实务文章
Practical articles
案情简介：
林某一是坐落于原番禺区某街某房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，1992年2月新建，房屋用途为住宅，建筑面积291.9平方米。2017年12月18日，林某一（甲方）、林某二（甲方）与张某（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将案涉租赁物出租给乙方，租期自2018年2月18日起至2024年2月17日止，租金每月5000元，乙方于每月18号以现金形式支付租金。乙方于签署本合同时交纳相当于两个月租金（10000元）作为押金。合同期结束，乙方缴清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，甲方应退还乙方押金（不计息）。若乙方提前解除合同，押金不予退还。2.租赁期间乙方应交纳管理费每月50元。水电费由乙方自行缴纳，水费每度4.5元，电费每度1.6元。3.双方可以协商变更或终止本合同。如乙方逾期未交纳按规定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的或拖欠房租累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回房屋，押金不予退还。4.如乙方拖欠房租累计 1 个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。凡因乙方责任导致合同解除的，乙方交纳的押金不予退回。
在2022年6、7月份，张某发现其与林某一签订的《商铺租赁合同》约定的“电费按每度1.6元收取”这一标准明显高于国家核定电价，同时，张某发现林某一向电力公司缴纳的电费与其向林某一缴纳的电费不符，林某一说搞错了，以后电费由张某自行缴纳，张某提出退回多收的电费，林某一同意但后又反悔。后张某未按时向林某一支付租金，林某一分别于2022年9月14日和9月20日张贴告知书要求张某搬离，并在第二次张贴过程中封门和切断水电，张某报警，民警要求张某自行接水电营业，建议通过法院处理。于是张某为维护自身合法权益向法院提起诉讼，本案经历了一审和二审。
争议焦点：
一、房东多收电费，租客据此超期不交房租构成违约吗？
二、租客基于房东多收电费而提前解除合同，押金是否能否退还？
三、租客被房东断水断电可以要求房东赔偿停业损失和装修损失吗？
法院认定：
一、关于合同解除问题。2017年12月18日，林某一（甲方）、林某二（甲方）与张某（乙方）签订《商铺租赁合同》，建立了合法有效的房屋租赁合同关系。在合同履行过程中，张某认为林某一存在多收电费情形，拒付租金，随后林某一于2022年9月20日向张某送达解除《商铺租赁合同》的通知。因张某拒付租金之违约情节已达到解除合同的条件，故一审法院确认《商铺租赁合同》于林某一送达解除通知之日即2022年9月20日解除，有充分的合同依据，应予维持。
二、关于租金及占用费问题。经查，截止至2022年9月20 日，张某未向林某一支付租金的时间为1个月余2天，经核算计得张某共欠付租金5333.33元，扣减张某已于2022年9 月2日支付的2000元后，剩余未付租金为3333.33元。另外，合同解除后，张某继续使用涉案房屋，还应支付合同解除之日即2022年9月20日至其交还涉案房屋之日止的占有使用费，共计28952.38元。一审判决对此认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
三、关于违约金和押金问题。1.根据前述分析，按照《商铺租赁合同》约定，张某欠付租金已超过一个月，存在违约行为，林某一拥有合同解除权，即本案的违约方是张某而非林某一。因此，张某上诉要求林某一支付违约金8750 元，缺乏理据，本院不予支持。2.在履行合同过程中，因林某一存在超标收取电费的情形，张某此提出异议，后未按时足额支付租金。虽然对于张某而言，其合法合约的做法是根据合同约定按时足额支付租金，其后再循法律途径向林华双追讨其多付的电费，但毕竟张某违约是事出有因，有一定的合理原因，故《商铺租赁合同》的押金应由林某一没收一半，剩余5000元退回给张某。张某上诉要求林某一退还全部押金10000元，与其存在违约行为的事实不符，故本院不予支持。
四、关于停业损失和装修损失。1.因张某存在欠付租金的行为，林某一对涉案房屋采取了断电断水的行为，其行为存在不当之处，但经查，在公安机关的介入下张某很快自行恢复了水电供应，且其并未举证证实具体损失金额。张某上诉要求林某一赔偿因剪断水管和电线造成其3天的营业损失，按 2500元/天计为7500元，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。2.根据前述分析，本案是因张某存在欠付租金的违约行为导致租赁合同解除，且其提交的《股份合同》是张某与合伙人内部之间关于各合伙股东出资比例的约定，与装修支出的具体金额无关，即与张某的装修损失无关，故其要求林某一赔偿装修损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
