酒店前期设计的重要性及有关考量
王丽华
——本文有5740字，阅读需要15分钟——
一家酒店之所以效益好，很重要的原因是其有好的管理，然而，通常情况下好的管理首先必须从好的设计开始。所谓“好”的设计，简单通俗地说，就是要求酒店的功能设计既必须方便客人的使用，又要方便酒店的管理。从反面的角度看，酒店的设计不能含有过多个性化的东西，一个酒店的主要目标必须是营利性的，而不能单单追求有关当地政府的“认可”或者在建筑风格上太讲究“独特性”或“美感”。
假定市场需求已被事先充分了解及确认，并且酒店的自身定位已经考虑妥当，那么酒店想要盈利，首先就要从“设计功能效率”开始着手。
实践中，很多开发商都没有把酒店的功能布局看成是非常重要的一门专业。一般而言，管理公司都会要求开发商聘请具有专业酒店设计经验的建筑设计师来完成酒店的设计。就此，笔者曾经与很多国内开发商有过交流，他们对聘用国际设计师主要存在着如下的看法及疑虑：
1、对比国内的设计院所，国外的设计院的收费高昂；
2、认为国外的设计院不懂中国客户的习惯及要求；
3、担心国外的设计院不了解中国规范、法规，受制于国内的有关法律法规不能盖章出施工图；
4、担心国外的设计院无法与盖章出施工图的国内设计院想配合；
5、建筑设计方面可能不需要请国外的设计院，让他们做内装设计可能会更体现他们的专长。
基于以上原因或疑虑，开发商往往倾向于直接聘请一些曾经作为国外设计院合作伙伴（主要负责盖章、出施工图）、共同参与过知名建筑物（包括酒店在内）设计的大型国内设计院所。这种情况通常容易发生在地、县级市的开发商身上，因为二、三线城市的开发商一般对谁是真正的设计师并不是太在乎，只要能从原来的知名项目中借鉴一些概念，就觉得足以应付他们所处地区的要求及市场期盼。按照这个标准衡量，一些位于上海、北京或深圳的大型设计院所应该就足以应付了。
根本笔者多年从事酒店前期工作的经验，笔者认为，一项好的设计必须充分体现以下六个方面的内容：人性化、科学性、实用性、超前性、经济性和艺术性。
一、人性化
所谓人性化，就是坚持“以人为本”，提倡亲情化、个性化、家居化，突出温馨、柔和、活泼、典雅的特点，满足人们丰富的情感生活需要和高层次的精神享受，适度张扬个性，通过多种形式创造出使客人赏心悦目、独具艺术魅力和技术强度的设计作品。通过细小环节向客人传递感情，努力实现酒店与客人的情感沟通，体现酒店对客人的关怀，增加客人的亲近感，无形中带动酒店的人气和知名度上升。
二、科学性
酒店的设计必须建立在科学性的基础上，就酒店设计本身来说其分工是极其精细的，在发达国家需要有规划、市政、金融、市场、设备、消防、灯光、音响、室内建筑、装饰、艺术等至少十几个门类的专家和专业技术人员参与到一项设计当中，甚至前期还有管理顾问、餐饮专家、采购专家和保险公司的介入。此外，建一家酒店所涉及的用品、设备和材料多达数万种，每一种都要有精通的行家来选择和处理。然而，在实践中，我国新建酒店的设计多数仅由一个设计单位总包负责设计（包括建筑、空调、给排水、强弱电、视听系统等）。
笔者曾经考察过一个位于三亚湾的拥有800间客房的酒店项目，按照原来的设计，该项目的员工餐厅与员工更衣室不在同一边，它们之间的距离差不多有250米，横跨度很大。按照这样的设计，员工就餐与换衣服之间就需要穿行于整个地下部分，非常明显，项目的建筑设计师根本就不清楚酒店员工的服务流程，开发商的项目团队也缺乏相关的知识。如果一个酒店设计方案先天的科学性已经存在这种缺陷，以后难免不经常修修补补。
三、实用性
