在全国房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，上海房地产市场发展进入了新阶段，主要有以下特征：从总量上看，上海房地产市场总体供求相对平衡；从结构上看，供求关系仍存在结构性的矛盾，特别是上海的居住改善性需求旺盛，当前能够满足改善性需求的好产品相对稀缺，而上海非居住物业存在严重过剩，去化压力是住宅的十余倍。同时，土地供应结构、住宅成交结构、商办供需结构也存在一定的矛盾；从重点工作看，保障性住房和保租房总体正在有序推进。深入分析好主要特征有助于更加客观理性的认识问题和提出对策建议。
上海房地产市场的发展趋势和全国总体趋势是一致的，从某种意义上说，上海房地产市场的发展是全国市场的风向标。经过三十多年的快速发展，上海城镇和农村居民人均可支配收入分别增长166倍和103倍，城镇居民人均住房面积从7.4平方米提高到37平方米。上海居民住房条件整体上已从“忧房”迈入“有房”阶段，但离“优房”仍有较大差距；城镇住房供应总量已从严重短缺进入较为充足的阶段。当前上海户均住房已超过1，可以说已经实现了“户均一套房”的目标，住房紧缺压力明显减少，甚至在某些区域和细分市场出现了供大于求的情况。这种供求关系的变化，不仅影响了房价的走势，也对上海房地产市场的平稳健康发展产生了一定的影响，但相比全国其他城市房地产市场，上海房地产市场总体比较平稳。具体来看，2023年上海在商品房市场和土地市场的供应和成交方面表现出一定的调整，但整体保持了相对平衡的状态。二手房市场则显示出稳定的增长。相比之下，二线城市如杭州在商品房和土地市场上也表现出较为积极的增长态势，但三四线城市如常州则面临供应过剩和市场需求下降的双重压力。这些数据表明，上海的房地产市场相对于其他二线和三四线城市，供求关系更为平衡，市场发展更为健康稳定。商品房市场：2023年上海市商品房供应面积为2095.16万平方米，同比增长10.44%，成交面积为1873.16万平方米，同比增长4.56%。这表明上海市商品房市场供应与需求增长相对匹配，市场保持稳定。相比之下，某些三四线城市的供应面积增长迅速，但成交面积增长缓慢，表明这些城市商品房市场存在供应过剩的风险。二手房市场：2023年上海市二手房成交面积为1492.44万平方米，同比增长12.75%，成交均价为40854元/平方米，同比增长3.12%。这显示上海二手房市场交易相对活跃，价格稳步增长，市场健康发展。而全国主要二线和三四线城市二手房成交面积和成交均价的增长速度总体都低于上海，甚至出现明显的负增长。土地市场：2023年上海市土地供应总建面积为2465.95万平方米，同比下降18.75%，土地成交总建面积为2371.78万平方米，同比下降26.76%。尽管供应和成交面积有所下降，但土地成交总价为3441.724亿元，同比下降10.52%，表明上海市土地市场的调整较为温和。对比二线和三四线城市，土地市场的供应和成交面积下降幅度更大，表明全国其他主要城市的土地市场面临更大的下行压力。上海房地产市场当前面临的核心挑战在于供需结构的严重不均衡，这种不均衡已经不再是简单的总量短缺，而是转化为更为复杂的结构性供给不足。市场内部分化加剧，导致新的供求平衡难以顺利建立。一是老旧房屋比重高，改善型需求未充分得到满足。上海2020年末住房存量预计超过7亿平方米，但这7亿平方米的住房存量中，有近2亿平方米是2000年之前修建的。国家统计局在《中国人口普查年鉴-2020》中的调查结果显示，上海2000年前建成的住房占比高达50.4%，位居全国首位。此外根据上海市统计局的数据，2020年底，上海市内的老旧小区总体比例已达到35.7%，这一比例在中心城区更为显著。这些老旧住房普遍存在设施老化和维护成本高的问题，影响居民生活品质的提升。在2000年市场化房改之前修建的住房，绝大部分从建筑品质、住宅功能和小区环境上都难以满足现代居住需求。产品从功能角度上来说，普遍存在大客厅、小卧室、卫生间配置少、收纳空间不够等现象，严重影响了居住生活的体验感受。