10月上海房地产市场分析报告

财富 2024-11-14 08:00 上海

10月，房地产市场情况明显有所起色，市场供应规模虽有所下降，但市场成交规模仍然上升。反映出在新一轮楼市利好政策效应释放后，对市场带来的作用还是比较明显的，市场呈现出企稳向好的态势。从新房市场看，市场成交规模出现上升，整体表现呈现企稳回升的态势。从二手房市场看，成交套数大幅回升，仅次于6月的年内最高水平。本文节选于《10月上海房地产政策跟踪与市场分析报告》,从土地市场、住宅市场、办公销售市场、商业销售市场四个方面对于2024年10月上海房地产市场进行回顾总结，并对市场发展趋势给予展望，为各界了解上海房地产市场提供参考。

土地市场

1、10月共成交27幅，土地出让金额同比大幅下跌

10月上海共成交27幅土地，土地总成交建筑面积108.2万平方米，同比下跌75.2%；土地出让金192.6亿元，同比下跌72.6%。本月土地市场成交了第六批次集中供地地块，但由于总成交地块总数不如去年同期，且集中供地地块数量也较去年同期有差距，因此本月土地总成交建筑面积和土地出让金均同比大幅回落。从成交用地性质看，纯住宅用地幅数占比30%，商办用地幅数占比30%，工业用地幅数占比30%。从溢价率看，本月2幅住宅用地溢价成交，其中杨浦区定海社区G2-5地块溢价率相对较高，达到9.8%。

从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，2024年1月，土地市场成交同比延续了上年四季度以来逐步上行的态势。2月同比跌幅回升至正增长区间，主要还是2月当月成交建筑面积同比上升明显所致。4月受到当月成交建筑面积同比下跌影响，累计成交建筑面积同比也呈现下跌态势。5月在当月成交建筑面积同比上涨的带动下，累计成交建筑面积同比跌幅收窄。三季度以来，随着各月成交建筑面积同比持续下跌，累计成交建筑面积同比跌幅不断加大。预计今年年底，由于上年同期基期值逐步上行，土地市场成交同比整体仍将延续目前的走势。

2、今年第六批集中供地地块成交，土地成交均价大幅回落

自2021年5月上海推出第一批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影响，月度成交差异明显。2024年以来，住宅用地供求规模均明显放缓。2月，上海发布2024年集中供地第一批次第一轮5幅地块出让公告，并于3月中旬成交。同时，3月发布了第一批次第二轮6幅地块的出让信息并于4月中旬成交。5月则成交了4月发布的第二批集中供地4幅地块。6月发布了今年第三批次集中供地4幅地块出让公告并于7月成交。7月则发布了今年第四批次集中供地5幅地块并于8月成交。随着新增住宅用地的逐步减少，住宅用地供应节奏也延续了放缓态势。9月仅成交了8月发布的第五批次集中供地的2幅地块。10月成交规模有所上升，但整体延续了今年以来的成交节奏。

从住宅用地成交价格走势看，2024年1月，住宅用地价格延续了此前整体下行的态势。3月由于住宅用地整体溢价率相对较高，因此推动价格快速上升，达到四年多来的新高。4月住宅用地整体质量有所下降，价格也出现回落。5月则再度回升至较高水平。7月虽然个别地块溢价率超过了10%，但由于其他地块质量较5月有所差距，因此，土地价格整体出现下降。8月，由于住宅用地区位相对较好，推动土地价格再度上升。9月，由于静安区曹家渡社区地块价格较高，推动住宅用地价格达到近年来的新高。10月，随着住宅用地质量的下降，土地价格大幅回落。可见，土地整体的质量对于成交均价有着直接的影响。

3、商办用地成交量上升，成交价格有所回落

从商办用地供求情况看，2021年以来，商办用地供求整体回落。2023年1月，受到春节假期因素影响，市场供求大幅回落，此后几个月延续了供求整体偏弱的态势，三季度整体供求上升，10月市场成交再度下滑，但此后两个月市场供求持续上升，均达到年内最高水平。2024年1月，市场供应再度放缓，市场成交则基本维持了此前两个月的规模。2月市场供求继续下行，达到历史较低水平。3月商办用地无供求。4月随着青浦、松江供应多宗商办用地，推动商办用地供应大幅放量。5月市场供应明显放缓，市场成交大幅上升，主要是消化4月份的供应。6月市场供求均大幅下降，其中市场成交达到年内较低水平。7月受到青浦、浦东、宝山推出商办用地的影响，推动市场供应大幅放量，8月市场成交则由于消化了7月的供应而出现上涨。9月市场成交明显回落，但市场供应仍保持了一定规模，并于10月集中成交。

