上海市高中生房租问题调研报告

摘要:

2023下半年，我所在学校WLSA Shanghai Academy从宝山校区转移到了杨浦校区。学校提供的宿舍很远且房间有限，于是同学们开始寻找学校附近的房屋，通过租房的方式解决居住需求。对此现象，我进行了深度线下采访调查。本次调查主要想了解，高中生选择校外租房的主要原因是什么？选择租住房屋时主要会考虑哪些因素？对租房需求上呈现什么样的特征？对于现在租住的房屋有何满意或者不满之处？还有高中生心目中的理想居住环境是怎么样的呢？经过深度调查后，我做了以下分析和总结。

调研背景/目的：

在高一时，校区在宝山区，提供的宿舍就在教学楼对面。只隔一条马路，距离近并且房间足够容纳AP高一和AL高一到高二的人。但是房间只有约18平方，一个房间居住四个人，一层楼15个房间只有一个公用的卫生间和淋浴室。对于在家享受宽敞舒适的居住条件的学生来说，很难适应这样的居住环境，很多学生都抱怨设施老旧房间狭小比较吵闹，并且每次晚自习结束回宿舍时洗漱等待时间久，影响晚上的休息。但是因为离学校近并且租房选择少，大多数人还是选择住宿。到了高二校区转移到杨浦区，学校提供的宿舍很远，日常出行上课不便，很多人选择了在学校附近租房。我对于学生普遍的租房需求，进行了线下采访。将所学城市规划知识与高中生租房需求相结合，让新市民、青年人享有品质生活、感受城市温度、增强归属认同。

调研概况：

一、现场调研

（1）调研对象

本次调研共计14位WLSA Shanghai Academy 高二10名男生和4名女生作为调研对象，主要租房位置位于杨浦区政熙路与国权路附近，包括原有上海老校区居民楼，复旦大学宿舍和经济性公寓住房，调研案例具有典型性和代表性。

调研案例信息表（表源：作者绘制）

（2）调研过程

本次社会调研包括一名带队教师和一名学生成员（本人），于2024年6月开始策划，9月开始实地调研，10月形成数据分析与调研报告。

（3）调研内容

前期准备：首先在日常交流中发现校内学生普遍对租房有需求，对目前租住的房屋也存在一些不满，经过前期的信息了解，设定了一份相对简单并有针对性的调研问卷，通过实地踏勘、走访调研、线下一对一访谈，了解WLSA高中生租赁住房项目的主要人群特征，区位需求、租金承受力、房屋空间设计、功能使用，物业管理等基础价格、配套设施需求等信息进行深入了解，从而对高中生的租房需求建立了一个从地理位置、硬件设施，软性服务等角度的立体勾勒。从中获取思路，为高中生的理想居住环境提供具有落地性的解决方案。

调研访谈大纲（作者设计）

（4）调研发现

关于校外租房的主要原因：其中认为在校外租房住生活更方便，自由，占比最高为100%；71.4%的受访者选择学校提供的宿舍居住条件不好，喜欢一个人独处，需要安静的空间。虽然学校提供了宿舍，但因为在宝山区，距离太远，上下学时间花的更多，减少了睡眠和休息时间。

关于租住校外环境会考虑的因素中，100%的受访者认为最为重要的是和学校的通勤距离；78.6%的受访者选择租住房屋的户型和装修（倾向于选择简约整洁的装修风格）；71.4%的受访者选择生活配套的便利性；50%的受访者在其他方面提到了房租这一考虑因素。

在目前租住的房屋，同住者是同学的占比最高，为64.3%，其次是独居，占比 28.6%。

对于现有租住房屋的满意度评价方面,比较满意的学生占比最高，为50%，其次是一般，为28.6%。非常满意的占比仅14.3%，现有的租赁住宅很难满足学生的需求。

学生对于租住总体环境主要不满意的点集中在租住房屋的户型和装修（69.2%）、小区内部环境（38.5%）。对于租住户型本身来看，主要因卫生间过于狭小（78.6%），房间面积过小（57.1%），隔音较差（57.1%）是占比最高的不满因素。其次厨房使用不便（35.7%），缺乏收纳空间（21.4%）和没有阳台（21.4%），这三点虽然对于租住的学生不是核心关注点，但会降低居住舒适度和便利性。

在房屋租金方面, 能承受的租金范围在3000-4000元的学生占比最高,为57.1%,其次是4001-5000元,为28.6%。出于租房选择范围有限，搬家较为复杂，尽管对现有居住环境不满，但85.7%的同学在近一年内没有更换过租住的房屋。

对于理想房屋个人愿意承担的租金范围6001元以上的学生占比最高，为42.9%，其次是3000～4000元和4001～5000元，分别为28.6%和21.4%。从租金承受力来看，学生群里有着较好的支付能力，愿意为理想的居所承担更多的租金。