另外，厨房、卫生间未充分考虑适老化需求，无障碍和急救呼叫等设施缺失，不能够充分满足老年人的生活及出行需求。在规划刚性限制和开发商标准化高周转模式下，2006年后出现大量的90平方米以下户型，且户型同质化严重，产品创新日益稀缺，这一趋势在2016年后继续强化，截至2020年上海常住居民家庭户均居住面积为71.04平方米，意味着有大量的家庭居住在小户型中，改善型需求未得到充分满足。二是新房成交热度下降，二手房成交占比下滑。2023全年上海新房市场供应面积达1028.1万㎡，同比小幅下降11%。全年一共集中入市12个批次，共计316个楼盘，供应批次及项目数量均有所上升，是近6年以来的供应楼盘个数最多的一年。从环线上来看，这些楼盘主要分布在外郊环，占比高达50%；其次分布在郊环外，占比23%，剩余环线供应量占比较低。开盘方面，2023年上海新房市场共计开盘351次，开盘91285套房屋（其中包含部分2022年推出批次的楼盘）。这351次开盘中，近九成楼盘参加了公证摇号，仅有40楼盘未参加公证摇号，未参加摇号楼盘基本分布在外环外等郊远地带；与此同时触发积分99次，较以往两年，触发积分楼盘比例呈现下降趋势。从二手房来看，上海房地产市场近年来逐渐转向以二手房交易为主。自2011年以来，上海每月新房与二手房的成交量占比基本保持在1:3的水平，说明在上海房地产市场中，二手房的流通性和交易量均远超过新房。但在2021年之后，受市场成交量大幅下滑以及其他多种因素的影响，上海二手房市场的占比出现了一定程度的下降。2023年上海二手住房成交量约18.1万套，较去年同期上升13.4%，虽然总体依然保持在一个相对较高的水平，但上海二手房市场活跃度、流通性以及对于购房者的吸引力有所下滑，使得一二手房成交结构仍出现了一些变化。显然相比新房市场，今年上海二手房挂牌量迅速增长以及“以价换量”现象越来越严重充分说明了购房者对二手房市场预期的悲观。未来一段时间里，上海二手房市场可能持续面临较大的去化压力。三是办公去库存更难，租金持续承压。2021年行业步入了去产能、去库存周期，而商办物业库存压力尤为显著。根据统计局的数据，全国商品房待售面积（指期末已竣工的可供销售或出租的商品房）于2024年2月末创下历史新高，截至2024年4月末，全国商品房待售面积达7.5亿平方米，仍处在历史高位。其中，全国办公待售面积为5237万平方米，创历史新高；商业用房待售面积为1.4亿方左右，距离历史高点差距已经不足2000万平方米。上海销售型办公需求持续收缩，即使以价换量，销售面积也连续五年下降，2024年上半年销售面积同比下降50.6%，供应面积同比下降75%。上海销售型办公物业库存高企，在销售面积连续下跌的趋势下，去化周期不断攀升，目前长达113个月，是商品住宅去化周期的10倍，在四个一线城市中去化周期最长，甚至大幅高于成都、杭州、武汉等众多二线城市，市场将长期处于去库存阶段。上海租赁型办公市场净吸纳量在2021年疫情后反弹恢复，随后持续萎缩，2024年净吸纳量预计为54.8万平方米，而市场上源源不断的新增供应量却连续四年提高，2024年新增供应预计将达164.8万平方米，供需差距在不断拉大，租金继续承压。供大于求的局面，导致上海甲级办公楼租金自2021年后从7.66元/天/㎡开始下降至2024年上半年的6.7元/天/㎡，为2017年以来的最低值，降幅达12.5%,同时办公楼空置率逐年上升至20%。在需求低迷、供给较大的情况下，预计办公市场止跌企稳还需要更长的时间。![]()
