上海一江一河

都将进入绝版时代

众所周知，世界级滨水区的“上海方案”里，要把最好的岸线资源留给市民，这是上海“一江一河”建设规划的出发点。

不同于黄浦江承担城市客厅功能，苏州河两岸地区是要建成超大城市宜居生活典型示范区。

当沸腾的一线滨江如接力赛一般要完成黄浦江的谢幕演出，当富人们叫嚣着高分、日光，要把这种绝版资源当成资产“避风港”。

苏州河/图源网络

其实，苏州河核心段的一线水岸住宅，也要进入了一个绝版期。

这里首先得明确两个定义：一、什么是核心段。二、什么是一线水岸。

今天我们说的苏州河，以起于北新泾、至外白渡桥东侧汇入黄浦江的苏州河段为人熟知。

苏州河普陀段实景图

而“十四五”规划中，明确定义了中心城区段。并对重点板块进行了一次凝练，对重点项目（工程）夯实落地。其中，最受关注的就是为完成苏州河长征段大型绿地建设，使整个拥有苏州河岸线4.3公里的半马苏河公园成为苏州河畔蓝绿秀带的重要生态节点。

所谓的一线水岸，比照一线滨江的理论，同指“住宅地块与江水之间，只隔着公共绿地或市政道路，并无其他遮挡”。

如果你仔细研究过苏州河核心段的一线水岸，住宅用地只规划了64幅，其中有62幅是已建成小区，只剩下两幅土地在建，目前能够待售的，就是越秀·苏河·和樾府。

苏州河的最后一块拼图

就在这个源头上

越秀·苏河·和樾府，位于普陀中环旁苏州河畔，隔着河对面就是长宁北新泾，享受着整个长宁板块的重点资源辐射。

楼下的“半马苏河”，仿佛住在公园里

首先，这里需要厘清一个事实，拥有苏州河最长岸线和最多湾的是普陀区，也是正在重点发展的区域。因域内岸线总长近21公里，正好相当于半程马拉松的长度，苏州河普陀段被赋予了一个新名字——“半马苏河”，用建造者自己的话说，“这是普陀最宝贵的资源”。

半马苏河公园实景图/上海发布

超大城市的宜居性，这个短语，都是围绕着这个岸线展开。于是，从2018年开始，普陀段沿线的19个断点开始陆续打通，历史建筑、社区、商业以及滨水空间都在重塑。比如苏州河梦清园水域、长风公园、M50、叶100、宝成湾……如今，这最后的一张关键性的拼图，就是半马苏河公园。

苏州河梦清园水域实景图

半马苏河公园（岸线公园二期）已经正式对市民开放。该公园是2023年以来普陀区开放的面积最大的公园，足有46000平方米。1100平方米的人工沙滩和2200平方米的露营草坪，放在整个上海也是罕有的规模，满足了喜欢举家出游市民的喜好。

半马苏河公园实景图/普陀长征

一期仍在建设中，由于涉及云岭西地下排水工程的需要，此处的绿地还未开建。这一工程是为了缓解云岭西路到金沙江路暴雨后严重的路面积水问题，本质上都是为了宜居性，让路网在公园开放前都能得到治理。

与一期贴着的，就是越秀·苏河·和樾府。东侧同样规划了半马苏河公园的绿地，是云岭公园，而西侧则有蔡家浜水系。“三面是公园，两面是水系”，时下流行的“公园二十分钟效应”，在你的家门口就能无缝实现。

这也是我们所说的，既有“一线水岸”的绝版属性，又占着中环最大公园组合的稀缺属性，实属“绝版中的绝版”，“稀缺中的稀缺”。

占位苏州河上游，尽享板块浓缩资源

其次，在相当长一段时间里，老上海人一般提到“北新泾”，都会认为那里就是苏州河的最上游。这不光是我们说的，这也是官宣盖章的，上海发布的区重点工程——苏河源公园，就在北新泾一侧。

苏河源公园示意图/上海发布

历史上，也是过了这个北新泾码头，南北货、洋货纷纷从上海入港，沿苏州河过运河、入长江，运往内地各省。又在此后的一百多年时间，成为搭建国际大都市上海的水域框架。

在这一过程中，沿岸开始出现一些仓库、作坊，中国最早的一批纺织、面粉、火柴、化工等民族工业开始起步。

既是地理源头，也是历史源头，更是产业源头。这些源头，都会变成板块的虹吸力。

趁着苏州河发展这股东风，北新泾从发展临空经济园区，发展航空、互联网和总部经济，开始转向打造 “智慧湾、活力核、公园城”这样的新型核心。

可以看出，为了匹配产业的升级，一定会带来资源和服务的升级。

长宁普陀比翼齐飞，学校产业一网打尽

重要的是，与长宁是一衣带水的关系，越秀·苏河·和樾府东侧衔接的北横通道的打通，更是将长宁和普陀串联，一头连着大虹桥，一头连着市中心，这个交叉占位，可以说浓缩了两大板块的资源。更靠近长宁的北新泾地铁站，走过去只需要一刻钟左右。而且未来据说规划老真北路桥，将直接缩短与北新泾地铁的通行时间。