综合WLSA高中生对于理想居住环境的描述有一下总结：

①居住装修风格清新，房屋结构需要有两个差不多12～15平方大的房间，可以保证同住人拥有同等的独立空间，也减少租金分配的困扰

②有独立卫浴，便于日常生活洗漱

③离学校路程5～10分钟，可以轻松的在学校和居住区之前往返

④附近有多样的商铺，满足日常生活需求

⑤离地铁站近，出行便利

⑥最好有公共自习室，健身房和厨房，增加社交活动区域

实践结论：

基于本次的调研发现，高中生学生对于理想租住房屋主要偏好于：离学校近，附近有丰富的餐饮，便利的交通，自习室和操场等公共设施；房屋本身要有简洁的装修风格和合理的房间结构设计，有较好的隔音，最好有便利的厨房和好的采光；此外，学生希望能选择兴趣爱好且生活习惯相似的室友一起住，可以接受的租金范围主要以3000～4000元/人。

随着国际化学校越来越成熟，而市区能提供给学校的土地规模有限，高中生的住宿需求慢慢的凸显。而城市作为一个有机体，可以打破功能的传统划分，将高中生公寓设计和住宅社区并存，根据本次调研，我建议可以通过以下方式解决：

1.开发模式：政府开发建设，学校考察适宜性，引入品牌长租公寓运营商进行管理。既可以盘活城市的闲置资产，也可以实现社会化的经营管理，完善城市的居住体系完整性。

雅诗阁是新加坡凯德投资旗下的全资子公司。雅诗阁的首个位于亚太地区的国际服务公寓于1984年开业。经过30多年的耕耘与发展，如今雅诗阁在服务公寓及酒店行业中备受推崇，拥有多个享誉世界的品牌。其在成都为学生设计的雅遇公寓（东部新区）为本文对于高中生公寓设计提供了多种可行设计方案。

（图源：网络）

瑞贝庭（Suisse place）公寓酒店作为中国中高端连锁酒店公寓品牌，是由中富旅居与新加坡最大的房地产和酒店业投资发展商丰隆集团旗下的新加坡城市发展集团（CDL）联合创建。　2020年4月11日上海中建瑞贝庭臻选公寓酒店正式开业。公寓酒店位于上海静安区场中路2018号中建瑞贝庭大厦。其公寓酒店拥有七种不同设计风格的客房，共计216间房，公寓酒店同时配备咖啡吧、自助早餐厅、七个会议室、共享超2000平方的健身房等配套设施……其中的多功能设计可用于高中生租房公寓的建设中。

（图源：网络）

区域特点：因为WLSA所处位置靠近复旦大学，附近房屋比较密集集中，可用土地少。考虑到教学场地的需要和师资力量、学习氛围，本文计划将高中生住宅公寓选址在离学校和地铁站步行距离15分钟处。通过乘坐地铁，本校学生可以去往附近的复旦大学城和五角场大学路等商圈。这些区域经过长期的城市发展，在完善的基础设施上有丰富的饮食配套、公共运动设施和学习室，可以满足学生的各类需求。

2.改造方向

根据杨浦区的实际情况，学生公寓的规模有限，可以在依托产业园区、创意园区、旧写字楼等进行改造或新建。在WLSA的1公里半径内，有两个选址可进行公寓的建造。

①四平科技公园为高中生开发新的公寓住宅，此处因靠近内环高架，居民区较少，建设过程中可最大限度减少对周边居民的干扰其次，在公园中可以提供一个亲近自然，安静的生活环境，相对健康。

②PlanB地区，目前为闲置地块，靠近地铁口，南侧为军事大学，但处于国权路和四平路的十字路口，车流量较大，环境比较嘈杂。比较，最终选定四平科技公园内进行公寓开发。经过

对于公寓的规划设想，结合本次高中生的公寓调研需求，在公园中建筑一栋学生公寓，以华中科技大学主校区研究生宿舍设计项目为例。建筑的本身高度不宜过高，以10层以内为宜，避免影响整个公园的环境，同时建筑本身可采用环保建材，色彩以柔和色系为主，既符合高中生的年龄特征，也和公园的环境相互融合。

公寓的户型以一人间和两人间为主，套内户型面积在为30-55平，可以满足单人居住或两人居住需求，且能提供相对紧凑又具备完善功能。

标准户型设置两个起居室、厨房、卫生间及阳台，配备标准家电配置，考虑到安全性，可以配指纹密码锁。

两人室内部户型设计版图范例：

因为学校校园面积较小，没有操场和室内体育馆，无法满足学生日常锻炼的需求，建议公寓配套包括健身房、篮球场等活动空间，影音区等，提供丰富的休闲娱乐和学习工作场所。而公园本身的环境，也可以满足日常学生户外散步、休闲的需求。

在公寓服务上，也是学生和家长共同关注的，因为公寓位于公园内部，夜晚安静的同时也对安全性要求更高，需要提供24小时的安保服务，并且在公共区域进行定期保洁。如学生有入户清洁、清洗衣物等要求，可以通过额外收费的方式由物业进行相关服务。

小结

本次调研，我们形成了对于高中生租房公寓的概念方案设想，这个方案和城市公园有机结合，对青少年的成长环境，居住氛围和社会的文化进行了融合，和谐共享社会公共资源，有积极的探索性意义。能改善青少年的居住环境，解决了学生群体长久以来的租房痛点，并为公园引入了新的活力点。

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