迭代升级 聚焦实战——2024城市更新实战优秀案例与优秀企业交流暨专家评审会（第二批）成功举办

【共同探索城市更新的新理念、新模式和新路径】

上海市房产经济学会会长，原上海市住建委正局级巡视员朱铁民在致辞中表示，本次活动旨在总结和推广城市更新的成功经验和创新模式，推动行业的健康发展。去年首次举办的此类活动获得了广泛好评，今年在此基础上进一步迭代升级，新增了对优秀企业的系统性评审。今年第一批评审活动已经于11月圆满完成，希望通过第二批案例和企业代表的生动交流和专家们的评审建议，继续为今后的城市更新工作提供宝贵的实战经验和指导，共同探索城市更新的新理念、新模式和新路径，为城市的可持续发展和房地产行业的健康发展作出新的贡献。

上海市房产经济学会会长、原上海市住建委正局级巡视员 朱铁民

上海易居房地产研究院常务副院长崔霁主持了本次会议，并介绍了本次活动背景与目标。她指出，自2022年起响应党的二十大号召实施城市更新行动以来，城市更新进入新阶段。今年8月，国务院在新型城镇化战略五年行动计划中强调深入实施城市更新行动，住建部也提出通过货币化安置新增实施100万套城中村改造，彰显了城市更新在推进新型城镇化中的关键作用。主办方将继续秉承公益性、公开性和专业性的原则，举办更多相关活动，包括闭门研讨会、专家评审会和年终发布大会，以期为行业提供更多的实战经验和指导，助力上海城市更新可持续发展。

上海易居房地产研究院常务副院长 崔霁

【4个入选案例彰显创新融合，大规模城中村改造与精致微更新并举】

第二批入选的4个案例既有大规模综合性的城中村改造项目，也有小而精的微更新项目，并且充分体现了“创新融合”的特点。

红旗村“城中村”地块改造项目是上海中心城区城中村改造的标杆示范，揭示了上海中心城区城中村改造的经验和做法。项目建筑面积近100万平方米，总投资额逾300亿元，是中海地产高起点规划、高水平设计、高速度建设、高质量招商运营，以HOPSCA理念规划并落地的城市综合体项目，开业一年来，形成商业、办公、住宅、公寓、公园客流叠加互促的关系，从最大“城中村”蝶变成“真如境”新地标。

“新象限丨武夷”项目原为上海第四电表厂旧址，历经两年多的改造，将1.5万平方米的老旧厂房打造成“智慧空间+人工智能”的现代产业空间。将“金角银边” 主动释放出来，作为公共空间，进行空间重组。引入合适的科技企业，使项目新旧交融，实现多元共生共享的城市更新理念。项目成功激活区域经济活力与人文氛围，成为长宁区城市更新的典范。

“百空间上海文化商厦”项目位于上海文化核心地带，依托百年文脉与周边丰富资源，打造集商业、精品公寓和办公于一体的垂直综合性空间。项目总面积约1万平方米，致力于改造成一半诗意、一半烟火的理想社区，融合理性与感性，传承与创新，这种在同一空间内融合多业态的做法为存量商办物业改造提供了一个很好的思路。

久事旅游·越界平武Space项目是上海城市微更新改造的代表项目，该项目历时一年，将位于长宁与徐汇交界的老旧商务楼改造为复古、时尚的创新业态精品办公楼，通过外立面及内部配套设施的综合改造，融入了匈牙利建筑师邬达克留下的“绿房子”设计理念，既传承历史文化，又契合现代需求。项目成效显著，不仅显著提升了资产价值，还成功融入了长宁番禺路街区历史文化氛围，展现了文化协同效应。该项目是国企存量楼宇与专业运营商合作改造模式的生动展现。

【4家入选企业各具特色，在城市更新不同维度上展现了能力与贡献】

评审企业交流环节中，四家入选企业展示了其在上海城市更新领域的卓越贡献与独特优势。它们各具特色，在城市更新的不同维度上展现了卓越的能力和贡献，不仅在实践中推动了城市的物理空间改造，还在精神层面促进了文化的传承和发展，体现了政治担当和社会责任感，为城市更新树立了新的标杆。比如，作为上海城市更新三十年的实践迭代者，中海企业集团上海公司以其战略政策理解力、资金+全产业链联动能力、一张蓝图绘到底的执行力、一流的综合实力凝聚成政治担当力，准确理解把握上海旧改三个阶段政策，并深度参与、创新引领了旧改与城市更新实践，在城市更新领域做出了卓越贡献。

