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引言
我们邀请了嵩山论市的专家，为您详细解读三季度地产和宏观数据，为您条分缕析后续增量政策的必要性，以及潜在经济回暖的路径。
问答实录
- 地产行业仍然各分项最弱，边际略有改善
主持人：
三季度单季度的GDP增速为4.6%，今年全年完成5%的目标，需要宏观经济在四季度进一步发力。而地产在整个经济版图中，仍然是负面的贡献，拖累了整体增速。而前期市场期待很高的，宏观经济对地产脱敏，在三季度的效果一般，基建投资也受限于整体资金来源，约束了整体增速。
您是怎么看待地产在宏观经济中的表现？四季度可能出现哪些变数？
简单来看，当前GDP的分项上有了好转，但是由于地产本身的拖累，GDP增速仍然疲软，年内实现5%的增长目标，不能只依靠内生性增长，还需要外部投放增量政策。
数据来源：Wind，嵩山论市
而与地产关系密切的土地要素，也因为地产行业的不景气，整体估值下降，也拖累地方政府财政短收，同时减弱了地方政府地产救助政策的投放效果。具体详见下图。
- 扭转通缩预期，是增量政策的重点
主持人：
从三季度的价格数据看，无论是体现居民端的CPI，还是企业端的PPI，以及房地产行业重要的新房、二手房价，仍然处于一个疲软的状态，但是边际上出现向好的信号。从高层表态看，推动房地产止跌回稳是经济的重点工作，而实现物价稳定温和回升，也是货币政策的重点方向。
专家，从您的角度看，房价后续企稳，是否还需要其他增量措施？
9月的价格体系数据，仍然体现“新政”前的经济情况，整体上仍然展现出国内经济需求不足的特征，CPI表现持平，没有体现出超过季节性的修复。而PPI仍然继续探底。结合9月统计局新房和二手房价格来看，我们也能发现房价下行对于全社会资产估值和价格体系的负面影响。
数据来源：Wind，嵩山论市
2丨价格疲软凸显增量政策必要性：扭转通缩预期
数据来源：Wind，嵩山论市
③丨新政跟踪：效果分化、虹吸难免
- 930新政，目前的效果开始分化
主持人：
今年9月推出的大量地产增量措施，目前的效果是怎样的呢？政策的效果是不是出现了分化？
9月底的地产新政，从成交看效果明显。
节后第二周的日均交易量较九月份增长了227%，特别是在广州取消限购政策后，交易量增长了三倍。
尽管深圳因供应短缺而受到限制，但其交易量仍实现了109%的增长。
总体来看，10月份前半个月，一线城市的交易量同比增长了11%。
相比之下，二线城市的增长速度没有一线城市快，城市之间的差异显著。10月份前半个月的同比增长仅为7%，但某些核心二线城市如杭州和宁波的同比增长分别达到了86%和65%，部分二线城市比如青岛，新政效果较弱。具体详见下图。
数据来源：克而瑞，嵩山论市
周四住建部会议上，有记者提问关于地产政策加大虹吸效应的问题。倪虹部长认为，虹吸效应不可避免，但是会通过因城施策的方式应对。
其实在7月底，国务院印发《新型城镇化战略五年行动计划》，其中对于城镇空间战略的表述，只提“都市圈”而非“城市群”，也是基于地产市场虹吸效应的基础上。目前来看，超大都市扩大影响和资源流动范围是大趋势，而非10年前城市群战略预设的“城市间要素流动加快”。
从房价的表现上看，无论是下行的幅度还是整体的稳定性，一线城市的表现也都是优于二线和三线城市的。具体详见下图。
所以从最终政策的判断上，二线城市基本上已经全面取消限购，一线城市大幅度放松限购，但为了防止虹吸效应的负面效果，北京、上海、深圳未必会在短时间内进一步取消限购。
④丨资金落地：白名单4万亿不重要，货币+财政重要
- 住建部会议提到白名单扩充，其实并不重要
主持人：
周四住建部会议上，金融监管领导提出，将房地产融资协调机制的白名单授信规模扩张到4万亿，当前已经实现2.23万亿。然而整个地产行业的融资仍然未理顺。后续10月底人大常委会，很可能会确认财政一揽子政策的增量规模。
专家，您是怎么看待后续地产与宏观的资金面问题的？
让我们从数据来看，过往周期，地产开发资金来源国内贷款增速，是基本与商品房销售面积增速同步。但是2023年下半年以来，地产销售增速明显滑坡，而地产开发贷款增速从-12%左右水平开始稳定改善。
而最新的住建部披露数据指出，截止到目前，地产融资协调机制白名单项目审批通过贷款金额为2.23万亿元，这个口径是审批额度口径，并没有公布最新的投放数据。不过按照一季度1554.1亿元的情况推进，在项目白名单、地产融资协调机制支持下，地产贷款的投放确实得到了明显改善。具体详见下图。
数据来源：央行。Wind，嵩山论市
因此，住建部周四会议上提到的4万亿，并不是一个能扭转行业趋势的增量政策，其核心效果依然是围绕“保交楼”，4万亿也绝对不是地产行业资金面短时间能够受益的增量金额。
图：赤字率与中央、地方政府杠杆率
数据来源：Wind，嵩山论市
图：安倍货币+财政协同，扭转价格颓势
非常感谢专家！三季度的经济数据，让我们看到一些希望。的确，地产数据出现筑底迹象，但是地产对宏观的拖累仍然明显。本身经济自身修复的节奏偏慢，这个时候就更加需要增量政策，特别是财政政策与货币政策协同，推动资金落地并进入实物资产。只有在这种情况下，中国的价格体系才能企稳，通胀预期才能被扭转。而地产与宏观经济的良性互动与循环，一定中整体回暖趋势的重要一环。
本周的嵩山论市到此结束，感谢您的收听，期待下周与您再会。
