住房销售“取消公摊”的政策研究——政策动向和市场影响

财富 2024-12-20 08:00 上海

2024年12月19日，关于“取消公摊”的话题成为热搜。这充分说明此类话题是购房者比较关心的内容，也是各地积极回应群众关切应把握的重点工作。目前关于“取消公摊”的地方政策表述有所增加，充分说明“取消公摊”是2025年的重要工作，也是各地持续用力推动房地产市场止跌回稳的重要举措之一。本报告对这一重要政策动向进行分析，希望更好把握政策的改革精神和方向，更好助力人民群众提升住房的舒适感和幸福感。

取消公摊的准确含义

公摊是住房领域特殊但重要的建筑，全称为“公摊建筑面积”，即整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。公摊是住宅小区品质提升、保障舒适度的重要建筑形态。因此“取消公摊”的准确含义，并不是要取消公摊这类建筑形态，其精准含义是“住房销售环节取消公摊”，或“调整为套内建筑面积计算”。

因此，“取消公摊”是指后续房屋买卖过程中，包括合同签订、不动产权证办理、后续房屋面积计量等过程中，将不再计算公摊部分，而是指计算房屋套内面积，即家庭实际居住的面积。小区的房屋建筑规划设计本身还是要继续做好公摊部分的建设。考虑到目前部分城市官方已经非常明确提及“取消公摊”，因此从通俗易懂和便于把握政策方向的角度，“取消公摊”一词的表述没有太多问题。当然各地在解读相关政策的过程中，可以强调是“房屋销售环节取消公摊”，这样有助于确保对政策理解的精准度和灵活度。

取消公摊的关注度高

观察房地产这几年的热搜和热点话题，但凡和购房者密切相关的话题，都往往会成为热点和热议事件。反过来也启发我们，对于人民群众关注度高的话题，更是需要进行深入研究，以更好研究政策优化方向，更好助力住房问题的解决。

“取消公摊”，源于过去房屋面积计量过程中的各类恼火事和矛盾纠纷。过去在购房领域计入了公摊面积，但由于不透明的计入方式和含糊的合同条款，导致购房者最终得房率非常低。举例来说，实际入住的住房明显小于预期，购房者感觉“哑巴吃黄连有苦说不出”，也非常反感把此类无法明确计量的公摊设施计算到房价款中。而且在前几年，部分房企在限价政策下，刻意做大公摊来获利，部分楼盘项目公摊面积超过了40%，极大地损害了购房者权益，也严重影响了购房信心。而且，由于得房率的情况，也衍生出了很多新问题。比如说在物业费收取方面，由于是按房屋建筑面积计算，所以相当于公摊面积也要计算物业费成本。这方面引起了很多矛盾和纠纷。因此，2024年出现过两波关于取消公摊的热搜，包括此前肇庆政策和近期衡阳、张家口政策，说明市场关注度非常高。

各地取消公摊的政策

从总的政策方向看，“取消公摊”符合党中央国务院好房子建设的总体要求。好房子建设有四大要素，即“安全、舒适、绿色、智慧”。“取消公摊”即是“舒适”标准的重要体现。对于购房者来说，所购即所得、户型不缩水、交易公开透明，就是购房称心如意的重要体现。积极推进取消公摊的相关工作，本身也符合房地产发展新模式的工作导向。

近期引起关注的政策，主要是衡阳和张家口。这里对这两个城市的政策进行系统梳理。其中，12月12日，湖南衡阳发布《关于衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。政策规定，自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积(专有建筑面积)计价销售。其中套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。政策同时规定，房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积(专有建筑面积)计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。同时，12月18日，张家口发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》。此次政策明确逐步推进“取消公摊”。这也是地方政府比较明确提及“取消公摊”的重要政策。

本部分将全国最近两年关于“取消公摊”的重要政策进行系统梳理，如下。同时，需要说明的是，要严格区别目前一些“减少公摊”的政策。比如说，深圳在2024年5月份2024版《深圳市建筑设计规则》中，明确将过去一些计入公摊面积的避难层和机房等公共空间，修改为“不计容面积”。此类政策相当于将公摊面积做小了，但和取消公摊面积的政策还略有区别。

取消公摊对购房影响

取消公摊将发挥积极的作用，其对于保障购房者权益、促进购房信心增加等都能发挥积极作用。同时要充分关注市场上的呼声和建议，在稳房价、建设高品质小区等方面还需要持续发力。这里进行相关分析。

取消公摊，将实实在在保障购房者购房权益。在“所购即所得”的情况下，能真真切切提高得房率，即100%。从这个角度看，购房者信心也将增加，对于购房销售的信任度也明显会增加。在购房市场活跃度提高的同时，也将减少房屋交付后各类纠纷和矛盾。我们认为，其本身也有助于巩固2025年房地产止跌回稳的向好发展态势，是各地2025年可以积极把握的政策工具之一。需要提示的是，各地要真真切切推进此项工作，防范其变为房企项目营销的噱头，要真正确保政策效应的积极释放。

关于“取消公摊”的话题，目前市场上有一些建议和反馈，需要各地积极关注。一是“取消公摊后房价是否会上涨”。这个问题是购房者非常关心的话题，各地要在取消公摊的过程中，密切关注房价走势和建立统一口径。二是“取消公摊后小区品质是否会下降”。由于这里提及的取消公摊，是指房屋销售环节的取消公摊，其并不影响小区既有公摊建筑的设计规划。各地2025年立足高品质住宅建设，将持续优化建设规划和设计，有力确保了小区品质的提升。

联系方式

执笔人：上海易居房地产研究院副院长严跃进

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