抢占“核心城市、核心地段、核心资产”，这一资产共识，再一次被上海滨江豪宅所验证。

首先，上海房价的天花板，率先被滨江豪宅所捅破。其次，这批单价“15万+”，甚至“17万+”豪宅扎堆入市下，有两个房价逻辑正在被颠覆：

一个是，传统豪宅跑不过滨江豪宅。

上海公认的四大富人区是古北、陆家嘴、联洋碧云以及佘山，价值却在缓慢降低，几乎已经没有新的供应和涨价空间，联洋甚至全市领跌一度重回2016年。

单看四批次豪宅推盘，有三个都在滨江。所以，现在上海主要的富人区，可理解为一江一河沿线了。

一个是，徐汇滨江卖的比陆家嘴都贵。

陆家嘴最新项目均价是17.28万/平方米，徐汇滨江最新项目均价是17.8万/平方米。讲道理，黄浦江潮起潮落，由外滩开始，陆家嘴、徐汇滨江到之后的前滩，再到杨浦滨江，这背后也演绎着滨江定价的鄙视链！

但偏偏徐汇滨江就是比你陆家嘴价格高！也许对于普通购房者来说，现有板块的成熟度更具有撬动力。但是对于联动价机制来说，豪宅对决PK，谁的价格更胜一筹，说明谁的潜力就更大！这也是上层意志的一种体现！这是官方态度的一种认可！毕竟他们的嗅觉，代表着上海的嗅觉！

当然，整个滨江牢牢掌握着上海定价权。如果用滨江开发的三个阶段来对照，陆家嘴发展30年，它已经是过去式了，徐汇滨江发展10年，它还是现在式。那谁会是滨江的未来？

很多人开始把杨浦滨江和徐汇滨江作比较。徐汇滨江开发较早，杨浦滨江开发比较晚，但它确实是上海最后一块大规划整体开发滨江区域。

后发优势破竹而发

3年后高攀不起

人们之所以常拿徐汇滨江和杨浦滨江相比，两者在发展逻辑，规划定位和能级上相近，历史脉络、资源禀赋更有共通之处。

在规划上，都有顶层设计的支持，也都有政策资源的倾斜。杨浦滨江则与徐汇滨江、苏河湾定位相近，目标打造“世界级滨水区”。但是你明显能从杨浦滨江的整体规模、开发模式和兑现速度上，感受其更具有潜力。

在开发上，杨浦滨江南段的规划商办量大约是400万方，超过徐汇滨江的约300万方，开发规模是滨江板块中最大的，也是最后可成片开发的。

在生活上，两者都能够利用工业遗存活化滨水资源。杨浦滨江的载体是艺术文博，今年还被国家文物局授予首批“国家文物保护利用示范区”的牌子。

实景图

在土拍上，去年杨浦滨江成交9幅土地，卖地超过220亿。这也意味着，当其他内环滨江段开发近饱和，这里还有海量的成片开发空间，就像当年的徐汇滨江吃了“世博大拆迁”的红利。

示意图

如果说还有什么新的磁极，那一定是从产业带来的红利。与徐汇滨江沿袭的金融中心战略不同，杨浦滨江是内环滨江带中唯一的“科创研发”板块，承载着世界级科创中心的使命，这也恰恰符合上海产业更迭的方向。

的确，后发也有后发的优势，徐汇滨江和世界顶级城市的世界级滨水区提供了大量成功范本和经验。这些标签，集合了所有滨江发展的密码，足以赶超所有滨江发展。

 更重要的是，它的筑巢速度堪称上海NO.1。

5天一层！上海杨浦建造新速度！（来源：上海杨浦）

2020年开始，杨浦滨江产业招商的力度、能级和进度，开启了滨江4.0时代。美团、抖音、B站、中交、中节能等国内外知名头部企业，吸引投资总额超千亿元，预期到2025年，将汇集30家以上在线新经济头部企业；到2026年，杨浦滨江南段将有270万方商办体量投入使用。

一个小三年，就能看到摩天大楼拔地而起，按照杨浦滨江十四五规划，2025年杨树浦路以南滨江一线要出形象。又一个小三年时间，各项重大项目正在紧锣密鼓地进行建设中，杨浦滨江起飞已有了非常充分的条件。

所以，它才会成为上海房价天花板的价格灯塔。

什么叫价格灯塔？就是周边多少钱跟我没关系，我拥有独立定价权。杨浦滨江就是这样一种存在。

因为上海新房联动价格的天花板——21万/平方米，就出现在这里，是第一块土拍20万+/平方米的土地。甚至，未来还可能陆续会突破20万+/平方米。因为2023年的杨浦招拍挂市场小年后，试图将杨浦滨江一跃带到5000万级。

事实上，这个价格灯塔，也让二手房市场拥有了参照物。从链家的相关数据来看，此前杨浦滨江的次新房就捅破过天花板，一度高达19万+/平方米。如今土拍市场诞生了新的参照体系后，可以说进一步夯实了杨浦滨江的二手房价格高度，让它名副其实要高不可攀了！

而缦云上海的热销，成为杨浦滨江现象级红盘，就是在这样一种背景下完成的。四开四罄，买家们用脚给出了最现实的投票。

虽然12.1万/平方米的价格，目前领跑整个杨浦，但一没有继续涨价，二对比未来杨浦滨江的新房联动价格，缦云上海依旧是那个价格洼地。作为板块的头号种子产品，还拥有这样的价格差，是不是对你未来的二手房更有想象力了。

