原拆原建的政策推进情况分析

1、市场本质和总纲

“原拆原建”本质是：住房改善的工作之一、存量市场的分市场、房屋流通的特殊形式、解决大城市住房问题的重要抓手。

对市场背景分析，要重点针对2019年及以前的市场背景做对比。当前市场和政策的大环境包括：房地产供求关系重大变化、消化存量和优化增量导向、新型城镇化发展新特征、人民群众好房子住房需求等。另需加上：“房住不炒”，重心从“不炒”转为“房住”；“人民城市人民建、人民城市为人民”理念。

2、二手房供求关系

“原拆原建”是特殊的一类二手房市场（建筑形态：危旧；区位：核心区域；房龄：明显较长）。当前二手房市场总体处于成交下行态势，核心矛盾不是简单的交易变弱，而是供应量明显放大。房地产市场从“买”进入到“卖”的环节，严重点即是“抛”。

“原拆原建”是特殊的既解决“卖”又解决“买”的住房改善模式。当前市场心态从“不愁卖”转为“急着卖”，要抓住市场心态的重大变化，做好土地规划、户型设计、群众诉求满足等工作。

3、资产价值与价格关系

推进“原拆原建”工作，要抓住此类房产的资产升值空间是存在的，在于产业依然聚焦在核心中心城区。但价格将处于缩水和持续下行状态，即进入到“钱”比“房”更值钱的时代。“原拆原建”要抓住这层关系，稳住价格、激活价值。

房地产资产价值的核心在于具备流通性。缺乏流通性，其实就应定性为不良资产。要从房屋“盘活”和“流通”两视角推进这项工作。我们预判，从价格下跌到价值回归需要5年时间。原拆原建的开发周期是3年，将给予原住民资产增值的较好预期。

4、学区和动拆迁属性

老旧小区包括原拆原建项目为什么形成一波交易高峰，比如说2023-2024年上半年？很重要原因就是因为有学区，杭州上海最典型。但教育资源和老旧小区的关系会越走越远，这是我们推进原拆原建项目、打破业主幻想的重要突破口。

另一个属性即动拆迁和赔偿属性。结合目前去库存压力、大量保障性租赁住房入市、二手房抛售、出险房企项目待盘活等情况，其对拆迁需求会下降，也会减少“购置老破小/危旧房来获取拆迁赔偿”的幻想。

5、养房思维

房屋养老金舆情后，其实人民群众产生了一种新思维和价值观，即“养房思维”。这会显著影响原拆原建小区的持有和居住价值观。原拆原建应该在土地规划中就导入相关工作，包括房屋保险、物业维修基金等，从减轻养房成本的角度开展工作。

6、流通性

存量资产的工作导向是盘活。但盘活其实是手段，也是静态的。目前各地原拆原建的工作其实也是静态操作，即只停留在解决好居住的层面，但这个依然是传统的住房紧缺时期的目标导向。后续完全可以从增加原拆原建项目出租和带动现金流的角度开展更进一步的工作。

1、重新界定房屋属性和功能

一要拓宽房子的用途和使用功能。传统住房的目的是解决居住功能，所以会朝着增加住房居住面积、提高容积率、改造住房品质等角度进行。但住房紧缺性其实是有所减弱的，所以可以适当延展住房功能。举例来说，今年7月起，上海地铁在首批12座车站内试点安装行李寄存柜，用于游客行李寄存。类似城市仓储服务完全可以由原拆原建二手房小区来解决，即把城市空间需求和住房空间供给进行对接。

二是要把“住房”转为“资产”。若为资产，就应该有资产证券化的思维，因为其可能有持续的稳定现金流即租金。资产证券化在房地产领域的应用，其标的已包括产业园、物流园和保租房，可以延展到二手房即原拆原建的项目中。

