业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。
国能吉林台公司和宏基房产公司合作开发，由通州建总公司施工建设。国电家园小区工程于2014年11月21日竣工并经五方验收合格，工程质保期已届满。2019年7月13日通州建总公司起诉宏基房产公司、国能吉林台公司，请求两公司共同支付工程款及利息，经人民法院生效判决确认宏基房产公司和国能吉林台公司共同向通州建总公司支付工程款及利息。2021年1月2日，国能吉林台公司起诉宏基房产公司、通州建总公司，请求两公司共同承担案涉小区办公用房质量缺陷修复所需费用和应建未建工程施工费用并支付违约金，请求宏基房产公司履行案涉房产不动产确权登记义务并支付违约金，现该案已审结。
国电业委会向一审法院起诉请求：1.判令宏基房产公司、通州建总公司承担业主房屋已完工程质量缺陷修复所需费用及应建设而未建设工程（小区业主生活用水管网与城市供水管网接通工程、小区业主用房排水系统与城市管网接通工程、依照经批准的小区规划在本小区内配建小区幼儿园等遗留工程）的施工费用共计56215829.3元及逾期违约金；2.判令宏基房产公司履行240户业主商品房不动产确权登记义务，向业主发放《不动产权证书》；3.判令宏基房产公司承担逾期办理房地产权属证书的违约金1629200元；4.判令宏基房产公司终止未履行前期物业服务的违约状态，并退还非法收取的物业费541967.4元；5.判令宏基房产公司、通州建总公司承担国电业委会的律师费、公证费、司法鉴定费等实现债权的费用；6.本案案件受理费由宏基房产公司、通州建总公司承担。第一百二十二条 起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
一审法院认为：本案不属于因业主共有和物业共同管理事项所引发的争议，国电业委会在本案中基于国电家园小区业主与宏基房产公司订立的商品房买卖合同，向该合同中的商品房出卖人宏基房产公司及该商品房建设项目的施工单位通州建总公司主张的是合同之债。而合同之债具有相对性，业主及商品房的出卖人是本案商品房买卖合同的权利义务主体，是与本案有直接利害关系的当事人。国电业委会与本案商品房买卖合同没有直接的利害关系，即使国电家园小区的业主或业主大会给予其授权，也不会使国电业委会与本案商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立主张合同权利的资格。综上，国电业委会作为本案的原告提起诉讼，诉讼主体不适格。一审法院裁定驳回国电业委会的起诉。
二审法院认为：《中华人民共和国物权法》第八十三条和《物业管理条例》第十五条对业主委员会的职责和权限予以规定，即业主共有事项和物业共同管理事项，业主共有事项主要指建筑物区分所有权中成员权的行使，物业共同管理事项主要指物业服务管理权的行使。本案诉讼请求主要基于国能吉林台公司、宏基房产公司与通州建总公司之间的建设工程施工合同关系和宏基房产公司与小区业主之间的商品房买卖合同关系，并非基于国电业委会履行业主共有和物业共同管理相关事项而产生的法律关系。本案诉讼请求所涉主要权益不在国电业委会的职责和权限范围内，亦与国电业委会没有直接利害关系。国电业委会不能取代全体业主以民事权利主体的身份参加民事诉讼活动，国电业委会作为原告主体不适格。即使小区业主授权国电业委会代表全体业主开展维权工作，国电业委会也仅能作为诉讼代表人，以业主的名义提起诉讼，并不能通过业主授权获得诉讼主体资格。国能吉林台公司以宏基房产公司、通州建总公司为被告，已向法院提起与本案诉讼请求种类相同的诉讼，证明与本案有直接利害关系的法人并非怠于行使诉讼权利。国电业委会提交的第一组证据中复函及裁判文书所涉案情与本案不同，二审法院对该组证据的关联性和证明目的不予采信；第二组证据拟证明诉讼请求所涉事实，因国电业委会在本案中不具有诉讼主体资格，二审法院对该组证据的关联性和证明目的不予采信。综上，国电业委会关于其基于法定之债且根据业主授权代表业主提起诉讼，符合起诉实质要件的上诉请求没有法律依据，二审法院不予支持。最高院认为：《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具有民事诉讼主体资格请示一案的复函》（[2002]民立他字第46号）载明：“金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）载明：“根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”根据上述法律规定及答复意见，业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。1.关于国电业委会的第一项诉讼请求，即请求宏基房产公司、通州建总公司承担业主房屋已完工程质量缺陷修复所需费用及应建设而未建设工程施工费用（小区业主生活用水管网与城市供水管网接通工程、小区业主用房排水系统与城市管网接通工程、业主小区内安防监控系统安装工程、依照经批准的小区规划在本小区内配建小区幼儿园等遗留工程）共计56215829.3元及逾期违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款的规定，提起民事诉讼的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。虽然国电业委会并非国电家园小区业主与宏基房产公司签订的《商品房买卖合同》的当事人，但是国电业委会该项起诉请求涉及国电家园小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统、小区幼儿园等配套设施未建设等问题，系国电家园小区业主基于该小区共有部分享有的共有利益，属于该小区业主因共有部分物权产生的法定之债，并非仅限于《商品房买卖合同》范围内的合同之债，故国电业委会有权代表国电家园小区业主就该项请求提起诉讼。2.关于国电业委会的第二项和第三项诉讼请求，即请求宏基房产公司履行240户业主商品房不动产权确权登记义务、向业主发放《不动产权证书》及承担逾期办理房地产权属证书违约金162.92万元。因该两项诉讼请求系基于《商品房买卖合同》而主张的权利，合同之债具有相对性，业主是商品房买卖合同的权利义务主体，是与本案有直接利害关系的人。国电业委会并非案涉《商品房买卖合同》的当事人，且业主委员会的诉讼权利能力应仅限于业主大会有权决定的事项范围，即业主共有和物业共同管理事项，而该两项诉讼请求涉及的事项不属于上述范围，故二审法院裁定驳回国电业委会针对该两项请求的起诉并无不当。3.关于国电业委会的第四项诉讼请求，即请求宏基房产公司终止未实施前期物业服务的违约状态，并退还非法收取的物业费541967.4元。本案中，国电公司该项诉讼请求系源于宏基房产公司未签订前期物业服务合同及未提供前期物业服务，却收取了业主的物业费而主张的权利，该事项属于损害全体业主公共利益的情形，业主委员会应当依法履行与物业管理有关活动的职责，故国电业委会在有业主大会授权的情形下，可以就该项诉讼请求提起诉讼。综上，对于国电业委会一审起诉请求涉及国电家园小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统等配套设施未建设及退还物业费等事项，国电业委会系适格原告，一、二审法院认定国电业委会不是本案适格原告系适用法律错误，应予纠正。案例来源：国电家园小区业主委员会、伊宁市宏基房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷民事再审民事裁定书
本文作者：许惠宇 ，房地产业务部律师，郑州大学法学学士，中国政法大学法律硕士。参与多起建设工程施工合同纠纷、侵权责任纠纷，先后为河南梁鼎置业有限公司、焦作梁顺置业有限公司、河南国土开发投资有限公司、河南南乐国土开发投资有限公司、河南瀚海置业有限公司、河南海裕置业有限公司、郑州黄河大观有限公司、邓州中蓝置业有限公司、邓州市原城置业有限公司等企业提供诉讼法律服务。参与房地产企业监管项目、某国有企业无偿划转专项法律服务项目。编辑 | 张闯麟
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