语音·每周深度访谈
引言
本周二线城市调控进一步放松，杭州、西安全面取消限购。截止到周五，全国也仅剩下一线城市北上广深、海南省和天津仍未完全放松限购。而海南省情况特殊，天津对120平以上住宅也解除了限购，所以全国二线城市实质上已经完成了限购政策的退出。
市场对调控放松反响热烈，A股地产指数全周涨幅达到4.27%，其中周五当天涨幅就达到3.56%。而国债期货也应声下跌，30年国债期货周五下跌幅度达到0.29%。代表杭州楼市的滨江集团和代表西安楼市的天地源，分别在周五涨停。资本市场的投资者已经充分用交易表达了对新政的看好。
而另一方面，市场仍然期待限购政策向一线城市传导，最终实现北上深全面解除限购。尽管在过往两年调控宽松的政策基调下，一线城市新房量、价齐跌，但是投资者仍然对终极放松之后的行情有所期待。
我们邀请了嵩山论市的专家，为您全面解读二线城市放松限购的影响，究竟放松的动机是怎样的？一线城市何时可以跟进全面放松？政策是否会带来地产行业的修复？穿越政策的表象，商品房的全面放松，是否会迎来配售型保障房的增长？敬请收听嵩山论市专家问答。
- 维持房价稳定和去库存，都推进限购进一步放开
主持人：
本周西安和杭州全面解除了地产限购政策，截止到周五，二线城市基本上已经全面退出了新房调控。而我们知道，其实这一轮二线城市放松限购，始于2022年上半年。为什么这一轮放松的节奏这么长？那又是为什么在现在的时间点，落实二线城市全面解除限购呢？
中国调控的内在动因，是控制房价和人均可支配收入的关系。当房价增速接近或超过人均可支配收入的时候，就会触发大的调控，2013年地产国五条，2016年930，都是在这个情况下发生的。而房价增速低于人均可支配收入且差距扩大时，可能会触发调控放松，2014年930放开就是一个很好的例子。详见下图。
图：中国房价、人均可支配收入变化及调控政策内在逻辑
数据来源：Wind，嵩山论市
而目前人均可支配收入和房价增速，都出现了明显下行。但是人均可支配收入增速在5%左右稳住，70大中城市的新房售价同比增速已经小于0，在这样的情况下，后续调控从周期化逐渐走向常态化，是可期的。而政策推演的终局，一定是在二线城市全面放松之后，最终一线城市全面解除限购。
2丨二线城市漫长的放松节奏
其实，2022年开始，二线城市就开始了调控放松。在2022年6月，需求端方面，西安、成都、青岛、宁波等加入“三限”放松行列，主要集中于限购和限售放宽此外，青岛远郊三区城阳区、高新区和西海岸新区宣布取消限购，宁波规定多胎家庭可增购一套。
我们可以发现，从二线城市放松的节奏上看，从开始松动限购，到基本上完全取消限购，横跨了两年时间。
整体上二线城市的漫长放松节奏，拖累了具体政策的落实效果。
3丨被动累库背景下，二线城市全面取消限购
2024年3月，克而瑞统计80城可售面积为4.88亿方，相比于2014年9月的高点下降接近1亿方。
从更根源上看，全国土地成交疲软，2023年全年住宅用地成交面积4.8亿平方米，同比下降20%。为什么供给端如此收敛，反而当前的库存问题愈发剧烈？
这背后的逻辑很简单，在供给端开始收敛的同时，需求端销售下滑更大，统计局70大中城市新房价格连续24个月下降，商品房销售金额下降幅度接近30%。需求端的景气度弱于供给端，所以导致行业进入到了被动累库的阶段，库存问题变得愈发严重。在这种情况下，二线城市最终全面放开。
图：中国房地产被动累库逻辑
数据来源：Wind，嵩山论市
②丨一线城市是否跟进全面放开：必由之路，但非一蹴而就
- 一线城市最终全面放开只是时间问题
主持人：
很多朋友认为，二线城市全面放松，下一步就是一线城市全面放松。截止到目前，一线城市中只有广州放松力度比较强，对120平以上住宅不限购，其他深圳、北京、上海，基本上都是对于外围区域有所放松，对核心区域仍然保持收紧态度。您认为一线城市是否会跟进放松，像二线城市一样全面解除限购呢？
1丨全面放开限购是必经之路
中国房地产救市，经历了很多波折，但是2022年开始明显改变思路，不明面提“房住不炒“，也基本实现了二线城市的全面解除限购。甚至广州也开始接近于全面放松。
