近日，楼市利好密集出台，大消息接踵而至。
存量房贷利率下调、lpr下调，以及武汉市无论新购多少套新建商品住房都按首套计算贷款。
为了安抚购房者的情绪，不仅把存量房贷利率降至新发放贷款附近，还宣布了可以调整房贷重定价周期。
房贷利率定价新机制
来了
昨日，中农工建交和邮储六大银行发布公告，将从今天起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
这意味着，人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求正式落地。
“房贷利率重新定价不必再等1年”。
有房贷的人或许都知道，房贷调整的时间叫“重定价日”。签房贷合同的时候，“重定价日”一般有两种方式，一种是次年1月1日，另一种是“对日”。
此前，房贷利率重定价周期最短为一年。存量房贷利率中LPR（贷款市场报价利率）部分在最近一个定价周期内的降幅，将在下一个利率重定价日才能体现出来。
比如说，我的利率重定价日在4月上旬，还要再等半年才能享受到这波降息红利。
重定价日在1月1日-2月20日，LPR执行利率为4.2%，降至3.9%；
重定价日在2月20日-7月20日，LPR执行利率为3.95%，降至3.65%；
重定价日在7月20日-10月20日，LPR执行利率为3.85%，降至3.55%；
重定价日在10月21日-10月26日，LPR执行利率为3.6%，降至3.3%；
重定价日在10月27日-12月31日，LPR执行利率为3.6%，但由于还未到重定价日，因此10月25号只降至了3.9%；
不过人民银行发布的〔2024〕第11号公告，明确提出自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。
重定价周期共3个选项：3个月、半年、1年。
重定价周期为3个月的，每年重定价就有了4次；
重定价周期为半年的，每年重定价2次；
重定价周期为1年的，每年重定价1次。
举个例子，我有存量房贷，且贷款原重定价日为4月8日：
如选择3个月周期的话，就有4月8日、7月8日、10月8日、1月8日这4个重定价日；
如选择半年周期的话，就有4月8日、10月8日这2个重定价日。
贷款适用的LPR将在每一个重定价日调整为最近一个月的LPR水平。
如果把我的重定价周期给缩短了，赶上利率下行周期，可以更早享受LPR下调减少的利息支出，而不用像之前那样眼巴巴地等1年了。
六大行还表示，自11月1日起，符合条件的借款人可通过手机银行或贷款经办行，申请调整利率加点值；各家银行将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请。
中行目前已经可以调整了，小伙伴们抓紧去看看。
怎么选最划算？
不过也有不少人仍不知具体如何操作、怎么选择更划算。
对于这个政策我们需要注意的是：
1、每笔房贷有且仅有一次选择机会，选完就没有后悔药了。
2、未来存量房贷，还可以申请继续下调。
什么时候能再申请呢？等跟新房贷的差距又拉得足够大时。
银行给了一个具体的指标——你的房贷加点，要比全国新发房贷利率平均加点高过了30个基点。就可以申请下调。
可以下调多少？重新约定的加点，不得低于全国新发房贷平均加点+30个点。且不低于所在城市房贷利率加点政策下限。
咋知道这个”全国新房贷平均加点“呢？
央行以后每年1月、4月、7月、10月末会在官网公布全国新房贷的平均利率。用它-最新的LPR，就是全国平均加点了。
比如央行昨天公布的平均房贷利率是3.33%——也就是LPR-27点。你的房贷要比它再高30个点，才能申请再降。因为存量房贷刚刚调完，普遍调到了LPR-30个点。
3、如果赶上了利率上行周期，我也将更早承担利率上调增加的利息支出。
ps：房贷合同期限普遍较长，中间可能会经历多个利率起伏。
需要指出的是，在整个贷款合同存续期内，重定价周期只能变更一次，变更后不可撤销。“所以借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好选择的权利。”
但未来是加息还是降息呢，谁都说不准。不过从短期内的视角来看，LPR上涨的可能性很小。但拉长时间线，谁也说不好。
不过按照普遍情况来看，虽然房贷虽然最长可达30年，但一般人通常7-12年就会还清掉这笔房贷。
所以，我会选择先换成三个月的周期，博一博这几年持续降息，如果后期利息上涨，可以选择提前还掉这笔房贷。（大家也可以在评论区留言自己如何选择的）
江岸区
“以旧换新”来了！
除了这个好消息，武汉一区今天发布以旧换新新政。
据武汉楼市动态消息，今日江岸区发起“以旧换新"活动倡议，活动时间为2024年11月1日-2024年12月31日。
参加活动的楼盘名单：
越秀中交星汇园、绿城留香园、幸福时代大家、新希望 D10 天元、滨江云城、中建壹品汉芯公馆、龙湖清能天曜、万科云泊江岸等新建商品房项目房源。
这些楼盘在江岸区都属于比较热门的项目。
其实之前江岸区也发布过以旧换新的新政，2024年5月1日至12月31日，江岸区卖旧房且用于“以旧换新”购买新房，卖旧房的契税全额补助。
目前武汉多个区域已经实施以旧换新政策。
2024年9月10日，硚口区第三期“以房换房”活动正式启动。
新政策打破换房区域限制，将原来“硚口换硚口”的房子，扩增为江汉区、江岸区、常青花园片区、吴家山片区（四环线内，金山大道以南，东西湖大道以北）等4个片区的居民都可换购硚口区的“以房换房”房源。
“以房换房”比较核心的内容为：旧房产权面积最高140平方米，旧房总价不得高于新房总价，最多三套旧房可置换一套新房。购房业主拿出手上原有住宅与意向购买的商品房开发项目议价，原有住宅经第三方市场评估后由区国有企业收购用于保障房使用，原住宅评估房款用于支付新房部分房款。
汉阳区，新世界汉江云赫、天创坦达月湖云庄、天创长江云栖风华、方岛金茂智慧科学城、中国铁建·花语汀澜等10家房企的11个优质项目作为“以旧换新”专用房源包。
江汉区：2024年6月15日至12月31日，江汉区对参与置换指定房源的业主最高可享受3万元的家电、装修消费券补贴。
东湖高新区：今年12月31日前出售旧房并在6个月内购买该区新房，或购买后12个月内出售旧房，每套发放3万元安居兑换券。(出售的旧房需在武汉市或武汉新城范围内，且购买及出售的需为商品住房)
武昌区：购买本区指定房源购房者，除按规定享受相应的“契税补贴”“增值税补助”等政策外，还可在房原销售价格(挂牌价格)基础上再给予1%-10%的补贴。
此外，各个片区还有一些人才购房补贴、大学生留汉安居补贴，符合条件的购房者可以多多关注。
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政策暖风起，在政策的推动下，房地产市场正在逐步回暖，购房者的信心也在逐步恢复。
就武汉来说，10月不管是新房还是二手房，成交量都出现了明显的增长。
房东可要抓住这次时机，尽快优化老破大、老破小等垃圾资产，再利用以旧换新的政策置换成核心资产。
