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过去几年学区房涨幅非常大，很多家庭为了孩子上学，选择一些占坑房甚至地下室。然而这一轮的下跌中，这些地下室的占坑房，跌幅非常大。
四平园在2021年3月成交的一套一居室地下室，成交价是448万。
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同户型地下室在2024年7月成交价是300万，相比于2021年3月的同户型448万的成交价大跌148万，跌幅约33%。
然而这样的占坑房还在继续下跌，同户型在2025年1月的成交价是261万，半年时间又跌了13%。
2025年1月261万的成交价，相比于2021年3月的同户型448万的成交价，下跌了187万，跌幅42%。
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问：求问：想在今年初购入一居或小两居，预算350w，50-60平左右，自己住。主要需求：四/五环内，交通比较方便；更倾向于2000年后的房子（如果00前的房子，看起来比较新也可），小区环境不差。想兼自住和升值（最好有，至少保值）。目前看中几个区域，不知道怎么排序最好？1.炫特嘉园，2.沿海赛洛城 3.石佛营东里/西里 4.道家园（金台路）附近老小区的小两居 5.珠江骏景小复式 6.北三环的光熙门、西坝河周边小两居。答：租户多的、开间的，一般现金流逻辑，不太增值，保值增值还是看纯住宅感觉的。没有学区的情况下楼龄越老未来流动性越差，因此买楼龄好一些是对的。西坝河交通便利、有朝阳中等学区，这个最建议。《北京300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：你好！请问一下，在西城或者海淀，学住平衡，七十平米左右的房子，首付至少需要准备多少万元？北京户口，目前无京房，有购房记录有房贷记录，认房又认贷的话是不是属于二套房？谢谢！答：首套。西城海淀片区分布较多，无法笼统回复，金融街和广安门外同为70平价格相差巨大。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：预算1300以内（包括税费中介费），想在朝阳环境比较好的地方选个三居室（户型特别好的两居也可以），有什么推荐吗答：望京：融科橄榄城，保利中央公园，大西洋新城，季景沁园，北京香颂，XXXX。奥林匹克公园片区：XXXX，倚林佳园，澳林春天三期。双井：金港国际。朝青：XXXX《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。问：一套海淀学区老破小，一套莲芳桥100多大三居，不懂入手了两套西三环写字楼，出租不太理想，请问应该怎么做？答：这种情况在北京还是挺多的，毕竟西边占了一半人口。海淀学区通常我会建议找机会换筹，如果是正在自用或者不缺现金可以留着。石景山鲁谷属于大部队吊车尾，这也和石景山发展偏落后有关系。西边的写字楼需求应该比北边少很多，只有是绝对低价(住宅3-5折)我才会考虑买。有人租的话尽量租，租金可以少一点。问：想卖掉燕郊房子 找中介怎样找，有哪些坑需要避开的？因领教过环京这些中介的水之深，所以想问一下您，心里踏实，感谢。答：环京确实不规范。注意拿到尾款才交房，同时条款中约定好对方的违约责任，每一个环节都约定最后时限并约定违约责任。《北京买房板块选择指南》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆品质小区跟踪监控》不定时报告详见知识星球内部分享。北京选房 知识星球主要讲解新房及二手房流程和细节及避坑，选板块、选小区、选房子，匹配学区、全程指导买房，帮您买到合适的房子。
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