过去房地产的高速发展一方面带来了老百姓的居住水平的大幅提高，同时也产生了产能过剩的问题，特别是2020年以后，当宏观经济增长乏力，城镇化率减缓，人口增速见顶的背景下，房地产销售额再创新高，企业规模扩张仍在持续。一旦短期政策收紧再叠加市场有效需求不足，房地产市场风险开始暴露，供求关系发生重大变化。
从长期来看，房地产的发展与人口增速高度正相关。近几年，我国整体人口新增量呈现下滑趋势，出生人口的持续走低并且这一趋势仍在持续。据国家统计局发布的数据，2023年我国迎来了人口自然增长的又一拐点，出生人口数量为902万，而死亡人口则攀升至1110万，导致人口自然增长率降至-1.48‰，意味着我国人口总量在继上一年之后，再次缩减了208万人。与此同时，人口老龄化与少子化现象愈发严峻，成为不可忽视的社会议题。具体表现为，2023年我国65岁及以上老年人口已达到2.17亿，占全国总人口比例的15.4%，这一比例持续向超级老龄化社会的标准逼近。此外，育龄妇女的总和生育率滑落至1.1，远低于国际社会普遍认同的2.3的生育更替水平，表明我国正处于极低的生育率阶段。这一系列人口总量与结构的变化，对未来房地产市场尤其是住房供求关系将产生深远影响。一方面，从宏观层面分析，全国城镇范围内的住房总体需求预计将呈现下降趋势；另一方面，随着老龄化与少子化趋势的加剧，住房供应结构也将面临调整需求，特别是针对老年群体的住房保障及相应社会政策将成为社会各界关注的焦点。
城镇化进程减缓也是导致房地产市场需求下降的重要因素之一。改革开放以来，我国经历了空前的城镇化浪潮，城镇人口从1978年的1.72亿人激增至2022年的约9.21亿人，常住人口城镇化率也实现了从17.92%到65.2%的飞跃性增长。但这一增长动力在近年来有所减弱。具体而言，在1996年至2016年间，常住人口城镇化率年均增幅稳定超过1.4个百分点，但此后这一趋势开始逆转，增速逐年下降。2021年，该指标的增长率首次跌破1个百分点，而到了2022年，尽管城镇化率仍有所上升，但增幅已缩减至0.5个百分点，全国城镇常住人口的新增量也缩减至646万人，相较于前五年年均新增的2425万人，减少了近1779万人。2023年中国城镇常住人口达到了93267万人，城镇化率为66.16%，相比2022年提高了0.94个百分点，继续保持缓慢增长态势。这与国际上城镇化进程的一般规律相吻合，即在城镇化率达到65%至70%的区间时，其增速往往会显著放缓。联合国预测显示，到2030年，我国的城镇化率有望达到70.6%，但这一增长将更为平缓，预计平均每年增长为0.7个百分点。
近年来，中国宏观经济增长速度有所放缓，经济产业结构也出现调整，对房地产供求关系产生了重大影响。
根据国家统计局发布的《中华人民共和国2023年国民经济和社会发展统计公报》，2023年我国生产总值（GDP）为1260582亿元，比上年增长5.2%。城镇居民人均可支配收入为51821元，增长5.1%，扣除价格因素，实际增长4.8%。农村居民人均可支配收入为21691元，增长7.7%，扣除价格因素，实际增长7.6%。2023年全国居民人均消费支出为26796元，增长9.2%，扣除价格因素，实际增长9.0%。同时，2023年我国居民收入占GDP的比例为44%，而居民消费支出占GDP的比例为30%。这一数据与发达国家相比存在一定差距，发达国家的居民收入和消费占GDP的比例分别约为60%和50%。这表明我国在居民收入和消费方面与发达国家相比仍有提升空间。
由于经济增长放缓，企业和个人的投资意愿降低，导致房地产市场的投资需求减少。同时，经济增长放缓也导致居民对未来收入预期的不确定性增加，进而影响到购房决策，使得房地产市场的需求进一步减少。
自2016年以来，我国房地产市场经历了从快速增长到平稳发展的转变。政府为了防范金融风险、促进经济健康发展，开始采取一系列限制性购房政策进行调控。2016年12月16日，中央经济工作会议明确指出，房地产市场应平稳健康发展，并坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位。随后，国家各部委及各地政府相继出台了各种配套政策，以限制高房价。“限购”“差别化信贷”等宏观经济调控手段被严格执行。2020年8月，中央还在此基础上推出了“三道红线”政策（即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的现金短债比小于1），将房地产融资进一步提升到硬性管控、从严监督的程度，通过限制贷款渠道，将部分房企过去“借新债还旧债”的不健康融资模式一刀截断。在政策持续收紧以及其他多重因素的影响下，2021年9月，以中国恒大债务违约、宣布进行重组为开端，国内高负债、高周转的房地产企业开始密集爆发信用风险。在此后的两年里，包括一些行业龙头在内的多家房企如多米诺骨牌般接连陷入财务困境，包括巨额债务违约、业绩出现重大亏损、上市公司退市、企业破产清算等。但即使出现了众多爆雷房企，2023年“三道红线”政策依旧没有放开，充分表明了国家严守企业债务规模底线，防止系统性金融风险的坚决态度。
供求关系发生重大变化还有房地产行业自身面临转型的原因。在经济发展和市场环境变化的背景下，房地产行业从依赖传统增长模式（旧动能）向新的增长动力（新动能）转变。传统上，房地产行业的增长主要依赖于大规模的土地开发、住房建设、销售和投资。增长模式较为粗放，对资源和环境的压力较大。过去房地产经历了快速发展的三十年，在这一过程中，随着土地和房屋价格的不断上涨，行业形成了“高杠杆、高负债、高周转”的三高模式，形成了过去“触地就发，碰房就赚”的粗放模式，这一模式在大环境发生变化的背景下，难以为继，所以行业亟待转型。根据万得资讯数据库的数据，2021年我国上市房企的资产负债率达到了79.4%，这一比例在2010至2021年间上升了12.7个百分点，增速在各行业中排名第一，是排名第二的能源业增速的两倍以上。这一增长反映了房地产企业在扩张过程中对外部资金的依赖程度加剧。而随着国家对房地产市场的宏观调控政策的加强，特别是2020年对房企融资的“三条红线”政策的实施，房地产企业的杠杆水平和负债水平受到了严格控制。
在这种背景下，一些房地产企业的风险开始显现，其高杠杆、高负债、高周转的“三高”经营模式面临挑战，房地产行业的格局正在经历快速调整。未来，那些经营稳健、财务管理严格、风险控制得当的房企，以及那些没有项目烂尾、没有保交楼任务、没有物业管理问题、没有工程质量问题的“四没有”房企，将获得可持续发展。
本文为上海市房屋管理局研究项目编号：FG2024-03《供求关系发生重大变化背景下的上海房地产市场发展研究》课题报告的部分节选。课题组由上海市房产经济学会、上海易居房地产研究院共同组成。
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