿天︱购房通 出品
