胜诉案例
Winning cases
案情简介：
某房地产公司开发建设了一个四周为商铺、中间为菜市场的综合性农贸市场，菜市场与商铺之间规划有相互贯通的通道。房地产公司在销售广告中将中间的菜市场分门别类设计成小摊位，各摊位之间、各摊位与商铺之间均有通道相互贯通，并以“菜篮子工程”“农贸市场”等进行对外宣传销售。邓女士看好农贸市场经营前景与被房产公司签订合同购买了某商铺，后来房地产公司将菜市场包括规划设计内的公共通道作为一个产权整体出让给A公司并允许其将菜市场改建为超市，现超市货架已将原来设计的通道封闭，这对邓女士带来很大的困扰，邓女士认为房地产公司构成根本违约，提起了诉讼但一审未获支持，于是，在二审阶段邓女士联系了本所律师团队代理本案，希望能切实维护自身权益。
争议焦点：
购买商铺后，公共通道因菜市场被改建为超市而封闭，房地产公司是否构成根本违约？
代理思路：
本所律所团队通过开会分析，研究涉案房产在某县自然资源局的备案后，认为一审判决存在事实认定错误包括：一审认定房地产公司不构成根本性违约错误。被上诉人的行为严重影响上诉人对商铺的使用功能，被上诉人构成根本违约；一审判决遗漏查明认定该市场内一楼门面商铺业主的《请示报告》。该《请示报告》证实，全体业主均因为房地产公司宣传才购入门面商铺；一审判决事实查明错误。在综合执法局强制拆除违法建筑物后，市场改建超市的货架仍阻断案涉房产与市场的联通性......据此，本所律师团队撰写上诉状并积极参与庭审。
法院认定：
被上诉人应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，被上诉人不得擅自变更规划、设计。被上诉人将菜市场包括规划设计内的公共通道作为一个产权整体出让给A公司并允许其将菜市场改建为超市，现超市货架已将原来设计的通道封闭，改变了原有规划设计空间布局，实际对原来规划的农贸市场格局进行了变更，影响了上诉人对商铺的使用功能，无法达到上诉人在农贸市场中使用商铺的目的。故被上诉人的行为已构成根本违约。
案件结果：
一、撤销广西壮族自治区昭平县人民法院(2024)桂xxx民初 xxx号民事判决;
二、确认邓女士与某房地产公司2019年2月24日签订的《商品房买卖合同(现售)》于2024年3月5日解除;
三、房地产公司向邓女士返还购房款 633744 元。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《商品房销售管理办法》
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
律师介绍
Lawyer introduction
袁娴律师
Stella
香港大学及北京大学EMBA
高级合伙人、执行主任
广东罗欢平律师事务所
广东省律协消费者权益法律专业委员会副秘书长
广东省房地产研究会研究员
房地产传媒研究委员会副主任
广州市法学会民商法学研究会理事
广州市青年律师领军人才
广州市天河区公益律师普法宣讲团成员
广州广播电视台经济与法频道《奇案启示录》
《战“疫”说法》节目嘉宾律师
广东省电台FM91.4《12348在线》节目嘉宾律师
律师介绍
Lawyer introduction
余悦律师
广东罗欢平律师事务所
专职律师
擅长民事诉讼、银行信用卡催收业务
曾为多家大型商业银行提供法律服务
团队介绍
Meet the team
说明 illustrate
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【版权声明】
撰稿 | 李志成实习律师
审核 | 李志成实习律师
排版 | 蒋蓓茵