从商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2023年前两个月由于成交的商办用地基本位于郊区板块，因此价格持续回落。3、4月成交价格大幅回升，主要与成交的商办用地所处区位较好有关。5月以后成交价格整体下滑，11月成交价格下降明显，12月再度大幅上升，达到年内较高水平。2024年1月，成交价格明显下滑。2月成交价格回升至2023年12月水平，4月成交价格则大幅下滑。5、6月成交价格持续回升，但整体处于历史较低水平。7月成交价格明显回升，此后快速回落。9月成交价格再次上升，达到年内新高，10月则再度回落。预计后续由于商办用地成交结构的差异化，成交价格仍将延续明显波动的走势。

住宅市场

1、新建住宅成交规模环比上升

10月，上海新建商品住宅新增供应面积52.9万平方米，环比下跌27.3%，同比下跌42.0%；成交面积67.3万平方米，环比上涨43.3%，同比上涨12.2%。10月新盘供应节奏虽然有所放缓，但市场成交规模出现上升，主要还是得益于9月末推出的新一轮楼市利好政策效应的释放，市场整体表现呈现企稳回升的态势。

从供求走势来看，2023年1月，虽然供应回落明显，但成交仍然保持一定热度。3月随着上海新房供应的加快，成交也快速上升，4、5月则持续回落，这与二手房市场整体低迷导致购买新房的改善型需求放缓有关。6月随着供应大幅增加，成交再度回升，7月供求均明显回落，此后供应虽然继续上升，但受到政策效应减弱影响，成交整体未有明显起色。进入2024年，1月在市场供应节奏放缓的情况下，成交未能延续上年12月的上涨势头。2月由于春节长假因素，市场供求均大幅回落。进入3月随着供应的加快，市场热度有所上升，但此后随着供应逐步放缓，成交也随之下滑。6月在利好政策影响以及市场供应加快的带动下，成交出现回升。此后市场热度有所下降，10月在楼市利好政策影响下，成交有所回升。预计今年年底，随着楼市利好政策的持续推进，市场有望继续企稳。

2、新建住宅成交均价大幅下滑

10月，上海新建商品住宅成交均价为67041元/平方米，环比下跌25.0%，同比下跌7.2%。从新房成交价格走势看，自2021年11月以来呈现持续上行态势，直到2022年7月受到成交结构的影响开始回落。2022年10月以来，新房成交价格持续回升，2023年2月新房价格再度回落，此后整体保持平缓向上的走势。2024年以来，3月受到黄浦区中海·顺昌玖里、城投露香园、绿城·黄浦湾等项目集中成交的影响，新房价格升至近年来新高。此后新房价格整体回落，8月以来新房价格再度回升，特别是9月在翠湖天地六和庭等项目成交的带动下，新房价格达到近年来较高水平。10月受到成交结构影响出现下滑。预计今年年底，新房成交价格整体仍将保持相对较高的水平。

3、二手住宅成交套数大幅回升

10月，上海二手房成交22037套，环比上涨69.5%，同比上涨65.8%。随着9月底上海新一轮楼市利好政策的出台，购房需求得以提振，本月二手房成交套数继6月以后再度达到2万套以上。

从月度数据走势来看，2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，导致市场快速降温。2022年受到疫情影响，二手房成交整体处于中等偏低水平。2023年1月受春节假期因素影响导致成交明显回落，2、3月随着疫情影响的逐步减轻以及信贷环境的放松，二手房市场成交持续回升。二季度受到市场二手房挂牌量上升导致交易周期放缓的影响，市场成交持续回落，此后市场成交整体趋于稳定。2024年年初以来，二手房市场成交持续下滑，3月随着传统销售旺季以及市场需求的释放，市场成交有所回升。5月以来随着利好政策效应的逐步释放，市场成交企稳向上，7月以来市场成交持续回落，9月末新一轮楼市利好政策效应推动了10月市场成交再度大幅上升。

4、二手住宅成交均价继续小跌

10月，上海二手住宅成交均价39182元/平方米，环比下跌1.7%，同比下跌3.7%。从月度数据走势来看， 2022年4月受成交结构的影响导致成交价格较高。此后，成交价格出现回落并整体趋稳。2024年2月成交价格出现明显下滑，此后成交价格整体逐步回升并相对稳定。随着9月底新一轮楼市利好政策效应的释放，市场活跃度有所上升，但由于市场挂牌量依旧较高，因此成交价格也呈现小幅回落的态势。