正如前文所讲，中国的房价下跌速度太快，但是人均可支配收入增速已经企稳，目前也具备全面解除限购的条件。而政策推演的终局，一定是一线城市全面放开。
图：各能级城市房价下降趋势
数据来源：Wind，嵩山论市
2丨但是短期内不会一蹴而就
一线城市全面放松限购，即使是我们可以看到的方向，但是过程上不会一蹴而就。广州的接近于全面放开，也是从外围开始。上海也是目前放开了外环外。而北京又涉及到首都的圈层问题。所以后续可能的路径是，在2024年推进一线城市外围和中游区域全面放松限购，也可以借此观察全面放松限购对周边城市需求的吸附，以及全面放松限购对景气度的修复作用。
以香港对比，撤辣也非一蹴而就，也是经历了2022年10月对外来人才的“先征后退“，2023年10月的减辣，才走向2024年2月的全面撤辣。另外香港撤辣并不会造成内地需求的快速外流，所以从这一点上看，内地一线城市也没必要紧跟撤辣而全面取消限购。
而未来即使一线城市不会很快全面放松限购，但是一线城市的落户也会进一步打开。毕竟，一线城市的人口内生性增长，已经进入困局。详见下图。
图：重点区域老龄化率（红线为日本2007年老龄化率水平21.49）
数据来源：Wind，嵩山论市
图：近三年北上广人口内生变化
数据来源：Wind，嵩山论市
- 不必过于纠结政策短期内见效
主持人：
当前政策放松，会收到怎样的效果呢？是否地产能够重现过往周期的荣光，在调控放松之后，实现销售的修复和行业的全面复苏？
1丨挂牌量增多是预期之中
“5·9”新政发布后，杭州贝壳研究院数据显示，对比4月日均值，新政首日二手房咨询量增加54%，二手房新增买卖房源增长91%，新房咨询量新增96%。从一线中介门店反馈来看，关于首套房认定调整的咨询占比最高，其次也有不少外地购房者的买房咨询，以及关于大热门“老破小”置业的咨询。
当然，杭州新政中包含了信贷支持，购房人在所购住房城区范围内无住房，或在所购住房城区内仅一套住房且正挂牌出售的，办理新购住房按揭贷款时可按首套认定，所以杭州的挂牌激增不能简单认为是卖出情绪主导。
那我们再继续看看其他城市。2023年8月底9月初的周末，一线城市放开认房不认贷。四大一线城市的二手房成交套数明显激增，在9月第一个周势能延续，但是到了9月第二个周，成交套数就明显下降。
新房方面也类似。去年一线放松认房不认贷之后，并不是四大一线城市的新房市场景气度都在提升。以深圳为例。深圳整体新房成交套数，去年9月1日至21日为1285套，而去年8月1日至21日则为1500套，新房成交反而不如。这一点上，京沪的表现也要好远广深， 上海去年9月1日至21日的新房成交套数为6402，比去年8月环比增长10%。
伴随着积压需求的释放，是二手房非常明显的抛压，供应量明显增加。我们使用Wind的一线城市二手房挂牌指数作为观察指标，详见下图。
图：中国二手房挂牌量指数
数据来源：Wind，嵩山论市
2丨放松限购不代表量价提升
广州2023年9月就调整了限购范围。那时广州规定，除越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区限购外，其余地区不再设置限购条件。到了今年1月，广州调控有所放松，120平以上的限购解除。但是广州的调控放松之后，销售量价表现并没有明显好转。具体详见下图。
图：广州市销售量价表现
数据来源：Wind，嵩山论市
而本周放松的重点城市杭州，其实之前也有区域放松。首先是临安一直不限购，然后富阳、钱塘、临平、萧山主体在2023年7月放松限购，但是我们发现外围区域放松限购后，并没有表现出额外的差异。具体详见下图。图：杭州市临安区、萧山区销售量价表现
数据来源：Wind，嵩山论市
3丨调控放松效果不佳，源于居民市场预期和加杠杆意愿弱
首先，购房意愿受收入预期的影响，也就是说当收入预期下降时，本身居民的购房意愿就很弱，我们采用央行的储户调查报告数据做说明，详见下图。
图：购房能力影响购房意愿
数据来源：Wind，嵩山论市