与此同时，上海租赁办公的空置率呈现区域差异性，南外滩（4.4%）和新天地空置率最低，外滩（6%上涨至11%）、徐家汇（15%上涨至24%）、中山公园（4%上涨至12%）等核心区域的空置率却显著攀升，前滩、真如、徐汇滨江等次中心板块新增供应量占全市新增办公空间的70%，加剧租赁办公市场竞争的同时重塑上海租赁办公空间格局。四是消费不景气下商业物业运营压力较大。上海销售型商业物业需求同样低迷，2019-2022年成交面积连续下跌，2023年以价换量，成交面积恢复到2021年的水平，但是2024年需求不振，上半年销售面积和供应面积同比分别下降53.5%和41.3%。目前库存约780万平方米，去化周期长达132个月，即11年，是商品住宅的12倍。上海零售物业市场在疫情后温和复苏，2023年净吸纳量回升，空置率有所下降，稍微缓解了上海购物中心的运营压力。但是上海零售物业整体呈现租金承压和空置率上升趋势，并且呈现结构特征，如重奢项目如上海恒隆广场抗周期性强，青浦奥特莱斯等高性价比购物中心销售恢复较快，2023年核心商圈租金基本持平，但是区域性商圈和新兴商圈在大量新增供应影响下，平均租金下降。2024年上半年，重奢项目也遭遇业绩下滑，上海恒隆广场收入业绩同比下滑8%，上海港汇恒隆广场下滑4%，上海兴业太古汇同比销售下滑19.6%。2024年至2026年期间将有超过200万平方米的零售物业竣工入市，其中超过四分之三的供应面积将来自于非核心商圈，带动区域性和社区型商业配套不断完善成熟，同时未来的运营压力也不可小觑。
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从土地供应情况来看，2024年土地供应计划总量相比2023年减少了200-300公顷，体现了在当前供求关系发生变化的情况下，土地供应总量也在不断积极调整。从土地结构来看，2024年商品住宅用地供应量有所下降，同比下跌9.92%，但占比基本与2023年相当，维持在23%左右；商办用地供应量大幅下降，同比下降45%，占比从8.5%下降到5.1%，说明上海意识到商办过剩这一现象，主动减少商办土地的供应，这是一个积极的趋势。从保障房供应情况看，保障类用地类别增加配售型保障性住房用地，并且加上保租房用地、保障性住房用地，占比达到20.9%，相比去年上升了2.1个百分点，呈现出占比逐年上升的态势，并且占比创近三年新高。可以预见，随着今年保障性住房用地实现供应后，未来保障性住房的新增供应大约占到商品住房新增供应的一半以上，这是上海响应中央号召正在加大力度供应保障房，构建多层次的住房体系。
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从租赁市场来看，上海作为全国住房租赁试点城市之一，从2017起率先推出纯租赁住房用地，并与2021年发展保障性租赁住房的工作相结合，使得纯租赁住房用地新建保租房成为保租房筹建的主要来源。以纯租赁住房用地新建保租房为主要筹建方式，结合纳保等其他方式，2021-2024年上半年，上海已累计建设筹措了37.9万套（间）保租房，完成“十四五”规划新增总量的80%，在全国一线城市中名列前茅；加上“十四五”之前筹措供应的房源，已经累计建设筹措保租房约51.3万套（间）、供应31.9万套（间），分别为“十四五”期末规划总量的86%和80%。截至“十四五”期末，上海建设筹措的保租房规模预计将达到60万套（间），届时筹建和供应的保租房将占全市租房供应量的19%和13%，借鉴国际经验，政府租赁物业规模达到一地房屋租赁规模的10%，即可对市场价格造成影响。保租房将成为上海租房市场一股举足轻重的力量。2021-2024年4月，上海保租房累计新开房源数占到新开业集中式房源总数的40%，这一占比在全国典型城市中居于第一梯队，“保租房+市场化”双轮驱动模式的雏形已经初步显现出来。根据“七普”抽样数据，上海城镇租房家庭户数为252万户，结合上海“十四五”规划，截至2025年末，测算出上海租赁住房供给量将达到316万套，租赁房源供求比为1:1.25，整体租赁房源数量能够基本满足租房人数需求，租赁市场供求基本平衡。
本文为上海市房屋管理局研究项目编号：FG2024-03《供求关系发生重大变化背景下的上海房地产市场发展研究》课题报告的部分节选。课题组由上海市房产经济学会、上海易居房地产研究院共同组成。
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