服务，才是检验豪宅的真准则

杨浦滨江虽然处在暴涨前夜，但并不是说，所有杨浦滨江产品都能名副其实！

跟着红利能够起飞，那是普涨。但是能够掌握定价权，还来自于过硬的产品力，它是城市资源、景观资源、产品创新这几重加持的产物。

缦云上海热销背后的逻辑，就是令人惊艳的前瞻产品力。

效果图

首先，作为首发作品，必须是产品上的灯塔，具有头部产品标识。

作为一个约88万方旗舰综合体，包含购物中心合生汇商业广场、5A甲级写字楼、高端住宅、风貌建筑等。这样的体量，这样的形态，都是具有鲜明的标识形象，绝对是板块的头部产品。其中，合生汇即将动工启动，预计2026年年底完工！

合生汇效果图

在上海一江一河的更新案例中，超级综合体地标的输出都是关键一环。对于本就缺乏大型综合体的杨浦滨江来说，商业和总部办公的铺排和引入，也是树立了一个地标形象，使其有了与前滩、徐汇滨江这些一线滨江同场竞技论的压舱石。

我自己以后就是一个中心！一个是能够让业主拥有对接国际潮流的生活方式，与各种生活空间无缝连接，时尚的、生态的、现代的、人文的……这一种国际滨水的生活体验，就是缦云上海要履新的生活方式。一个是声名在外的超级网红综合体，除了能吸附本地居民，还能形成全市居民的聚焦，从而形成长效IP，这也是缦云上海对城市的一种推动。

其次，一个好物业，好服务，能让价格和价值都翻倍。

住宅酒店化已经是现在房产品迭代的共同方向。某种程度上，也是精准迎合了高净值人群的对住宅品质生活的内外兼修的需求。根据克而瑞产品库数据显示，从2019年到2022年，在产品描述中明确涉及到住宅酒店化词频占比，从25.8%上升到了42.4%。

缦云上海也在引入极奢酒店式的国际高端生活。

一方面，仿照高端酒店的建筑设计，用沉浸式折叠园林打造出了罕见的3.5万㎡社区景观园林，顶级铝板+玻璃幕墙，配以局部干挂石材，凸显奢华、美感。总之，是彰显独特的品味与调性，带着一种高净值人群独特的品位。

独创“N+1折叠会所”，不仅包括一个约3000㎡的社区会所，还有涵盖每栋楼宇的泛会所，尤其是设立的儿童活动区、四点半学堂、共享办公、茶室等主题区域，让你在外挥斥方遒时，给你安心的体贴服务。

效果图

另一方面，引入酒店化服务，能够随时随地感受酒店式居住的美好体验，这最大的招牌，就是缦系无边际物业服务。

这是从时间、空间、私属三个纬度上创立了共280余项标准化服务细则，先后在北京广州落地。之前在缦之旅举办了一次实地参观，就是走进缦合北京，让人实地感受这个将世界奢华酒店理念引入的住宅产品，是如何与业主们一起共创共建MAHA生态文化圈，形成绝无仅有的“缦合生活”体系。

示意图

此次来了上海，除了高端物业的所有常规服务外，还升级了其他物业服务无法做到的6大类共27项定制增值服务。比如，每周2次入户保洁服务，每年1次家庭收纳，每年10天宠物托管寄养服务，儿童校车点接送、43项免费日常维修项目、健康咨询类名医名院推荐服务、每年一次私宴和纪念日活动策划服务等等。总之，都是在洞察高净值客户“高压、快节奏”生活的痛点后，提供一种更加细致周到的管家式服务，让小孩和老人居家的日常中，也能享受到酒店式的服务。

作为上海唯一落地的酒店式管家服务，还链接同源高奢酒店的资源品牌库，将涉及艺术、文化、生活、教育等领域的全球性资源，一年以来，举办艺术相关活动超50场，其中包括毕加索、周春芽、陈丹青、吴冠中、赵无极、朱德群等全球大师艺术展等等。

好的物业服务，不仅仅是你居住的百宝库，解决你对生活的诉求。还能成为你资产的压舱石。让你的房子独立于所有产品之外，哪怕未来到了二手房，都拥有独立的定价权，像是一个价格灯塔。

最后，是整个缦云上海，圈层具有一致性！

整个项目由2栋29层高层和14栋10-12层小高层组成的低密住区，户型都是两百到三百的大平层产品，不会因为户型差距过大而在二手房市场上跌宕起伏。

好的社区，客户基本上不会有太大的起伏。圈层一致，也能够对社区形成良好的共鸣，让你的邻居和你的房子，都处在稳定升值过程。

本次推出建面约207平方米和253平方米户型，依旧延续着缦云上海的热销基因：

一梯一户纯大户型，约3.3m层高，超宽客厅，南向双套房，主力近80%的得房率……全都是经典的四叶草户型，精装修更都是进口品牌，这就不只是六边形战士了，而是无缺点的圆形战士！

样板间实景图

如果说外滩、陆家嘴、徐汇滨江，分别代表了上海滨江1.0-3.0时代，那杨浦滨江，则推动上海迈入了“滨江4.0”的时代。

不要再光说杨浦滨江起步晚了，它真的已经在崛起前夜了。

如果你还仅仅停留在，还在惊讶于“杨浦滨江也能21万”？

缦云上海，不仅守在了杨浦滨江起飞的风口处，如今还卡在了最后的价格洼地上。

园林效果图

当然，缦系高端品质下的精致，从硬件到服务，从颜值到品质，从圈层到服务，这才是高净值人群心中真正的白月光。

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