10月25日，佛山住建局等六部门联合发布房地产新政。此次佛山政策说明，各地在四季度房地产市场止跌回稳过程中，正持续优化购房等政策，以进一步促进购房等市场的向好发展。总结佛山政策，其在进一步落实“四个取消四个降低”、推进以购代建和城中村专项借款工作、持续推进房企存量资产盘活等方面具有较好的表现，示范性强。相关政策要点和分析如下。
此次政策明确，对于佛山禅城等重点区域相关街道取消新房再上市交易限制，这也意味着佛山全面退出限售政策。限售政策取消，和住建部“四个取消四个降低”导向非常吻合，充分说明各地进一步放宽购房政策。此类政策下短期内会增加二手房挂牌量，相关部门要适当关注政策变动所带来的市场影响。另外从近期二手房挂牌情况看，由于增值税等减税政策即将出台，所以持有年限较短的二手房房源会加快挂牌。换而言之，这也意味着后续次新房的供应量会有较大增长，其会影响二手房的供应规模和结构，对于新房交易而言也会分流部分购房需求。
此次政策明确，支持城中村改造项目利用专项借款购买存量商品房用于村民安置。这也意味着城中村改造和存量消化工作有了较好结合。我们认为，考虑到今年四季度城中村改造工作的导向，尤其是提及新增100万套城中村危旧房改造工作，这就意味着一些地级市会持续发力城中村改造工作。相比过去城中村保障房等拉动投资的功能导向，此次城中村改造最大的亮点在于，会持续和存量消化工作挂钩。这既更好推进城中村改造工作，也持续推进新房项目去库存。这里三个细节点需要分析。一是资金来源方面，后续城中村改造专项借款的投放力度会加大，有助于推进相关企业获得更多资金支持，其有别于近期的地方政府专项债政策。二是提及“一次交易”模式，意味着会简化城中村改造及房屋收购流程，有效加快节奏和效率，持续降低工作的税费负担。三是“项目成本”概念，这次提及购买存量住房进行房屋安置，纳入项目成本并不作考核。这就使得相关国企收购此类项目的动力和积极性增加，同时减少相关财务负担。佛山城中村提及“专项借款购置存量房源-住户安置-推进城中村改造”模式，对于后续四季度和明年城中村改造工作具有较大启发。这次对开发商落实了更为宽松政策，即明确允许自持商品住房上市流通。过去从推进保障性租赁住房角度出发，部分城市土地出让都明确自持概念。此类自持物业主要是作为保障性租赁住房进行管理的。但从房企角度看，一些地段此类物业，本身通过销售就可以更快回笼资金、缓解企业资金压力。所以通过对此类约束条件的放松，客观上也使得房企能更好盘活存量资产和项目。通过费用补缴，本身也有助于土地出让金的收入增加。
此次明确优化规划方案调整，也意味着各地在四季度房地产市场行情提振的背景下，将不断思考和研究好房子建设。佛山政策含义还在于，不光是在新出让土地方面可优化好房子的建设规划，同时在一些后续待开发的项目方面也可以优化规范方案。其一方面对于相关住房的产品供给会产生较为积极影响，尤其在户型、公共服务和公共空间的规划设计上；同时对房企土地盘活的积极性也有增加意义。未开发部分的地块项目，从政策导向看，选择面增加，既可以和“以购代建”工作结合，也可以和目前好房子规划设计工作结合，总体上持续增强房企开发或盘活的空间。
此次明确优化供地质量，也说明各地在落实“严控增量、优化存量、提高质量”方面，持续对后续新增供地有了新要求。当前供地方面需要牢牢和销售行情止跌企稳工作目标结合。若是后续销售行情可持续，那么供地方面其实有较好机会，关键各地要适当关注二手房挂牌量和消化等情况。若是二手房分流了一部分购房需求，推演来看，其也会影响土地供应的规模。总体上，佛山政策对各地的启示是，要立足市场需求导向，持续优化供地规模和结构等内容。
此次政策明确优化车位配建要求和销售政策。这也意味着后续尤其是2025年各地停车位配建工作会更加精准化，这有助于促进停车位建设更加符合市场需求和小区规划导向，也减少了房企停车位无序建设的压力。另外此次提及支持停车位与商品房同步销售，这说明，停车位销售从现房可转为期房，后续对于房屋销售也会产生较为明显影响，尤其是如何降低同步销售中的购买成本非常关键。当然同步销售不代表捆绑销售，各地要积极宣传好此类政策，促进购房多样化需求更好满足。
此次政策明确，加大公积金购房支持力度。今年各地在公积金购房方面，政策持续宽松，市场反馈积极明显。这次佛山政策明确三个方向，即包括额度提高、商转公、异地提取使用等。这也说明公积金在支持增量需求和存量需求方面，都发挥了非常好的保障作用。其中关于二孩家庭提高额度、商转公的政策容易理解。对于“允许偿还异地住房公积金贷款本息提取业务，推进异地缴存职工在佛安居”的表述，其含义是，后续一些职工既可以申请公积金贷款，也可以提取外地住房公积金偿还本息，其示范性很强，有助于更好提振住房消费需求。
此次政策明确及时取消普通住宅和非普通住宅标准。佛山对此类标准取消，明确了后续税费规定的调整，以更好满足居民改善性住房需求。普宅和非普宅的标准取消，将促进税费成本的进一步下调，尤其是体现在增值税和个税两方面。同时由于此类税费成本减少了，房东挂牌意愿也会增强，购房者认购二手房的积极性也会增加，尤其是次新房的交易比重会上升。另外结合山东东营等城市近期出台的政策，我们认为，此类标准下调，将对：扩大公积金贷款覆盖面、减少空置房屋物业费收取、降低房企预征和清算土地增值税等方面发挥积极作用，影响是积极全面的。此次政策明确规范房产经纪服务。近期全国各地二手房交易出现了活跃态势，相关规范要求确实有必要做提高。此次佛山政策要点在于，鼓励降低房屋经纪服务费用，也意味着后续二手房买卖的中介费用等有进一步下降可能。另外这次提及“成交价格越高、服务费率越低”的导向，既是降低交易成本的体现，同时也有助于好房源或大房子的加快交易，更好促进改善型住房需求的积极释放。![]()
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