租房子的时候最大的烦心事除了房东维修不及时，大概就是遇到了抵押和查封，好好一个房子住着，要赶你走，你说多闹心？抵押和查封到底能不能“破”租赁？咱们今天一文说清楚。
一、当租房子遇到了抵押权
1、先租赁房屋，后办理房屋抵押
结论：抵押权人行使抵押权时，承租人不受影响，并可以继续与抵押权人（已成为新出租人）履行原租赁合同，承租人可谓风雨不动安如山。
2、先办理房屋抵押，后租赁房屋
结论：抵押权人可正常行使抵押权，承租人无权继续占有房屋，需要搬出。
二、当租房子遇到了房屋被查封
1、先租赁房屋，后被查封
结论：如果在房屋被查封之前，承租人已经租赁并实际占有了房屋，那么承租人无需腾退房屋。
2、房屋先被查封，后被出租
如果承租人在房屋被查封后才承租房屋，无权要求继续履行原租赁合同。
三、租赁权可以对抗抵押及查封的必备条件
在司法实践中，租赁可以对抗抵押或查封应同时符合以下条件：
1、人民法院查封之前或者在抵押登记之前，承租人已签订租赁合同；
2、人民法院查封之前或者在抵押登记之前，承租人已合法占有、使用房屋；
3、已足额支付租金。
四、遇到上述情况，该咋办？
1、如果你是承租人，还想继续租房子，这么办：
（1）如果进入执行程序，你要先证明你占有房屋在先。（提供房屋被查封或抵押之前形成的租金支付凭证、房屋交接证明、水电费及物业费缴纳凭证等已经实际交接或占有房屋的证据。）要求法院阻止房屋被权利人占有，需要向法院提出执行异议。
（2）如租赁在后，需要与执行申请人进行有效沟通，提出有利于申请执行人的方案，并说服申请执行人书面同意“带租拍卖”。
2、如果你是权利人（债权人），不想继续出租房屋，这么办：
（1）看看租赁在先的合同是否是虚假合同，被执行人与承租人是否存在虚假租赁关系，如果存在弄虚作假行为，则可以证明租赁在后，债权人可以正常行使权利。
（2）“带租拍卖”会影响评估价格。在查封和抵押在租赁之前，如法院进行“带租拍卖”，债权人可提出除去租赁关系，对“带租拍卖”提出执行异议。
免责声明
