核心观点
2024年10月，上海平均租金微涨，但同比跌幅扩大（85.39元/平/月，环比+0.6%，同比-9.8%，23年均-10.3%），房租收入比微升至28.16%。租金微涨，房价下跌，租金售价比提升在1.84%。各具特色的项目入市，展示市场对多样化、个性化住宿需求的积极响应。本月共出让11宗涉租用地，区内统筹成为亮点。
上海二手住宅10月成交2.2万套，环比增长70%。10月是租赁淡季，供应“量升价稳”，挂牌房源数量环比增加22%，同比增加14.4%，挂牌房源连续3个月上升；10月挂牌租金环比微涨0.6%至85.39元/平/月，同比降幅为9.8%，同比降幅扩大。与上月相比，有5个区域租金上涨，11个区域下跌，下跌区域增加1个。其中黄浦、崇明涨幅较大，闵行、金山跌幅较大。与去年同期相比，仅青浦区上涨。租金小幅提升，带动10月房租收入比微升至28.16%。今年内房租收入比大概率维持在相对合理区间。
租金售价比：租金稳与房价跌两相作用下，租金售价比微升10月上海二手房均价环比下跌0.64%，租金微涨，两相作用下租金售价比提升至1.84%，同比降低4BP。 新盘入市情况：各具特色的项目入市，展示市场对多样化、个性化住宿需求的积极响应上海10月新入市集中式租赁住房约2946套（含352个床位）。新开项目各具特色，既有R4保租房社区、也有外资新建服务式公寓、还有长短租结合的度假式公寓。其中浦发有家康桥社区规模较大，房源数超1000套，建筑面积约6.6万平方米，为4幢13至18层高层住宅。项目率先在保租房项目上推行“竣备即交付”试点，此次“竣备即交付”缩短了交付许可证办理周期约2个月时间，节约了企业开发建设时间成本，加快了租赁住房推向市场的进程，同时为行业提供重要借鉴意义。同时，项目专门准备了100套宠物友好住房为上海市首个宠物友好型租赁社区。上海国际邮轮港壹棠服务公寓位于“上海·海上世界”，这是一个以邮轮文化为特色的滨水商业综合体。该服务公寓的定位非常明确，既适合亲子度假，也适合需要长期住宿的专业人士或精英群体。长租公寓与酒店之间的界限正在逐渐模糊，两者在服务、设施、灵活性等方面都有所交叉。这种趋势反映了市场对多样化、个性化住宿需求的响应。驻在星耀LIV’N The
Spark是国际长租公寓品牌睿星资本Greystar位于上海的首个自建高端租赁住宅项目。建面3.8万方，在户型设计上，豪华单间最大的特点是拥有特别设计的翻床户型，巧妙地将折叠床设计成可以嵌入定制柜体的形式，床铺在不需要时可以轻松收纳到墙上。在公区设计上，2800 m²的超大公共面积提供了丰富的社交和娱乐空间，包括设计独特的室外泳池、按摩浴池、瑜伽房、顶层健身房、游戏室和宠物友好空间等，以及各类共享空间及设施。 新增用地情况：本月共出让11宗涉租用地，区内统筹呈亮点10月新增11宗涉租用地，其中10宗室配建5%公租房或保障房，租赁建面合计23059平方米，1宗是保租房用地，租赁建面为25171平方米。从出让方式上看，3宗地是协议出让。本月在新增涉租用地方面，有一个政策亮点。即每个区出让的相邻地块间可以统筹安排5%配建公租房的指标，这一规定有利于增强地块开发的灵活性和完整性。另外，中兴社区两宗地块根据《关于静安区部分旧改商品住房项目配建5%保障房统筹平移方案的复函》内容，在满足按照不少于5%配建的保障房总面积不减少，总套数不减少的前提下，将该地块配建5%保障房统筹平移至本区其他地块上。这意味着在保障房建设方面，不仅可以在相邻地块间进行统筹，特定情况还下可以在本区内进行更加灵活的调整。这一政策的实施，能够使得土地使用更加高效，同时也能够保证公租房的供应，满足不同区域居民的需求。
数据说明：
1、本报告中的上海住房租赁市场供应量价数据来源为链家，包含链家各类挂牌房源，如个人房源、市场化集中式租赁机构房源。数据统计截至时间为当月25日。
2、新盘入市情况重点统计集中式租赁机构的新入市项目，数据来源为公开信息。3、租赁住房新增用地数据来源为CRIC，统计范围为当月上海招拍挂、协议出让以及划拨的涉租赁住房用地，包括纯租赁住房用地、配建或自持租赁住房。根据上海统计局数据显示，至2022年底，上海居民人均住房建筑面积已达到37.4平方米。按照多层住宅85%的得房率估算，使用面积约为31.8平方米。又因为租房人群居住面积一般为普通居民的80%，因此估算租房人群人均居住面积约为25平方米。城镇居民可支配收入月度平均根据上海城镇居民人均可支配收入（季度公布）测算得出。根据经验值，房租收入比在30%以下为租金相对合理水平，大于30%为相对过高，大于45%为租金严重过高。
联系方式
执笔人：上海易居房地产研究院
高级研究员 邓乔乔
邮 箱：qiaoqiao242009@hotmail.com
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