项先权：浙江新台州律师事务所主任，法学博士，博士后
杨 婷：浙江新台州律师事务所疑案研究中心研究员，法律硕士
权利人对不动产登记资料的查询范围为何？其是否有权查询其名下房屋的初始登记资料？本文将结合审判实践作出简要说明。
一、案情与裁判
案件名称：包某要求上海市自然资源确权登记局履行不动产登记资料查询法定职责案
案情来源：上海市第三中级人民法院行政判决书（2020）沪03行终528号
案情简介：2019年12月2日，包某至杨浦登记中心要求提供包某名下某处房屋（以下称涉案房屋）的登记资料。其间，包某递交了上海市不动产登记原始凭证查阅申请书，申请查阅其名下涉案房屋房地产登记簿中的初始登记资料。杨浦登记中心经审查，涉案房屋产权人于2000年9月因房屋买卖登记为包某，遂向包某提供了涉案房屋产权人登记为包某时的房地产买卖合同等不动产变更登记资料，对包某申请查阅的涉案房屋初始登记资料，不予查询。
一审判决：
上海市浦东新区人民法院经审理认为：本案中，原告包某因房屋买卖成为涉案房屋的现权利人，其所能查询的范围仅限于其办理的不动产登记结果和不动产登记原始资料，其要求查询涉案房屋的初始登记资料，超出上述范围。因此，被告对原告申请查阅的涉案房屋初始登记资料不予查询，不违反法律规定，对原告的诉讼请求不予支持。
二审判决：
上海市第三中级人民法院经审理认为：根据《查询办法》第14条的规定，不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料，其中的“本不动产登记”应当理解为“本次不动产登记”而非“本不动产之登记”，判决驳回上诉人诉讼请求。
二、相关规定
《物权法》第18条（《民法典》第218条）
权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第27条第一款（《不动产登记暂行条例(2019修订)》（国务院令第710号） ）
权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第97条第三款（《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》（国土资源部令第5号））
权利人可以查询、复制其不动产登记资料。
《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部令第80号）第14条（《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部令第5号）第14条）
不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。
《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部令第80号）第2条
本办法所称不动产登记资料，包括：
（一）不动产登记簿等不动产登记结果；
（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部令第80号）第4条第一款
不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。
三、典型案例或做法
案号 | 裁判立场 |
丁广文与北京市规划和国土资源管理委员会受理不动产登记资料查询申请案/北京市第二中级人民法院行政判决书(2017)京02行终1067号 | 丁广文无证据证明其系涉案房屋的“权利人”或者“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人”，丰台国土分局决定对其查询不动产登记相关资料的申请不予受理，符合法律规定，故驳回丁广文诉讼请求。 |
张宝华与北京市规委员再审审查与审判监督行政裁定书/北京市高级人民法院再审裁定书(2020)京行申715号 | 张宝华作为涉案房屋的利害关系人仅能查询该房屋的登记结果，无权查询该房屋的登记资料。市规委自收到张宝华的查询申请及相关材料后，在查明张宝华与涉案房屋具有利害关系的基础上，根据调查情况作出被诉告知书，并向张宝华说明了不予查询的理由，符合法律规定。 |
何某诉南京市规划和自然资源局不履行法定职责案/江苏省中级人民法院行政判决书（2019）苏01行终339号 | 不动产权利人和利害关系人可以查询本不动产登记资料。何某于2008年6月购得涉案房屋，作为涉案房屋的权利人，其可以查询2008年6月之后涉案房屋的登记结果和登记原始资料。但在2008年6月之前，何某并非涉案房屋权利人或利害关系人，无权查询2008年6月之前的涉案房屋登记资料。故驳回上诉，维持原判。 |
四、法理分析
本案中包某能否查询涉案房屋初始登记资料仍有待进一步厘清，下文将结合审判实践作出简要分析。
首先，关于不动产登记资料的查询主体。《物权法》第18条规定，“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。2019年资源部修正的《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》）及《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）也对不动产资料查询主体作出同样规定，将其限制在权利人及利害关系人范围之内。学界对该限定的合理性存在争议，主要有有限公开论和无限公开论两种观点，前者认为不动产登记资料涉及个人隐私和商业秘密，允许任何人查询、复制将可能导致信息泄露；后者认为，不动产登记资料是社会共享的信息资源，且不动产权属状况透明有利于物权保护，故不应对查询主体有所限制。故如何做到个人隐私与公示制度间的价值平衡，是目前不动产登记资料查询主体需要解决的问题。对此有学者提出，并非所有不动产登记资料都含有个人隐私和商业秘密，应将资料分类为登记档案和登记记录，记录中未涉及个人隐私及商业秘密的信息应当公开，该做法有一定合理之处。就本案而言，包某系涉案房屋所有人，其作为权利人有权查询房屋登记资料。
其次，关于对《查询办法》第14条中“本不动产登记”的理解。本案争议焦点在于包某是否有权申请查阅涉案房屋初始登记资料，该争点涉及对《查询办法》第14条规定中“本不动产登记”一词的理解。该条规定，“不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料”，其中“本不动产登记”存在两种解释，一是表示本不动产的所有登记记录，即包括不动产形成时的首次登记，以及之后产权变动的所有登记记录；二是表示本次不动产登记记录，即有权利人参与的当次不动产登记记录。二审法院认为应采第二种解释，笔者认为该观点有待商榷。第一，仅《办法》第14条使用了“不动产登记簿上记载的权利人”及“本不动产登记”这一表述，《物权法》、《条例》及《办法》其他条文均使用“权利人”和“不动产登记资料”的表述，如《物权法》第18条、《条例》第27条、《细则》第97条等。同时《办法》第2条及《细则》第94条均明确规定，“不动产登记资料包括不动产登记结果和不动产登记原始资料”，此与《办法》第14条之规定如出一辙。可见《办法》第14条之“特别称谓”并非立法者刻意为之，更不宜据此解释为不同于其他条文之文义，否则有违体系解释。
最后，关于包某对不动产初始登记资料的查询范围。诚如二审法院所说，不动产登记资料查询既要以保护权利人的交易安全及其合法权益为目的，也要加强登记资料利用的严格管理，确保信息安全，避免不当泄露个人隐私。一方面，物权的支配性和排他性决定了权利人对权利瑕疵和物的瑕疵负有更多注意义务。权利人要直接支配、管领其权利，就需要准确了解不动产权利范围内的原始登记资料，尤其是继受取得权利人更需要了解首次登记资料。另一方面，不动产系公开性财产，其变动需通过登记公示公信，拥有了不动产就相当于放弃了相应的隐私。故不动产权利人之隐私与否的判断不应与一般隐私信息采同一标准，需具体分析。不动产登记信息的具体表现载体有申请材料、审核材料、登记簿。其中申请材料、审核材料必然涉及个人隐私，但登记簿是以宗地、宗海为单位编成，即使继受取得权利人要查询不动产首次登记资料，也是以宗地、宗海为索引信息查询，对原权利人个人隐私的影响微乎其微。如此，若包某仅查询不动产登记簿，则应允许。
