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昨天写了广州的二手挂牌情况，其实我们的工作就是从挂牌的房源中筛选出值得买的，有价值并且性价比高的房子推荐给客户。广州，千年商都，长盛不衰，广州的商业中心有很多，很多老的已经淡出历史，而新的又在独领风骚。最繁华的商业中心，基本就是广州房价最高的板块，通过了解广州商业中心的变化，也能了解广州最贵板块的变迁。广州城市商业的原点，是西关老城十八甫。民国初年，澳洲华侨们借道香港来到广州，从西关到长堤，将沿街传统杂货铺装进立体大楼，广州迈入现代化商业门槛，西关老城也是广州第一代商业中心。1958年，广州传统中轴线上的北京路，成为三个全市性的一级商业中心之一。以私人住宅为主的骑楼建筑兼容并包，融合多种西方建筑元素。广州的商业中心第一次完成了转移，友谊商店在南方大厦新楼楼下开业（1978年迁址环市东路），面积600平米。开业初期，只接待外宾，持有外汇券的市民才能购物，一度成为身份象征。由于彼时广州商业形态仍以临街商铺、专业市场为主，老广们“逛街+购物”式的体验延伸出一种新的商业形态——步行街，也就是现在的北京路模式，此后这个模式被全国各地模仿，也是商业街的领导者。90年代中后期的广州，北京路、上下九路商业步行街与北京的王府井、上海的南京路一样，成为最繁华商业区的代名词。1995年，上下九成为“中国第一条开通的商业步行街”，拥有标志性骑楼街、老西关美食文化、岭南民俗风情等特色。当时更有买一套北京路商铺，可以实现一铺养三代，到今天来看，当年的盛况不在，一铺养三代也变成了三代养一铺。当年的广州友谊商店，广百百货，天河城百货，摩登百货陆续面世，这些品牌直到今天，都还在营业。改革开放后，环市东路形成广州最繁华商业金融圈，片区遍布高档写字楼和酒店，还有中国最早一批五星级酒店——花园酒店（1985年开业）、世贸中心大厦（1992年投用）、好世界广场、广州最早外国领事馆群。环市路是广州的第一代CBD，在这之前，都没有CBD的概念，只有商业中心的概念，而环市路是广州的第三代商业中心了，当时的环市路是广州房价最贵的板块。1996年，天河城开业，广州正式迈入购物中心时代。城市中心东移，中信广场、天河北时代广场、正佳广场相继入市，商业集群效应显现。这也是广州的第二代CBD，第四代商业中心，天河北不仅成为了广州新的楼市天花板，也成为了广州商业新贵，后续最好的学位，最好的大厦，都集中到这里。天河城的出现，让广州从当时流行的步行街、百货等商业形态转向新一代“盒子式”购物中心，只租不售、全业态组合等经营模式被后来者纷纷效仿。随着天河北路CBD的规划，391米高的中信广场1997年竣工，是当时中国最高楼，也是世界上最高纯混凝土结构写字楼。广州的最高天际线继续东移，市长大厦、维多利广场等一大批150米以上的建筑群拔地而起。广州地铁于1993年开建，1999年一号线全线开通，直达天河城。“地铁经济”随之而来，城市物业大大升值，商业空间延展。后来，广州的楼市也跟随地铁，诞生了一个新的名词，地铁房，后续的CBD和商业中心都是紧靠地铁站。2002年，《珠江新城规划检讨》正式审议通过，富力中心、发展中心大厦、国际金融大厦等顶级写字楼拔地而起。
2004年，珠江新城中轴线城市广场设计展开；2005年，兴盛路步行街设计展开，广州歌剧院开工；2006年，新图书馆动工；2007年，西塔动工；2008年，新电视塔主体塔封顶；2009年，广东省博物馆建成……
至此，广州第三代CBD，第五代商业中心珠江新城，正式诞生，广州楼市最贵的板块，也从天河北转移到珠江新城。
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广州珠江新城CBD，北京朝阳CBD，上海陆家嘴CBD，深圳福田CBD并称为中国的四大CBD。
到今天，已经过去了20年，暂时还没看到在广州能超越珠江新城的CBD诞生。
虽然琶洲和金融城如火如荼的建设，但要超越珠城，目前来看，还不太可能，可能还要再过20年左右。
为啥短期内看不到超越珠江新城CBD的商业中心了？
因为集中力量发展一个CBD的时代已经过去了。
2012年，广州公布“123”城市发展战略：一个都会区（越秀、荔湾、海珠、天河、黄埔、白云区南部、萝岗区南部和番禺区沙湾水道以北地区）、两个新城区（南沙滨海新城和东部山水新城）、三个副中心（花都副中心、增城副中心、从化副中心）。
白云、番禺、黄埔，荔湾，南沙逐渐形成区域商圈，购物中心相继入市。现在的外围区域消费，也不一定要到市中心了。
番禺的客户可以去万博，白云的客户可以去白云新城，荔湾的客户，可以去广钢新城，黄埔的客户可以去科学城中心，南沙的客户可以去万达商圈。
口罩三年后，大家发现，很多工作可以就近甚至居家，加上自媒体的发展，个人自媒体时代的来临，对商业中心写字楼的依赖性变低，各板块都疯狂发展，迎来了郊区最好的发展时代，郊区的客户生活质量也得到的巨大的提升。
接下来，广州天河马场旧改和天河员村旧改，会是广州未来的第六代和第七代商业中心，员村有机会成为广州的第六代CBD，预计至少要20年。
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