华鑫置业（集团）有限公司通过智慧产业社区的开发与运营进行城市更新实践，建立“华鑫智慧园区运营管理平台”，在信息化数字化方面，非常具有特色和领先优势。

作为国有企业，上海建工房产有限公司在保障房建设、城中村改造、老工业基地更新改造以及历史风貌保护旧改项目等方面进行了深入的实践探索。公司在这些项目中始终坚持保护优先的原则，依托数字化、工业化和智慧化建造技术，既保留了城市的文化记忆，又形成了高品质社区公共环境，满足了多样化的改善需求，体现了国企的社会责任和担当。

上海锦和商业经营管理股份有限公司，作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营商，也是本批次入选企业中唯一一家民企，历经十余载砥砺前行，深耕城市更新领域，凭借标准化的品牌产品线、非标准化的产品设计、一站式的服务模式、多样化的运营模式，逐步成为国内领先的城市更新集成服务商，其运营管理、品牌管理等做法经验在城市更新领域树立了标杆。

本次会议的专家评审环节，由上海市房产经济学会学术委员会主任、原上海市房管局正局级巡视员庞元主持，来自行业和企业的八位专家进行了点评发言。

【本批次案例和企业以其独特的资源禀赋和改造路径，体现出各自特色】

东方明珠房地产有限公司副总经理谢艺伟在评审点评时指出，本批次城市更新项目都有其独特的资源禀赋和改造路径，不论规模大小，都体现出各自的特色。他特别提到中海地产持续不断的创新能力，在城市更新进程中始终走在前列。华鑫通过党建引领，有效协调各方利益关系，确保复杂项目的顺利推进。他还赞扬了百联项目在小地块上实现商业-办公-居住融合的社群运营模式，以及锦和商管在轻资产运作上的经济效益提升策略。上海建工房产则展示了全产业链联动的创新实践，平衡经济效益与社会效益，这对城市更新项目尤为关键。

此外，谢艺伟强调了城市更新项目前期酝酿的重要性，指出无论项目大小，前期准备往往复杂且漫长。党建引领在协调居民关系方面发挥了积极作用，有助于解决施工期间的社会问题。对于复合业态的运营，如百空间上海文化商厦项目，他认为这为未来的社群运营提供了良好思路，尤其是在当前办公市场压力大的情况下，将办公人群的生活空间与驻留点相结合，实现了经济发展的整体平衡。

东方明珠房地产有限公司副总经理 谢艺伟

【城市更新应以实现经济效益为基础，超越经济效益】

华鑫置业（集团）有限公司副总经理林雪松的点评讲话，深刻反映了城市更新项目的专业性、复杂性和挑战性。他指出，城市更新的实际操作远比表面复杂，项目往往面临周期长、成本高和不确定因素大等诸多挑战，经济效益可能不如预期。然而，更新项目的主体公司考虑的往往不局限在经济效益，更希望通过改善城市面貌，为居民带来新活力，达成品牌价值的传播，并完成政府赋予的使命，包括党建、文化、安全、产业等，特别在产业维度，华鑫置业更多地考虑围绕仪电集团主业、服务产业、服务区域经济。

对于混合业态的发展，林总提出了一个新视角，认为新一代人可能更接受商业文化、居住与办公一体化的理念，传统观念中的建筑用途不宜混搭可以通过建筑设计、布局调整和功能适配实现和谐共存。面对未来办公市场的压力，他建议调整思维模式，探索新型“人群融合式”商业模式，为项目创造新的价值。

华鑫置业（集团）有限公司副总经理 林雪松

【入选案例具有非标准化、多元业态、传承文化、以人为本等共同点，城市更新要“算精账、行远路”】

上海建工房产有限公司副总经理吴骞首先探讨了本批次入选案例的共性。第一，城市更新项目具有明显的非标准化特征，不同城市间政策各异，具体到每个项目时，也没有形成统一的标准。每个项目因其独特的区位、目标客群及历史人文背景而各具特色。第二，城市更新不仅仅是简单的建筑或空间改造，更涉及内容关系和人文生活的多维度更新。无论是像红旗村这样大而全的项目，还是小而精的项目，也融合了商业和办公功能，体现了多业态的共存。第三，项目都承载着丰富的历史文化记忆。例如，红旗村保留了银杏树作为文化遗产，福州路的数次文化勃兴则展现了深厚的历史底蕴。这表明，在城市更新过程中，保护和传承历史文化是不可或缺的一环。第四，都强调以人为核心，关注服务对象的需求，并融入周边居民的生活，“街区是可漫步的，建筑是可阅读的”这一和谐共生的理念，正是通过优化设计和服务来实现的。