酒店的市场定位不同，所服务的客人群体就会有所不同，相应的对于酒店的功能设计要求也就不尽相同，例如度假酒店跟会议酒店肯定是不一样的。设计的实用性就是要求设计的功能必须充分考虑到不同客人的不同需求特点，适合于不同的客人使用，同时也要方便酒店的经营管理。因为如果不适合于客人使用，酒店便无法吸引更多回头客；如果不方便于酒店自身管理，那么就会增加经营成本，也无法获得好的经济效益。
举例来说，多年前，一般酒店的建筑设计都很流行用玻璃幕墙，可使用后却带来了不少操作上的问题，如幕墙的清洗困难、能源附加成本的增加等。理性地考虑一下，是否每家五星酒店都应该用玻璃幕墙呢？笔者以为不然，例如，以前笔者参与的重庆一家酒店项目就没有采纳玻璃幕墙建议，现在该酒店仍然是该市内总体业绩水平最好的酒店。
也有很多酒店高“SPA（水疗）”，而且趋势好像是越大越好。可是很多时候，连设计师自身都没有弄清楚水疗到底是什么东西，就把图画出来了。SPA里面应该附带什么配置，女宾部与男宾部在空间上、配置上的差异（如冲洗、更衣室、按摩、香薰治疗等各功能的不同要求）如何，相信并不是每个设计院都具有相关经验的。有的SPA设计，由于开发商以及负责项目设计的设计院都没有弄明白，便把一般的浴室带按摩的地方冠上“SPA”的名称。要知道，光顾SPA的客人有特别的心理预期，当他们知道了你的SPA给不了他们所想要的服务时，结果只能是只光顾一次而没有回头率。
四、超前性
所谓超前性，就是要求在设计时，必须充分考虑到顾客及社会在未来的需求。目前，对于设计的要求很高，既要求绿色、环保，又要求时尚，还要尽可能地包含先进科技（如通信、视听设备等）。同样，在酒店的建筑设计当中，这种超前性可能集中地体现在应当尽量使用高科技成果，降低运营成本，提高效益，减少员工的劳动强度，同时也顾客提供更加便利、可靠与优质的人性化服务。
在现代酒店的前台设计中，管理系统可以让管理者可以通过酒店的前台、后台系统以及特殊的接口系统，使酒店具有预订客房、住客登记、最优排房、客账结算、夜间审计、电话总机转接、自动报时、应收应付账款、工资结算、仓库管理、销售处理等各种功能，及时（Real-time）、迅速，并且准确地掌握有关管理信息，更有效地提高服务质量。
同时，高科技还体现在绿色和环保方面。这要求设计时要从多方面考虑原材料是否为绿色环保型，以减少能源消耗、减少污染。酒店在为客人提供舒适的食宿条件的同时，不能以牺牲环境为代价，还是社会对酒店的要求，也是为了提高效益，并对投资商负责。
不仅如此，还要引领新潮，体现出超前性。这就需要有超前的眼光，充分考虑酒店今后的发展趋势，根据预测作出超前的设计，避免今后的重复投入。例如，随着这几年通信及移动娱乐技术的迅速提升，在酒店设计时，就应当考虑对客房内的影音设备有更高的要求。
五、经济性
经济性很好理解，酒店永远是以盈利为目的的，自负盈亏，开源节流，力求以最少的投入产生最大的经济回报，这些都是设计师应当知晓的经济理念。在酒店的设计上也要求充分地体现这一理念，控制非盈利面积在总体建筑面积中的比重，重装饰、轻装修，既要考虑合理性，又要体现经济性，争取以较少投入达到最佳效果。例如，公用面积（大堂、走道、健身房、休息区等）与后台区域（Back of the House）等部分都属于非盈利面积，有经验的建筑师就有能力做到，在对酒店运营及整体的形象影响最小的前提下，将其尽量压缩。
举例来讲，不少人在研究新建的五星级酒店时，头脑中第一个反映出的概念是客房需要多大、多豪华。别人建了55平方米，他就要建70平方米。笔者在东莞就见过70平方米的客房，其实70平方米的房间已经可以做两个并不太差的各35平方米（差不多400英尺）的房间了。一个70平方米房间带来的收益并不一定能抵两个35平方米房间的收益。