2、重新界定住户需求

1）过去的原拆原建，很强调“麻雀虽小五脏俱全”的功能补齐导向。举个例子，一些原拆原建的项目宣传中，很强调社区配建了什么设施，但其实这都会增加用地资源。一个颇具启发的例子是，过去体育锻炼要去健身房，但现在一个Keep软件就搞定了，根本不需要占用太多的用地资源。类似社区食堂也一样，都完全可以通过互联网服务来取代实体建筑和设施配建，“服务取代空间”模式，可以减轻规划方面的压力。

2）即便是配建设施设备，也完全要拓宽用户对象。比如说折叠床、壁挂式家具设施等，虽然原住户（如老年人）可能用不上，但他若是愿意到郊区养老，那么通过出租，此类设施设备反而比较符合现在年轻人的居住需求。

3）另外很重要的一个转变是，不要把原住房（如老年人）和老弱病残划等号。现在有一个略讽刺的案例是，某个小区在楼梯扶梯上安装单人坐的电梯椅子，但是老太太抱怨，这速度也太慢了！问能否调整下上行的速度。换句话说，过去是过于强调用户的安全性，而忽视了舒适性。

4）户型设计也有误区。传统的原拆原建模式，非常突出一个操作是，将100个户型整合为5种户型，同时明确提供容积率奖励、在容积率不变情况下优化户型空间等。其含义大体上在于要把户型做大。其实一些小户型完全也可以保留，其比较符合一些单身对象或收入较差住户的居住需求。政府提供大一点是没问题的，但若是因此增加了养房成本，也容易产生问题。

3、拓宽融资和市场的范围

1）融资方面，完全可以导入外资进来。过去住房紧缺时代，住房融资有严格边界。但既然进入到存量房时代和盘活原拆原建项目时代，融资政策也应该与时俱进。包括《商业银行法》最近在修订，也都可以给予跟进，即过去房贷政策是和增量市场挂钩的，而现在要立足存量市场优化融资政策。

2）要具备统一大市场思路。各地的原拆原建，其实还是停留在传统模式层面，其案例是孤立的、静态的。要融入到存量资产盘活的大市场和大框架中。举例来说：存量市场包括司法拍卖房、学区房、空置房源、未利用土地、违章建筑、存量商办、停车位、空置学校、闲置汽车站等。各城市要系统把此类存量结合起来，看看和原拆原建有什么互动的关系。又比如，动拆迁领域的“房票”、存量土地盘活的“专项债”等，都可以导入到原拆原建的工作体系中。

4、分拆原拆原建的环节

“原拆原建”产生了一个固化思维，即“原拆”必然要“原建”，也必须要“原建”。但这样会导致模式僵硬。举例来说，某个住户房屋拆迁了以后，政府给他安置到郊区的某个房子或市区的二手房，过渡一下。然后过渡期突然觉得住这里挺好，不打算回去了。这个时候在“原拆”环节就可以适当分流一部分居住需求，类似发房票，增加其选择权。否则“原拆”必然“原建”，会造成工期紧张等压力。

1、和盘活存量工作进行结合

“盘活存量”的政策支持很多，包括金融支持等，但普遍是指“以旧换新”、收储房企库存房、老旧小区专项资金改造等，而没有涉及到“原拆原建”领域。其实“以旧换新”背后的二手房、房企库存房等，其地段价值和升值空间还不如“原拆原建”的二手房项目。所以要强调资金用在刀刃上的导向，积极争取在这个领域有比较成体系的金融专项支持政策。同时，前面分析提及，钱比房值钱。有了这些资金，建议先尝试收储以旧换新的部分房源。考虑到一些房东估计更希望拿钱而不是换房，这个时候就可以更好腾退原住房，户型调整和优化的政策就会更加容易，也和“激活住房消费需求”做了挂钩。

2、赋予物业公司更大经营权限

“原拆原建”是优质资产，只不过需要挖掘价值。所以要促进物业公司持续关注存量资产的盘活价值。过去两年“社区一公里”提法下，物业公司资产运营的思维有所形成，但当前又有所减弱。要积极在物业公司经营权限方面扩容（房管局、市场监管局负责），尤其是适当增加空置房屋利用方面的经营权，这一点类似各地城中村动拆迁后新小区分红的模式。因为这些小区的地段和周边产业决定了其有较强的现金流模式。