然后他谈到了城市更新不同于大规模开发的资金运作，更注重精细化管理和长期主义，需“算精账、行远路”。除了直接的经济回报外，城市更新还需考虑综合效益，包括税收贡献和社会效应。中海地产提到的村镇企业辅导计划，不仅带来了经济效益，还促进了当地企业的可持续发展；建工房产也在社会效益方面做出了显著贡献，即使这些努力未必带来直接的经济回报，但对社会有积极的影响。

上海建工房产有限公司副总经理 吴骞

【项目定位以及后续运营能力是城市更新项目成功的关键】

光大安石资产总裁周颂明指出，项目的定位和整体规划和对于提升项目价值至关重要，在当前市场下行压力下，项目面临资金、营运成本和项目健康发展和长期经济回报的挑战和压力，企业需确保经营的可持续性。面对日益激烈的商业地产竞争，特别是小型商业体的衰落以及写字楼高空置率的问题，企业的精细化经营管理应变能力和后续更新改造能力变得尤为关键。成功的城市更新不仅依赖前期的定位改造，更需后续强大的商业地产运营能力，这一点上，锦和商管给他留下了深刻的印象。他还强调了后期运营机制对项目成功的重要性，解决这些问题是确保项目的长期健康发展关键。

光大安石资产总裁 周颂明

【优秀企业打造优秀案例，优秀案例成就优秀企业】

上海市城市更新研究会执行会长林堃分享了对本批次入选优秀企业和案例的深刻体会，强调了企业与案例之间的相辅相成关系。他提到，中海地产在上海城市建设中的30多年探索，通过红旗村改造项目实现了多方共赢的局面；他赞扬了锦和商管在优化老旧物业和低效存量商业物业方面的成就；华鑫置业充分利用智慧城市建设的优势，加快创新实践，构建了智慧产业园区，展示了独特的风貌和海派风情风格，成为城市更新的生动样本；提到了建工房产在转型过程中的社会责任；上海文化商场项目，这个传统与现代交织、文化气息浓厚的项目，展示了企业的文化形象，成为一个汇聚历史与现代融合的文化地标。最后，他总结道，城市更新不仅是物质层面的改造，更是精神层面的升华。他强调了显现城市文化和温度的重要性，认为城市更新应体现文化传承和人文关怀，提升城市的温暖感。

上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如在会议上总结了1个片区更新项目、3个微更新项目的共同特点以及4家企业的角色与贡献，肯定了这些项目在城市更新中的标杆作用和创新实践。

蒋慰如指出，中海红旗村改造项目开创了一种新的片区更新模式，实现了利益平衡、资金平衡和优势互补。3个微更新项目展现了越界跨界、功能融合的趋势，核心是共享开放，打破了传统商住功能割裂的局面，居住、商业、办公、文化、旅游、休闲等多种功能界限越来越模糊，甚至工业与旅游、商业也结合在一起，这种趋势在未来可能进一步突破，成为大势所趋。第二个特点是场景重构、时尚生活。从过去的场地扩容转向现在的场景重构，旨在吸引并留住年轻人。第三个特点是资产盘活效益，上海存量市场的居住房屋货值约25万亿，核心任务是重新评估存量资产，提升其价值，微更新作为一种方式，适合上海的高质量发展需求，通过稳定的城市更新实现资产升值，推动新模式的发展。

对于参与城市更新的四家企业，蒋慰如强调它们作为探索者、先行者和引领者的角色，不断推动模式创新和产品迭代，如中海地产从1.0到3.0的产品演变。这些企业践行人民城市理念，注重长远账和社会责任，改善人居环境和提升城市功能。他呼吁政府、企业和居民共同努力，实现城市的可持续发展和资产增值，通过多方合作确保城市更新的成功实施，使城市更加宜居和充满活力。