另一个能体现经济性的地方就是酒店餐饮部分的设计。一家五星级酒店一般要求至少有3个以上提供餐饮的场所，设计师不仅应该好好地控制这些餐饮场所的面积，还要考虑到酒店所在市场的切实需求，设计餐饮场所要符合自身的餐饮技术及资源，切勿过高地估计市场。例如在东北地区，很多酒店规划都会包含日餐厅或韩餐厅，但从技术与运营成本角度来比较，日餐会比韩餐需要更高的管理技术与运营成本。
六、艺术性
所谓艺术性，就是酒店设计要令广大住店客人从视觉上、心理上产生深刻的、赏心悦目的感觉。好的酒店设计不仅要满足使用者视觉上的要求，还需要满足其在听、触、嗅、味及氛围上的感觉，这些都体现出以人为本的设计理念，让客人能感觉到舒心、温馨，以及心灵上的满足。如果某些建筑或布置能做到设计独特、创意新颖、造型别具一格，还可以成为酒店的标志，无形中强化了酒店在客人心目中的形象，增加了酒店的品牌价值，可能给酒店带来不可估量的经济效益。
不过艺术性是非常主管的衡量标准。例如，到底弧形的外立面好，还是方方正正的好？很多情况下，开发商并不会首先咨询有关专家的意见，而是经常把很多个人喜好投射到酒店的设计要求上。不仅如此，很多时候建筑的外形设计还会加入当地政府的意见及其他考虑因素（如风水等），以致影响到设计师的本来意图。
还有，我们需要认识到，酒店要建设得美观好看是有成本的，开发商必须考虑到不同设计在投入及产出间的比率。举例来说，在德国柏林的丽笙（Radisson SAS）酒店大堂中设有一个世界上独一无二的巨型水族塔（高25米，容量100万公升）。水族塔建成后，马上变成柏林市的焦点，多次受到电影界的垂青成为外景拍摄地。但是，这种设计是否同样适用于中国呢？相比于柏林五星级酒店一般都在200欧元以上的房价（而我国整体还不到100美元）以及所需之技术和工艺而言，这种大水族塔不一定是国内酒店艺术未来5至10年的发展方向。
以上几点，都是开发商在制作酒店设计蓝图时应当遵循的原则。除此之外，作为项目的所有权人，开发商还应当意识到：
第一，项目班子固然重要，但具有经验的专业设计与顾问团队才是中坚执行者，他们既可以帮助业主创造附加价值，也可能会令一座酒店留下永远的遗憾。
第二，与国际酒店相比，中国的酒店设计较为中性，大部分处于模仿或借鉴国外实例，并加以引进的阶段，敢于树立个性文化的酒店较少。中国投资者向来较为保守，如无过往实例，绝不敢越雷池半步，这便造成了国内酒店建筑设计的瓶颈。因此，在客观大环境暂时并不十分理想的情况下（中国用于技术研发的投入不到GDP的2%），好的设计可能还是需要依赖国外的经验。
第三，越好的设计师及团队其设计越容易只代表设计师及团队本身的喜好，而并不一定是一个项目最合适的设计。有善于处理超高层酒店的设计师，有专门做会议酒店的设计师，也有最能够打造度假酒店所需氛围的设计师，但很可惜的是没有一个是全才。开发商应该多认识、多了解一些专业的顾问或管理公司，参考（一个以上）专业顾问或管理公司的针对性意见制定设计要求，以觅得最合适的设计单位。
客观地说，目前在国内若建造“单体”的酒店项目，在经济回报上已经不是非常理性的选择了，理由是酒店业现在的竞争强度与40年前相比已经不能同日而语，此外建造“单体”的酒店项目无论在资本上，还是在技术上都需要超高的投入，而回收期往往过长。相比之下，“综合体”模式越来越显示出其独有的优势。