办公市场

1、市场供应再度放量，成交规模相对平稳

10月，上海办公市场新增供应面积16.4万平方米，环比上涨176.7%，同比上涨640.1%；成交面积3.4万平方米，环比下跌9.6%，同比上涨111.3%。10月办公市场供应规模再度放量，达到年内新高，成交规模则基本延续了近几个月的水平，整体相对稳定。

从供求走势看，2023年以来，1月供应出现放量，此后3月供求规模相对较高。10月供求明显减少，达到近年来最低水平。11月供求再度大幅上升，其中供应达到近四年最高。12月则受到11月供应去化的影响，成交也达到近年来较高水平。2024年以来，前两个月市场表现较低迷，3月以后市场供求整体有所起色，但仍处于历史较低水平，8月、10月市场供应有所放量，但市场成交整体未有明显起色，预计后续市场成交仍将延续这一态势。

2、成交价格有所下降，处于历史较低水平

10月，上海办公市场成交均价为29124元/平方米，环比下跌13.1%，同比上涨16.0%。从历史价格走势看，上海办公市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，成交价格在2020年2月达到历史高点后开始回落，自2021年8月持续6个月呈现相对平稳的态势，2022年5月在达到历史较高水平后快速回落。2023年以来，2月受到绿地外滩中心项目成交价格较高的影响，推动整体价格再度上升。3月以后成交价格整体呈现逐步下行并趋稳的态势。2024年以来，2月和5月成交价格上升较明显，6、7月成交价格逐月下降。此后整体回升并相对稳定，成交价格处于历史较低水平。

商业市场

1、市场供求规模均下降，但仍处年内较高水平

10月，上海商业市场新增供应面积5.8万平方米，环比下跌23.9%，同比上涨328.1%；成交面积7.1万平方米，环比下跌36.6%，同比下跌50.3%。10月商业市场供求规模均有所下降，但与年内各月比较，仍处于相对较高的水平，也延续了今年下半年以来市场热度有所提升的态势。

从供求走势看，2023年一季度，市场供求规模逐月上升，二季度市场供应下降，成交表现有所好转。三季度市场供应规模回升。四季度在七宝中闻商务广场、绿地海外滩中心、金龙新街酒店等项目成交较多的带动下，整体成交规模大幅上升。2024年以来，前两个月市场供应规模明显放缓，3月市场供应规模大幅放量，此后出现回落。6月市场供应规模再度上升，成交规模虽然下降，但整体还是保持了平稳态势。下半年以来，市场供应节奏有所加快，也推动了市场成交整体上升。

2、成交价格环比下跌，回落至历史较低水平

10月，上海商业市场成交均价为18566元/平方米，环比下跌26.7%，同比下跌27.3%。从历史价格走势看，上海商业市场成交均价整体呈现一定的波动性。2021年6月价格达到近三年来的较高点后逐步回落，2022年4月价格再次回升到历史较高水平，2023年2月受到成交结构影响，成交价格出现一定程度的回落。6月受到太平洋中环广场、晶耀名邸等成交价格较高的影响推动整体价格上升至近几年较高水平，此后成交价格整体回落。12月受到百汇花园、力波商务中心等项目影响推动整体价格再次上升至年内较高水平。2024年以来，2月受到宝能公馆1288项目成交价格较高的影响，整体成交价格上升至近四年来新高，此后整体回落至历史较低水平。

总结与展望

10月，中央层面，财政部、住建部等中央多部委相继召开新闻发布会，介绍了中央多举措推动房地产市场止跌回稳的情况。其中住建部提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，是对近期一系列房地产止跌回稳政策的总结，也是各地后续调整和优化楼市政策的主要方向。上海层面，在9月末推出“沪七条”楼市政策后，上海又再度调整公积金贷款政策，将二套房或改善型住房首付比例最低降至20%，这进一步提振了改善型住房需求，也有助于楼市的稳定健康发展。

从房地产市场看，10月市场情况明显有所起色，市场供应规模虽有所下降，但市场成交规模仍然上升。反映出在新一轮楼市利好政策效应释放后，对市场带来的作用还是比较明显的，市场呈现出企稳向好的态势。土地市场方面，由于土地供应节奏有所放缓，且住宅用地整体质量有所下降，因此市场热度并未继续上升，整体还是延续了相对平稳的态势。新房市场方面，市场成交规模出现上升，整体表现呈现企稳回升的态势。二手房市场方面，成交套数大幅回升，仅次于6月的年内最高水平。

