2023年10月
中海与中建东孚分别竞得一宗郭公庄地块
开发了中海.丰和叁号院和中建东孚.云境
项目指导价9.2万，±8%
郭公庄9.2万的价格，值不值
拍地后
引起了广泛关注和讨论
这一价格
不仅高于朝阳区朝青板块的和光煦境和玺悦朝阳
高于朝阳东坝的北熙区和保利天汇
比肩海淀永丰南
就算对比周边次新，国际花园是别墅小区
区域内次新标杆中海九号公馆挂牌均价8万/平
实际成交价格7.5万左右
中海丰和叁号院
容积率2.2
户型面积168-262平，总价约1500-2400万
中建云境
容积率2.5
户型面积109-192平，总价860-1800万
明显高于周边次新小区价格的结果就是
截止2024年8月18日
中海.丰和叁号院网签率6.1%，网签均价87872元/平
中建东孚.云境网签率2.0，网签均价86112元
2个项目网签都不到10%
消费者用脚投票，对高溢价说了NO！
房子都是好房子，但如果定价偏离区域次新价格太多
就可能是深坑
新房定价过高
会让买房人受到严重损失
比如大兴黄村的海珀云翡
是绿地在北京第一个高端住宅
2017年开盘卖7.5万
现在二手房4万+也没有人接盘
还有南四环的德贤公馆
前年去附近调研一个新项目地块时
碰到该小区业主，说2017年以近9万的价格上的车
现在二手挂牌价6万了，也不好出手
今年北京很多项目
现房比买期房时便宜了每平1万+
再加上3年左右等待期和利息
老业主损失惨重
二手房的成交价
是真金白银的交易结果
完全由购房人自主决定
无论是价格的上涨还是下跌
都真实地反映了市场供需平衡后的均衡价格
是购房者用实际行动投出的市场信号
新房指导价若与二手次新房价格存在较大偏离
就意味着潜在的风险
这种价格差异可能导致新房在交付后市场价值大幅下降
比如朝阳区拾光里小区
给购房者带来重大经济损失
因此，购房者在考虑购买新房时
应密切关注二手房真实成交价格
以便做出更明智的决策
近期，郭公庄中建.云境终于“明目张胆”地降价了！
非1、2、顶的优惠房源价格7.6万（资料可以加LOUPAN007）
降价是对之前价格与价值偏离的合理调整！
在北京
没有卖不出的房子
若有
那便是价格背离了真实价值，或是供过于求
房子的定价应合理反映其实际价值
而非过度依赖环线逻辑或产业逻辑
只有价格降到位了
才能让市场重新转起来
也给买房人提个醒
所有高于周边次新小区定价的新房
都可以让子弹多飞一会
而对于预计会卖到现房的项目
选择在现房阶段再购买
可能是一个更明智的选择
好处在于
和买二手房一样，可以看到房屋的实际状况，即“所见即所得”
也避免了烂尾楼的风险
并且还可以节省下一大笔因贷款买房
而产生的额外资金成本和利息
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