五、关于电费差额退还问题。《中华人民共和国电力法》第四十三条规定，任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。第四十四条规定，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。第六十六条规定，违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用。可见，各电费收费主体应严格执行电价价目表，按国家核定电价向企业及租户等收取电费，不得通过转供电盈利；妥善处理共用设施用电及损耗问题，不得通过加收电价及电费的方式解决。具体到本案，张某与林某一签订的《商铺租赁合同》约定，电费按每度1.6元收取（实际履行中按照居民用电每度1.2元、商业用电1.6元执行），该约定的标准明显高于国家核定电价，高出部分属于无效约定，应予退还。因此，林某一应将多收取的电费退还给张某。1.根据张某和林某一在一审中确认的电费信息表1、2、3、4，可计得林某一向供电部门缴纳该期间电费的总金额为62269.13元。2.根据一审中林某一提交的证据《登记表》、《支付租金、水电等费用明细表》，可计得：自2018年2月至2022年8月，张某共向林某一支付电费119601元。上述两份证据由林某一提供，张某对其真实性和计算结果并无异议，自应予确认。因此，本院确认张某于2018年2月至2022年8月共向林某一支付了电费119601元。3.前述第二项扣减第一项的金额，计得林某一共需返还张某电费差额57331.87元（119601元-62269.13元）。张某关于林某一返还电费差额的上诉请求基本成立，应予支持。林某一辩称，其之所以收取每度1.6元的电费，是因整栋房屋的租金才5000元/月，租金标准很低，房屋的维护维修都由出租人承担，出租稅也由出租人承担，对此本院认为，租金标准已明确记载在《商铺租赁合同》中，在没有相反证据的情况下，合同中所载明的租金标准理应是双方一致认可的市场租金水平，林某一所称的租金标准很低并不成立；至于林某一所称的“维护维修”及具体支出，其并未举证证实。综上，对林某一该节辩解意见本院不予采纳。一审判决对本案中电费差额的处理方式，与国家电力法律法规不符，应予纠正。
案件结果：
一、维持广东省某法院（20xx）粤xx民初xx号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、撤销广东省某法院（20xx）粤xx民初xx号民事判决第五项；三、在本判决生效之日起十日内，林某一向张某返还电费差额 57331.87元；
四、驳回张某的其他诉讼请求。
律师建议：
契约精神是我们需要秉持的信念，虽然房东有加收电费之实，作为租客最应该做的事情应该是按时交租同时主动搜集证据进行维权，不能以加收电费为由拒付房租。要知道，根据法律规定，任何单位不得超越电价管理权限制定电价。最后，签订房屋租赁合同时应该仔细看清合同条款，建议咨询专业律师后再签订。
法律依据：
《中华人民共和国电力法》
第四十三条 任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。
第四十四条 禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。
地方集资办电在电费中加收费用的，由省、自治区、直辖市人民政府依照国务院有关规定制定办法。
禁止供电企业在收取电费时，代收其他费用。
第六十六条 违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。
律师介绍
Lawyer introduction
袁娴律师
Stella
香港大学及北京大学EMBA
高级合伙人、执行主任
广东罗欢平律师事务所
广东省律协消费者权益法律专业委员会副秘书长
广东省房地产研究会研究员
房地产传媒研究委员会副主任
广州市法学会民商法学研究会理事
广州市青年律师领军人才
广州市天河区公益律师普法宣讲团成员
广州广播电视台经济与法频道《奇案启示录》
《战“疫”说法》节目嘉宾律师
广东省电台FM91.4《12348在线》节目嘉宾律师
梧州学院国际经贸与法律研究院
法律网络直播研究基地常务副主任
律师介绍
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谢雅倩律师
广东罗欢平律师事务所
专职律师
擅长民商事诉讼、商事仲裁业务
团队介绍
Meet the team
说明 illustrate
除精研实务外，我所承办的案件中有大量胜诉判决（或者代理效果较好的案例），因同事平时都较忙，一直未能抽出时间专门整理、分享出来。后续我们会陆续分享更多的案例出来，欢迎大家阅读、点赞、收藏+转发哈！
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【版权声明】
撰稿 | 李志成实习律师
审核 | 李志成实习律师
排版 | 蒋蓓茵