同板块内的长风生态商务区开始向西、向北拓展，其实也都指向了此处。不仅商业配套类型丰富，还有各种新型创新产业载体落户。显然，有产业的地方，边上配套怎么会差呢？

整个长风商圈，拥有上海环球港、长风大悦城、桃源π商业广场、近铁城市广场等商业载体，商业氛围浓厚，形成了以首店经济和夜间经济的活跃氛围，还能够受到长宁的天山市级商圈辐射。

“华二”这个普陀学区的源头，也回来了。与宝山华二一样，此次也只对普陀区招生。此前华二普陀发布了一篇名为《华东师大二附中普陀校区热点问答》的文章，新校区规划中也点名了有初中部占地面积。这些蛛丝马迹，都是为地区高质量发展提供有力支撑，而“华二”就紧贴着越秀·苏河·和樾府。

对于一个板块来说，一个知名学校跟超级企业一样，都足以成为推动板块发展的超级引擎。因为现在的建造理念，跟以前已经完全不一样了，它不仅要跟城市相融合，还会加速板块的兑现程度！

商圈+产业+公园+学校，这样的苏州河畔，才会拥有强劲的向心力，才能把人气源源不断吸附过来。

越秀的苏河密码

激活了整个上海

这样蓬勃迭代生长的苏州河城市封面，当然具有诱惑力。

越秀，就是跟随这张拼图而来。并且，在拍地时就已经有了开发建设准测，对装标有不低于5000元/m²+全精装比例100%的要求。

1、作为苏州河一线滨水的产品，对石材运用都有明确要求装标，要保持与一江一河一致的美感。

首先，越秀做了升级。将石材用到了极致，从外立面、地库车行道、人行路、围墙需铺设石材，用四重原石营造。尤其从立面来说，不同于市面流行的真石漆和涂料，在养护和保值性上都更胜一筹。毕竟石材是稀缺品，造价不菲且历久弥坚，如同外滩建筑群的百年流传。就像古北壹号，就是凭借石材的运用，成为浦西第一豪宅。

过程稿效果图/仅供参考

其次，在苏州河“活力水岸”的命题下，越秀也秀出了自己的艺术追求。据透露，除了用石材保持立面的永固感，还增加了铝线条来提升摩登美感，更显现代活力。

2、只有约1.8的容积率，这是什么概念呢？在2023年土拍市区9幅土地中，小于2.0容积率的只有3幅，越秀是唯一的一线临河低密地块。整个地块的营造，除了密度变低、绿地多、景观好、楼间距大之外，还有一个很大的优势，就是得房率提高。所以对于越秀·苏河·和樾府来说，一栋栋12-13层纯小高层社区，主力户型约103-198㎡3-4房，相较于市面上超高层带来的户型，每个房间的尺寸被放大，全飞机户型的设计，南北通透，提高了舒适感。

过程稿效果图/仅供参考

沿河一字排开，尤其为了让户户都能看到景观，在边套的小户型上，更设计出了270°的转角窗，能将内部园林之美尽收眼底。

3、整个社区还有超1300方的会所功能空间。据说，未来无论是会客区、私宴厅、恒温泳池还是健身房，都会围绕着一个洒满天光的下沉式庭院。

健身房效果图

地下车库效果图

最关键的是，未来还由越秀自营，只属于社区业主使用，不会产生因代管或者对外运营带来的嘈杂。

会所效果图

总之，都是因为一线水岸这四个字，实在是珍贵了。越秀力邀全球设计大师：AAI国际建筑师事务所、HWCD、W+S DESIGN GROUP 世尊、北京顺景园林，一众国内外设计界的翘楚都参与其中。这是越秀的品质诚意。

作为拥有N多个第一头衔的国企，首入上海后就连续打造出备受上海追捧的产品。此次，是越秀地产在超一线城市的再一次版图扩张，这也将进一步增强越秀地产在超一线城市的深耕力度。

当然，到底能打造出怎样的产品，或许你只有亲眼所见，才能知道越秀眼里的封面作品，到底长什么模样。

只是这个苏州河绝版之作，也只有528套，当真是卖一套少一套的节奏了。毕竟，能够带你穿越市场周期的，就是这种“核芯地段的核芯资产”。

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