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引言
房地产市场作为经济的关键支柱与民生的重要依托，其走向始终是社会各界关注的焦点。2025年春节前后，市场呈现出销售量价改善、土拍回暖等现象，但区域分化依旧显著。这些变化让市场参与者对房地产市场在2025年能否真正“止跌回稳”充满期待又满怀疑虑。
问答实录
①丨动能：春节前后销售量价改善的趋势是否可以持续？
- 动能改善但是分化加剧
主持人：
春节前后房地产市场销售，量价改善是多种因素叠加的结果。从需求端来看，返乡置业潮确实为市场注入了活力。
同时，政策利好持续释放，多地通过优化公积金政策，如提高贷款额度、降低首付比例，以及发放购房补贴等方式，刺激了购房需求。
然而，判断这一趋势能否持续，需要审慎分析多方面因素。一方面，春节是传统销售旺季，购房需求存在集中释放的情况。
例如广州2025年春节期间认购面积为3.28万平方米，同比增长71%，但节后市场能否维持热度，关键在于后续潜在需求的转化。
从宏观经济层面看，如果经济复苏进程不如预期，居民收入增长受限，将会削弱购房者的购买力与购房意愿。这一点也可以从房价端看出，2024年四季度以来，也就是一二线城市房价环比改善明显，但是趋势上仍然依赖居民收入改善的进一步支撑。
从市场库存角度分析，尽管供给端，市场预期2025年全国新开工面积同比下降18.8%、竣工面积同比下降10.7%，但三四线城市库存积压问题依旧严峻，而且当前现房的去化周期仍然较长。
②丨前瞻：土拍回暖能否重塑供给→销售的良性循环？
- 土拍回暖是好事情，有利于头部企业
主持人：
近期土拍市场回暖态势明显，1月重点监测的30家房企单月投资拿地总金额（全口径）接近638亿元，同比增长186%，多地出现高溢价地块。您认为土拍回暖在多大程度上能够重塑房地产市场供给到销售的良性循环？
土拍回暖为房地产市场供给→销售良性循环的重塑带来了积极信号，但实现过程并非一帆风顺。
从积极方面来看，土拍市场升温反映出房企对市场预期有所改善，投资信心增强。头部房企积极角逐核心城市优质地块，1月北京、上海、深圳、杭州等多地土拍中，溢价率超20%的地块频现，杭州湖墅单元地块溢价率更是高达71.25%。
这意味着未来市场将迎来更多高品质项目，优化市场供给结构。新楼盘的开发建设不仅会带动上下游产业链的协同发展，创造大量就业机会，还能增加居民收入，进而刺激购房需求，为供给→销售良性循环奠定基础。
不过，实现良性循环面临诸多挑战。首先，土拍成本的大幅提升直接推高了房企的开发成本，进而增加该地块项目房价上涨压力。一旦房价涨幅超出购房者承受范围，购房需求将受到抑制，影响销售环节。以杭州湖墅单元地块为例，成交楼面价高达64834元/㎡，未来房价必然受到成本因素影响。
其次，当前房地产市场区域分化严重，核心城市土拍火热，而三四线城市土拍市场依旧冷清。这种分化使得市场难以同步形成良性循环，三四线城市面临库存积压与需求不足的双重困境，难以借助土拍回暖实现市场的有效复苏。
③丨层级：区域分化对市场格局有何影响？
- 区域分化本身也是行业修复的必由之路
主持人：
区域分化一直是房地产市场的突出特征，在当前市场环境下，这种分化对房地产市场格局产生了哪些具体影响呢？
在市场走势方面，一线城市和部分强二线城市，如北京、上海、深圳、成都、杭州等，凭借强大的经济实力、完善的产业体系和有效的人口吸附能力，市场逐渐企稳回暖。
从价格数据来看，2025年1月二手房价格环比，成都、乌鲁木齐上涨，深圳持平；新房价格方面，上海、深圳等城市市场热度延续，1月上海新房成交环比虽有下降，但同比增长，深圳同比增125%。
这些城市的销售数据也十分亮眼，土地市场同样活跃，中指院1月重点监测的30家房企拿地主要集中在高能级城市的优质地块。与之形成鲜明对比的是，三四线城市面临人口持续流出、产业支撑不足的困境，库存压力巨大，房价处于深度调整阶段，市场活跃度极低。
从市场资源配置角度分析，区域分化导致资源进一步向核心城市集中。以1月房企拿地情况为例，华润置地、招商蛇口等企业在核心城市积极拿地，单月拿地金额分别达到124亿元、126亿元。这种资源集中使得核心城市房地产市场发展更具活力，配套设施不断完善。而三四线城市由于房地产开发投资减少，城市建设和发展速度放缓，与核心城市的差距进一步拉大。
数据来源：中指研究院，嵩山论市
④丨预测：止跌回稳能否在 2025 年实现？
- 核心城市2025年止跌回稳趋势夯实
主持人：
2025年房地产市场能否实现止跌回稳是市场各方最为关注的问题。结合当前市场状况，您认为在2025年实现这一目标的可能性有多大？
政策层面，无论是需求端的购房门槛降低、金融支持，还是供给侧的土地出让规则调整、城市更新等政策持续发力，都为市场企稳创造了有利条件。春节前后部分城市销售量价改善，土拍市场回暖，也增强了市场信心。例如1月30个重点城市整体成交927万平方米，环比下降53%，但同比转正微增1%，这是市场止跌的积极信号。
然而，实现止跌回稳仍面临诸多阻碍。宏观经济环境的不确定性依然存在，若经济复苏不及预期，居民购房能力和信心将受到严重影响。房企债务问题尚未得到根本解决，部分中小房企资金链紧张，这不仅影响项目开发进度，还可能导致市场供应不稳定。
数据来源：Wind，嵩山论市
区域分化问题突出，三四线城市市场困境短期内难以改善，严重拖累整体市场的企稳进程。从销售数据看，尽管部分城市表现良好，但2025年1月房企销售金额同比仍下降15.4%、面积同比下降24.9%。
综合判断，2025年房地产市场部分区域，如一线城市和部分强二线城市，有较大概率实现止跌回稳。但从全国范围来看，要全面达成这一目标，需要政策进一步精准调控，促进区域协调发展，推动经济稳定复苏，化解房企面临的困境，为房地产市场营造良好的发展环境。
非常感谢专家！房地产市场正处于关键转折期，当前销售行情回暖是实打实的积极信号，给市场注入了一针强心剂。尽管这其中存在政策推动与特殊节点的助力，但不可否认的是，市场信心正在逐步恢复，需求也在缓慢释放。
虽然不能仅凭当下数据断言已实现止跌回稳，但诸多迹象都指向好的方向。土拍市场的升温，意味着房企对市场前景有了更乐观的预期，愿意加大投入，这将为后续市场发展提供动力。市场的不平衡和分化恐怕将是长期存在的趋势。
本周的嵩山论市到此结束，感谢您的收听，期待下周与您再会。