而整个住房市场，仍然很难从过往十余年的“房价一直上涨”幻象中脱离，大部分购房者都是希望房价持续上涨。而2024年最近比较疲软的房价，就影响了后续购房者对于房价的预期，本身置换和刚需的购房行为，都被推迟。
当房价上涨不复存在，购房意愿就大大下降。对于购房贷款，居民也只会在顺周期加杠杆。详见下图。
图：居民只在顺周期加杠杆
数据来源：Wind，嵩山论市
我认为，一线城市调控放松会逐步推进，广州接近于全面放松之后，北京上海已经优先试点非核心区域全面放松。而在人口压力下，一线城市全面打开限购是可期的，但不会在短期内实现，不可一蹴而就。
只是，未来放松调控，并不能直接轻易带来楼市复苏，而地产销售的改善，仍然取决于整个经济的改善，取决于就业与居民收入的企稳提升。买房门槛放松的确值得欣喜，但是买房能力和买房意愿的修复才是重点。
- 配售保障房与解除限购的商品房构成新住房体系
主持人：
我们在商品房之外，一直在观察保障房的进展。近期全国都在如火如荼地推进配售型和租赁型保障房，也有很多城市收储二手房，转化为保障房的供应。您觉得商品房的调控放松，是否对应了保障房的推进？最终由保障房和商品房，共同构成中国的住宅体系？
商品房的逐渐全面放开限购，应当会和保障房相配合。去年8月份国务院14号文，详细规划了配售型保障性住房的规划和配套政策，很多财经媒体认为这是行业的重要变革，其意义属于“新房改”。
而未来，保障性住房和保障性租赁住房，分别从实际产权房和租赁模式，与商品房一同构成我们的多元化住房供给体系。去年的14号文，也确实重新构建了我国的多元化、多层次保障住房体系，具体详见下表。
表：我国的住房保障体系
数据来源：嵩山论市整理
商品房的限购逐渐放开，一定程度上确实会伴随着配售型保障性住房加速落地，而且两者的体系是相互封闭的。
首先，从需求上看，配售型保障性住房的受益群体，有严格的资格限制。正如14号文所述，配售型保障性住房的面向对象是收入不高的工薪阶层，以及城市需要引进的人才群体。而以家庭为单位，只能购买一套配售型保障性住房，而且已经享受过其他政策性住房优惠的群体，需要腾退原先的政策性住房。
从供给上看，配售型保障性住房的推广并非是要一蹴而就。本身根据14号文的规划，配售型保障性住房的供给，需要先确定保障性用地，更多也是将原有闲置低效工业、商业、办公用地，变更土地用途，然后在不补缴地价款的前提上，可以通过划拨模式完成供地。这里有一点值得关注，就是14号文原文中，明确提到房地产破产企业的商品房，可以转化为配售型保障性住房，这一点可以暗示了未来房地产行业出清的方向。
而很多投资人担心的，因为配售型保障性住房的推进，影响刚需商品房的价格。这一点大可放心，因为保障性住房是“配售”，并不是市场化销售，而且14号文要求，对保障性住房实施严格的封闭管理。禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的由城市人民政府按规定予以回购。
所以，配售型保障性住房的受益群体有限制，销售方式为针对性配售而非市场化供需匹配，另外本身保障性住房是封闭式管理。而保障性住房的供给不会一蹴而就，更多类似于2017年推动的“租售同权”的长租公寓，不会一次性释放供给，也很难产生对商品房的实际冲击。
在我看来，后续市场衔接“消化存量”和“优化增量”的节点，并且在商品房逐渐全面放松限购阶段承担刚需重任，很可能就是产权型、配售型保障房。目前也有许多大城市披露了新建、收购配售型保障房的计划，上周周报，嵩山论市引用了中指研究院的整理成果，在这里重复强调一下，具体详见下表。
表：部分城市配售型保障房供应计划
数据来源：中指研究院，嵩山论市
非常感谢专家！二线城市的全面放松，确实是大势所趋，毕竟在当前地产行业景气度不断下行的背景下，严守调控限制毫无意义。后续调控放松之下，政策重点会重新指向需求端，尽管短期内一线城市全面放松不会一蹴而就，但是北上深退出限购也只是时间问题。只是单纯的调控放松，并不能凭自身政策力量扭转行业下行，未来行业的格局也一定会是保障房和商品房共同发力， 最终实现供需两端的平稳和地产行业的温和复苏。
本周的嵩山论市到此结束，感谢您的收听，期待下周与您再会。
