实务文章
Practical articles
案情简介：
原、被告于2023年12月30日就某住宅签订了《订购书》，当天原告按约定向被告支付了购房款100万元。次日，原告表示因签约匆忙未看清楚条款、忧虑贷款资质问题要求暂停履约，或虽然提出退订但仍希望与被告磋商修改《商品房买卖合同》以便继续履行交易，原告经多次沟通联系被告要求修改有关条款但对方不予理会，2024年1月8日被告工作人员通过微信表示该房屋将要挞定。2024年1月9日被告委托某房产咨询公司向原告发出《挞定通知函》，以原告严重违约为由主张《订购书》于该函送达（含视为送达）之日起解除同时有权没收原告已付的全部定金，该邮件于2024年1月12日因原告拒收退回妥投。2024年1月11日，原告向被告发出《解除<认购书>通知书》，以被告要原告签署的《xxx商品房买卖合同》中存在一系列违反法律规定以及对其严重显失公平的条款，被告在没有任何法律依据的情况下拒绝与原告协商修改合同条款，严重损害了原告的合法权益为由，要求自发出该通知书之日解除《认购书》，被告于收到该通知书起三日内退还定金1000000元。被告确认收到。然而，此后被告并没有返还定金，因此原告向法院提起诉讼，维护自身合法权益。
争议焦点：
一、商品房买卖过程中，签了《订购书》能否让房地产公司返还定金100万？
二、原告可以主张其在签订《订购书》前不知道《商品房买卖合同》的条款约定而不需要承担违约责任吗？
法院认定：
本案系商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的《订购书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。现双方当事人在诉前已互相发函要求解除《订购书》，均明确表示不再继续履行合同，故本院认定该《订购书》已经解除。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点在于《订购书》解除后被告应否向原告返还100万款项的问题。本院评析如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。原告主张被告在签订《订购书》之前未告知其《商品房买卖合同》的内容，导致其在签订《订购书》之后因对《商品房买卖合同》的相应条款提出异议而被告拒绝协商修改以致无法继续签约，被告不予认可。本院分析认为，首先，《订购书》“鉴于”部分第（1）点明确载明被告在销售现场已经公示了《广州市商品房买卖合同》《补充协议》等法律文件、第4条重复提及销售现场公示了《商品房买卖合同》、第6.2条提示买受方认同《商品房买卖合同》等文件的全部内容、第11.4条特别提示了包括第4 条、第6.2条等为与原告有重大利害关系的条款；其次，原告签署的《承诺书》《销售服务确认表》也提及《商品房买卖合同》等文件的现场公示情况，再次，原告作为完全民事行为能力人，其在签订合同前应当就交易标的审慎审查，亦应对其签字确认的内容承担相应的责任。故原告主张其在签订《订购书》前不知道《商品房买卖合同》的条款约定而不需要承担《订购书》解除的责任，缺乏事实依据，本院不予支持。
另一方面，原告要求修改《商品房买卖合同》条款，但有证据证明物业费标准已征得了行政主管部门的批复同意、整栋楼房的交楼时间也难以因个别业主的需求而更改，上述条款并未不合理加重原告的责任或义务，故原告在本案中要求全额返还定金的诉讼请求，不予支持。但是，从整个交易流程来看，自2023年12月30日原告签订《订购书》至2023年1月8日被告工作人员通过微信表示将要挞定，该期间较短，且原告最早于签订《认购书》次日就表示因签约匆忙未看清楚条款、忧虑贷款资质问题要求暂停履约，或虽然提出退订但仍希望与被告磋商修改《商品房买卖合同》以便继续履行交易，故本院认为，案涉《认购书》的解除，原告主观上并不存在恶意，在被告并无证据显示其在上述较短期间内因案涉《认购书》的解除遭受较大损失的情况下，要求没收原告支付的100万元定金，有失公平。本院根据公平原则，酌定被告可以没收原告支付的定金10万元、无需向原告支付利息、本案受理费由原告负担，被告应予退还剩余的定金90万元。
案件结果：
一、被告房地产公司于本判决生效之日起10日内向原告吴某返还90万元；
二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6910元，由原告吴某负担。
案件启发：
与房地产公司签订合同前必须防范法律风险！本案中，《订购书》多个条款载明被告已经在销售现场公示了《房屋买卖合同》，还有部分条款重复提示买受方认同《房屋买卖合同》，同时以上合同条款均做了特别提示，可见房地产公司对自身法律风险防范是做得很完善的。对于消费者而言，在与房地产公司签订合同的过程中必须谨慎看清楚具体合同条款，以免遭受不必要的损失，建议咨询专业律师后再签订。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
律师介绍
Lawyer introduction
罗欢平律师
ROLENDO
重庆大学法律硕士
香港科技大学EMBA
律所创始人、主任律师
中国政法大学法学院
研究生课程实务授课教师
全网新媒体粉丝超650万
矩阵账号粉丝更是逾1000万
广东罗欢平律师事务所
广东罗欢平（南沙）律师事务所
广东罗欢平（白云）律师事务所
2016年获聘为广东省房地产研究会副研究员
2017年广州市第二届公诉人与律师控辩大赛团体三等奖
2017年获聘为广州市广播电视台经济与法频道
"特约法律顾问"
2017年荣获《律战行动》节目组“月度战士”称号，
第一季冠军
2019年成为"九三学社社员"
2020年获聘为广州市司法局“广州云普法”团队成员
2020年担任广州市律师协会宣传工作委员会委员
2020年担任婚姻家事法律专业委员会委员
2022年担任九三学社广东省第九届委员会
社会和法制专门委员会委员
2022年担任广东省律协涉案企业刑事合规专业委员会委员
2022年11月荣获连州市丰阳镇人民政府授予的
"公益直播彰爱心,司法助农有力量"荣誉称号
2022年11月荣获连州市乡村振兴农产品
"公益推广大使"称号
2023年3月荣获陕西广电助农好物
"公益宣传推广大使"称号
2023年3月在陕西乡村振兴直播活动中荣获
泾阳县西红柿"公益宣传推广大使"称号
2023年8月担任天河区公益律师普法宣讲团成员
2023年获得《第二届中国律师公益(社会责任)典型案例》提名
2024年1月获得中政法举办"首届法律服务创新产品"入选案例
2024年3月获聘广东省房地产研究会研究员、房地产法律服务专家团及房地产传媒研究委员会副主任
2024年担任广东省律师协会公益法律事务工作委员会委员
2024年9月获聘赣江新区国际仲裁院仲裁员
2024年10月获聘 中国政法大学法学院
《律师事务所管理》硕博士研究生课程实务授课教师
梧州学院国际经贸与法律研究院
法律网络直播研究基地主任
律师介绍
Lawyer introduction
曹燕芝律师
广东罗欢平律师事务所
专职律师
擅长合同纠纷、金融纠纷等民商事诉讼
团队介绍
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除精研实务外，我所承办的案件中有大量胜诉判决（或者代理效果较好的案例），因同事平时都较忙，一直未能抽出时间专门整理、分享出来。后续我们会陆续分享更多的案例出来，欢迎大家阅读、点赞、收藏+转发哈！
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【版权声明】
撰稿 | 李志成实习律师
审核 | 李志成实习律师
排版 | 蒋蓓茵