总的来看，9月末以来上海出台的一系列楼市利好政策对于市场信心的恢复起到了积极作用，市场活跃度有所提升。针对当前房地产市场形势，止跌回稳仍是现阶段乃至今后一段时间房地产工作的重点内容，随着住建部提出的“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳的推进和实施，房地产市场也有望改变此前持续下行的态势，呈现出良好的复苏势头。在中央政策精神指导下，上海不断调整和优化楼市政策，从放松限购、降低购房成本等方面提振了部分市场需求，政策效果得以显现。但随着政策效应的逐步减弱，后续市场效果仍有待观察。这也需要政府相关部门继续深入和推进楼市政策的完善和优化，从而更好地发挥楼市利好政策的效应，为房地产市场的止跌回稳乃至进一步复苏向好打下坚实的基础。

联系方式

上海易居房地产研究院高级研究员朱光

邮箱：loveguang1978@163.com

易居研究院

每天为您推送：最新、最热的易居研究报告、易居研究成果以及易居研究院举办的各大活动。

最新文章

住房销售“取消公摊”的政策研究——政策动向和市场影响

70城二手房价格指数分析——房价正持续走出下跌区间

70城一手房价格指数分析——一线城市率先由跌转涨

全国房地产开发投资与销售分析——房屋销售量价数据持续好转

中国城市轨道交通 TOD监测月报（2024年11月）

中央经济工作会议房地产政策学习——精神把握和政策分析

11月上海房地产市场分析报告

“稳住楼市”政策导向分析——中央政治局会议精神学习

迭代升级聚焦实战——2024城市更新实战优秀案例与优秀企业交流暨专家评审会（第二批）成功举办

历次中央经济工作会议房地产政策——政策要点和精神学习

定制化专业培训是经济下行调整期企业的必修课

做好房地产业“十五五”规划的基本要素——既要科学，又要落地，注重实效

专项债收购存量用地：政策目标和效应

全国保障类住房政策汇编（2024年11月）

少量名额|2024 城市更新实战优秀案例与优秀企业（第二批）交流暨专家评审会即将召开

我院参与的研究报告获评“2019-2023年长三角一体化房地产发展论坛优秀论文”

对广州近期收购闲置土地的做法的分析

近期全国各地“商改住”政策动态及相关案例

“穿越周期，走出迷茫”年度收官活动——专访杨博士生态农场

易居论坛：止跌回稳态势下，房地产供求关系正积极优化

房地产市场供求关系发生重大变化的主要原因

中国城市轨道交通 TOD监测月报（2024年10月）

会议通知 | 易居论坛：止跌回稳态势下房地产市场形势分析

中国房企TOP30月报（2024年10月）

房屋销售数据迎来拐点，止跌回稳取得积极效果

上海取消普通住房标准，贯彻执行房地产税收优化政策

上海住房租赁市场月报（2024年10月）

房地产减税政策研究报告——政策要点和政策效应

杨浦区房管局“贯彻新发展理念推动房管工作高质量发展”第二期干部专题研修班第四讲开讲

财政部等三部门发文调整房地产契税、增值税政策

10月上海房地产市场分析报告

新形势下科学处理上海房地产市场五大重要关系

上海房地产市场供求关系变化的基本特征

迭代升级交流互鉴——2024城市更新实战优秀案例与优秀企业交流暨专家评审会（第一批）成功举办

“70/90”政策松绑后户型供求结构发展趋势

一二手房市场联动发展的趋势

全国保障类住房政策汇编（2024年10月）

10月全国楼市交易行情分析——市场表现和趋势判断

少量名额|2024城市更新优秀案例与优秀企业（第一批）交流暨专家评审会即将召开

一线楼市“止跌回稳”观察——市场表现和特征分析

全国城市更新月报（2024年10月）

住宅居住权登记政策分析——基于北京登记办法案例

新形势下租房与购房市场的现状与痛点、难点

近期各地购房政策梳理及点评

对佛山房地产政策的点评——政策要点和市场启示

近期房地产市场热点现象评析

三季度典型城市存量用地与城市更新政策分析

原拆原建的政策推进情况分析

楼市“止跌回稳”观察报告——以上海市场为例

房地产多项指标跌幅收窄，深度调整有望进入筑底阶段

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