北京近期新房降价情况较多
有粉丝问
如何才能选到一个相对更保值的新房项目
作为从业20年
做自媒体近5年地产老兵
深知北京大盘整体跌了约30%
房价跌回到了2016年-2015年
那么北京有没有能穿越周期的
相对更保值的项目呢？
我们复盘了近5年所有公开土地出让的新盘项目（需要列表加LOUPAN007）
总结如下：
1，强产业板块的好房子，且小区体量不大！有稀缺属性
比如海淀颐和金茂府和香山壹号院，2020年1月20日拿地，9月30日开盘，网签均价11.18万/平和11.12万/平
颐和金茂府，共14栋334户，容积率1.5
绿中介挂牌仅3套，均价15万/平
香山香山壹号院，共15栋376户，容积率1.5
绿中介挂牌挂牌8套，均价14.9万/平
北京大盘已经跌了约30%
但我们发现符合这些特点的新小区
现在出售依然能挣到钱
即将交付的圆明天颂也是一样
项目开盘网签均价约11.5万/平
近期网传有一套成交16.5万/平
不能确认这个成交真假
但楼盘微观察有粉丝表示
如果有14-15万/平，中间层的圆明天颂房源可以考虑
不投资，就为了住着舒服
小区仅238户，体量不大
同区域内缺少竞品，足够稀缺，就会更保值！
2，价格倒挂，且板块势能向上的半熟板块，
半熟是值得期待
是区域内有规划的商业、教育、产业用地等配套
板块势能向上的前提依然是产业值得期待
有势能，有一类别产业的聚集效应（近期北京新发布产业地图可以重点参考,有详细的重点产业布局分析及人力资源分析，网上几乎99%的板块分析都是胡说八道，不仅受认知的约束，更受利益的左右！屁股决定嘴巴！人性经不起诱惑，包括我）
比如朱辛庄的万橡悦府，指导价5.4万
二期网签均价约5万/平
虽然大盘跌了近30%
但朱辛庄板块新盘近期网签均价依然强势稳定在6万/平
没有破发
3，买新房，周边次新小区的真实成交价格是很重要的参考因素
比如，南城某板块，指导价6.5万
但旁边次新小区价格才3万+
这种99%会站岗
买新房要远离那些二手房极其便宜的板块
便宜一定是有便宜的道理的，当你买的新房变成二手房
原先按指导价逻辑买的新房就转换成二手房定价逻辑
结果就是99%破发
4，尽量远离有瑕疵的房源，除非折价超过30%以上
销售经常会说，地铁远一站，价格差2万
开发商如果5万好卖的房源绝对不会4.9卖
便宜一定是有便宜的道理
所以，特价房80%以上都是坑
今年的市场环境下
我们一些调研时发现，有瑕疵的房源
比如说楼层不好、有摭挡、单元不能直通车库等等
如果想成交
要比正常房源折价的更多
网络上那些网红低价盘，都有这个特点
市场好的时候，高层楼的1、2层便宜10%-15%有人接盘
今年这个市场环境下，不折价到20%都没有人看房
5，尽量不碰混搭小区
就是商品房和保障房共享同一个小区园林、公共设施的新盘
在实际调研时发现
这类小区，不论商品房品质多高
其价格都会受到保障房的拖累
比如恒大华府、天阅西山
并且这种小区还经常会发生业主之间因为某些利益冲突的PK混战
6、在自己能承受的范围内尽量选物业费更贵的项目
物业对房产的保值重要性在提升，尤其是10年房龄后，差别会特别大。
物业费在入住后想再提高特别难
更高的物业费意味着可以享受更优质的服务
物业也有能力让小区保持一个更好的状态
调研时经常会碰到，因为物业费低，物业服务跟不上，交房没几年的小区看着就如同老破小社区。
也会有一些高端小区，因为维护的好，20年多年了，依然亮丽如新。
7，买新房的时候，除了地段、配套、开发商、小区品质、户型、物业等还需要考虑一个因素，这个也格外重要。
就是项目入市后未来在二手阶段潜在竞争对手
在同样能满足自住需求的情况下，要买更稀缺的小区，更稀缺的户型产品
如果一个板块
未来有海量的供应潜力，是需要小心的
这意味着
价格天秤的一端
一直会受到供应量大的压力
因为价格是供需关系的直接结果，这是经济学中的基本原理之一！
一个20年地产老人的几条建议，希望对你帮助
保持敬畏之心，勤做深度调研，在好书的海洋里汲取智慧；摒弃无营养短视频，99%都是垃圾，它只会让我们迷失方向。
并非仅仅买房如此，世间任何事情皆应这般对待。
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