上海市房地产行业协会秘书长 蒋慰如

【高质量规划、企业积极参与、业主支持以及投入产出平衡构成了城市更新成功实施的关键要素】

上海市房产经济学会副会长兼秘书长忻一鸣对入选案例项目及其企业的创新和特点进行了深入探讨，并总结了高质量规划、企业积极参与、业主支持以及投入产出平衡构成了城市更新成功实施的关键要素。一是高质量的规划是城市更新项目成功的关键。以红旗村改造为例，该项目经过十年的努力，实现了居住环境、空间形态、功能开发、社会管理、产业发展以及历史文化传承的全面提升。二是企业的积极参与是城市更新重要的推动力。四个企业在各自项目中的贡献展示了其作为推动可复制力量的重要性。尽管每个项目都有独特之处，但它们所建立的长效机制运行模式值得推广，成为城市更新的重要支撑。三是业主支持是推动城市更新重要的模式。在城中村改造中，业主支持和社会治理至关重要。党建引领社会治理，落实“人民城市人民建”的理念，使得项目能够顺利推进。许多企业在实际操作中遇到了来自居民和单位的阻力，而成功的项目经验表明，良好的社区参与和沟通机制是必不可少的。四是城市更新投入产出平衡是城市更新可持续的关键。虽然当前更注重民生账和环境账，但经济上的可持续性同样重要。某些项目可能需要30年甚至40年才能实现收支平衡，因此政府应在资金和政策上给予更多支持，以确保这些项目的长期可行性。

上海市房产经济学会副会长兼秘书长 忻一鸣

【精准选址是微更新项目成功的必要条件，城中村改造契合房地产未来发展方向】

庞元在评审环节中的最后发言中指出，此次案例筛选秉承了“精挑细选、宁缺毋滥”的原则，确保每个入选项目都具有代表性。他特别强调了会上展示的一个城中村改造大项目和三个微更新小项目的独特之处。这些小项目选址非常讲究，均展现了企业在地段选择和发展上的独到眼光。未来上海仍有大量类似地块有待开发，这类微更新项目代表了未来上海城市更新的一大重点发展方向。另一大发展方向就是城中村改造，他指出大城市房地产与城中村紧密联系，城市更新不仅涉及物理空间的改善，更触及城乡二元结构问题，预示着未来城市更新将更加注重解决深层次的社会经济问题，推动城市的全面协调发展。

上海市房产经济学会学术委员会主任、原上海市房管局正局级巡视员 庞元

【城市更新进入规模化、多样性和全面性的阶段，企业需解决“愿意做、能够做、持续做”的问题】

上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授张永岳在会议总结中强调，中国城市更新已进入新阶段，这标志着从初步探讨到实质性发展的转变。自二十大以来，城市更新成为大城市和特大城市发展模式转型的关键路径，中央全面实施城市更新行动，各地积极响应。此阶段的特征是规模化、多样化和全面性，意味着城市更新将在更广泛的范围内展开，涵盖更多细分市场，尤其是在存量为主的房地产领域。

张永岳指出，企业作为市场主体，在城市更新的可持续发展中扮演着关键角色。政府的引导固然重要，但企业的历史责任感和发展使命同样不可或缺。企业需解决“愿意做、能够做、持续做”的问题，面对如历史现状与未来创新、经济效益和社会效益平衡等挑战。认识早、应对有效的企业在未来发展将更具竞争力。

高质量发展是城市更新项目成功的核心。它要求引入新技术、新服务和新模式，注重新质生产力的应用。高质量发展还意味着通过实践探索规律，找到化解难题的方法，并结合具体项目减少弯路。专业人才的培养至关重要，特别是那些理解城市更新意义、勇于实践的专业人士。张永岳希望此次会议能推动国家城市更新蓬勃发展，并鼓励参与者在未来工作中创造新的辉煌，期待2025年1月份年终论坛上再聚首，共同探讨城市更新的新进展。

上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授 张永岳

此次会议虽然长达4小时之久，但与会的专家和企业代表精神饱满，聚精会神。大家纷纷表示，各个优秀案例和各家优秀企业的经验介绍十分精彩，富有启示，值得学习和借鉴，并且也留给我们很多值得后续深入探讨的问题。此次会议成果丰硕，为后续相关工作提供了坚实的基础。