所谓“城市综合体”，在当下的中国房地产界有一个约定俗称的定义，即从产品形式讲，一般有五种业态，即酒店、写字楼、商业楼、公寓和住宅，称为4+1模式。在国外城市综合体的英文名为“HOPSCA”，是英文单词“Hotel”酒店、“Office”（写字楼）、“Park”（公园）、“Shoping mall”（购物中心）、“Convention”（会议中心、会展中心）、“Apartment”（公寓）首个字母的缩写。
城市综合体的概念源于美国，最早的成功案例是经久不衰的美国纽约洛克菲勒中心，而亚洲的经典城市综合体项目就是号称规划建造了18年的东京六本木。从香港的经验来看，综合地产发展模式在20世纪80年代末就已经出现了，比起纽约与东京显得有点晚，但成功的案例却不少。早期较为人知的有沙田的“新城市广场”、湾仔的“香港会展中心”、港岛金钟的“太古广场（Pacific Place）”，还有IFC（国际金融中心）、九龙旺角的“朗豪坊（Langham Place）”、香港机场附近东涌的“东荟城（Citygate）”等。
在中国内地人们最熟悉的城市综合体可能当数北京国贸中心了，它是中国规模最大的综合性高档商业中心之一，集办公、五星级酒店、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，项目初建至今差不多已经20年了，国贸三期于2008年才刚刚建成。
从项目的资金需求角度考虑，由于土地价格昂贵，在一线城市大肆圈地已经变得不太可能，尽管经济急速降温也造成很多新拍卖的地块价格下调，但是要知道如今在建的或正在筹建的不少项目仍是在低价偏高的时候所买入的。因此，为降低单一项目的投资风险，开发商已经意识到不同地产项目间相互烘托、相互补充的协同作用。也正是基于此，综合体项目将更具吸引力及市场生命力。
综合体项目的产生往往也正是为了满足二、三线城市或一线城市的卫星城市更快达到城市化，诸如广州新塘区的碧桂园凤凰城、长沙的中信新城等。城市综合体已经成了政府推动城市化进程的标志性商业模型，几乎每个城市都要打造集当地最高的建筑，体量最大、最高级的商场，最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群，从而不仅可以极大地提升城市的形象，满足政绩工程的需求，还可以拉动区域经济和文化的发展。
酒店项目的开发在某一综合体开发项目到底扮演何种角色呢？根据笔者的经验，主要在以下4种情况中，酒店会出现在一个综合体的项目内：
1）酒店作为项目的主角，是一个综合体项目的品牌，投资商也太计较投入，而是更重视酒店所产生的全方位的品牌效应。例如上海金茂大厦（凯悦酒店）、上海国际金融中心（柏悦酒店）。
2）酒店作为一个提升、拉动并增加其他功能部分价值的组成部分，因此，它也可能有充足的预算。例子很多，如北京东方广场（君悦酒店）、北京银泰中心（柏悦酒店）、深圳罗湖万象城（君悦酒店）、上海北外滩的大部分综合性项目。
3）酒店作为一个政府售地的前提（后附带）条件，倘若位置不太理想，开发商将非常谨慎地投入，并把重点与回报预期放在其他功能上。例如广东某知名地产集团的多个位于城市边缘的综合开发项目，以及不少处于经济开发区的大宗开发项目。
4）开发商可能并不想持有酒店，但项目又需要有酒店存在。在此种情况下，酒店项目在开发过程中被转让的机会就很大。例如，早期北京宣武区福地广场中一座建筑面积4.7万平方米的酒店项目大楼就转让给浙江的开元集团。
以上只是在综合体项目中开发酒店的一些典型情况，开发商在思考酒店设计的时候，需要时刻提醒自己所拥有的酒店在综合体项目中所扮演的角色，因为不同的角色会衍生不同的设计问题和不同的造价预算。
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