3、要结合房屋养老金改革

各地都在积极推进房屋养老金政策，核心抓手在于房屋体检。结合房屋体检工作，建议各地将房屋养老金和原拆原建工作进行结合。当然逻辑上也是可以结合的，因为两者都是关心危旧房。四季度和后续就需要让房屋检测和体检优先安排在符合原拆原建的项目中来。

4、把潜在换房需求者迁出

若是近期有人急于换房，或急于卖房，那么完全应该把政策资源优先给原拆原建的小区上。比如说发动中介公司围绕2025年原拆原建的储备项目，积极进行一次二手房帮卖活动，通过“以旧换新”、“以旧换旧”等方式，适当腾退一部分住房。这样既为房地产市场增加了潜在需求，也为后续原拆原建工作推进创造了较好条件。

1、整合媒体资源，落实实惠和安全导向

要找市场灵活度高、善于捕捉流量、正能量的媒体做宣传，如澎湃新闻、每日经济新闻、中新经纬、财联社等。唯有反应速度超过自媒体、且懂得用流量来引导预期的媒体，才能更好宣传市民关注度较大的政策。同时也应该通过党建工作，把“急难愁盼”、“一老一小”的故事讲好，通过制作短视频、舞台剧、漫画、成就展等掌握工作的主动性。这方面过去最典型的例子就是电视剧《蜗居》和《安家》，其社会影响是非常大的。

要立足实惠和安全的导向。要强调“让群众得实惠”，不要在“增加业主负担”这个领域踩雷，即政策出台要评估下潜在风险和舆情，做好预案。同时要强调房屋安全的要点。最近上海两次台风下，市区老旧小区窗台直接被吹掉。其都可以做足文章，利于工作开展。

2、潜在舆情风险分析

1）新购房的人心理不平衡，会阻扰原拆原建工作推进。有些人最近两年买了此类小区，本身买到了价格高点。现在可能会心理很不爽，进而加大要价。尤其是当没有动拆迁赔偿的预期时候更是如此。建议盘摸下试点小区最近两年二手房的交易情况和购置动机。

2）装修政策。最近两年很多人因为无法出售老破小及时换房，所以转向对房屋的装修上。或者是无法出售房屋所以转售为租，也会产生装修需求。但这部分新装修房子的成本，在“原拆原建”过程中是业主承担还是政府承担，会有扯皮，毕竟其金额不是小数目。所以最近各地提出的装修补贴中，建议对一些可能潜在的原拆原建项目的业主装修做温馨提示。

3）消费降级风险。由于消费降级了，所以一旦涉及原拆原建需要业主掏腰包，就容易产生和房屋养老金一样的舆情，进而增加后续工作的被动和阻力。

4）用词规范。类似词包括：原拆原建、原地重建、原址重建、就地重建、原地翻建。要适当评估这些词可能产生的歧义和边界问题。

3、上海案例介绍

1）彭浦新村。明年马上要交付了，涉及2000多户居民，是上海全市最大规模原拆原建小区，同时探索了“改扩建”、“加层扩建”、“拆除重建”等多种改造模式。该小区典型性很强，因为属于上海较早的工人新村。去年底《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法(试行)》政策，也吸收了这个小区的工作经验。若要调研，可以在附近地铁1号线彭浦新村出站口就能直接俯瞰小区。

2）番瓜弄社区。在上海火车站附近，可以在共和新路交通路天桥上就能俯瞰该小区。该小区典型性很强，因为周边规划限制，但地段极佳，估计快造了一半了。而且“番瓜弄”也是过去代表上海棚户区改造的成功案例，是“先棚户区改造、后原拆原建”的非常重要的持续更新案例。

执笔人：上海易居房地产研究院 副院长  严跃进

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