在房地产企业出现重大财务危机、政府职能部门全力推进“保交楼”的背景下，重庆某健康产业公司作为发包人向承包人某建筑工程公司发出两份复工复产函。该两份函件载明，对前期拖欠的工程款采用挂账方式进行处理，暂时不予支付，若对此有异议，请及时书面函告发包人。某建筑工程公司理应高度重视，但其在收到上述复工函件后，未对“旧账挂账”提出异议，亦未回复该函件，而是逐步恢复施工。由此，应认定双方通过实际行为已经作出相应意思表示，符合采用其他形式实施的民事法律行为的成立条件，双方已就“旧账挂账”达成合意。现施工合同仍在履行中，工程未完工，亦未进行结算，遂判决驳回某建筑工程公司要求重庆某健康产业公司支付复工前“旧账”的诉讼请求。“保交楼、保民生、保稳定”是党中央、国务院作出的重大决策部署，对保障人民群众合法权益、维护社会大局稳定、推动房地产行业健康发展意义重大。本案中，在房地产企业出现重大债务危机、政府及相关职能部门采取各种措施全力推进“保交楼”的背景下，房地产企业作为发包人向承包人建筑施工企业发出“旧账挂账、新账不欠”的复工复产函后，承包人未对此提出异议并实际复工的，人民法院依法认定双方通过实际行为表明已对“旧账挂账”达成合意。在工程未完工的情况下，对承包人要求发包人履行复工前债务的诉讼请求，人民法院认定有违诚信、有悖“三保”政策、与双方合意不符，不予支持。本案的妥善处理，依法平衡了建筑施工企业与房地产企业的利益，加快推动了停工烂尾楼盘项目复工和建设交付工作，是重庆法院运用司法手段保障“三保”决策部署落实落地的生动实践。2020年10月21日，某建筑工程公司与重庆某健康产业公司就重庆恒大健康城（双福项目）某地块主体及配套建设工程签订《施工合同》，约定由某建筑工程公司承包相关建筑、安装及配套工程等工作内容，总建筑面积约19万平方米。施工过程中，因重庆某健康产业公司未及时支付工程款等原因，案涉工程全面停工。应政府项目帮扶工作专班要求，2022年6月9日、10月20日，重庆某健康产业公司先后向某建筑工程公司发出《关于推进恒大健康城项目复工复产的函》《关于重庆恒大健康城项目推动“保交楼”的函》，两份函件均载明：按照挂旧账付新账的原则，专项资金只能用于复工复产产生的进度款或者末端支付，若对函有异议，请及时书面回复。某建筑工程公司接到该两份函件后，未提出异议，亦未回复，并于2022年10月24日逐步恢复施工。后某建筑工程公司起诉请求重庆某健康产业公司支付复工前工程进度款，赔偿停工、窝工损失，支付逾期付款违约金，并主张建设工程价款优先受偿权。第一百四十条 【意思表示的方式】行为人可以明示或者默示作出意思表示。
沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。
第四百九十条 【采用书面形式订立的合同的成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
第五百四十三条 【协议变更合同】当事人协商一致，可以变更合同。
重庆高院二审认为：首先，某健康公司系恒大集团下属企业，在恒大集团财务出现重大危机，政府要求“保交楼”的政策下，其作为发包人于2022年6月9日向承包人中铁某公司发出《关于推进恒大建康城项目复工复产的函》具有正当性和合理性。该函载明，发函目的是为落实“保交楼、保民生、保稳定”工作目标，总体处置原则“旧账挂账、新账不欠”。同时该函是在发包人共同和各总包单位多次进行会谈，对各总包单位提出的问题进行收集整理后作出，并表示若对此函有异议，请及时书面函告发包人。可见作为复工前“旧账如何支付，什么时候支付”这一影响承包人重大利益问题，承包人势必会相当重视，但中铁某公司在收到上述复工函件后，该公司没有对“旧账挂账”提出异议，亦没有对该函件回复。其次，某健康公司2022年6月9日向中铁某公司发出的复工函件上明确载明“旧账挂账”，故应理解为双方达成在涉案项目楼宇竣工验收交付发包人前，承包人的“旧账”可暂不作处理的合同变更合意。中铁某公司现无证据证明其要求某健康公司履行复工前的“旧账”符合前述付款条件抑或某健康公司阻止该条件成就，一审法院据此驳回其相应诉讼请求并无不当。中铁某公司认为即便双方达成“旧账挂账”变更合意，但“旧账”属于履行期限不明确的债务，中铁某公司作为债权人有权随时请求履行，该主张与查明和认定的事实不符，本院不予采纳。重庆市高级人民法院 中铁某公司与某健某公司建设工程合同纠纷二审民事判决书
本文作者：张健，文丰房地产业务部专职律师，上海师范大学法律硕士。执业期间致力于房地产全流程法律服务，先后为郑州思念食品有限公司、河南省国土资源开发投资管理中心、瀚海大观地产、郑州广瑞置业有限公司（信达地产某项目公司）、郑州华侨城都市置业有限公司、郑州华侨城文化旅游开发有限公司、河南万锦地产集团有限公司、河南洲海置业开发有限公司、河南天鑫置业有限公司、河南吉地置业有限公司、河南融创置业有限公司、东方资产管理公司河南省分公司、中原信托有限公司、中原银行等多家机构提供专项及常年法律顾问服务，涉及住宅、商业地产、物业等多个领域。编辑 | 张闯麟
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